１１月１０日上午，這也許是近十年來中國房地產開發商們最快樂的一個上午。這天，內閣要員和封疆大吏們齊聚北京，向全國發出七道圣旨。其中有關房地產的一條最為中外矚目，在該敕諭中，房地產業在國民經濟中的地位從“支柱產業”一躍而為“重要支柱產業”。不僅如此，對當前已陷入泥潭、雖經多方援手仍不能擺脫困境的房地產開發商，中樞也煞費苦心，使出了最后一個錦囊妙計，其決心之大、出手之快、力度之強，著實讓人刮目相看。

什么樣的錦囊妙計呢？諸位請注意七項工作第三項中的這一句話：“要增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設”。民生之形式頂于前，商生之實質躲于后。外表雖然冠冕堂皇，但“投資收購”這四個字卻道盡內中玄機。

一段時間以來，房地產開發商及圍繞他們形成的特殊利益集團已成過街老鼠、人人喊打。特別是去年９.２７房貸新政后，整個房地產市場形勢陡然逆轉，開發商們的日子越來越難過，已有斷炊之虞。人們普遍預測，猖獗十年之久的房地產特殊利益集團全面潰敗的日子為時不遠。然而，恐怕連開發商自己都沒有料到的是，突然爆發的美國金融危機給了他們一個絕地求生的良機！今年８月份之后，從地方到中央的一系列救市政策讓很多人大跌眼鏡。地方政府本來就與開發商們沆瀣一氣，出手救市不足為奇。沒想到中央政府不久之后也跳將出來，要力保樓市穩定。這讓那些力挺中央政府、相信中央決不會失信于民的公眾利益捍衛者們大失所望、尷尬不已。但是，他們并沒有因此泄氣。他們堅持認為，決定這場斗爭勝敗的最后因素是廣大的普通百姓，在當前房價仍然沒有明顯下降、仍然遠遠超過購房者購買能力的情況下，老百姓只要抱定再也不當房奴的決心，拒絕入市，則任何企圖維持房地產暴利模式的企圖都必然不會奏效、都必然會失敗！

一直到現在，整個房地產市場的形勢也正如他們所料，觀望情緒一如既往的濃厚，開發商依然叫苦不迭。但是突然，中央政府提出要以“快、重、準、實”之舉收“立竿見影”之效，祭出了“要增加廉租房、經濟適用房等保障性住房的投資收購和開發建設”這一以財政資金直接托市的法寶。明眼人一看便知，所謂“開發建設”是虛，遠水解不了近渴，地方政府也絕無積極性；“投資收購”是實，要趕快給開發商送錢，不然就要餓死了。地方政府更是拍手歡迎，鄭州市政府甚至早在半個月前的救市１７條中就明確要“優先購買市場上符合條件的已建成或在建普通商品房，作為拆遷安置房、限價商品房和保障性住房房源”。

決策者的算盤打得很好，正如中國住宅房地產研究會副會長顧云昌所說，“政府出錢購買開發商的閑置房作為保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建設速度，另一方面可以刺激商品房銷售，同時，政府從開發商手中購房，價格肯定要低于市場定價，也可平抑商品住宅銷售價格，可謂‘一舉多得’。”

真的是一舉多得嗎？

首先我們要問，政府將以什么樣的價格收購市場上的商品房？這個價格比現在的市場價不能太低，太低了開發商不干；也不能僅僅略低于市場價，那樣公眾將會一片嘩然，政府更難逃維持高房價的干系，將成為眾矢之的。因此，這個價格的確定會是政府和開發商之間的一場討價還價，在當前開發商亟需政府拉他一把的情勢下，可能會低一些，但決不會超過開發商的心理底線，決不會超過２０％，因為超過這個數字就是限價房了。現在很多開發商都在大聲喊冤，說自己的利潤沒有公眾想象的那樣高，頂多只有１５％，他們訴苦說，大頭都被政府拿走了，從高價的土地到稅收，他們其實也是在給地方政府和銀行打工。所以我認為雙方的談判會在低于市場價的１０％左右進行。

第二，收購后政府將以怎樣的價格供應給購房者？廉租房且不去說它，因為它是只租不賣。剩下的便是經濟適用房和限價房，這兩類住房的價格是不能隨便定的，因為已有公認的游戲規則。經濟適用房目前各地都有一個大致的比較穩定的價格水平，不能驟然變化；限價房一般認為應比同地段同類型商品房低２０％。也就是說，如果政府把收購來的房子投放到市場上，它是無錢可賺的，大量的情況是要倒貼。

第三，乍看起來，購房者會因此受益，他們中的一部分人可以以較低的房價購買到房子了，因此也可以不必計較這個較低的價格是出于政府倒貼還是開發商讓利。但是，這個甜頭是短暫的。地方政府決不會大量的、長期地倒貼。地方政府之所以急于出手救市就是怕樓市長期低迷影響財政收入，它怎么可能長期大量的支出呢？它的最直接目的就是在購房者不肯入市的僵局中以財政收入給樓市輸血以避免樓市崩潰，避免開發商大批破產。一旦開發商度過這一難關，高額地價款能夠正常支付，稅收能夠正常上繳，這一筆倒貼的錢將會大大縮小，對市場影響也會大大降低，高房價將會卷土重來。

毫無疑問，不管出此下策的初衷是什么，其后果必將使應該刻不容緩實施的的對國家產業結構的調整和對房地產市場利益關系的調整無限期的推遲到未來，使本來完全有條件進行的一場雖然痛苦不堪但卻在控制范圍之內、可保性命無憂的手術喪失最佳時間！

２００８.１１.１２

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