此時將首付降至20%，是在誘惑購房者步入陷阱

暫時無派

地方政府救樓市拉開序幕了，什么“零契稅”、政府提供補貼和首付降至20%等等，花樣不少。不用說，所有的措施都是為了維持現(xiàn)有的房價，都是為了持續(xù)吹大房地產這個已經巨大的泡沫。

就中國房地產的問題，我已發(fā)過《打算買房的人，你聽說過這個嗎？》和《看在改革的份上，拉“泡沫”一把！》兩篇短文。本小文只討論一個問題：現(xiàn)在將購房首付降至20%意味著什么？

先談談國外的一般情況。以美國為例，在房地產泡沫以前，消費者欲申請購房貸款，一般要提供房價20%的現(xiàn)金證明，而所貸金額不能超過家庭年收入的四倍。在這樣的情況下，萬一出現(xiàn)無法還貸的問題，銀行就可以比較容易地以低于房價20%的價格將房子賣掉，收回貸款。這樣的規(guī)矩，在房地產泡沫過程中被打破了，于是，我們看到了今天的美國金融危機。

中國的情形如何呢？長期以來，即使在前幾年房地產市場十分火爆、房價飛漲的時候，銀行在為普通消費者提供房貸時，也要求購房者提供30%到40%甚至更高的首付。原因很簡單，中國的房價/年收入比早已遠遠超過四比一，如果銀行按照房價的80%發(fā)放貸款，除非有其它的資金來源，僅僅依靠工資來付每月的本息，購房者恐怕連飯都吃不上，銀行的貸款安全是不能得到保證的。

這種情況現(xiàn)在改變了嗎？是房價顯著降低了還是群眾的收入明顯升高了？都沒有。事實上，在一片房地產“冬天”的喧鬧聲的背后，是房價的繼續(xù)上升，只不過升幅有所減慢而已。房地產市場的困難，是銷售量的下降；中國地方政府的所謂“救市”，也不過是促銷，這和美國政府的“救市”不是一回事。我們知道，表面上，大量積壓的空房套的是地產商，而實際上，真正被套住的是銀行。這就是任志強會說“要死銀行先死”這樣的話。那么，在這樣的情況下，為什么銀行的膽子突然變大，放寬貸款條件呢？他們此時為什么不怕出現(xiàn)購房者斷供的問題呢？要知道，如果出現(xiàn)大規(guī)模的斷供，在大量的積壓空房的影響下，房價的下跌絕不止20%，銀行要想收回貸款，要比從前更難。

文章在哪里？文章出在地產商的貸款同按揭的利率不同和破產法的適用范圍。

地產商的貸款是短期貸款，利率一般是固定的，而按揭貸款的利率是不固定的，在通貨膨脹、利率上升的時候，按揭的利率也會水漲船高，銀行的風險降低；與美國等西方國家不同的是，中國只有企業(yè)破產法，沒有個人破產法。

房子賣不出去，地產商最后可以選擇破產，銀行接收下來的一大堆空房的價值將越貶越低。在資金反正都被套住的兩種情況下，銀行選擇了非常自私的“兩害相權取其輕”的做法，試圖以降低首付的誘惑，將債務從房地產商的身上，轉移到普通消費者身上。這樣，地產商解了套，地方政府的利益得到保護，而銀行則“不賠不賺”，它不過是通過一個手續(xù)，作了一個債務轉移。但是請注意：即使在缺少資金不得不斷供的情況下，購房者欠銀行的貸款也會因為中國沒有個人破產法而無法“賴賬”。銀行收回去的房子如果不能抵償按揭的數(shù)額，消費者即使在失去房子以后，仍需繼續(xù)償還欠債的剩余部分（這種情況美國的購房者是不會遇到的）。在房地產泡沫破裂、房價大幅度縮水、房產變成負資產的情況下，按揭就可能象鬼魅纏身，把貸款人活活纏死。這不是我在危言聳聽，汶川地震后，銀行有關人士已經對類似問題有過說明，只是由于地震的情況特殊，災區(qū)人民才沒有陷入失去財產后還要繼續(xù)支付貸款的困境。不久前有報道，深圳就出現(xiàn)了房貸斷供的案例，銀行也并沒有簡單收回房子了事。

在這里，我想提醒現(xiàn)在想買房的人，不要被眼前的所謂“優(yōu)惠”所迷惑。在房地產市場明顯是買方市場的情況下，一定要揝緊手里的錢，堅持再等一段時間，直到確信你不會出現(xiàn)上述困境的時候再打開你的錢袋子。

中國的房地產這個巨大的泡沫，很快就會破。有“經濟學家”說了，現(xiàn)在政府“救樓市”，是為了經濟的“軟著陸”。什么是“軟著陸”呢？就是在著陸時找個“墊背”的。在你決定買房子的時候，我勸你不妨問自己一句：我是不是這個“墊背”的？

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