歐美資本借力調控 深度滲透中國地產市場

謝紅玲

　　本報記者 謝紅玲北京報道 世界最大房地產和基礎設施投資商之一 ——德意志銀行旗下的RREEF來了。不久前，該機構向珠海住宅項目“中珠上城”注入2.25億美元，首度進軍中國房地產市場。珠海項目以外，它們京、滬等地都在物色合適的“獵物”。

　　美國知名投資機構華平投資來得更加兇猛了。進入中國已10余年的華平，自去年染指中國地產業以來，進展迅速，陽光100、廣州富力、浙江綠城、北京融科等國內一流房企，都成了它的合作對象，其累計地產投資已超過10億美元。近日，該機構還宣布將出資購買7天連鎖酒店集團部分股份。后者是華南地區規模最大的經濟型連鎖酒店企業。

　　素來低調的美林則瞄準了國內各城市的地標建筑，先是北京銀泰后是南京鋒尚，而且跟兩家開發商都結成了戰略合作伙伴關系。至于較早投資中國樓市的摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、荷蘭ING等等，也一直沒有停止過前進的步伐。

　　最新消息透露，來自美國的瑞星思達投資控股集團，瞄準了中國旅游地產市場商機,近日攜手中信集團合作投資山東一處頗具規模的項目。這家暫時不為國內業界了解的公司，主要涉足領域為房地產、娛樂和股權投資，今年5月份正式進入中國，這也是他們第一次將投資眼光瞄向亞洲。

宏觀調控帶來機遇

　　令人感到驚訝的是，正是國內持續3年的宏觀調控，在一定程度上促成了此輪歐美資本在中國房地產市場的投資潮。

　　“調控政策使中國地產市場風險降低，現在是投資的最佳時候。”瑞星思達投資集團董事長約翰·珀佰特(John Probandt)坦言，“過去幾年，由于對風險判斷不清，雖然覺得市場很好，但我們也未敢貿然進入，何況已經有很多外來投資者在中國遭遇了失敗。”

　　在他看來，對全世界的投資商來說，房地產業都是一個地域性很強的行業，每個國家的土地制度、稅收政策、城市建設、建筑質量及消費習慣等等都不盡相同，投資風險不光是靠錢就能一舉解決的。初到中國的外資公司，面臨的問題就更復雜了。

　　然而，中國針對過熱的房地產市場實施的一系列調控政策，包括所謂“外資設限”政策的出臺，不僅沒有影RREEF和瑞星思達這樣的外資機構在中國的投資計劃，反而加強了他們的安全感。

　　用約翰·珀佰特的話說就是：“投資者的安全感很重要，首先保證不要虧錢，其次才考慮賺多賺少，合理的政策是為了讓市場更加規范，這正是戰略投資者最看重的。”

　　約翰·珀佰特的看法在外資機構人士中頗具代表性。“宏觀調控是一個好的信號。”剛剛進入中國的RREEF亞太區主管卡爾·魯道夫(Kurt Roeloffs)表示。他對此的解釋是，中國政府的宏觀調控策略使我們相信，中國房地產的發展不再像過去那樣，基于不穩定、不可控的因　素，而更多是基于中國的經濟快速發展，以及人均收入增長基礎上的需求上升。

　　無獨有偶，美林、華平等諳熟中國市場環境的投資機構，今年在不同場合也提出過類似看法，并都據此對其中國地產市場投資策略進行了及時調整。

投資策略與模式因勢生變

　　過去幾年來，中國樓市尤其是住宅市場最為火爆，而外資更多選擇了購買成熟物業，如已投入運營的寫字樓、商場和酒店等等。但在住宅市場受到調控政策重重限制后，他們反倒積極參與到項目開發層面，甚至是購買國內房企股權，并且不再緊盯京滬等一線城市，開始向二線城市進軍。這種投資策略與投資模式上的新變化，多少讓人有些費解。

　　對此，卡爾·魯道夫的坦白頗具說服力。他聲稱，對基金機構而言，投資時機的選擇取決于基金投資客是否認同基金管理者的判斷，過去歐美投資客對中國這一新興市場的房地產發展情況不是很了解，這一市場也缺乏完整的歷史記錄，但現在情況已經大不相同了。

　　“進入中國市場讓我們感到非常興奮，中國GDP增速驚人，超過了世界其他任何發展中國家。”他說，“除此之外，也有足夠數據證明，中國民眾的個人收入在逐步增長，經濟條件一步步改善，這也是我們進入中國進行住宅項目投資的重要原因。”

　　他還表示，近一兩年中國政府對北京、上海等大城市的土地出讓環節實行嚴格控制，導致可開發地塊減少，是導致外資轉向經濟較發達的沿海二線城市推進的一個重要原因。

　　至于類似他們這樣參股國內房企或單個項目，某種意義上也是外資借國內信貸緊縮、本土企業資金緊張之際趁虛而入，以謀取更大、更長遠利益。目前美林、瑞銀等機構大多數地產投資仍停留在項目層面，而華平則把眼光更多投放到了公司合作上。這種對長期利益的謀求，透露出了越來越多外資機構對中國房地產市場長久發展的信心。

高回報誘惑是本源

　　外資在中國逐步深入到風險較高的住宅開發的原動力，歸根結底，還是住宅開發的高回報率。

　　據悉，RREEF投資珠海項目時對基金客戶承諾的回報為18%，華平對其中國地產市場的投資回報預期則在25%以上，瑞星思達更明確表示，對8%或更低的投資回報絲毫不感興趣。

　　事實上，近幾年來投資中國地產市場的海外基金多半賺得盆滿缽滿，回報遠遠超出期望水平。當然，這與外資主要選擇上市公司、商用物業和中高檔住宅這些利潤率相對較高的投資目標有密切關系。

　　對中國房地產市場的短期價格波動，有意作持久打算的外資機構已有心理準備。他們普遍認為，盡管短期內中國一些城市因各種因素影響，房價會有輕微下降，但長期和總體來說，樓價仍然呈上升趨勢。

　　即使是中國政府針對外資投資地產的政策存在一些變數，但上述歐美外資機構的基本判斷仍然是樂觀的。在外資機構眼中，各國的產業投資政策都只是個別的風險，并非最大風險，在中國進行房地產投資跟在世界上任何地區要面臨的風險，本質上是一樣的。這種風險主要來自兩方面：一個是市場的供需平衡，另一個是當地合作伙伴的執行力。

　　這也就很好地解釋了，為什么外資非常審慎地選擇中國本地市場上的合作伙伴，因為了解當地市場，以及切實有效地執行其既定投資策略，才是最佳的抵消風險的手段。

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