觸目驚心的銀行資產！

文/蔡定創

　　據國家統計數據，2006年1－10月我國房地產到位資金2.0592萬億元，完成開發投資1.4611萬億元，完成房屋施工面積16.98億平方米，其中住宅13.26億平方米。

　　假設其中銀行貨款占此資金的70%，也就是說2006年全年房地產商總貸款1.728萬億元，全年房地產商總的完成開發投資約1.75萬億元。

　　2005年，我國房貸總額4.91萬億元，而今年僅上半年房貸總額已達3.4億元，預計全年將達到6.8萬億元。減去房地產商的投資貸款1.728萬億元，房產按揭貸款5.072萬億元。按照平均首付3成按揭比例推算，購房者全年購房總支付7.246萬億元。

　　截止10月底，我國商品房空置面積12.24億平方米，按照每平米2000元成本計，空置房占用資金2.448萬億元

　　以上這些公開的數據說明什么？我們可以看到觸目驚心的結論：

　　1、房地產商的全年毛利潤5.496萬億元，直接成本僅占總房售出價格的四分之一，毛利潤是房地產商實際投入資金的3.14倍。（說明：毛利潤是指未包括稅收和財務成本等的利潤）

計算方法：房地產的毛利潤＝消費者總購房款7.246萬億元－房產商總投資款1.75萬億元＝5.496萬億元。

　　2、房地產商的投資已收回，對空置房沒有還貸壓力。房地產商在收回全部投資后還有3.322萬億元剰余，（計算方法：銀行總按揭貸款（5.072萬億元）－房地產商總投資（1.75萬億元）＝3.322萬億元）此款仍然遠大于12.24億平方米空置房所占用的2.448萬億元資金量。也就是說空置房全部不賣出，房地產商也已獲得3.322萬億元－2.448萬億元＝0.847萬億元的利潤。

　　這就是說，從總量上說，通過按揭貸款手段，房地產商的投資不僅已全部收回，而且即使抵消全部空置房，還有0.847萬億元的利潤。銀行投資1.728萬億元蓋房，然后再貸款5.072萬億元買回來。驚人的事實是空置房賣不賣出，對房地產商根本不構成任何壓力。房子賣出去當然更好，可實現三倍于投資的毛利，賣不出去，投資已全部收回，風險全轉嫁給了銀行了。可憐的是我們的銀行啊！為獲得一點點蠅頭小利，為開發商守著那12.24億平方米空置房，還在沾沾自喜。

　　3、銀行全年房貸總額高達6.8萬億元，約占全年GDP的一半（不知購買力在那？），也就是說全年住宅施工面積每平方發放貸款高達5128元，假設以現在全部的12.24億平方米空置房抵押，空置房每平方價在5556元之上。此貸款竟是目前全國平均售房價格（以3000/平方米計算）的1.71倍（雙向貸款）！

　　銀行不僅在推高房價，而且也在以巨大的動能制造著巨大的泡沬！

上世紀九十年代，房地產上銀行僅套牢6000億。銀行壞賬就觸目驚心。這一次僅年貸款就放大了十倍，而且與原來不一樣的是，這次的泡沬已經全部由銀行和社會買單了，房地產商是開脫的很。

　　高層是明白的，危機已經開始，如此房地產業如果不調控，中國經濟也就發展到頭了。“流動性過剰”、追求利潤的動機使銀行業成為泡沬制造機。雙向高比例貸款不僅僅是以倍數在放大泡沬，而且承擔著自已根本不能承受的這個巨大泡沬的一切風險。因此，房地產調控，銀行業應是整頓的重點。