2006年11月18日17:59 【字號 大 中 小】【留言】【論壇】【打印】【關(guān)閉】
世界最大房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資商之一 ——德意志銀行旗下的RREEF來了。
不久前，該機(jī)構(gòu)向珠海住宅項(xiàng)目“中珠上城”注入2.25億美元，首度進(jìn)軍中國房
地產(chǎn)市場。珠海項(xiàng)目以外，它們京、滬等地都在物色合適的“獵物”。
美國知名投資機(jī)構(gòu)華平投資來得更加兇猛了。進(jìn)入中國已10余年的華平，自
去年染指中國地產(chǎn)業(yè)以來，進(jìn)展迅速，陽光100、廣州富力、浙江綠城、北京融科
等國內(nèi)一流房企，都成了它的合作對象，其累計(jì)地產(chǎn)投資已超過10億美元。近日
，該機(jī)構(gòu)還宣布將出資購買7天連鎖酒店集團(tuán)部分股份。后者是華南地區(qū)規(guī)模最大
的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店企業(yè)。
素來低調(diào)的美林則瞄準(zhǔn)了國內(nèi)各城市的地標(biāo)建筑，先是北京銀泰后是南京鋒
尚，而且跟兩家開發(fā)商都結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。至于較早投資中國樓市的摩
根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、荷蘭ING等等，也一直沒有停止過前進(jìn)的
步伐。
最新消息透露，來自美國的瑞星思達(dá)投資控股集團(tuán)，瞄準(zhǔn)了中國旅游地產(chǎn)市
場商機(jī),近日攜手中信集團(tuán)合作投資山東一處頗具規(guī)模的項(xiàng)目。這家暫時不為國內(nèi)
業(yè)界了解的公司，主要涉足領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)、娛樂和股權(quán)投資，今年5月份正式進(jìn)入
中國，這也是他們第一次將投資眼光瞄向亞洲。
宏觀調(diào)控帶來機(jī)遇
令人感到驚訝的是，正是國內(nèi)持續(xù)3年的宏觀調(diào)控，在一定程度上促成了此輪
歐美資本在中國房地產(chǎn)市場的投資潮。
“調(diào)控政策使中國地產(chǎn)市場風(fēng)險降低，現(xiàn)在是投資的最佳時候。”瑞星思達(dá)
投資集團(tuán)董事長約翰·珀佰特(John Probandt)坦言，“過去幾年，由于對風(fēng)險判
斷不清，雖然覺得市場很好，但我們也未敢貿(mào)然進(jìn)入，何況已經(jīng)有很多外來投資
者在中國遭遇了失敗。”
在他看來，對全世界的投資商來說，房地產(chǎn)業(yè)都是一個地域性很強(qiáng)的行業(yè)，
每個國家的土地制度、稅收政策、城市建設(shè)、建筑質(zhì)量及消費(fèi)習(xí)慣等等都不盡相
同，投資風(fēng)險不光是靠錢就能一舉解決的。初到中國的外資公司，面臨的問題就
更復(fù)雜了。
然而，中國針對過熱的房地產(chǎn)市場實(shí)施的一系列調(diào)控政策，包括所謂“外資
設(shè)限”政策的出臺，不僅沒有影RREEF和瑞星思達(dá)這樣的外資機(jī)構(gòu)在中國的投資計(jì)
劃，反而加強(qiáng)了他們的安全感。
用約翰·珀佰特的話說就是：“投資者的安全感很重要，首先保證不要虧錢
，其次才考慮賺多賺少，合理的政策是為了讓市場更加規(guī)范，這正是戰(zhàn)略投資者
最看重的。”
約翰·珀佰特的看法在外資機(jī)構(gòu)人士中頗具代表性。“宏觀調(diào)控是一個好的
信號。”剛剛進(jìn)入中國的RREEF亞太區(qū)主管卡爾·魯?shù)婪?Kurt Roeloffs)表示。
他對此的解釋是，中國政府的宏觀調(diào)控策略使我們相信，中國房地產(chǎn)的發(fā)展不再
像過去那樣，基于不穩(wěn)定、不可控的因 素，而更多是基于中國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，
以及人均收入增長基礎(chǔ)上的需求上升。
無獨(dú)有偶，美林、華平等諳熟中國市場環(huán)境的投資機(jī)構(gòu)，今年在不同場合也
提出過類似看法，并都據(jù)此對其中國地產(chǎn)市場投資策略進(jìn)行了及時調(diào)整。
投資策略與模式因勢生變
過去幾年來，中國樓市尤其是住宅市場最為火爆，而外資更多選擇了購買成
熟物業(yè)，如已投入運(yùn)營的寫字樓、商場和酒店等等。但在住宅市場受到調(diào)控政策
重重限制后，他們反倒積極參與到項(xiàng)目開發(fā)層面，甚至是購買國內(nèi)房企股權(quán)，并
且不再緊盯京滬等一線城市，開始向二線城市進(jìn)軍。這種投資策略與投資模式上
的新變化，多少讓人有些費(fèi)解。
對此，卡爾·魯?shù)婪虻奶拱最H具說服力。他聲稱，對基金機(jī)構(gòu)而言，投資時
機(jī)的選擇取決于基金投資客是否認(rèn)同基金管理者的判斷，過去歐美投資客對中國
這一新興市場的房地產(chǎn)發(fā)展情況不是很了解，這一市場也缺乏完整的歷史記錄，
但現(xiàn)在情況已經(jīng)大不相同了。
“進(jìn)入中國市場讓我們感到非常興奮，中國GDP增速驚人，超過了世界其他任
何發(fā)展中國家。”他說，“除此之外，也有足夠數(shù)據(jù)證明，中國民眾的個人收入
在逐步增長，經(jīng)濟(jì)條件一步步改善，這也是我們進(jìn)入中國進(jìn)行住宅項(xiàng)目投資的重
要原因。”
他還表示，近一兩年中國政府對北京、上海等大城市的土地出讓環(huán)節(jié)實(shí)行嚴(yán)
格控制，導(dǎo)致可開發(fā)地塊減少，是導(dǎo)致外資轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海二線城市推進(jìn)
的一個重要原因。
至于類似他們這樣參股國內(nèi)房企或單個項(xiàng)目，某種意義上也是外資借國內(nèi)信
貸緊縮、本土企業(yè)資金緊張之際趁虛而入，以謀取更大、更長遠(yuǎn)利益。目前美林
、瑞銀等機(jī)構(gòu)大多數(shù)地產(chǎn)投資仍停留在項(xiàng)目層面，而華平則把眼光更多投放到了
公司合作上。這種對長期利益的謀求，透露出了越來越多外資機(jī)構(gòu)對中國房地產(chǎn)
市場長久發(fā)展的信心。
高回報誘惑是本源
外資在中國逐步深入到風(fēng)險較高的住宅開發(fā)的原動力，歸根結(jié)底，還是住宅
開發(fā)的高回報率。
據(jù)悉，RREEF投資珠海項(xiàng)目時對基金客戶承諾的回報為18%，華平對其中國地
產(chǎn)市場的投資回報預(yù)期則在25%以上，瑞星思達(dá)更明確表示，對8%或更低的投資回
報絲毫不感興趣。
事實(shí)上，近幾年來投資中國地產(chǎn)市場的海外基金多半賺得盆滿缽滿，回報遠(yuǎn)
遠(yuǎn)超出期望水平。當(dāng)然，這與外資主要選擇上市公司、商用物業(yè)和中高檔住宅這
些利潤率相對較高的投資目標(biāo)有密切關(guān)系。
對中國房地產(chǎn)市場的短期價格波動，有意作持久打算的外資機(jī)構(gòu)已有心理準(zhǔn)
備。他們普遍認(rèn)為，盡管短期內(nèi)中國一些城市因各種因素影響，房價會有輕微下
降，但長期和總體來說，樓價仍然呈上升趨勢。
即使是中國政府針對外資投資地產(chǎn)的政策存在一些變數(shù)，但上述歐美外資機(jī)
構(gòu)的基本判斷仍然是樂觀的。在外資機(jī)構(gòu)眼中，各國的產(chǎn)業(yè)投資政策都只是個別
的風(fēng)險，并非最大風(fēng)險，在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資跟在世界上任何地區(qū)要面臨的風(fēng)
險，本質(zhì)上是一樣的。這種風(fēng)險主要來自兩方面：一個是市場的供需平衡，另一
個是當(dāng)?shù)睾献骰锇榈膱?zhí)行力。
這也就很好地解釋了，為什么外資非常審慎地選擇中國本地市場上的合作伙
伴，因?yàn)榱私猱?dāng)?shù)厥袌觯约扒袑?shí)有效地執(zhí)行其既定投資策略，才是最佳的抵消
風(fēng)險的手段。（謝紅玲）
來源：《中國經(jīng)營報》 （責(zé)任編輯：劉鋒）
關(guān)于人民幣升值和海外資本爆炒中國房價
[ 湘南子]
關(guān)于人民幣升值和海外資本爆炒中國房價，在這里隨便說幾句。
只要人民幣被低估，海外投機(jī)者爆炒中國房價、物價就很難避免。所以，控制房
價的正確做法是，在限制外資進(jìn)入的情況下，想辦法讓人民幣恢復(fù)到合理的匯率
。人民幣不升值，所謂的經(jīng)濟(jì)增長（GDP增長），只是為他人作嫁衣。
人民幣升值可以兩個手段并用： 一、增印新幣，投資教育、公共衛(wèi)生和科研，給
低收入者補(bǔ)償。 二、直接提升匯率。
為了讓普通百姓買得起房，應(yīng)該實(shí)行嚴(yán)格的住房貸款管理制度，增加對普通百姓
的住房貸款，禁止給炒房的個人或公司貸款。
當(dāng)年人民幣大幅貶值，導(dǎo)致了今天中國經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展，沿海經(jīng)濟(jì)和內(nèi)地經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重
失衡，貧富差距、城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，國營企業(yè)、民營企業(yè)被外資大量收購。
人民幣的低匯率，就象一個魚鉤，鉤住了中國這條大魚，讓她被外國資本家任意
宰割。請看《人民幣匯率的“魚鉤效應(yīng)”》
補(bǔ)充：
人民幣一年升值至少可以達(dá)到10％。這種升值應(yīng)該以長期、連續(xù)、緩慢的方式，
不可有大起大落。大起大落容易給投機(jī)者制造機(jī)會。升值的同時，要嚴(yán)格限制外
資的進(jìn)入和流出，堅(jiān)決不能開放人民幣自由兌換。
人民幣被低估導(dǎo)致大量外資進(jìn)入中國，其中有又很大部分進(jìn)入房地產(chǎn)，那些不直
接進(jìn)入房地產(chǎn)的外資，也在通過圈地建廠房，租辦公樓的方式等等推高房價。因
此，外資是房價高漲的一個很大的因素。當(dāng)然，即使外資不進(jìn)入，由于內(nèi)資的作
用，房價也會升高，但不會有現(xiàn)在這么嚴(yán)重。內(nèi)資即使投機(jī)，收益還是留在國內(nèi)
。外資的投機(jī)性更大，它們的目標(biāo)不是長期的，而是，隨時準(zhǔn)備套利逃跑，因此
，危害性更大，外資的投機(jī)引起內(nèi)資的跟進(jìn)，它的破壞作用可以成倍放大。控制
房價肯定要有一個系列配套措施，限制外資只是其中很關(guān)鍵的一條。
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