貧道在第一問(原文為“道說樓市之一”)中說：中國樓市“已經不屬于正常商品交易市場”。有哥兒們回信問：房地產市場一樣有商品——住房，一樣有買家有賣家，而且買賣自由，怎么不是正常商品交易市場?樓市不是正常商品交易市場還能是什么市場?貧道的看法是，現在中國的樓市已經不失去普通商品交易的運行特點，更接近投資市場，如股市、匯市、期貨市場等。大量甚至大部分買房者不是為了居住買房而是為了資產保值和增值買房。住房的用以居住的使用價值明顯減弱而交換價值在增強。以至于樓市的供需關系運行特點已經與普通商品交易完全不同。因此，目前中國樓市更接近類似股市、匯市的投資市場。

　　早在2007年貧道就注意到中國樓市投資特征在增強，提出不能用傳統經濟學理論來分析樓市。在強國論壇和烏有之鄉網站發文數十篇論述這個看法。最近也有“學者”指出中國樓市有投資行為，但很少進行理論描述。貧道對樓市和投資市場的描述可能與大家的常識不太一樣，故下面稍微啰嗦一下。

　　上一個問答說到：社科院一個調查指出只有30%的市民買賣過商品房。按照現在商品房總量，參與買賣的家庭目前大部分已經擁有了2套以上的住房。因此說目前大部分買房者是為了資產保值和增值是不會錯的。這種保值和增值為主要目的的交易屬于投資活動。

　　但貧道定義目前樓市屬于投資市場并不單純從買方目的分析的。因為很多家庭買了兩套甚至更多的房并沒有很清楚的“投資發財”考慮，更多的倒是“放在那里總是個物件!”“不行了兒子(孫子?)長大了結婚用!”。說樓市更像投資市場，是因為樓市中供需方行為特征完全失去正常商品市場的取向而很接近股民行為特征，樓市中供給曲線和需求曲線與教科書上關于商品市場的曲線完全背離，而與股市的供求曲線相仿。

　　圍觀經濟學這樣用圖表描繪市場中供給與需求的特征：

　　上圖中P軸表示價格，Q軸表示商品數量，曲線Qd是需求曲線。需求曲線的基本特點是：價格越高，需求量越小;價格越低，需求量越大。

　　第二張圖是供給曲線Qs。供給曲線特點是市場價格越高，供給量越大;市場價格越低，供給量越小。

　　這是普通商品交易的基本規律，也是微觀經濟基本運行規則。買方(需求)與賣方(供給)會在某一點上達成共識，這就有了圖三：

　　其實這也符合我們的經驗：東西貴了少買點，東西便宜了多買點。每個人都這樣想，市場就是這個樣子。

　　當樓市處于正常狀態時也是這個樣子。比如2003-2004年，房價總5%左右增幅擴大到 19%，漲幅明顯。于是銷售面積(需求)就從26%的增幅降低到14%。到2005年，房價從19%的增幅下降到13%，銷售就從14%增幅激增到46%。

　　只要價格顯示升，交易量就會萎縮。而一旦房價降速，交易量就會擴大。這叫正常房地產市場。符合普通商品市場規律。

　　但是看看2006年以后的房價和銷售量就完全不一樣了。

　　這張圖顯示的：這10年來只要房價漲幅回落，樓盤銷售情況就不好。房價增幅回落大，銷售就萎縮嚴重。房價如果負增長，銷售也跌得更厲害。相反，凡是房價漲幅擴大，銷售增幅扶搖直上。

　　價格上漲銷售也上升，價格下降銷售也下降。這可定不是普通商品市場，這是投資市場：下面是2014年10月到2016年3月上證綜合指數(股票綜合價格)與成交手數(相當于銷售量——月K線沒有給出交易額)。

　　數據來自新浪財經股票數據。成交量由億手改為500萬手是為了與股價數值接近，讓兩條線關系顯示得更清楚。

　　這個圖與上面2005年以來樓市圖基本一致，雖然曲線變動幅度不同，但走向非常接近。都是價格曲線上升，銷售曲線也上升;價格曲線下跌，銷售曲線也下降。價格與銷售如影隨形，亦步亦趨。

　　其實把黃金交易市場、芝加哥糧食期貨市場的各種糧食、美元兌加元、美元兌歐元……等金融投資市場的價格、交易量搞來，會發現都是這個德行!

　　投資活動有自己的規則，尤其以錢生錢的“生意”更是特殊，屬于市場經濟長周期最后階段的一個標志性特征。搞清楚了這個問題才能觀天下。大多數中國所謂專家，尤其是所謂房地產專家，連個什么是“剛性”都搞不清楚，肯定誤導觀眾，誤導群眾，誤導政府。

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