樓市有剛需，意味著房?jī)r(jià)漲到多少都是有道理的。于是房?jī)r(jià)沒有最高，只有更高。剛需是中國專家指鹿為馬的經(jīng)典無恥。

　　上周幾個(gè)同學(xué)一起吃飯，說起鄭州樓市。都對(duì)房?jī)r(jià)如此瘋漲驚詫莫名?，F(xiàn)在鄭州東區(qū)新開盤的房子已經(jīng)賣到兩三萬一平米，我家領(lǐng)導(dǎo)提到前幾天一個(gè)樓盤銷售部的小伙兒指著一個(gè)樓盤說：這個(gè)樓昨天早晨開盤，到晚上就只剩一套了!河南省總商會(huì)的一個(gè)同學(xué)說，前幾天她與幾個(gè)房地產(chǎn)老板談起鄭州新地王的事兒，建業(yè)老總胡葆森一個(gè)勁兒說房地產(chǎn)的事兒現(xiàn)在看不懂了——7月份萬科25億拿下鄭紡機(jī)93畝地塊就不可思議了，沒想到一個(gè)月過去金茂置業(yè)竟以35.1億元拿下龍湖83.9畝地。單價(jià)折合4183萬元/畝，樓面價(jià)竟然達(dá)到36915元/平方米。這意味著這個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)賣不到5萬一平米難說能賺到錢。

　　自從河南有了“房地產(chǎn)開發(fā)”這門生意，胡葆森就坐頭把交椅。他都看不懂的事兒，有些意思。

　　專家們對(duì)中國這些年來遍地高樓平地起，樓房?jī)r(jià)格日日高的說法是：大量農(nóng)民進(jìn)城需要買房，大量要結(jié)婚和剛結(jié)婚的青年需要買房。專家們說，這種需求是剛性的，也就是所謂“剛需”。林毅夫在鳳凰臺(tái)回答吳小莉的問題也說：“讓剛需者這個(gè)買得起房，我想兩方面，一方面的話……”。甚至已經(jīng)有所謂“住房三大剛需”之說：結(jié)婚為需求的“婚房剛需”，以家庭為單位的“改善型剛需”，以單身置業(yè)者為代表的“純剛需”——還好沒把農(nóng)民工算進(jìn)去!另一方面，政府一直人為控制建筑用地面積，供應(yīng)不足。用專家許小年的話說是：“我們國家房?jī)r(jià)的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)的控制有關(guān)。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預(yù)期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念。土地供應(yīng)不增加，需求這一端，人口收入城鎮(zhèn)化都在提高。房?jī)r(jià)肯定要上去……”。

　　兩億多農(nóng)民已經(jīng)屬于統(tǒng)計(jì)意義上的“城鎮(zhèn)常住人口”，肯定需要住房;每年上千萬城市男女青年要結(jié)婚住新房，更是迫不及待。而政府控制開發(fā)用地是明擺著的事——于是房?jī)r(jià)過去漲，現(xiàn)在漲，將來也要漲。聽起來事實(shí)清楚，邏輯周延，還真是這個(gè)理兒。

　　問題在于，如果這種論述沒問題，胡寶申怎么會(huì)看不懂今天的樓市呢?

　　問題就出在這個(gè)所謂的“剛需”上。貧道早就說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需是中國經(jīng)濟(jì)學(xué)專家一個(gè)用來忽悠人的說法。

　　貧道喜歡從咬文嚼字開始。剛需是剛性需求的簡(jiǎn)稱，先看看什么是需求。

　　百度百科上說：經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求是在一定的時(shí)期，在每個(gè)價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。

　　也就是說，經(jīng)濟(jì)學(xué)說的需求不等于消費(fèi)者的對(duì)某種商品的“欲望”。男女青年要結(jié)婚想住到新樓盤里，屬于愿望或者欲望。無論這個(gè)欲望有多大，都構(gòu)不成經(jīng)濟(jì)學(xué)中的需求，都只是“欲望”。所以“剛需者”并不是指“非常需要一套新房的人”。“非常需要一套新房的人”屬于定義中“消費(fèi)者愿意”部分，還缺“并且能夠購買”這部分。經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求是指“有支付能力的欲望”。也就是你想買，這個(gè)價(jià)格你還拿的出錢來(哪怕借都算)。

　　其實(shí)商家也不傻，他們計(jì)算目標(biāo)客戶(有需求者)時(shí)，都只計(jì)算那些既想買，又掏得起錢(或者有地方報(bào)銷)的人。開鮑魚館的老板并不是因?yàn)殚T口發(fā)廣告的小張會(huì)把魚翅當(dāng)粉條才不把他們計(jì)算為目標(biāo)客戶，而是因?yàn)樾埐豢赡芴?58元吃那半小碗“糊涂面條”。但小張依舊會(huì)認(rèn)為自己屬于鮑魚館的顧客，于是對(duì)門口保安不讓自己發(fā)廣告喊叫什么“顧客是上帝”。

　　其實(shí)，把自己認(rèn)為屬于樓市“剛需者”的年輕人和小張差不太遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們一個(gè)“剛需”就為自己的欲望撐起理論基礎(chǔ)了，以為那就是天經(jīng)地義的住房需求!

　　接著說說“剛性”。剛性是對(duì)著彈性說的。MBA智庫百度說：剛性需求相對(duì)于彈性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品一般是指“必須品”，比如食鹽。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上的彈性和剛性是什么意思呢?是指需求或供給對(duì)價(jià)格的反應(yīng)敏感程度。也就是說當(dāng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí)，需求或者供給變化是做出同樣幅度的反應(yīng)，還是做出很小幅度的反應(yīng)。本文所說的都是只需求，也就是消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的反應(yīng)。

　　由于商品對(duì)消費(fèi)者來講，有些是生活必須，有些并不是非買不可。比如糧食對(duì)老百姓來講是必需品，又沒有替代品，因此價(jià)格再漲也要買。也就是說，即使糧食大幅漲價(jià)，糧食需求量減少幅度都很小。對(duì)于糧價(jià)瘋長(zhǎng)但需求量略微下降的情況，經(jīng)濟(jì)學(xué)描述為糧食屬于剛性需求。但羊肉就不一樣了，羊肉的銷售量對(duì)羊肉價(jià)格變動(dòng)很敏感，有一段時(shí)間羊肉價(jià)格漲到四五十元一斤，不是回民就去吃十元一斤的豬肉了。價(jià)格浮動(dòng)需求就浮動(dòng)，而且反應(yīng)敏感，也就是一般商品都具備良好的“價(jià)格彈性”。

　　那么為貧道講那些說房地產(chǎn)市場(chǎng)有剛需是忽悠人的，是不是說住房這種商品不屬于必需品，因此價(jià)格彈性很低(即剛性)呢?

　　不是這個(gè)意思，對(duì)要結(jié)婚的上千萬年輕人來講，新房屬于必需品，真正的必需品!專家們都說年輕人應(yīng)該先租房子結(jié)婚，還說什么英國人平均五十幾歲才買房。說這話的沒良心?，F(xiàn)在中國并沒有穩(wěn)定的，完全做出租用的足夠房源。要么是不知道哪天會(huì)拆掉的“城中村”，要么屬于不知道房主哪天會(huì)賣掉的“二手房”。除了打算很快離婚的，一般新婚夫婦都希望有一個(gè)新裝修的，家具與裝修配套的新房，而不是無法裝修，不知道哪天就不得不搬走的臨時(shí)“新房”。貧道覺得，住上不知道哪天就搬走的新房里會(huì)有婚姻不牢靠的感覺!

　　那么貧道是說什么呢?是說市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)說的價(jià)格剛性彈性不是指“變動(dòng)方向”，而是指“變動(dòng)幅度”。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)講：需求與價(jià)格呈相反方向變動(dòng)。價(jià)格漲，需求降;價(jià)格跌，需求長(zhǎng)。某商品價(jià)格的需求彈性強(qiáng)，是指價(jià)格一漲需求就跌，價(jià)格漲得高需求就跌得猛。某種商品需求彈性低(剛性)，是指價(jià)格漲跌需求反應(yīng)不快。價(jià)格漲很高，需求降低的也不明顯。價(jià)格跌很大，需求增長(zhǎng)也不大。

　　這里“價(jià)格漲，需求降;價(jià)格跌，需求長(zhǎng)”是基本條件。剛性彈性是描述這種條件下反應(yīng)的敏感程度和變動(dòng)幅度，超出這個(gè)范圍就要另說了。也就是說如果出現(xiàn)“價(jià)格漲需求也漲，價(jià)格跌需求也跌”的情況，不是一般商品市場(chǎng)研究的對(duì)象，不能用一般商品市場(chǎng)表述的供需關(guān)系術(shù)語進(jìn)行描述。

　　但是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2005年以后發(fā)生了根本變化。在2005年以前，雖然房?jī)r(jià)漲的幅度均高于住宅商品房銷售量增加幅度，但方向都是一致的。

　　2004年平均房?jī)r(jià)從上年增長(zhǎng)5.02%增加到18.71%，增加3、4倍。住宅商品房銷售面積就從上年25.64%的年增長(zhǎng)率下降到13.57%。下降47%。這種情況反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求剛性特征——價(jià)格變動(dòng)大，需求變動(dòng)小。

　　2005年發(fā)生了些許變化，房?jī)r(jià)增幅降低到12.62%，增幅降低33%。但銷售面積猛增到46.62%，增幅擴(kuò)大2倍多。房?jī)r(jià)雖然還漲，但漲幅降低明顯降低，按商品市場(chǎng)將銷售會(huì)增加，但一下子增加2倍多，就有點(diǎn)怪異。

　　2006年就怪了，房?jī)r(jià)增幅繼續(xù)降低一倍，增幅與房改前五六年差不多。但銷售增幅不僅沒增加，反而減少到上年的三分之一。

　　2007年以后，房?jī)r(jià)與銷售量完全走到“一順”了，變成房?jī)r(jià)漲，銷售就增加，房?jī)r(jià)跌，銷售也下跌。當(dāng)年房?jī)r(jià)增幅擴(kuò)大170%，銷售增幅擴(kuò)大126%。而2008年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)-1.89%，銷售額竟然下跌15.48%，不僅方向完全一致，而且需求往下出溜得比房?jī)r(jià)還快。2009年房?jī)r(jià)躥升24%，需求反應(yīng)更靈敏，增幅達(dá)到46%!此后房?jī)r(jià)與銷售顯現(xiàn)了與2005年完全不同的情況。

　　房?jī)r(jià)跌不足2%，需求跌15%多;房?jī)r(jià)長(zhǎng)了24%，而需求擴(kuò)張接近50%。按銷售額算，2009年比上年增加81%!需求的價(jià)格彈性怎么樣?應(yīng)該是彈性很高很高，哪里有什么剛性!

　　僅就彈性本來意義說，2005年以前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性很小，需求對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)不敏感，確實(shí)屬于“剛需”。但2005年以后中國房地產(chǎn)需求彈性很大，價(jià)格漲跌一點(diǎn)點(diǎn)，需求卻瘋了一樣跟著漲跌。只是2005年前的是房?jī)r(jià)漲需求弱，房?jī)r(jià)跌需求強(qiáng)，屬于正常商品市場(chǎng)。而此后房?jī)r(jià)與需求變成“一順兒”了，需求跟著房?jī)r(jià)走，已經(jīng)不屬于正常商品市場(chǎng)。這時(shí)再用商品市場(chǎng)術(shù)語去描述什么“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”，完全是忽悠人。

　　對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求是什么樣子，下一篇再討論。由于貧道剛登記公眾號(hào)，關(guān)注人數(shù)不足，根據(jù)微信管理要求尚不提供討論空間。希望讀者多轉(zhuǎn)發(fā)，點(diǎn)贊，盡早具備討論空間。

　　附表：2000-2014年中國住宅商品房

　　(以下數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站年度數(shù)據(jù))

　　2001-2014年中國住宅商品房銷售面積和平均房?jī)r(jià)歷年增長(zhǎng)率

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