原編者按

　　房價調控19個月，“限購令”泰山壓頂，樓市只漲不跌的神話最終在今年的“金九銀十”畫上了句號。11月18日，國家統計局公布，10月70個大中城市房價首次全面下跌。而與此相對應，開發商叫苦不迭，“砸盤”事件各地開花，房子仍然賣不出去。是“限購”破壞了市場，還是“限購”還沒有到位？一邊是大量的空置房，一邊是成千上萬的“城市移民”；一邊是投資，一邊是剛性需求，我們的房地產發展真的健康嗎？“限購”真的矯枉過正了嗎？

　　國務院參事 任玉嶺

　　今天的房地產相對高價在世界少有，為了讓百姓安居樂業，我國這些年采取了很多措施，出臺了不少政策，但由于種種原因，房價高企不僅沒有止住，反而越來越高。自從“限購”政策出臺后，房價的上升得到了遏制，但是社會上的輿論，又此起彼伏，有的認為這會影響經濟發展，有的認為這會給銀行帶來損失。地產商擔心自己利益受損，而希望中央再次改變限購，放開房地產發展。

　　那么，房地產到底應不應該限購，又應該如何發展？

　　房子是為誰建的？

　　既不能為發展房地產而發展房地產，也不能為求經濟總量增加而發展房地產，更不能為抬高地價給地方政府增加稅收和造形象工程而發展房地產。房地產主要應為居住而建，為百姓安居而建，世界各國都是這樣。

　　有人主張房地產應該有投資屬性，但這種屬性在絕大多數國家都是居次要地位的。因此，房地產建設應首先牢牢把握一個方向，即為解決剛性需求而建，為了人民生活的改善而建。這既是特色社會主義共富目標決定的，也是共產黨執政為民的宗旨決定的。

　　但是，現在的房價能為剛性需求服務嗎？不能。現在房價高的原因，就是房地產發展方向錯了，它違背了房地產的屬性，它脫離了剛性需求。房地產成了各地發展經濟的支柱，成了投機和投資對象。如此下去，我們的房地產必然產生泡沫，空置必然增多，為什么現在降了價，仍然市場冷落，就是價格嚴重脫離了剛性需求。對剛性需求者而言絕不是所謂“觀望”，而是仍無能力購買。

　　居民2~3年收入可買一套不錯的住房，這是很多國家可以做到的。而我們需工作十幾年、幾十年，都買不到一個窩。如此情況，怎能使百姓安居樂業？怎能保社會安定？怎能造社會和諧？

　　在城市里過農民生活是什么生活？

　　進城的人沒有房住，就不能在城市落戶，就只能在城市過著農民的生活。我們要實現現代化，不大力推進城市化，現代化是實現不了的。

　　我們現在講城市化已過46%，是這樣嗎？不是。據去年教育改革時的統計顯示，義務教育階段農民的子女占80%。由此可見城市化率是虛假的，經濟學家將其稱為“偽城市化”。城市化推不動，造成農村有2000多萬留守兒童，不能與父母共同生活，缺乏家庭溫暖和應有教育。還造成農村很多老人無人照顧，也造成農村很多住房空巢。

　　在國外有一種“親情移民”是在國與國之間進行的。例如澳大利亞，中國的年輕人移入后，若父母還在中國，無人照顧，便可以進行“親情移民”，對這樣的移民不僅辦手續比較順暢，而且在安排社保和住房方面都給予特殊保障。而我們為什么就不能在城鄉之間移民呢？主要原因還是大批的農民進城工作后，沒有穩定的住房，不要說接兒女、父母入城了，就連其自身也難有一個像樣的安居之所。農民工除了一部分住在建筑工地外，要么住在城鄉接合部的農民提供的房子里，要么就在城市中住地下室。為什么有些房主把一間房隔成好幾間出租，就是因為這些入城的農民工或農村出身的大學畢業生租不起房。

　　筆者在上世紀80年代請了一個保姆，當時是一個姑娘，后來結了婚，生了孩子，現在孩子都20來歲了，但仍然住在城鄉接合部，不僅每天要跑很遠的路到城市中來上班，而且迄今居住面積之小、居住條件之差，讓人為之心寒。當農民工近30年，還不能在城里安居。

　　一些大城市這幾十年來占地還少嗎？國家對這些城市的投入還低嗎？這些城市的財政真的困難嗎？顯然不是，那么為什么就不能承擔城市化的任務，不能讓為這些城市工作幾十年并作出貢獻的農民兄弟姐妹在此安居呢？

　　因此，必須使房地產與城市化相適應。只有降低房價，才能降低房租，只有價格下來了，農村入城的兄弟姐妹才能安居，才能使他們與子女共同生活，才能與父母團聚。這不僅是人之常情的需要，也是為構建和諧社會應盡的人道主義責任。

　　要共同富裕，不要貧富兩極

　　共同富裕是中國特色社會主義的本質要求，是有差別的共同富裕，不是均富。但是，由于我們的房地產偏離了為住有所居服務的方向，走上了為投資服務，為富人蓋房的軌道，致使房地產變成了拉大收入差距的工具和平臺，使一些人走上了極富與極貧。有些人因從事房地產或專門倒賣土地，從而實現了迅速暴富。而另外一些人或因房屋被拆，所得補償較少，又遇上商品房價格極高，傾盡了家庭積蓄移到了新地方居住，如此使本來尚有一些積蓄的人，也于一夜之間變成了債臺高筑的“負翁”。由此背離了共富之路，造成了貧富的兩極分化。

　　改革開放后，我們取得了巨大成就，GDP總量已成為世界第二，人均收入已超過4000美元。但70%的工薪階層的月收入現在還在3000元人民幣以下，農民年均收入也僅有5000多元。我們現在的地區差在1：10以上，城鄉差達1：3.3，行業差達1：15，反映貧富差別的基尼系數達0.47以上，世界上的警戒線為0.4。

　　為防止收入差距的繼續拉大，防止兩極分化，我們必須使房地產的發展與共富道路相結合，必須改革房地產，必須降價房地產，必須把房地產的發展引向為“普通人”服務，為大多數人服務的軌道上。

　　“限購”仍寬松，決不能放松

　　由此，我們必須端正認識，要看到大力發展保障房不會影響經濟發展。一旦通過價格杠桿把住房的剛性需求調動起來，房屋需求量就會大大增加，如此只會促進鋼鐵、水泥等諸多建材的大發展。因此，不用擔心降價房地產會影響經濟發展。如果說剛性需求仍沒有得以調動，只能說明保障房還供應不足，住房價格還降得不夠。

　　必須限購，并堅持到底，不能把住房當投資品炒賣。幾年前筆者就提出學習韓國“一戶一宅”，用稅收調節住房。中國人多地少，應該學習韓國的“一戶一宅”，現在我們的“限購”是一戶兩宅，是比較寬松的，絕不能再進行放松和回彈。一定要通過限購，徹底把房價降下來。

　　必須減低政府財政和城市經濟對房地產的依賴。包括金融部門都不能過多依賴土地和房地產來獲得效益。房地產價格這些年迅速攀升和高企不下的重要原因之一，主要在各級政府和金融部門依靠發展房地產增加收益和政績，如果不去掉這種依賴房地產發展的思路，房地產價格將永遠難以下降，也難以走上為普通人服務的方向。

　　必須管好土地。任何私人和企業不應該也不允許倒賣土地。而且要適應城市化需要，擴大住宅土地的供應。大公園、大廣場少搞點，來保住房。大城市說沒有接納農民工的承受能力，這是不對的。改革開放后很多大城市，不知占了多少地，同日、韓相比，我們的城市總容積率要低得多，進人的潛力巨大。

　　必須大搞棚戶區改造，大建保障性住房。國外推行的可承受性住房建設很值得我們學習和借鑒。2007年國務院文件提出應保兩個70%是正確的，應予貫徹。而且要加大保障房投入，銀行貸款要大力向保障房傾斜，保規模、保質量、保環境。

　　反對無所作為，搞好反腐倡廉。房地產的很多問題是與商業賄賂和官員腐敗直接相關的。要解決好住有所居這一問題的關鍵，是要反對無所作為，搞好反腐倡廉，并須在操作上搞好住房建設的先估價、后招標。以此推動房價的務實和下降，為百姓安居作出新貢獻。

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