白益民：日資布局中國商業地產之憂
近日，杉杉集團宣布，將與日本財團伊藤忠商事聯合建造浙江第一高樓“寧波中心”。同一日，杉杉集團與日本三井不動產株式會社共同開發的寧波杉井奧特萊斯商業廣場正式開業。
而此前不久，三井不動產還在廣州正式宣布成立子公司，子公司以資本金3000萬日元、員工6人開始啟動。成立之時三井宣稱，主要是方便能獲得華南地區更多的商業機會為目標。事實上，沒過多久，三井就與深圳星河集團進行了商業地產方面的合作。
眾所周知，受地產調控影響，國內傳統的住宅開發商紛紛涌向商業地產，而日資企業的來襲仿佛也看好前景。就此，觀點地產新媒體專訪了對日本經濟、日資企業有深入研究的中國社會科學院全國日本經濟學會理事白益民。
著有暢銷書《三井帝國在行動》的白益民認為，三井不動產和伊藤忠商事在國內地產方面的布局，其實是日資企業對話投資戰略的轉型。以前他們主要是投資制造業，很大的原因是中國的勞動力成本。現在制造業的投資已經飽和，所以他們選擇了向服務業，包括金融、商業地產這個方向走。
國內普遍有擔憂中國會出現日本式的地產泡沫，不過，在白益民看來，由于中國的錢沒有出去擴張，也出不去，所以導致中國地產價格不會出現像日本那樣的大幅度變化。
以下為觀點地產新媒體對白益民先生的采訪實錄：
觀點地產新媒體：我們最近看到三井不動產在廣州成立了子公司，包括跟深圳的房地產企業在商業地產方面也有合作，您對三井有過深入的研究，是如何看待它的這些布局呢？
白益民：我之前有關注到三井不動產和杉杉集團做了一個奧特萊斯的項目。基本上三井不動產在中國主要的動作是針對商業地產，他們不會介入直接參與中國的房地產。
但日本的企業基本上是圍繞著商業為主體來運作的，然后通過商業反過來控制產業，同時它背后也是和金融結合在一起。這種商業地產布局，其實也是為其整個進入中國市場做基點。
我們知道，在華的日資企業現在有一萬多家，很多都是這種合資、合作方式，但獨資也越來越多了。最開始日本企業進入中國的目的是利用中國的勞動力資源，然后把日本的技術、工廠一些東西搬過來，因為日本不光是在中國經營企業，另外它和臺灣企業關系密切，臺灣在中國有很多的企業，特別是電子型的企業。
它原來的戰略是利用中國的人力資源，然后加工組裝，再把產品賣到全球各地，對中國市場本身內需這方面并不是最主要的，之前過去的二十年它在中國的投資主要是全球化分工，利用了中國的勞動力。
那么，現在競爭已經不是簡單看到的產品競爭了，現在是渠道競爭。而且，日本更加注重在中國市場的銷售，因為它在中國的生產能力很大，全球很多地方經濟不景氣，而中國是一個更大的市場。
但現在它在中國有一些瓶頸，就是生產企業都要通過一些其他的渠道才能進入到市場里面，比如說國美電器，有很多的電子類產品，另外有很多的產品都需要中國的這些渠道商、代理商。
因為日本的產品滲透到中國各個方面，包括紡織品有很多都是日本的面料在中國加工的。就是它實際上是站在了后臺，有很多東西實際上是貼的中國標簽，但有很多都是日本提供零部件組裝的。
另外，其實現在從戰略角度來講，日資企業的競爭如果是在渠道這一塊，就是針對消費者終端把握了以后，整個鏈條就打通了，因為它的原料供應，包括它在中國的生產體系有了，物流體系都做得很好，這些生產物流體系都做好后，那么，下一步最主要的就是消費的物流體系，渠道體系和它的消費終端。
所以，也就是說日資在制造業上的投資已經飽和了，現在主要是向服務業，包括金融、商業地產這個方向走。因此，日本對華投資的格局已經轉變過來了。
最后，不光是三井不動產，在產品銷售終端方面他們可能都越來越重視，而且在加快這方面的投資，其實商業地產方面，也等于是他們在中國建商圈的一個套路。
觀點地產新媒體：三井現在加大在中國商業地產的布局，但現在國內做商業方面的也非常多，據您的觀察，它的優勢是什么呢？
白益民：三井不動產一般都是帶著合作伙伴一起來投資的，比如它和杉杉的合作，實際上是借助中國杉杉在全國的渠道。另外，不光是不動產，好像和伊藤忠商事也是連在一起，在杉杉那個項目也有伊藤忠，因為伊藤忠是和杉杉捆綁在一起了，后來三井不動產就加入進來。
所以，它投資一般都是尋找合作伙伴，中國企業一般都是獨資，都是想自己當老大，而日資企業一般投資都是把上下游連接起來，然后再掌握整個盤子。
另外，三井不動產本身的資本金是很大的，三井實際上是跟很多的企業都有關連，中國的企業都比較孤立。三井不動產背后的很多持股方都是金融機構，所以，表面上看是商業資本，但是背后是金融資本。
而中國的企業都是商業、產業和金融是分離的，搞商業就搞商業，搞產業的就搞產業，搞金融就搞金融，他們之間沒有持股關系。實際上要分析三井不動產的股權結構的話，很多都是大型金融機構，所以要擴張的話就不缺彈藥。
特別是在危機來的時候，很多企業都會低價把手里的東西轉出去，它就可以借此接過來。很多企業，像當初中日合資的一些企業，在1997年東南亞金融危機，中國后來工人下崗，國企改革，那時候很多都變成日本獨資企業。
而目前中國的經濟，包括地產方面，有很多的危機已經顯現出來了，這正是他們下手的時候。日資在中國活動有很長時間，并不輕易下手，一旦中國出現危機，他們就可以把合作伙伴的資源全部拿到手里。
觀點地產新媒體：我們觀察到，一邊是三井在加大中國的布局，但另一個日本的房地產企業森大廈，它去年年底把上海非常知名的環球金融中心進行了出售。兩種不同的行為，您怎樣看待？
白益民：這兩個是不一樣，森大廈做的是樓盤，實際上是做物業投資，而三井不動產搞的是商業投資，這是兩個概念。物業為什么要賣掉，因為已經分析出了中國地產有泡沫，想急于脫手獲得現金獲利出局。
但是，三井不動產整個體系是跟三井財團捆綁在一起的，森大廈那些全部是搞地產的公司，和這種財團體系公司的做法、戰略方向是不一樣的。森大廈有點像美國式企業，反正就是獲利走人，主要是賺取利潤差價。
像三井不動產這種財團式的公司主要是做長期布局，吃的是長期收益，并不是靠房地產漲跌來獲取收益，而是靠商業方面長期流水式來獲取利益，并不是簡單的投資將來賣掉。商業地產不是經營買賣，它可能是長期持有的，這是兩個不同的概念。
觀點地產新媒體：目前中國的地產行業，無論是住宅還是商業，大家也在討論會不會步入日本房地產沒落的十年，您覺得這個可能性大嗎？
白益民：我覺得中國房地產本身的泡沫跟日本還不一樣，日本有強有力的經濟體支撐，當時日本的泡沫是怎么出來的呢？實際上它向海外擴張的時候把大量的資金轉移到海外了，當時日元升值，升值以后日元更值錢了。日元值錢以后回過頭去海外收購大量資產，也就是有錢可以向海外擴張，而不需要在內部賺錢了。
實際上這并不是泡沫，是日本借機把高價的日元換成美元以后，進行海外擴張用去了，所以把國內的經濟壓下來了。當時它的錢出不去的時候，全都堆在日本了，然后把整個房價給抬起來了。
中國現在是什么問題呢？中國現在是錢并沒有出去擴張，也出不去，都給堵死了。然后，在這種情況下，國內的游資往哪放，你說會一下垮下來嗎？它也無法垮下來，因為錢總得有地方放，不然放在銀行也不妥，這些人不著急把錢撤出來，有很多房地產商現在還扛著。
一個是前面賺到錢了，一個是現在錢也沒地方放，他們就去炒黃金。所以，很多房地產商都在扛著呢，我不認為中國房地產價格會出現像日本那樣的大幅度變化，因為錢出不去。
另一方面，中國的銀行已經有意識去清理債務，但是一清理中國的銀行也死了，目前中國的房地產已經把銀行給綁死了。
中國前段時間有點瘋狂的在發展房地產，現在我認為有很多在建或者計劃在建的項目已經擱淺了，基本上是這種形勢。
觀點地產新媒體：今年以來我們看境外的機構，標普、惠譽一直在唱空中國，包括銀行業、房地產業以及金融方面。就國際機構唱空中國經濟的不確定性，我們該如何應對？
白益民：實際上我的看法是，第一，借這次外資唱空中國、外資出逃，中國的金融資本應該盡快接管中國的產業。我們實際上是被美國那些搞經濟的人左右了了大腦，他們給我們灌輸的思想是金融和產業要分離，不然的話金融會有風險，如果不分離就會有風險。
實際上這是華爾街的想法，是那種游資的想法，他們才會去搞這種產業和金融分離的事情。
但是在日本，產業、金融和商業是結合在一起的，金融公司是可以持有產業公司股權的，但是在中國是不行的，是學了美國那些東西以后制定法律不允許金融公司持有產業公司的股權。
所以，應該借這次外資撤出中國的時候，金融公司手中這些沒地方放的錢不要再放到房地產了，而是進入中國的產業，就是高端制造業，特別是像裝備制造業。
在外資撤出的時候中國應該盡快的把自己的產業整合起來，利用金融資本對這個產業資本和創業資本進行整合，然后排擠外資，把被外資拿走的這些原來產生利潤的東西拿回到自己手里，把外資排擠出去。
像日本當初就把外資排擠出去以后，就形成了內部資本的循環，然后獲得了更多的利潤。因為，我們現在只獲得了加工的利潤，把中間物流的利潤，還有很多其他利潤都讓給外資了。如果外資撤了，我們應該讓自己的金融資本，包括民間資本。
其實，讓這些民間資本形成合力，讓民間資本發展起來去接管這種產業，然后把外資排擠出去，這才是我們的應對之策。
觀點地產新媒體：具體到房地產領域和地方債的問題，從日本的經驗中，有哪些可以學習的？您對此的建議呢？
白益民：日本自從泡沫被擠出來以后，房地產基本上就平穩了。大家的心態都平穩了，自然這個價格就穩定了。當初價格能跌到三分之一，就是最高點的三分之一，后來又回到二分之一，基本上在泡沫二分之一的價格中平穩這么多年了。所以，我覺得它已經是很成熟了。
所以，中國現在即使有泡沫，有可能會在未來一段時間會出現下跌，我覺得沒有必要故意的去調控，應該是讓市場發揮作用，然后它會再回到一個平衡點。一般中國的調控很多用的是行政手段，日本沒有用這種限購什么手段。
我覺得行政手段還可以繼續再變化。比如說如果在跌了，限購這一塊就可能放松一點。中國可以利用無論是行政手段，還是金融手段，利用這種組合拳對房地產進行調控，避免出現大的起伏我覺得是最主要的，這是中國未來要注意的。
同時，房地產下跌從另外一個角度來說是利益的重新分配，也就是前一段時間房地產商圈錢太厲害了，老百姓真正買房的人實際上交了不少的錢給他們，現在也應該讓他們吐出一些了。
之后讓他們平衡到一個點，這樣對社會各方面的穩定都有幫助。我認為這一塊實際上也不用太擔憂，不要讓房地產手上有幾張牌可打，我覺得房地產是可以調控住的，但是受控的范圍要把它做好。
但是，絕對不能夠輕易的清理債務，一清理債務產業鏈一破碎就會出現大的危機了。
銀行資本現在和房地產債務之間的關系不能隨意清理，在日本當初即使出現了大的危機，在有泡沫和房地產暴跌的時候，因為都是財團關聯的企業投資的很多，政府也沒有去隨意的清理債務，一旦清理當時日本就會出現大的問題。
因此，當初他們是金融和產業捆綁在一起的，他們沒有進行清理，慢慢就讓自身進行不斷的消化。
最后，我的建議是不要實施西方式、外科式、手術式的治療，要用中醫調理的方式。西方外科手術式的治療和化療，揭掉癌癥的器官，進行輻射雖然可能當時讓病人感覺又活了幾天，但人肯定是死定了。但是，中醫治療有可能會化解，利用激發自身的抵抗力來化解這個癌癥細胞，最后還有可能活。
相關文章
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
