“大房子夢”難圓--扶阿斗，“兩房”背后眾相

白皮書背后有相當大成分的政治博弈因素，如果仔細觀察的話，就會發現白宮給出了三個備選項，但是“明哲保身”地沒有對任何選項提出傾向性意見，而是等待國會和共和黨人先表態，從而達到“黃雀在后”的效果

■  環球財經特約撰稿 蔣旭峰 （發自華盛頓）

2月11日，華府知名智庫布魯金斯學會舉辦了關于美國住房抵押貸款市場的研討會。而在10日接近下班時分，布魯金斯學會臨時通知第二天的會議日程有變，并不是哪位專家因故不能出席了，而是加入了一位重量級的演講嘉賓——美國財政部長蓋特納。看來，11日的華府必有大事發生。
果不其然，當日美國財政部同住房和城市發展部向國會提交了“房地美”和“房利美”（“兩房”）這兩大房貸機構占主導的美國住房抵押市場的改革白皮書。
美國住房抵押貸款市場總規模近11萬億美元，目前九成以上的房貸由政府提供各類擔保。筆者身旁的多位美國朋友都承認，離開了“兩房”，自己可能拿不到換算的30年期住房抵押貸款，住房夢難圓。自2008年 “兩房”也成了美國民眾心目中不折不扣的“阿斗”。兩家公司2月24日公布的財報顯示，2010年全年，房利美虧損總計217億美元，房地美虧損198億美元。
用一個未必完全貼切的簡單比喻來說明房利美、房地美和吉利美的區別，可以說吉利美是美國住房二級抵押貸款市場上“央產房、軍產房、農產房”等房產的抵押貸款擔保者；市場化運營的房利美和房地美主要負責收購城鎮居民的住房抵押貸款，在住房二級抵押貸款市場上擔任城市“商品房”的抵押貸款擔保者，這兩家政府支持的企業（GSE）和政府之間有著千絲萬縷的聯系。
2010年夏，國會通過的2000多頁的多德-弗蘭克全面金融改革法案，對于“兩房”改革并沒有提出明文要求，只是把問題向后拖延，讓政府在2011年1月之前提出改革方案，白宮2月提出的改革方案已是姍姍來遲。

扶“阿斗”不可操之過急
蓋特納2月11日講話的表態主要有三層含義：首先，這份白皮書提出三種改革方案，共同點都是要逐步弱化政府對房地產市場支持力度，讓私營資本在市場上擁有更大舞臺；第二，改革的目標是要修復美國房地產市場的根本缺陷，加強對未來危機的防范；第三，這項改革牽涉面巨大，切不可操之過切。
蓋特納3月1日在國會眾議院作證時重申“兩房”改革宜用“急則緩之”的改革藥方，他希望國會能在兩年內通過關于美國住房抵押市場的改革立法；同時強調說，房地產市場是美國經濟的重要組成部分，這項改革從立法到實施的全過程預計需要5到7年時間，改革需要穩妥進行，如果操之過急，會給住房抵押市場帶來沖擊，使得疲軟的美國房地產市場雪上加霜，危及經濟復蘇。
按照美聯儲前主席格林斯潘的說法，美國的平均房價從2006年的高點跌去了三成以上，到了2010年春季才逐漸企穩。但是，各種房地產數據表明，美國的房地產市場至今尚未擺脫疲軟陰跌的局面。
在布魯金斯的研討會上，當與會者追問蓋特納在改革過渡期內“兩房”的性質是否仍是政府支持企業時，蓋特納明確無誤地給出了肯定的答案：“房地產是美國經濟的支柱產業之一，我們推進‘兩房’改革的進程必須慎之又慎，如果不考慮美國房地產復蘇狀況，就倉促讓‘兩房’關門，將會使得脆弱的美國樓市雪上加霜，使得美國家庭的信貸狀況進一步受到抑制，并讓納稅人遭受不必要的損失。”

三種備選方案
這份長達31頁的白皮書提出了奧巴馬政府三項長期改革方案供國會商討。第一項方案是除聯邦住房管理局等保障“央產房、軍產房、農產房”的抵押貸款擔保者外，政府將完全退出房地產抵押貸款市場，由私營資本唱“主角”。
穆迪分析首席經濟學家馬克·贊迪指出：“政府承擔了太多的信用風險，如果房貸變成壞賬，最終將由納稅人來買單，大家都認為私營企業承擔更多風險的做法是可取的。”這是三種方案中最激進的一種，也是政府“退市”最為徹底的一種；當然這套方案也必然會讓民眾的購房成本上升，這種抱怨聲主要是來自民主黨議員和美國的消費者保護團體。蓋特納也毫不避諱地說：“未來住房抵押貸款的成本肯定會更高。”
第二項方案是只有在市場出現危機時，政府才出援手擔保住房抵押貸款；這項方案為的是打造一條“能進能退”的通道，即在住房抵押貸款風平浪靜時，政府只做旁觀者，當住房抵押貸款出現危機打“911”報警時，政府才出動消防車。
第三項方案是讓私營資本在美國房地產抵押貸款市場上擔任龍頭并承擔主要風險。政府負責給一些已得到私人資本保險的合規抵押貸款業務證券化產品提供再保險，即政府擔任市場“防火墻”的作用，但是這道“防火墻”只有在私人保險公司無力支付賠款時才會“激活”。但觀察人士認為，這種方案也存在私營資本過度涌入房地產行業，會對其他行業造成擠出效應；政府提供的再保險也將使政府有可能承擔經濟和道德風險；如果政府對于私營保險機構的監管不力，或是收取的再保險費用過低，都會造成市場上投機過度的情況，最終吃下苦果的還是美國普通納稅人的弊端。
在這三項備選方案中， “兩房”改革針對的主要是美國普通城市購房者，而非央產房、軍產房、農產房等類別的住房抵押貸款市場。
美國抵押銀行家協會資深副總裁兼首席經濟學家杰·布林克曼（Jay Brinkmann）認為，如果要讓美國民眾還能繼續享受30年期的購房貸款，不論最終采取哪種改革方案，政府的支持是必不可少的。
面對白宮提出的方案，連民主黨在眾議院負責監管房地產金融企業的金融服務分委員會頭號議員瑪克辛·沃特斯（Maxine Waters）都毫不掩飾地說：“政府提出的改革方案是有必要的，是解決美國房地產業問題的一個起點，但我擔心這些改革會在未來幾年將大幅推高房屋擁有成本，進而全面推高美國房價。目前，美國依舊在和高失業率和緩慢的經濟復蘇做斗爭，稅收體制也會加劇貧富懸殊的鴻溝，信貸市場依舊面臨不確定性。我很擔心要告訴下一代美國人，盡管他們工作勤奮，但很有可能買不起房子了。我們也必須要考慮高房價對于美國經濟的沖擊。”
國會眾議長博納則以為：“我想政府應該從房地產市場上退出來，我們已經在救助‘兩房’上花費了1530億美元，我們已經‘上鉤’了，現在進退維谷；奧巴馬政府列出了幾種救助方案，現在是時候嚴肅地制定一種讓‘兩房’逐漸退出市場的方案。”

影響幾何？
這項傷筋動骨的改革方案至少將從幾個方面影響到美國普通購房者的利益，很多業內人士認為，估計相當多美國普通民眾的大房子夢要開始褪色了。
第一，此項改革要求提高購房者的首付款比率。目前，在美國住房抵押貸款市場占據60%左右份額的“兩房”要求購房者在擁有私營保險公司提供的住房抵押貸款保險的條件下，至少要交5%的首付，如果購房者貸款金額超過房屋總價的80%，就需要購買私營保險公司提供的住房抵押貸款保險；在美國住房抵押貸款市場上目前占據約三分之一天下的聯邦住房管理局則會根據購房者不同的個人信用記錄要求不同比例的首付額度，對于資信度較好的購房者，他們只需支付3.5%的最低首付款額度，對于FICO信用評分低于580分的購房者，他們則需要交10%的首付款。美國政府推動市場改革之后，要求將所有購房者的最低首付款額度都提高到10%。對于習慣了不攢錢、近乎零首付的美國朋友，聽到筆者告訴他們中國買房的首付比例以及他們鄰國加拿大買房兩成首付的慣例后，因為心理棘輪效應都不愿意相信；幾位年輕朋友坦言，讓他們一下子掏出近10萬美元來買房實在是“不可完成的任務”。
第二，此項改革將會降低兩房等政府支持企業可以提供的擔保上限。當前美國住房貸款根據總金額可以分為三檔，最低的一檔貸款總金額不超過41.7萬美元，該檔貸款可以享受最劃算的30年期定息抵押貸款；中間一檔的貸款總額在41.7萬美元至72.975萬美元之間（從2008年開始，為了刺激樓市，這一檔上限暫時從62.55萬美元上調至72.975萬美元），該檔的貸款利率比最低一檔要高些；最高的一檔在美國俗稱“巨量貸款”（jumbo loans），其總金額超過72.975萬美元。前兩檔貸款可以得到“兩房”和聯邦住房管理局擔保，但是想買豪華房子的“巨量貸款”則得不到“兩房”和聯邦住房管理局的擔保。
如果按照奧巴馬政府提出的改革方案，從今年10月開始，第二檔貸款的上限將從72.975萬美元回調至62.55萬美元，相當一部分中等收入的美國潛在購房者將會因此受到影響。
美國馬里蘭州Apex房屋貸款公司總裁埃里克·蓋茨認為，此舉會提高購房者的成本，并把相當一部分的潛在購房者嚇跑，包括初涉職場、收入不菲的律師和醫生，因為他們還需要歸還在校期間的就學貸款，但工作不久的他們并沒有太大的儲蓄。埃里克·蓋茨舉例說，自己公司有個客戶要買一棟85萬美元的房產，這位客戶打算首付20%，貸款68萬美元，按照現在30年期定息貸款5%左右的利率，她每月需要支付房貸3650美元，但如果第二檔貸款的上限下調，那么這個客戶只能按“巨量貸款”支付大約5.6%的房貸利率，每月還款額將達到3904美元，比原先增加254美元。
第三，美國房貸二級抵押市場的三巨頭將“板起臉”來提高收費，羊毛出在羊身上，最終將會提高美國民眾的購房和還貸成本。此項改革將使得“兩房”在未來幾年里上調他們向銀行收取的按揭擔保費，從今年4月起，聯邦住房管理局也將把所擔保的大多數抵押貸款征收的年度保費從0.9%提高至1.15%，這就意味著大多數貸款約17萬美元買房的美國人每月需要多支付34美元。

既當運動員 又當裁判員
有個淺顯易見的道理：在任何行業，若是讓幾家機構既當市場上的運動員，又擔任裁判員，最終將造成事與愿違的結果。
老布什總統簽署的《住房和社區發展法案》就是把“裁判哨”交給運動員的典型做法；1999年，在克林頓政府任內，要求“兩房”承擔起振興城市貧民區的職責，為信用度差、償債能力低的民眾提供住房貸款擔保，則是另一例。
布魯金斯學會資深非客座研究員羅伯特·波曾指出，因為美國的房貸標準過于寬松，2005年和2006年，美國約40%的首次購房者都沒有付一美分的首付款。
杰·布林克曼就表示，讓“兩房”既要承擔起穩定市場、降低系統性風險的責任，又要肩負起擴大住房擁有率的目標明顯是互相掐架的。
美聯儲亞特蘭大聯邦儲備銀行資深副行長約瑟夫·特拉西（Joseph Tracy）在與筆者交流過程中也表達了個人觀點：要將美國住房抵押貸款市場上運動員和裁判員的角色分清楚，他個人贊成重啟后“兩房”時代新篇章的做法，而非小修小補的改革做法。

 “四重奏”難鳴
美國政府的白皮書提出，要想構建一個更加良性的美國房地產抵押貸款市場，必須要考慮四重因素，但是業內人士認為，“四重奏”的樂譜好寫，合奏的難度不小。
第一重因素是房地產抵押貸款的可獲得性，通過吸引私人資本進入這一市場，營造一個競爭程度更高的市場，能夠降低房屋抵押貸款的利率。但專家預計，“兩房”改革后，以原先的成本獲得抵押貸款顯然不是更容易了，而是更難了。
第二重因素是權衡考慮美國房地產市場的投資動機；一方面，有政府做后盾的房地產抵押貸款市場，會使得投資住房更有吸引力，但這也會對其他領域的投資產生擠出效應，危及美國的長期經濟增長和就業創造；另一方面，倘若離開了政府扶持，如今投資美國樓市的一部分資金將會流入投資回報更高的海外市場。
很多專家表示，“兩房”體系到了尾大不掉的程度，但是否應在當前推行改革則值得商榷。研究美國房地產和金融市場的泰斗級人物、沃頓商學院教授蘇珊·沃徹爾（Susan Watcher）告訴筆者，她不覺得眼下是推出“兩房”改革的最佳時機，至少要等待美國房地產市場企穩之后再行改革。多位和筆者交流的經濟學家也認為，即便剔除“兩房”改革的因素，依舊處于弱勢的美國樓市當前也未必是最佳投資時機。
第三重因素是美國納稅人利益保護；只要美國政府對房地產貸款提供擔保，那么最終都會承擔一定程度的風險，盡管政府可以通過向市場參與者征收保險費的方式來分擔風險，但是風險定價是一件很難的事；如果政府定價不公，那么將會導致市場投機過度，最終增大納稅人承受政府損失的機率；通過發揮私人資本在美國房地產抵押貸款市場上的作用，將會通過在即期提高貸款收費的方式來降低遠期風險，從而保護納稅人的利益。
當然，有專家提出，保護美國納稅人的利益首先要明了美國納稅人當前的最大利益是什么。美聯儲前副主席、美國第一任國會預算局負責人艾里斯·里夫林就認為，在美國當前的經濟形勢之下，不應把注意力放在房地產的市場改革上，更應關注刺激美國經濟增長，并讓各階層的民眾能夠更多地分享經濟復蘇的成果。
第四重因素是維護美國的金融和經濟穩定；政府的支持是為了確保在經濟衰退周期中的信用穩定。然而，如果政府的市場參與模式不合理，將會鼓勵私營資本過度投機，會再次威脅到金融和經濟體系。
美國企業研究所研究員亞歷克斯·波洛克在《繁榮與蕭條》一書中指出，毫無疑問，救助“兩房”是對過去政府不成功市場干預的再度干預。

時機是否合適？
不論是從新房開工量、新舊房成交價格和成交量等指標來看，美國房地產市場當前尚未擺脫弱勢格局。美國標準普爾公司2月發布的凱斯－席勒房價指數顯示，2010年12月份，美國20個大中城市房價繼續環比下跌1.0％，同比下降2.4％，創下2009年12月以來的最大同比降幅。多位業內人士指出，借款成本增高和房價將會進一步下行的預期，將會造成美國脆弱的樓市進一步“失血”，連這份改革白皮書也坦稱，居高不下的失業率、縮水的家庭財富、卡嚴的信貸標準、大量的空置房產和止贖房產都會抑制美國房屋需求。
2月11日，在布魯金斯學會舉辦的研討會上，筆者問及前美國聯邦儲備委員會主席格林斯潘當前是否是對兩房進行改革的最佳時機，格老認為這一問題敏感，不便置評。杰·布林克曼等專家認為這并非改革的最佳時間點，這個白皮書背后有相當大成分的政治博弈因素，如果仔細觀察的話，就會發現白宮給出了三個備選項，但是“明哲保身”地沒有對任何選項提出傾向性意見，而是等待國會和共和黨人先表態，從而達到“黃雀在后”的效果。
有觀察人士指出，要想了解白宮為何在這一時間節點上公布“兩房”改革方案，你不妨再考慮一下三天之后，白宮又將公布另一份什么文件？2月14日，白宮向國會提交了一份高達3.73萬億美元的2012財年政府預算報告。 2月11日這個周五是2月14日之前的最后一個工作日，這已是美國政府年度預算開支連續4年突破3萬億美元大關，在國會山掀起軒然大波是板上釘釘的事了，共和黨一向主張減少政府在金融市場的過度干預，民主黨在預算紛爭出爐前推出“兩房”白皮書，不排除有和共和黨尋找話題契合點、增加談判籌碼的考量。
當然，也有業內人士認為，“兩房”已到了非動手術不可的時候了，在改革啟動的消息公布后，市場人士自然會逐漸適應并做出相應調整，市場對改革的認同度最終將以價格這一經濟標尺體現出來。
杰·布林克曼認為最終的“兩房”改革方案將界于第二項和第三項方案之間，并兼有第一項方案的色彩。分析人士指出，“兩房”改革牽一發而動全身，必將與美國2012年大選、民主黨和共和黨在金融改革等多方面的斗爭形成交織之勢。
“兩房”手術難度系數極高，它不僅僅是一個經濟事件，也是涉及兩黨及諸多利益團體博弈的重要政治事件，“后兩房”時代美國民眾是否能更好地圓上住房夢值得期待。

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號