也談征收房產稅為什么憑什么

劉海波

《南方周末》2010年6月10日刊登了一篇“征收房產稅為什么憑什么”的報道，一些大牌學者談了種種反對在中國征收房產稅的理由，筆者認為這些理由似是而非，故不揣淺陋，也談談對這個問題的理解。

房產稅要解決什么問題

房產稅的目的是要建立公平的社會財富分配機制與效率的土地資源配置機制。它能夠直接影響的是居住總支出中房價所占的比例，房價和征收房產稅的目的不相干。

很長時間中國人一直談房價問題，以及如何降低高房價。這樣提出問題就是表面、膚淺的，難免落入錯誤的解決方案中。我提一個問題，在高速城市化的背景下，我國中等收入的勞動者是否買得起或住得起中等住宅？我國的中位勞動者(只可能是制造業技術個人而不是教授或處級干部)是否能夠在中國的中等城市比較容易地買得起或住得起中等住宅？這才是真正的問題，做不到這一點說明土地政策出了問題。高房價僅僅是表面現象，房價背后是土地，土地問題的實質是地租分配問題。我國城市土地政策上世紀90年代后設計不當，整個社會經濟發展、政府投資所建的公共設施導致的土地增值，最后歸少數私人所有，實際上培養了一批專門的地租掠奪者。采用征用土地制度，這本是社會主義的遺產，土地增值部分自然歸公，但實際上是增值大頭歸了開發商，一部分歸了先期購房者。我國城市土地名義上叫國有制，實際上是級差地租少數私人占有，土地利用嚴重行政干預這樣一種奇怪的制度。中國在土地制度上的問題在深圳體現得極其明顯，即原住民、深圳戶籍居民與移民、非戶籍居民在地租分配上的極度失衡。我們不怕一個人利用較大甚至很大的土地從事生產經營，而怕的是一個人拿走了土地較大的地租。

我國城市房地產問題不在于一兩個金融中心地價多高，如果是世界金融中心，趕上紐約很正常，而是中等收入者買不起中等房。我國典型的中位勞動者，技術工人，不可能在中等城市的中等地段購買中等大小的住房。可是，一個青年農民，在本村給自己蓋房，為什么不很困難呢？無他，宅基地免費取得而已?，F在，工資收入最高的一批人，金融業白領，也無法在一線城市買房，副部長、大學校長也要求助于保障房。現在的高地價里隱含的一個問題是“政府稅負極端的不平等”，怎么講呢？前人十年之前買房向政府交稅（土地出讓金在內），但是十年之后房價10倍。如果讓80后、90后承擔這么大的稅收負擔，稅收大家用，他們肯定會累垮。這里面隱含了稅收負擔極端不平等的問題。

我們的房地產政策鼓勵私人對地租的無限度占有，缺少一個土地增值歸公的稅收體系！解決問題靠實現“均占地價，地租共享”的政策，隱含了每一社會成員，可以無成本地占有一份地價。這是抽象而實在的權利，實在是類似村社成員擁有獲得一份宅基地的權利，抽象是主要靠稅收政策實現均占地價，而不是實際占有支配一塊土地。那么，中等收入者擁有中等住房就不是太困難的事情，就好像一個普通農村小伙擁有村里的一所住宅并不困難一樣。

實現地租均享的手段是合理的稅收政策，房產稅本文稱為土地保有稅是其中重要一環，還應該包括房產交易所得稅、遺產稅、針對房地產開發商的暴利稅。對于土地保有的稅收（房產稅或物業稅）和增值所得稅，說白了，一個房子買到手，為了保有它就需要每年交稅；如果賣掉它，買進賣出中間的差價增值部分還要被政府收走，這個比例通常是75%。這里必須說明，這不是對房子征稅，只是對土地征稅。征的是地價稅，根據住房實際占有土地的價值而計稅。在王府井住了一個破爛公房，又是矮層，一定被征高稅，因為房屋占的土地價值太高了。在荒山野嶺很大而且黃金檀香木蓋的房子，可能不用負擔什么稅，盡管房子很貴，因為所占地沒有什么價值。

這些政策，必然要影響的是居住總支出中房價所占的比例，在一個人一生的居住總支出中，房價甚至可能占小頭。結果是買房不是什么大問題，養房問題更重要。一個人能夠住在什么地方，取決于他當下的財富創造能力。當下財富創造能力最強的人可以住到上海的金融區，有中等的財富創造能力，可以比較容易獲得中等的住宅。住房總體成本最高的地區，人口會是流動的，人退休了就會負擔不起，剛好搬到小鎮上享福。這樣來說，土地稅一方面體現了地租的共享和分享，另外一方面保證土地最有效的利用。一種累進式征收的土地保有稅并且要加上遺產稅，加上不動產交易的所得稅，它的意義并不是要降低一線城市的居住成本，如果上海是世界金融中心，它的居住成本和紐約一樣，這沒有問題，不是所有人都能住，它是一個公平分配的問題，是一個資源的有效配置的問題。最簡單地說是讓當下最有財富創造能力的人來住，還是繼承財富的人來?。吭诿绹赡懿荒芙蟹績r，它叫居住成本，居住成本在一線城市里面始終是高的，一線城市那也不是大多數人能夠負擔得起。難道每一個美國人都可以到紐約去住嗎，也不可能。相反紐約的情況是，如果一個中低收入者，有人白送給他一套豪宅，他也住不了，因為每年要交的房地產稅就會把收入吃光。問題在于，一個人占據高價值土地的依據是什么，是依據財富的繼承，原來財富的累積還是當下的財富創造能力？任志強反復說是高房價把低素質人口阻擋在外面，現在是年薪三十萬的白領，不可能在上海落地，是把高素質的人阻出去了，還是把低素質的人阻出去了？科舉制沒有增加官位，但優于世襲制，土地稅在一線城市的作用與此相同。

土地稅將根本改變以房地產投機為核心的不勞而獲的資源配置、財富分配機制與逆激勵機制，后者給中國社會的創造力、凝聚力及民生根基帶來了毀滅性傷害。

中國城市化真正的障礙，是沒有采取適當的手段平均地權，實現地租的社會成員共享均享是相當重要的，做到這一點既是公平的又是保證效率的。在這個制度下，完全沒有必要限定70年土地使用權，可以是無限的。這樣分散個體可以在土地上長遠規劃，通過交易配置土地資源。

為什么是征稅而不是保障房模式

現在大談保障房、公租房、廉租房、經濟適用房、限價房，名目繁多，本文認為不是辦法。

新加坡的保障房是村社邏輯，而非救濟邏輯。中國不是新加坡，新加坡是個大村社，其保障房邏輯和按成員權分配宅基地的村社類似。我國住房改革前的分配住房辦法依托的單位體制，單位也可以視為村社，依據平均和資歷、等級混合的原則分房，獲得住房的關鍵是獲得一個單位的成員權。只有小范圍的城市共和國才宜采用這種制度，針對本國公民搞保障房是可以的。在大國，非農土地的地租分配問題更加復雜。城市化中，人們由面上居住到點上居住，出現不同的集聚點，由此形成由中心區域到邊緣區域土地價格逐級落差的情況，而且形成不同地塊、不同城市土地之地租差距，較之農地間差距，遠不可同日而語。所以，主要是靠稅收的辦法，實現 “均占地價、增值歸公”，而不能靠直接為每人保障同等面積住房的辦法。

保障房辦法如何避免社會階層的隔離？不同城市居民的隔離？如果市民相當大部分甚至大部分從本市政府獲得住房保障，戶籍不比國籍還嚴厲，行嗎？肯定要劃出一個界限，不僅是經濟能力，更重要的是居民身份。不然，安徽農民都到上海要保障房，怎么辦？重慶大建公租房，立意很好。重慶聲稱公租房建設不搞貧民窟，地段和容積率都很好，公租房要打破城鄉和內外差別，讓新就業大中專畢業生、進城務工人員、引進專業人才和外地來渝工作人員都能夠申請居住。黃奇帆說，凡年滿18周歲，有穩定就業崗位和收入來源，具有租金支付能力，本市無住房或住房面積低于城市住房保障標準的，都可申請，不受戶籍限制。看來，重慶公租房的對象是中位勞動者甚至偏上，我敢說，實踐中一定出問題。重慶本身就太大了，還處在中國這樣的大國中。如果我們真要推廣保障房，這個中央強硬包括作秀，只會把我們的戶籍制度弄成不同地區的區別和國家的區別一樣嚴厲才行。如果在京滬這種地方大規模推廣保障房，一定要以本市戶籍作為一個甄別的依據，那時，我敢說一個人可以到美國取得美國國籍，但不見得能拿到京滬的居民資格。如果說無甄別的，比如他有工作，有固定收入就可以，這個以后肯定會遇到麻煩。城市化的大國只能采取征稅的辦法平均地租。大國提供的保障房和新加坡的制度邏輯上不是一回事。

怎么尊重住房消費者的選擇權和住房在多個主體間流轉形成的福利優化或資源更佳配置？因為上班地點、子女入學、喜好清凈或熱鬧、愿意住小房而多旅游、愿意住大房而節省其他消費等等。住房的流轉在現代城市生活中應該非常普遍經常。所以不能在流通環節設置障礙，換個工作或者小孩換個幼兒園，就換房很正常。

不怕住房市場化，就怕地租沒有社會化，就怕土地成為投資品。住房以消費品的形式存在，不具有投資屬性。住房既是必需品，又是滿足品，也是奢侈品。作為必需品，一般人不難獲得；作為奢侈品，如城中心的四合院，因為累進性的土地稅，房主除非在其他領域有充足的現金流，否則住不起這相當于養了一頭白象。本文的上述辦法下，中位收入者自能憑自身收入住上中等房。政府只需救濟孤寡廢疾和一線城市必須的一部分低收入者，甄別成本低。實際上，甚至不需要政府另外建什么保障小區，只需在普通小區購或租來一些房子提供給這些人就可以了，或者免除一些人的土地稅就可以了，這樣不產生社會隔離。一般人，不要為一些不太幸運的同胞和你住得一樣生氣，他們的不幸運是明顯的，沒有開著寶馬來住的，在私車、旅游、美食、時裝方面他們還是比你差。

土地稅不應該僅僅是地方稅

不同于一般的鼓吹者，本文一個至關重要的認識是，土地稅不能學美國，成為完全地方化的稅收。土地稅不僅僅是地方稅，一線城市要和中央財政分享，省會城市要和省級財政分享，縣城和全縣人民分享。城市土地地租社會共享的范圍應該多大？不能是在一個比較小的地域范圍內部共享，這與城市的性質有關，城市土地的價值是一個地理現象、區位現象。而區位現象，因為別人遠了，所以你近了；集聚到此處，所以不能集聚到彼處；這里是北京上海，所以其他地方不是北京上海。因為有了中國所以才有了上海，如果沒有了中國，上海還是什么上海？要注意到，在城市化進程中，城市地產在增值，同時遠鄉地產在貶值，二者是此消彼長的關系。一線城市土地稅收入有一部分要交給中央政府，在全國范圍內統籌使用，受惠的對象超出一線城市居民的范圍，使哪怕窮鄉僻壤的居民也分享一線城市的地租。

其他反對房產稅的理由不成立

有一種看法認為，我國城市土地是國有的，所以不應該對不是我所有的財產征稅。這里反映了普遍的誤解和概念的混亂。

首先，在法律上人們擁有的不是財產，人們擁有的只是財產權利，反映的是人與人的關系，而不是人與物之間的關系。土地稅嚴格說是對土地上的財產權利征稅，財產權利究竟叫使用權還是所有權都可以被征稅，關鍵在于擁有這項權利帶來了什么樣的收益。

國有在不涉及外國人時不是一個財產權利的問題，而是一個政治權力的問題。說土地是國有的，是中國人民的共同財產，它的意義在于對外國人——美國人、越南人等等的排斥，外國人要使用就要多交錢，或者根本不允許使用。族田、農村集體所有制、單位所有、個人所有等才具有財產權利的意義，因為都具有排斥性。就財產權利而言，所有的概念意義也不是很大。最小的土地上的財產權利，就是露天電影廠前畫一個圈，今天晚上有權利在這里坐，為習慣所尊重的時效為一個晚上的使用權或者優先占用權這就是財產權利。無論是70年的使用權，或者一兩年的租賃權，甚至說某塊土地可以通過的權利，當然可以包括所有權，并沒有本質的區別。關鍵的問題不在于所有的問題，因為沒有絕對的權利，所有權和使用權的區別不是本質意義上的，它是一個類別意義上的。整個關注點是哪種具體的財產權利，這種財產權利產生了什么樣的利益，這是問題的關鍵。我們需要注重的是具體的財產權利，所有權不是源頭，也不是起始點。

既然都是對某種土地上的財產權利征稅，對無論是使用權還是所有權的保有征稅，在法理上并無本質區別；我國當前的土地制度帶來了地租分配的極端不平等，城市土地增值收益為少數人掠取，在這種情況下，當然應該針對事實上獲取較大地租的土地上權利征稅。另外小產權房，農民的宅基地房也要征稅，從而打擊城鄉結合部、城中村出租宅基地房的食利階層。

政府管理中的一般原則不能用來反對房產稅，這在邏輯上不通。有些論者提到“稅收法定、財政透明”等等問題，我承認這些原則，但這是政府管理中的一般原則，不能單單用來反對房產稅。

                                  （作者系中國社會科學院法學研究所副研究員）

《科學時報》 (2010-7-20 A1 要聞)

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