牛刀：80%的開發商在未來三年破產或轉型

——在南京水游城和曾子墨、謝百山PK

6月8日，應邀在南京水游城和曾子墨小姐、謝百山先生就中國經濟和房地產趨勢展開辯論。我的意見是，在目前宏觀經濟的走勢下，中國房地產將出現急劇分化。下面是我的辯論摘要：

我不相信開發商在這種密集的調控措施下，還有什么理由硬撐房價。盡管中國社會正在努力讓房價軟著陸，我本人也希望房價泡沫能夠得到有效化解，但是，面對開發商的瘋狂，面對官商勾結的巨大勢力，面對這些既得利益集團對全球經濟走勢的無知和誤解，中國的房價泡沫已經命懸一線，隨時都會破滅。

我們不用去盲目的預判房價究竟在哪一天破滅，但是，面臨的后果是，拖得越久危害越大，除非開發商主動降價。從暴發戶的嘴臉來判斷，讓開發商放棄嘴邊的肥肉，那沒有狠招是不行的，一出狠招又極易刺破泡沫。因此，只有觀望和僵持。在這種觀望和僵持中，中國房地產會發生三大轉型：

一是80%的開發商在未來三年破產或者轉型。2009年，中國70個大中城市，有房地產開發公司2.6萬家，其中，上市公司包括借殼和控股的有134家。中國的開發商大多是皮包公司，最大的開發商萬科的固定資產也只有總市值的5%，絕大多數開發商處在一沒技術二沒人才三沒資金的狀態下，只是仗著和地方官員的關系和交情，依靠行賄腐化官員才能爭取一點項目，而行賄和腐化官員已經越來越不靠譜，在經濟轉型趨勢越來越明晰的情況下，這些關系在土地和資金問題上，處在空白狀態，被迫關門大吉。三年后，在2.6萬家開發商中，能夠繼續做地產開發的只有三四千家。

二是土地供應結構發生巨大變化。像2009年這樣大規模的以招牌掛的形式狂推住宅用地的情況是不可能再發生了，地王的游戲已經被現實無情的戳穿，未來的招拍掛的出讓土地的形式將出現在對商業用地的出讓中，土地供應的模式形成三分天下的格局：一是社會保障住宅瓜分二分之一以上的住宅用地，形成中國社會對民生問題的關注；二是普通商品房的住宅用地將改革出讓模式；三是商業用地規模異軍突起，滿足二線城市日益擴大的需要。從整個房地產業的情況來看，只要中央政府調結構擴內需的政策不變，二三線城市居民的購買力將會增大，因此，對商業物業也提出了更高的要求。

三是消費結構的變化促使市場對商業地產價值進行重估。一線城市的發展其實極為脆弱，一個次貸危機，就把上海的GDP增長擠到了倒數第四位，后勁不足的疲態在一線城市暴露無遺，未來中國經濟的發展主要依托二三線城市，而二三線城市經過瘋狂的拆遷運動已經增大了住宅用地的供應，并且把住宅用地的價值人為烘托到了一個頂點，現在消費結構正在發展變化，為商業地產帶來機遇，而商業地產目前與住宅價格發生倒掛，也就是住宅價格上漲擠出了真正的房地產投資產品。在宏觀調控的大背景下，二三線城市商業物業的增值空間和前景是顯而易見的。

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