牛刀：本輪調控是在擰斷開發商的資金鏈

從潘石屹說“這一輪調控注定失敗，因為開發商不差錢”開始，中央政府對開發商的資金鏈進行了猛烈的攻擊，出手一次比一次重，每一次都砸在開發商的軟肋上?，F在看來，開發商的資金鏈也不是那么牢不可破，盡管中央政府還有許多手段沒有用出來，但是開發商已經快招架不住了。

其實，誰都知道，開發商沒到資金鏈出問題的時候是輕易不會降價的，這是常識。但是，中央政府絕對不會說，開發商啊，求求你啦，把房價降下來吧，你的房價這么高，壓抑了消費，擠出了其他產業，你還不降價會把宏觀經濟搞垮的。如果開發商聽見這樣的話，會降價嗎？顯然不會，不僅不會，反而會變本加厲，囤積居奇炒買炒賣。

這樣，逼得中央政府出手。先是一紙電文，查處地王，凡未按時交納地價款一律收回。于是，大龍地產折戟沉沙，2009年11月20日巨資拍得的“地王”于2010年2月1日被北京市國土資源局收回，大龍地產更是因此付出了2億元的代價。隨后，大龍地產股價從22元直落到9.9元，股民損失巨大。隨后，廣州又刮起了一陣房地產調控“旋風”。由于開發商未按時交納土地出讓金，撤銷三幅地塊的土地出讓合同，并對開發商處以相應的罰款，其中深圳鴻榮源集團被罰款數額最高，達4億元，恒大地產也被罰款。

但是，查歸查，罰歸罰，開發商并不在乎，原因是開發商不差錢。為什么不差錢呢？一個原因是2009年房價暴漲，開發商賺足了錢；二個原因是低利率和寬松的信貸政策，讓開發商很容易取得銀行貸款；三個原因是開發商自有資金比例只有20%，在銀行有4倍的杠桿效應，這是其他產業沒有的；四個原因是借殼、IPO、香港IPO和海外發債，融資渠道非常廣闊。

但是，開發商沒有想到的是，國11條頒布后，各地方政府在出臺細則時，數易其稿，不斷被中央政府退回重寫，嚴厲呵斥。何故？概因太過溫和，不足以起到降低房價的作用。媒體報道說，地方政府是想讓國11條軟著陸。這些地方昏官根本就不知道中國經濟增長到現在，為什么必須調房價，而且只能成功不能失敗。地方政府的拖延，給了開發商以喘息之機，卻并沒有讓開發商找到充足的資金。為什么？因為成交量已經大幅下滑，而且，銀行也接到通知，從5月1日起，對開發商貸款要嚴格審查，其實就是不要給開發商貸款。

由此可以看見，盡管中央政府沒有明說，但是降房價的決心是顯而易見的。自4月16日房產新政以來的50日里，證監會對地產公司的融資政策也在日益收緊。不要說IPO和再融資，連并不涉及現金的借殼上市，也實質上被叫停。4月16日房產新政出來后，各家銀行迅速制定細則，予以嚴格實施。隨后，各家銀行紛紛進行房價下跌的壓力測試，實際上是告訴開發商，房價最少要下降30%至50%。

但是，開發商還在撐，只有深圳開始出現房價松動。開發商不明白，4月16日出臺的新政，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。開發商們甚至認為，新政又是走過場，因為有很多辦法可以變通，有的甚至用假離婚增多來威脅中央政府。

在這種博弈中，中央政府不動聲色，但意志堅定。6月4日，三部委發布《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》指出，申請貸款居民家庭的住房套數，應依據其家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定，包括其配偶及未成年子女。如此一來，二套房的認定標準不僅以是否曾經貸款為依據，也要以是否有房為依據。也就是說，關于二套房的政策不僅要看貸也要看房。這一棍把開發商徹底打蒙了。

現在開發商還剩下華山一條路，那就是自有資金比例仍然20%，普通住宅為15%，在銀行的杠桿效應為4倍至5.5倍。也就是說，只有開發新項目，開發商才能在銀行取得貸款，為了維持現金流，這將促使一部分中小型開發商盡快開發新項目，而且，這些中小型開發商大多集中在三四線城市，有助于平衡城市之間住宅供應的不平衡。這種謀略藝術，是非常高超的。

現在地方政府也明白中央政府真正的意圖，紛紛開始出臺真正的細則，并將房產稅納入細則之中，向社會傳達一個明確的信號，開發商要想資金鏈不斷裂，只有降價賣房。而且，那些樓市炒家也只有將囤積的住宅全部拋出，才有可能降低持有成本，否則，如果3套以上住宅征稅6%的話，15年后，那些房產基本上就等于被政府收回了。

本輪宏觀調控的目的，是調結構擴內需。而不降房價的調控是沒有任何意義的。開發商如果繼續與中央政府博弈，后面還有更加嚴厲的措施出臺，那就是直接切斷開發商的資金鏈，毫不客氣。這是這一輪調控所必須做的。

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