牛刀：貶貨幣與降房價的艱難抉擇

——在2010第12屆中國風險投資論壇上的演講擇要

迷茫。看不懂。宏觀調(diào)控政策是不是已經(jīng)出盡了？這大約是目前市場的一種典型心態(tài)。只要政策方面有點風吹草動，股市立馬就有了反應。一個發(fā)改委的官員說“三年免談房產(chǎn)稅”，股市地產(chǎn)股居然暴漲4%。發(fā)改委出面避謠，股市地產(chǎn)股又大跌2.7%。這種心態(tài)是中國社會與國民心態(tài)的最好寫照，同時說明，房地產(chǎn)調(diào)控正在向更深的層面探索。

這個更深的層面已經(jīng)讓很多人看不懂，發(fā)出疑問是很正常的。這種疑問就是：現(xiàn)在我們最主要的是降房價，還是貶貨幣。我們要朝哪個方向走？

我們的房地產(chǎn)政策因為體制的問題，2004年以來一直在調(diào)控，這不是市場出了問題而是體制出了問題。體制出了問題，要一下調(diào)好是不容易的，再加上2007年對房價的調(diào)控，到2008年9月無疾而終，隨之，政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導致了2009年房價的暴漲。這就像一個重癥的病人，吃錯了藥，想一下就好，怕是沒那么容易。

我們先來看看這一輪調(diào)控會朝一個什么樣的方向去調(diào)，會達到一個什么目的。今年的調(diào)控，從國11條開始，第一步是在調(diào)需求。因為2009年的需求很大程度上悖逆了住宅應有的居住的功能，而開始了瘋狂的炒買炒賣哄抬房價，一線城市60%以上是投機需求，杭州市新房換手率半年超過65%。在全球也沒有這樣一個國家，房地產(chǎn)是這樣的需求。所以，中國政府要對此進行調(diào)整是很正常的。那么，國11條的核心內(nèi)容就是圍繞調(diào)整投機性的需求而展開，在產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策和貨幣政策層面進行了史上最密集的調(diào)控，直接將投資需求逼出了市場。

第二步呢？還沒有開始，但是已經(jīng)在個別城市初露端倪。比方說，上海推出了公租房計劃，讓一部分暫時買不起房子的白領和農(nóng)民工，有一個棲身之地，以利他們的創(chuàng)業(yè)和打拼。中央政府正在督促地方，大規(guī)模的興建經(jīng)濟適用房和其他社會保障型住宅，并且，普通住宅的供應比例將有所擴大。

第三步才是制度設計。到這一步才是實質性的推出物業(yè)稅，現(xiàn)在推出房產(chǎn)稅只是權宜之計，目的是打破開發(fā)商對賭未來房價的預期，逼迫開發(fā)商降價銷售。從現(xiàn)在的國際國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢來看，觀望和僵持也同樣會導致房價泡沫破滅的后果。

所以，有步驟的推進調(diào)控，于國于民都有利，爭取將經(jīng)濟問題在政府手段內(nèi)能夠解決，不至于擴散到社會層面。現(xiàn)在的市場反應是很正常的，成交量大幅下降不是目的，而是降房價必經(jīng)的路徑。成交量萎縮的后面，是一條完整的房價下降的通道。而且，是成交量萎縮后面的逐步下降。深圳已經(jīng)有大量的格盤開始降價銷售，萬科在全國開展降價戰(zhàn)略。勢頭很好。

打破觀望狀態(tài)是很必須的。各大國有商業(yè)銀行，已經(jīng)對房價下降進行了多次壓力測試，降價30%至50%，對銀行不構成大的風險。盡管如此，在降價及不降價之間，決策層面也有動搖。分析起來，不降房價，那就是另一條路徑，實行貨幣貶值。那么，究竟是降房價，還是貶貨幣呢？我們先來看看利和弊。

讓我們先來看看一組數(shù)據(jù)：中國的房價是從2004年開始一路猛漲，那么，我們在北京、武漢、重慶三個城市采集同等片區(qū)的數(shù)據(jù)證實，2004年住宅用地樓面價分別為1221.64元、947元、164.56元每平方米，而2009年他們分別是3528.123元、2283元、591.84元每平方米，加權平均土地價格上漲275%。而2009年中國的GDP比2004年增長246%，廣義貨幣余額M2實際增長238%。也就是說土地價格上漲幅度遠遠超過經(jīng)濟增長和貨幣增長。

從貨幣理論上來解釋，支撐法幣幣值的是一國土地資源、礦藏資源和其他國有資源，而權重最大的是土地資源，約占70%以上，中國人民幣更是如此。土地價值增長的幅度低于貨幣增長是體現(xiàn)貨幣真正價值的狀態(tài)，而中國的土地價值增長幅度遠遠高于貨幣增長幅度，那表明人民幣2004年以來一直在貶值。那么，現(xiàn)在人民幣還能繼續(xù)貶值嗎？答案是否定的。

從經(jīng)濟層面來說，人民幣繼續(xù)貶值，將導致流動性更加泛濫，加上國際熱錢的炒作，將引發(fā)惡性通脹。從社會層面來看，中國老百姓在銀行的存款將面臨縮水。中國是個高儲蓄率的國家，因為社會保障體系不完整，這種存款高達28.5萬億。這并不是說中國老百姓很有錢，而是絕大多數(shù)人尋求用存款的方式，實行自己對自己的生老病死的保障。繼續(xù)貨幣貶值，將導致老百姓的財富大量縮水，以致一部分人為此失去保障，后果極為嚴重。將來政府所要支付的社會保障成本，有可能是現(xiàn)在縮水財富的幾倍甚至十幾倍。

無論如何繼續(xù)實行貨幣貶值的政策是非理性的。唯一的辦法就是降低房價，而降低房價同時降低了土地價值和生產(chǎn)成本，提高了城鄉(xiāng)居民的購買力，提升對拉動經(jīng)濟增長的后勁。

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