房價飛漲、地價猛升，誰在炒高中國的房價地價？是溫州炒房團？不是。是房地產開發商？不是。是媒體？不是。是泡沫論者？不是。是市場自身？不是。因為兩年中房價多數城市同比增長30%，個別城市甚至翻番，這不是看不見的手所起的作用，而是一只看得見的手在托起的。

   在回過頭來看房價可能再沒有人會說2002年之前中國房價過高，盡管當時也有人認為房價收入比高。現今房價兩年翻番是不爭的實事，房價的確是原本無泡沫或泡沫很小，在房地產投資泡沫和空置率泡沫論者的危害下銀行收緊房地產開發信貸資金、國土部門收緊了地根提高了地價從而減少了供應尤其是增加了土地資源稀缺地價漲房價必漲的心理預期所以個別城市出現了排隊購買房號的奇怪現象，房價因此而節節上升，可以說是泡沫論者的危言聳聽影響了中國房地產政策的制定，錯誤的房地產調控政策制造了中國房地產業的價格泡沫。
    當我們把日歷翻到2003年，我們就會發現房價上漲的內因和外因：
   一是外因，始于2002年末盛行于2003年，海外媒體鋪天蓋地一片喧嘩，中國房地產出現泡沫。2002年12月，美國摩根士丹利出臺一份研究報告認為，中國可能爆發新一輪房地產泡沫危機，指10年前房地產泡沫曾引發兩位數通脹率，大量投機行為令資金無法收回而導致銀行壞帳激增，這種危機正再次顯現。其首席亞洲經濟分析師謝國忠稱，一旦人民幣升值，將會促使更多的資本涌入中國，加劇本已過熱的房地產泡沫。同期，美國《華爾街日報》也稱中國大興基建項目，連同入世帶來的外國投資熱潮，可能會使上世紀90年代初的房地產泡沫死灰復燃。美國《華盛頓郵報》2003年3月5日一期載文指中國的房地產泡沫及其破裂將是中國銀行體系危機的導火索。日本《東京新聞》2003年8月19日刊登一篇題為“日本內閣府報告稱中國有發生房地產泡沫的危險”，報告稱，由于大量外資持續流入中國，國內流通的人民幣急劇增多，6月的貨幣供應量同比增加了20.8%，人民幣已經出現過剩流動的現象，這將在今后造成房地產泡沫。其實當時中國房價的增長在全球并不算高，國際經濟學家并沒有把中國列入房地產“泡沫”的紅燈區，只是進入預警區。為什么在全球房地產“泡沫”串串秀的當時偏偏就中國采取了本末侄倒置的控制房地產過熱的政策措施呢？主要是內因在起決定性作用了。
  二是內因。有媒體稱從中國決策者的角度而言，沒有誰比國家發展與改革委員會更清楚中國房地產市場的整體情況。發改委旗下研究所的一份報告警告，中國的房地產泡沫已經面臨破滅。該報告說，現在全國房地產投資30%的增長速度已經超過了國內生產總值7%～8%增長率的幾倍，與中國整體經濟發展根本不相適應。中國大小發展商這幾年投入到房地產的6000億元人民幣中，居然有61%的錢是銀行提供的貸款。但信貸創造顯然并不成功，統計顯示，到2002年，全國商品房空置面積達1億多平方米，其中空置1年以上的達50%，占壓資金2500多億元，居所有行業不良資產之首。十分明顯，如果房地產泡沫爆破了，銀行就將陷入金融危機。這份報告在決策中的確起了關鍵作用，但仔細分析就不難發現它的一個致命錯誤，那就是“統計顯示，到2002年，全國商品房空置面積達1億多平方米，其中空置1年以上的達50%，占壓資金2500多億元，居所有行業不良資產之首。”姑且不論報告中的數據準確性（可以肯定的是這些數據也是有水份的），首先，全國商品房空置面積達1億多平方米大嗎？我們按一半是商品住宅且平均100平方米一套，總計也就50萬套，攤到全國各大中城市，平均每個市755套，包括縣城平均每個市縣190套左右；如果包括城鎮平均每個城鎮22套左右，你說多還是不多，再說全國商品房空置面積是一個動態的時點指標，如果全國商品房空置面積是零至少有3個月到24個月全國無房可買；再次全國商品房空置面積達1億多平方米，其中空置1年以上的達50%，占壓資金2500多億元，怎么就成了居所有行業不良資產之首呢？工業產品庫存每日何止占壓資金2500多億元？2500多億元成為不良資產更是無稽之談，有誰相信空置商品房是一文不值的不良資產。第三，報告稱全國房地產投資30%的增長速度已經超過了國內生產總值7%～8%增長率的幾倍，與中國整體經濟發展根本不相適應。是什么理論說全國房地產投資的增長速度要與國內生產總值增長率相等，何況我國在長期計劃經濟條件下事關居民生活方面的欠帳太多，這兩個速度怎么能一致得起來。第四，住房屬不動產，土地使用權都是買的50-70年，如果不使用銀行提供的貸款中國房地產不知是什么現狀？對房地產投資中有61%的錢是銀行提供的貸款有什么大驚小怪的呢？

　　依據上述決策依據，國家采取的宏觀調控政策是控制投資、減少土地供應從而減少住房供應量降低住房空置率減少金融風險的政策措施，按經濟學基本原理的基本常識你說房價能不漲嗎？
  我們天天在喊決策的科學化民主化，如果決策建立在錯誤的數據信息之上，對國民經濟來說將是一場災難。提高政府的執政能力和執政水平，必須大興調查研究之風，提倡講真話講實話，剎住虛報浮夸之風。科學的決策一定是建立在準確的信息之上，決不是拍腦袋就能做出來的。
作者：盧承德 發表時間： 2004-12-20 00:06:39

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