房地產泡沫破裂的原因是房價與最終居住者年純收入扣除食品支出后的余額比、房價與年房租比超過了最終居住者開始工作以后的預期壽命，三年期銀行存款的年利率超過了年房租與房價格的比，也就是說最終居住者在有生之年無力買房，在有生之年無法通過房租將房價收回來，買房收房租不如把錢存在銀行收利息。高房價缺乏長期存在的基礎。

高房價缺乏長期存在的基礎，短期為什么還能繼續上漲？原因是中國貧富兩級分化。富人購買多套住房拉動房價上漲，房地產商在高額利潤的吸引下大量開發商品房，查看一下各地城市近幾年竣工的商品住宅面積就會發現累積的商品住宅面積遠遠大于同期新增的常住人口合理需要的住房面積，說明有大量的空置房存在。在房價未來繼續上漲的預期下，富人繼續購買多套商品住房，空置房繼續累計，房價繼續上漲，房地產泡沫繼續膨脹。但是，不斷累積的商品住房只是停留在流通領域，并沒有進入最終消費，因為最終居住者無力購買這些高價商品房。

空置房的累計造成了房地產供不應求的假象，導致房價上漲和供給繼續增加，超過了最終居住者的實際需求和購買能力。空置房持有者對未來房價繼續上漲預期發生改變，或者稅收導致持有環節成本上升，空置房就會被拋向市場，原先的需求者轉而成為供給者，規模龐大的累計起來的空置房集中被拋向市場將導致房地產泡沫破裂。

銀行信貸資金在其中只起推波助瀾作用，不是根本的決定力量，中國政府對銀行業的嚴厲監管只起到降低房地產泡沫破裂以后對銀行房地產抵押貸款的連帶影響，對房地產泡沫是否破裂不具有決定作用。房地產泡沫破裂的原因是高房價缺乏長期存在的基礎和空置房的累計造成了房地產供不應求的假象，導致房價上漲和供給繼續增加，超過了最終居住者的實際需求和購買能力。　　

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