淺論房地產改革

現在中國大多數的城市的房價遠超其價值也就是已經產生了泡沫，普通家庭已經買不起房卻需要房，于是房奴也就產生了。房奴是一個在未來的幾年甚至幾十年都要為自己的房子打工的人群，他們沒錢消費，沒錢投資，倘若失業或有點小病小災，生存都難以保障。房奴的壯大勢必影響社會的發展。由此可見我們必須阻止房產泡沫的進一步擴大，使房價一步一步趨向合理。

一，房價過高的主要危害和原因。

（一）影響民生和社會的穩定，滋生貪污腐敗。市長都說買買不起房，普通家就更難承受如此高的房價了。然而衣食住行是人類的必需品，人們會想法設法得到自己的房子，于是高房價就為社會的的不安定因素和貪污腐敗埋下了種子。

（二）影響工農業和其他產業的發展，直接制約著中國經濟的可持續發

1，房地產的造錢效應吸引著大量用于工農業生產和消費的資本，造成房地業產何其相關產業過熱。

2，金融危機致使生產性企業利潤下滑甚至虧損，房價的持續增長和“美好錢途”使經營企業老總轉向了地產業。有的老總甚至把自己的企業拆掉變成了居民小區。直接影響其他產業的發展。

3，在追求城市化追求GDP的風氣之下，大量農民的地土地變成了高樓大廈，數不清的農村變成了風景優美的城市花園。看似美好的一切卻孕育著危機的種子，你想想看農民失去土地，工人失去工廠……

4，國際熱錢推波助瀾，迷失我們的方向。匯率持續升值，熱錢蜂擁而至，企業生存路路風雨阻，房價物價一路攀升……這樣如此下去民何以富國何以強？經濟何以持續發展？通貨膨脹何以應對？地產泡沫何以不滅？

二，措施。

針對以上問題我認為我們必須讓房產價格趨向合理的價格水平。眾所周知，價格是由其價值和供求關系決定的。因此我們應當把重點放在調節供求方面，也就嚴控不道德的炒房行為！

（一）降低土地出讓金首付比例。

我對提高土地出讓首付增至50%，還要一年內付清，減少土地出讓數量，國企退出房地產等一系列政策深表憂慮。我覺得控制房價防止泡沫的關鍵不是堵而是疏。我們要在提高房產質量的前提下，想辦法增加樓房供給。

1，我認為土地出讓首付比例應該調低而不是提高；應當是七十年付清而不是一年。提高首付比例就是變相提高房地產的門檻，一是容易形成區域性的壟斷，二是容易導致地產開發商資金鏈斷裂從而形成豆腐渣工程或爛尾工程，還容易造成房產泡沫的迅速破滅。

2，如果說把土地出讓金首付比例降至10%，剩余的90%讓購房的業主在未來的50年內還清。這樣不僅可以降低地產商的資金壓力還可以保證政府財政收入的可持續性。例如：2010年3月15日，遠洋地產旗下子公司以40.8億元競得大望京1號地，樓面價達2.75萬元/平方米，被稱為單價地王。假如建筑成本為2000元/平方米，其他成本1000元/平方米，讓遠洋地產按10%只支付2750元/平方米的土地出讓金，剩余的2.475萬/讓業主在未來的50年支付，如果開發商利潤高達50%，那么北京單價地王的樓價也僅8625元/平方米。如果土地出讓金全部付清出售3萬/平方米還要虧損500/平方米！也就說如此一來我們把做三萬沒利潤價格降到8625卻產生了50%的利潤。業主可以一次性付清剩余的土地出讓費用，也可以分五十年分期付款（當然利率要低于商業貸款）。

3，我認為國企沒必要退出房地產市場，無論國企民企只要建的房子質量過關，誰做都一樣。

（二）征收物業稅。

現在大家都在討論這個問題，具體怎實施何時實施都是一個未知數。我覺的征收物業稅的目的要明確，不是增加財政收入而是減小貧富差距，增加人民的幸福感。

1，物業管理，把房產和戶口綁架在一起，以派出所為中心形成檔案，以家庭為單位劃片管理。這樣可以有效控制外來資本對本地房價的沖擊還房價一個合理價位。物業職能相當于村委負責所轄區域計劃生育，小孩入學，負責水電物業等。

2，對于房產和戶口在一起的家庭，住房面積少于180平米可免收物業稅。對于超出面積每年按照該物業所轄范圍近兩年成交價格的1%收取。

3，對于沒有與戶口在一起的房產，收取物業稅。收取價格按該物業所轄范圍近兩年成交價格的1%收取。對于不交的停水停電，交齊并交一點數額的罰金再給開通。十年未交，沒收樓房由相關部門拍賣。

4，對于年滿18周歲未婚青年可以單獨立戶，購置房產免除物業稅。

5，無需建造經濟適用房。對于符合買經濟適用房的人免除一定數量的土地出讓金就可以了。

6，樓盤開發銷售必須在規定時間內完成并移交物業部門管理。沒售出的樓房開發商行使業主的權利和義務，按規定繳納各項費用。

7，對于門面房寫字樓同樣由所轄物業部門管理，同樣收取物業稅。

（三）加大對農村房產的管理，嚴禁亂占耕地私自建房，由按一戶一處房產免稅，年滿18批房的原則由村委統一管理，對于多余房產收取1%的物業稅。

（四）對于物業稅應當自出臺之日緩期半年實行。

四，總結。

（一）普通房子不是奢侈品，是人類賴以生存的必需品，政府應當完善城市管理機構，加大房產監管力度，保證房產質量嚴禁違法行為，一旦發現問題就要舉政府之力為業主維權，讓其一敗涂地，以示國家之威嚴。

（二）不要讓房子綁架中國經濟吸收社會財富，到處都是閑置的樓房。要引導閑置資金流到他該去的地方，完善中國的產業鏈，促進就業，改善民生。

劉加樹

2010.03.23

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