2009年房價暴漲的根源就是一些房地產相關政策變化而引發的投資與投機需求，推動投資與投機需求的動力就是利好政策，其中貨幣政策、二套房政策就是最大的利好政策。

因利好政策不斷，2009年的樓市在一季度人為制造小陽春后發生了反轉，進而一發不可收拾，過度的貨幣投放下，流動性泛濫又沒有投資渠道，最終受樓市利好政策引導，多數個貸進入了樓市，也有許多企業貸款在實體產業低迷的情況下間接流入了樓市，最終造成連續10個月的房價上漲，最終上海房價從2月份12482元漲到12月份的20826元，北京房價也全面進入2萬元時代，一線城市房價漲幅超100%的新盤超過10%幾，平均房價上漲超過70%，而交易量中85%為投資與投機需求，造成了嚴重的房地產泡沫。

在交易量85%為投資需求的比例下，真實自住與改善型需求僅為15%，以此數據論證社科院《藍皮書》中85%家庭買不起房的數據，雖然有點牽強，但是也不失為一個附證，由此可見，真正的市場需求者離房價甚遠，市場供需之間已經形成巨大的鏤空，即便房價不漲，在此價位下也沒有任何真正的市場支撐，這無疑為房地產崩盤增加了危機度，令樓市的風險更為加劇。

看整個房地產市場與一線城市并無差異，根據國家統計局數據2008年1-10月全國平均房價為3933元，2009年1-10月全國平均房價為4751元，房價漲幅為20.8%，隨后11月份統計數據為漲幅5.7%，可見全年全國房價漲幅已經接近30%，當然這個數據并不準確，還有其它種種算法，但是這一算法是所能找到最低數據的唯一計算方式，其它方式計算的結果都遠超于30%這個數字，多的已經達到50%以上，所以筆者此作為可信數據。但盡管如此，與官方數據今年3月至11月，全國70個大中城市房屋售價各月環比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%的數據也有出入。

現在我們拋開房價上漲多少的數字，簡單回顧2008年房地產市場，08年的樓市低迷主要原因并不是金融危機，從08年房價與08年人均可支配收入看，市場低迷來自于購買力不足，在08年各網站的調查數據中，被調查者中65%的人認為房價太高，買不起房，而至今為止，現在的房價相比08年同期價格至少上漲了30%以上，而人均收入至今為止沒有達到30%的漲幅，真實漲幅如果按有勞動能力的全部人口算，在年初2000萬農民工失業返鄉，與2009年新增應屆畢業生680萬人，與每年新增勞動力人口2000萬這幾個數據算，即便刨除此前多年就業遺留問題導致沒有工作崗位的4000-5000多萬人口，與GDP增長8%帶動1000萬就業率來計算，也有接近3000萬人失業，因此可以說2009年的人均可支配收入是下降的，并不會增長，這樣算來房價收入比的差距就要比統計局的數字更大一些。

上面數據就是當前房地產市場所面臨的一切問題，最終總結歸納為供需斷層，房價泡沫，在投機需求過度的情況下，一線城市出現50%的空置率，許多二線城市的空置率甚至更高，現在所剩的僅有部分二線城市和三線城市尚無太大空置率，這樣的市場格局早已經危機四伏，無論政策多么利好，房價漲一分，泡沫就多積累一分，崩盤的幾率就大一分。

也正因此筆者在5、6月份到9月份之間多次呼吁遏制投機，但是最終沒有得到重視，投機現象反而更加嚴重，到今天房地產的位置支撐點就是流動性與金融杠桿，也因此形成了惡性循環，一旦房地產市場沒有了流動性和金融杠桿就會立刻崩盤，而為了避免房地產崩盤就要繼續保持流動性的存在，繼續利用金融杠桿來維系，這也形成了房價將繼續上漲的預期。

然而在這樣的預期下，剛需族的住房夢也就隨著破裂了，商品房也徹底失去了原本的居住屬性，成為資本逐利與富人游戲的道具，房地產也因此變成了資本的游樂場，有錢可以進去玩一玩，沒有錢連看一眼的能力都沒有。試想在這樣的房地產市場下，又哪里能看得到民生的希望。

保民生不是說一說就可以，環顧當前房價，即使百姓的人均收入以每年20%的速度增長，其購買力追上當前房價也要至少五年，而這五年中房價的漲幅恐怕更高，如此發展下去，無論房地產還是經濟，都將難以持續，民生不保的情況下，甚至可能因此引發難以遏制的社會問題，因此不如直接刺破房價。

那么房地產泡沫破裂對經濟的危害有多大，我們可以簡單分析，目前房地產所牽涉的資本多數來自于金融機構與投機者，2009年的信貸數據顯示，85%的樓市交易量來自于投資需求，僅有15%的交易來自于個人住房與改善型二套房，那么樓市崩盤所危及到的也僅有極少數普通家庭，更大的損失是金融機構與投機者，對其他人并沒有造成任何損失。

同時與房地產相關的幾十個行業問題就更為簡單，材料商、建筑商、以及家電等等行業在房價崩盤后 并不會損失工程款，只要政策不傾斜偏袒，即便京滬深幾個一線城市房價暴跌70%，每個在建樓盤的價值依舊遠超于所有工程款，材料商與建筑商并不會因此而受到損失，損失慘重的是開發商，再深入點說還是金融機構。而一旦房價泡沫破裂房價到底，市場需求就會馬上釋放，進而促成房地產的重生，在這樣的環境下，與房地產相關的幾十個行業只能更加向好，絕不會因此而蕭條。

到此可能有人說開發商都破產了，就沒有人來蓋房子了，事實上也絕非如此，在資本的逐利屬性下不會造成房地產無人開發的局面，只要房價崩盤并觸底，在反彈前立刻會有更多的資本涌入開發領域，社會資本將對破產房企進行兼并重組也是無需驗證道理，就業也會被拉動起來。

說到底為何房價難降，其根源就在于房地產利益鏈的存在，地方財政，中央財政，金融風險以及一些官員的灰色收入，如果沒有這些群體的利益牽扯在內，任何情況下降房價都是輕而易舉的事情，但是有了這些利益關系的左右，想降房價就難于上青天。

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