社科院曹建海：經濟學家如何面對房地產問題

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2006年07月07日

中國經濟時報 
 
    中國社會科學院工業經濟研究所 曹建海/文

　　當前，房地產成為全國人民關注的熱點，奇怪的是往常滔滔不絕的知名經濟學家很少參與其中。筆者估計大概不外兩個原因：一是他們很少了解房地產問題；二是現在的輿論環境不適合他們張口。北師大博士生導師董藩是前一時期房地產理論界最活躍的人物。這個大談房地產是高深理論的學者在公眾怒罵和眾多學者的批評聲中，終于因“受不了了”而偃旗息鼓。北師大金融中心鐘偉教授接過了董藩的接力棒，延續北師大在房地產理論界的話語權。

　　鐘偉最近關于房地產的觀點主要有三個：其一，房地產行業的發展，是極大地增強了我們幸福感的美好奇跡，而不單純是丑陋的罪過；其二，房奴論的背后，主要是購房者對欲望的放縱，想去擁有和收入不相稱的財產；其三，房價驟降房地產崩盤，中國所有人將付出沉重代價。

　　關于住房者的幸福感，可以肯定有人是有的。我認識的一位媒體總編住在世紀城，他就高度稱贊了他所居住樓盤的開發商。但我后來發現他的房子是單位購買的，所以我認為他的感受沒有代表性。但是不管怎么說，住在開發商開發的樓盤中而感到萬分幸福的，肯定也是大有人在的，至少是包括鐘教授本人了。但鐘教授挨罵了，而且被罵得不輕。網民的罵聲說明，鐘偉先生錯誤地體會了別人的心情。這就如同談戀愛，是不是感到幸福，只有人家自己知道。鐘偉教授在沒有調查的情況下，簡單地依據自己的感受推斷大眾的感受，提出了一個不合時宜的、令大家無比反感的觀點。

　　鐘偉關于房奴的經濟學分析，把房奴的形成歸結于人們的欲望放縱，有其一定的道理。但是，買過房子的人都知道，為什么銀行簡單地放過對你提交的收入證明的調查，默契地配合你的造假行為呢？關鍵是銀行認定房價不會降，你還不起按揭還有房子抵押在銀行手上！可見，房奴產生的本質原因，除了開發商把水泥當黃金價格銷售外，銀行對購房者造假的縱容也是一個關鍵的因素。作為公眾存款的受委托人，銀行的此舉意味著他們也參與了房地產的炒作，他們也想從房地產當中分一杯羹，至于風險則只有儲蓄者最終承擔。作為金融學教授，鐘偉如此吝惜對開發商和銀行參與房地產炒作的批評，而簡單地把房奴的誕生歸結于購房者的縱欲，我認為不夠客觀和理性。

　　關于房價暴跌對中國經濟危害的預警，某種意義上可以看作經濟學家秉承自己的道德良知而發出的肺腑之言。但是仔細分析一下鐘偉文章的內容，可以得出鐘偉絕不愿意出現房價驟降的局面。因為正如鐘偉所言——“如果房價驟降，那么3.51萬億和房地產相關的融資，其中的1.02萬億可能蛻變為不良資產。”“國六條的主旨大體在于優化住房供應結構、平抑價格非理性上漲，那么為什么仍有如此洶涌的情緒期待暴跌？”可以看出，鐘偉先生是絕對不希望房價暴跌的，他危言房地產價格暴跌對中國經濟的危害，恰恰表現了他不希望房價暴跌的一種愿望。但是，鐘偉的這種愿望不能說是善意的，甚至可以說是惡意的。因為，如果放任目前的高房價不能回落，只能讓掠奪者有更多的機會“變現”退出，將會惡化已經急劇分化的收入分配狀況，激化社會矛盾，其可能的結果比房價暴跌要嚴重得多。我在很多文章中指出，中國有全世界最低的建筑成本，但承受了最貴昂的房屋價格，主要是地方政府、開發商、國內外炒房者聯手炒作掠奪公眾財富的結果，銀行的過度參與也在一定程度上推動了房價的虛高。這樣的局面難道有必要維持下去嗎？如果坐等大量的國內外套利者獲利退出，地產泡沫將徹底破滅，日本房地產的崩潰將成為我們的鏡子，那個時候中國老百姓才稱得上真正受難了。有人說房價跌不了了，我說漲得越高，跌得越深！在這樣的供給體制下，全國性崩盤可能是中國房地產的惟一結果。對于我們這些以消費為目的的住房擁有者來說，崩盤并不會造成住房使用價值的降低；對無房者而言，房屋的價格回歸完全是一個好消息；而對參與房地產炒作的地方政府、開發商、銀行、炒房者而言，暴跌將讓他們為自己的行為最終買單。既然早晚會發生暴跌，早暴跌比晚暴跌泡沫破裂的危害要小得多。

　　聯想到鐘偉3月31日在南京出席一個房地產論壇時，公布了自己主持的《中國房地產金融安全評估報告》的結論：即使房地產行業崩盤，對中國銀行業的沖擊也是有限的。那么鐘偉前后的結論可謂自相矛盾了。

　　鐘偉6月26日在《廣州日報》發表了題為《經濟學者一定要替老百姓說話嗎》的文章，對自己的行為進行最后辯護。他說：“對于長期從事經濟研究的人員來說，求真是第一要務。研究人員應該盡其所能講實話，至于說實話的結果，官員、企業家或者百姓是否愛聽，則不在他的考慮之列。”“經濟學者應該替百姓說話嗎？很遺憾，這不是從事經濟研究人員必然的義務或者使命。”網上的評論很多，但沒有幾個能讓鐘偉高興的。不過一位網友的評論倒是比較客觀：“法律沒規定經濟學家一定要為老百姓講話，就如鐘偉不愿為老百姓講話一樣。但歷史是一面鏡子，會照亮每個人的臉，誰也躲不過。”我想忠告鐘偉先生，如果你固執地認為你所研究的經濟學是一門科學，那么在你的研究世界中，人將是一個沒有生命、沒有意識的無機體。經濟學家為亞當·斯密“看不見的手”理論所描述的理想世界而著迷，但斯密《道德情操論》中的觀點說明，市場經濟中的人應當是有著高尚道德情操的人，而不是相反。如果把無良的掠奪看作是市場效率，這樣的“經濟學”是應該受到人們的鄙棄的。

　　值得鐘偉等人學習的是，備受公眾指責的吳敬璉先生開始向腐敗和壟斷宣戰了。在6月25日的中國經濟50人論壇“長安講壇”上，吳敬璉大膽地指出，貧富分化背后的因素，一是腐敗二是壟斷；要縮小收入差距，最重要的就是把腐敗治住、使壟斷行業實現市場化。

　　除了鐘偉，另一位著名經濟學家厲以寧教授6月24日的發言也格外引人注目。在“中國商業地產與城市發展論壇”上，厲以寧教授否定了國六條中對開發商最具殺傷力的70%在90平方米以下的戶型的規定，稱不完全適合一些地方的具體需求。厲以寧先生親自踩點調查發現，中國的房地產市場只是局部過熱。也就是說中國房地產還基本上沒有泡沫。那么，厲先生到哪里調查了呢？原來他去的是江西省的一個縣城，他發現那里商品房的價格只有800元／平方米。厲教授認為太便宜了，他據此判斷中國房地產市場并沒有出現過熱問題。一個經濟學教授，調查中國城市的房地產問題，竟然跑到了縣城，調研不能說不夠深入基層。但是，如果厲教授到更基層的農村去看一看，那里的房屋普遍是300-400元／平方米，并且帶有一個小院，那才稱得上是沒有泡沫呢？為什么縣城的房價不可能漲到北京的1萬元／平方米，除了居民收入偏低外，最重要的是這里的商品房面臨著四周集體土地上的住房的直接競爭，這些厲教授可有想到？為什么越是在大都市房價越貴呢？很大程度是因為越是在大都市，越是強調房地產的綜合開發，越是缺乏來自居民自主建房的競爭，由此房價被推高不能回頭。在厲教授對房價的判斷中，厲教授以自己的收入去度量江西縣城的房價，當然是便宜了。但是當地居民是不是也這樣認為呢？厲教授還認為中國的房地產業前景廣闊，對此我實在不敢茍同。根據我的研究，當前中國房地產業是一個畸形產業，并且已經成為掠奪廣大人民財富的腫瘤產業，這樣的產業前景何在呢？

　　此外，復旦大學教授張軍最近也開始評論中國的房地產了，他6月20日在《上海證券報》發表了《一個英國人看京滬房價》一文。有意思的是，張軍是在看了我本人參加的北京電視臺《國際雙行線》節目之后，寫出這則評論的。張軍的文章發表的當天我就在搜狐左右間財經評論上看到了。張軍說我和水皮觀點一致，一味迎合討好在場觀眾，只有那位愛爾蘭的鮑先生說了實話。我在節目結束前預測北京的房價10年后低于現在，怎么在張軍的筆下成了未來房價降不下來？其實，我和水皮的看法很不一致：我主張取消開發商，水皮說房地產開發商是中國土地私有化過程中的批發商，取消不得；我預測中國的樓市未來幾年必將崩盤，水皮認為房地產價格還會一路走高。至于房價太高，這根本談不上是觀點。很多老百姓甚至鐘偉教授都認為現在的房價遠遠超出了居民的消費能力。那位鮑先生為什么不覺得高呢？根據我臺下與他的對話，大概有兩個原因：一是他所在的愛爾蘭是全歐洲房地產漲得最快的地區，他據此和北京進行比較，不覺得北京的房價高；另一方面他忽略了北京房屋與英國房屋的銷售面積口徑，這是他的一個判斷誤區。通過和鮑先生的私下交談及節目中的對話，我感覺這位先生不懂得中國的國情，也不了解美國、日本、瑞士等國家的房地產情況。節目做完后，我判定老鮑先生不過是一個到中國淘金的國際炒家。因為在他的眼里房地產哪里是消費品，簡直就是和股票一樣的投資品。

　　奇怪的是，張軍先生完全贊同老鮑先生的觀點，并且從老鮑先生比較流利的中國話中判定他比較了解中國國情。老鮑先生認為中國房地產的根本問題是金融結構和金融體制問題，他說在愛爾蘭老百姓都投資不動產基金，在中國大家都投資現房。我告訴老鮑中國的老百姓把儲蓄都投在了銀行，而銀行代理老百姓進行不動產信貸，雖然收益迥異，但在金融體制上與愛爾蘭有相似之處；中國房地產的癥結在于政府不允許公眾在城市自主建房，而只允許開發商這個中間機構開發并加價后賣給公眾，形成體制性壟斷。

　　張軍先生認為房地產是資本品而不是消費品。我想告訴他，房地產首先是用于居住的生活消費品；其次才是企業受消費者最終需求引導而形成的房地產固定資產投資，而且這種固定資產的價格取決于其貢獻并生產的邊際產品的價值，而邊際產品的價值又反過來取決于消費者的可支配收入預算。房地產市場正是通過在居住、工業、商業、農業用地之間的一般均衡實現合理配置的。至于房地產投機，則屬于以投資回報為最終目標的二級市場交易，與股票投資沒有什么差別。投機者購買房地產的目的是為了售出獲利，能不能售出和按什么價格售出，則取決于接盤者對房地產的價格預期，這種預期是建立在土地收益資本化基礎上的。在張軍教授的眼里，房地產不過是投機者獲取利益的一種工具和符號而已，而房地產作為消費品的本性，以及房地產作為產業用固定資產的決定因素，則完全被忽略了。

　　怎樣理性地對待北京和上海的樓市？張軍教授告訴我們，雖然房價高漲相對于市民收入而言望塵莫及，但對于那些希望移居北京和上海的全世界各地的人們來說，他們看到了北京和上海的未來前景和潛力，因而由他們高價購房擠出現有的城市居民是正常的、必然的；政府要做的工作就是小心翼翼地構筑住房的社會保障制度，除此之外別無他法。看了張軍教授的這番言論，估計許多人都感到絕望。我想告訴張軍教授的是，北京和上海目前的土地，特別是用于房地產開發的土地，從歷史上看來自于京滬市民的私人宅基地和周邊農民的近乎無償的征地奉獻，他們作為共同體應當是京滬土地的主人，這些土地與那些和京滬沒有任何淵源的外國人甚至外地人沒有任何產權關系。如果放任外國人和外地人與京滬市民具有同等的購買資格和購買條件，實際上意味著他們在購買之前就擁有了京滬城區一部分土地的所有權。京滬市民既然擁有城市土地的所有權，為什么還要高價從開發商手中購買房地產呢？這正是地方政府利用國有土地概念上的混亂，把全體市民擁有的土地異化為政府所有，再異化為政府機構所有。這樣，政府通過行使所有權把土地批租給房地產開發商，開發商在大幅度加價的基礎上把房屋賣給市民以及任何愿意高價購買房屋的人。于是我們看到影視明星斥資4800萬購買了北京的一個面積超大的單元，山西煤商一擲萬金狂購京滬豪宅，更多的外國人也利用換匯成本上的巨大優勢在北京上海置業投資，過起了寄生蟲的生活。當這些全世界和全中國的富豪不受約束地和京滬市民在平等條件下購買住房時，巨大的不平等就產生了：本來擁有土地所有權的市民和被拆遷居民為了實現居住的愿望，不得不用自己微薄的收入和世界各地的富豪一道，從開發商手中競買攀升至天價的住房，只能眼睜睜看著富豪們把幾套、幾十套的住房攬入懷中而望樓興嘆。事實上，正是地方政府和開發商的巨額逐利運動，以及外地及外國居民不受限制購買房屋的行為，嚴重損害了當地居民的利益和生存權利，成為危害社會穩定的根本因素。

　　有些經濟學家名聲不可謂不大，但面對房地產問題為什么那么輕易就犯下了常識性錯誤呢？我看原因主要有三個：一是他們一貫的輕率態度。曾幾何時，經濟學家指點江山、揮灑自如，只要套用幾個經濟學原理，什么樣的問題都能迎刃而解。房地產問題顯然復雜了一些，而且和老百姓的生活緊密了一些，群眾的心中都有一桿秤，講的在不在理，老百姓的判斷是非常清楚的。二是一些經濟學家缺乏道德良知的訓練。這大概是現代經濟學理論拋棄亞當·斯密《道德情操論》的結果，使他們只認同血淋淋的競爭而失去了正常人都有的同情心。第三，經濟學家太缺乏生活常識。如果是一個出生在城市的經濟學家，他們很難了解農村和農民苦難的生活，也就不會對土地征用和失地農民的境遇有什么同情心；同樣，如果經濟學家收入殷實，享受公費醫療和公車、公房，并且雇有保姆，他就不可能感受到消費品價格變化對居民生活的影響，很可能在已經出現嚴重通貨膨脹的事實下，提出什么謹防通貨緊縮的古怪論調。所以，如果一位經濟學家自認擁有一般人的道德良心，就請放下架子，去除輕率的習氣，到農民和市民的生活中去多多體驗，在生活中體會經濟學，才有可能成為一名合格的經濟學家。
 

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