房奴心理學

羅伯特.席勒是個運氣的經濟學家。他預言股市泡沫破滅的書《非理性的欣樂》(Irrational Exuberance)在2000年3月開賣的幾乎同時，紐約的股市就開始崩潰。他由此有了金融先知的光環。幾年前，他屢言房地產泡沫會崩解，但越說房價越漲。不過，兩年下來，美國的房地產市場終于看跌了。應該說，他估計的大致不差。

其實，這些預言，并不僅僅是建立在他的純經濟學的分析上，他的正確在于把握了投資者的心理。最近他接受ＣＮＮ采訪，討論了一番房奴心理學，很值得拿來品味。

在席勒看來，房地產市場的漲落可以簡單地用從眾心理來解釋：人類是社會動物，大家彼此聯系緊密，思維都集中在相同的那么幾個事情上。聽別人說買房賺錢，自己也要買房。大家競相買房，房價就高。房價一高，買房的利益就得到了證明。證明了的利益又進一步促使人們競買，在短期內吹起一個大泡沫。

要捅破這個泡沫，就得看長期的趨勢。席勒提出幾個數據，很簡單地證明了房地產業是實際情形。

第一，他認為房地產投資基本是不賺錢的。從1890到1990這一百年間，在計算入通貨膨脹的因素后，投到住宅上的錢的回報基本是零。在1987年以后，實際回報才達到年3%。

第二，許多房地產商都說：房地產價格每年要增長10%。對此大可不必擔心。因為若真是那樣，最后誰也買不起房。舉個例子：1957年花兩萬五百美元買了一棟房，按10%的年增長率浮動，現在就值三百萬！這簡直是個荒唐的數字。

第三，也正是如此，經過前一段的高增長后，未來十年的房地產投資很有可能要賠本。

席勒最后打了個比方，說他小時候踢足球，教練總是說：不要扎堆，要和隊友拉開距離，這樣才能控制住球。如今的房地產市場就是扎堆的游戲，非常危險。所以他建議，自己需要房子也有能力買，就買一棟。千萬不要買第二棟，也不要買過大的房子?？傊?，房子買了是自己家用，不是股票，不要有投資心理。

俗話說，盡信書不如不讀書。席勒的話未必句句要聽。比如我到紐黑文上學時，一套一個臥式的公寓才兩萬塊?？墒钱敃r房租要每月500，一年六千塊。我在紐黑文住了九年（其間一年去日本），房租交了五萬多。如果一去就買一套，省下若干房租不說，現在手里還有一套自己的房?？墒?，目前美國大部分大都市，房租比買房的分期付款便宜得多，當房奴是自討苦吃。還是那句話：房地產市場有非常強的地方性，沒有通用的理論，一切因地而異。

那么，席勒的道理，到了當今的中國是否會因地而異呢？我看也許不會。應該承認，中國的房地產市場從無到有，初期房價大漲是自然的。在1990年買了房的人，現在都賺了。人們于是看到“球”在樓市上，就都扎堆去搶?？墒侨思野亚蛞荒_傳出，你就門戶大開。這也許就是中國目前面臨的局面。

現在當房奴的危險有幾個：第一，現在房子快漲快到頂了，要買就等于買了最貴的股票，一有風吹草動，就會賠得一塌糊涂。第二，十年前買到房的人，許多不是通過市場渠道。有些屬于單位分的房子后來買斷的“福利房”。有時一家有兩套這種“福利房”。所以，市面上出租的房子有不少，人們不愁沒有地方住，不必非買房不可。只要扎堆心理一除，房價就維持不住。第三，買房是幾十年的大計，要看人口增長曲線。第一代獨生子女的父母大多在1940-1950年代出生。再有十年，他們就大量退休。三十年后，則開始大量退出歷史舞臺。他們一走，常常是四個老人留給留給一對夫婦兩套房。當然，大量進城的農民工會及時補充城市人口。但是，這些民工購買力比較低，難以推動房價上漲。

最后還有一個危險也許會出現。房地產市場，為許多中國人創造了第一次擁有私有財產的機會，大家有不惜工本的投資熱情。但是，這股熱勁兒過去后，也許會有幻滅感。中國對私有產權的保護并不嚴格。特別是社區自治欠缺，房主很難控制自己的居住環境。這是和美國最大的一個不同。比如我在波士頓執教的大學想蓋一個學生宿舍，和市政府也達成共識。但周圍居民不愿意鬧哄哄的學生宿舍蓋在家門口，集體一鬧，計劃就泡了湯。這種權利哪個中國的房主有呢？沒有社區自治，無法保障周圍的生活環境，買了房等于當環境的人質，還不如租房，看地方不好就搬家。

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