出來混總是要還的，中國房地產泡沫破滅毫無疑義——余治國執筆的房產評論系列文章　　

　余治國（天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》、云南人民出版社2010年版《巴菲特陰謀》作者）　

出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤　　

敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆　　

20年內，城市房產將成為沒人要的破爛　　

樓市留給你拋盤的時間不多了　　

社會潰敗致中國成高利貸之國　　

經濟軟著陸或難實現，中國樓市末日已經降臨　　

溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄　　

所有人都將為房產大泡沫付出沉重代價　　

請給我永遠的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想　　

美聯儲加息預期給中國樓市泡沫最后一擊　　

試行地方債券是貨幣與房產政策大轉型的里程碑　　

淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦　　

房產稅必須要落實：均富若不成國策，動蕩指日可待　　

外資撤離預示中國樓市漫長寒冬到來　　

歐元的選擇只有早死或遲死　　

溫總理告訴你房價不跌的幻想有多傻　　

不能將殖民地經驗照搬大陸房產　　

歐債危機，下一個倒下的是法國？——答《國際先驅導報》記者采訪　　

房產泡沫是引發歐債危機的直接導火索　　

一邊是高漲的房價，一邊是蕭條的農村——冰火兩重天的近代中國

出來混總是要還的——房地產市場即將迎來拐點　　

/余治國

利令智昏不是一句空話。人們在牽涉到自身利益之事上，往往會頭腦發昏，失誤連連。在房地產市場上亦然。與房地產有“一榮俱榮、一損俱損”關系的——炒房投機者、投資者、部分地方政府官僚、郊區征地獲得數套房產的菜農——這些利益相關群體，在他們來看，房地產價格永遠上漲，不會崩盤暴跌。

甚至有些城市土著居然采用將雞蛋放在一個籃子中的極為愚蠢的投資策略——用一套或數套房產的租金現金流來還另一套或數套其他房產的銀行貸款。如果房產價格大降，可想而知，他們會有什么樣的結局。蒙上眼睛，捂上耳朵，每天都念經“房價永遠上漲”的種種行為也算是有情可原了。

這種種思想與行為的背后無非是：房地產市場永遠繁榮，房地產是比紙幣、股票更為實在的實物資產。但事實卻是殘酷的。《世界金融五百年》一書指出：“勞動可以分為生產性勞動與非生產性勞動。生產性勞動通過擴大生產來創造價值；而非生產性勞動不創造任何價值，只是分配或浪費財富而已……實體經濟的勞動基本都屬于生產性勞動，金融業（FIRE，finance，insurance and real estate，即金融、保險和房地產）的勞動大多屬于非生產型勞動。”（《世界金融五百年》下冊第171頁）房地產行業是一個極為特殊的產業，它既具有生產性特征，也具有非生產性特征。

兼具雙重特點的房地產業中只有建造房屋的建筑業才屬于生產性的實體經濟，其他部門尤其是二手房市場與房產證券市場（如美國的房產抵押證券）具有極強的虛擬性與非生產性。簡單地講，我們只能將建筑公司（不是房地產公司）看成房地產業唯一的實體經濟部門。因為只有作為施工單位的建筑公司才是真正的生產單位。而房地產公司僅是一個掮客與投資者而已，它和實體經濟的廠礦企業具有本質的區別。

一般來說，在具有生產性的實體經濟中，其產品與服務的價格取決于成本。換而言之，其價格的漲跌始終無法脫離生產成本的變化。然而，在非生產型的虛擬經濟中，價格與成本幾乎沒有多大關系。可笑的是，很多人包括一些學者，竟然采用分析實體經濟產品與服務價格的生產成本與供需平衡的方法來分析房地產市場的價格走勢。

我們完全可以將房地產當成與金融資本相近似的虛擬資產。包括紙幣在內的現金、股票、債券、期權、期貨、房地產，甚至專利等無形資產都是虛擬資產。各種虛擬資產與紙幣并無本質的差別，都是一種債務。它們之間的區別無非有兩點：第一，流動性的高低不同，紙幣的流動性最強，房地產的流動性最弱，因為紙幣可以購買到一切，包括人的身體，而要將房地產脫手則頗費波折；第二，虛擬性的強弱不同，紙幣的虛擬性最強，房地產畢竟存在實物，虛擬性相對較弱。

除現金外，包括房地產在內的各種虛擬資產的價格與生產成本毫無關系，而主要由未來現金流的貼現值決定。假設一間商用門面房，未來每年租金穩定保持在10萬，利率每年不變都保持在10%，它的實際價值則為100萬。但是，這僅是一個理想的、確定的例子。在實際中，根本就不存在這樣的情況。未來總是不確定的，命運并不總能掌握在自己的手上。因此，除真實的鋼筋混凝土的實物價值外（嚴格地講，鋼筋混凝土也不一定就有價值，西北某石油小城因資源枯竭、人口外流等原因導致房產價格每平方僅值幾百甚至幾十元，如果考慮到絕大部分房產所用的鋼材都是小鋼廠生產的那種質量低劣的產品，實物價值還得大打折扣），房地產價值本身就是一個空中樓閣。投資房地產永遠可以保值增值的觀點無異于癡人說夢。

任何觀點都有它存在的社會政治與經濟基礎。房產價格永遠上漲的觀點也不例外。自上世紀末本世紀初以來，為了解決社會消費不振的問題，國家在產業政策上大力推進教育、房地產、醫療的市場化過程，在貨幣政策上配合以低利率甚至負利率政策，貨幣供給量大增，信貸擴張的程度為四九年以來的建國之最。

由于社會貧富差距的急劇擴大，有效需求的不足，實體經濟的發展舉步維艱（比如，扛著民族工業振興大旗的奇瑞公司只賺吆喝不賺錢，現在還在虧本），而房地產卻逐漸成為賺取超額利潤的暴利行業。資本總是逐利的。在信貸刺激下，巨額資金涌入房地產業，房產價格隨之年年暴漲。歷史總是不斷重復著，后人卻始終不能吸取前人的教訓。早在民國時代，就出現過這樣的情況。“面對中國內地城鄉的蕭條與工業的衰退，投資者開始將資金轉移到上海房地產市場。1924-1929年，上海房地產總價值增加了20億兩白銀，但其中一半的增長都來自于1928-1929年。房地產交易的價值每月至少有100萬兩，最多時可達到1000萬兩。投機造成了房地產泡沫，投機者一旦購置土地進行建設，就會以此作為抵押來購買更多的房地產。”（引自《世界金融五百年》下冊，第40頁）

日益蕭條的其他行業與年年上漲的房價形成了鮮明對比。這在普通老百姓的心中打下了一個烙印——房價只漲不跌。到2007年，房地產業的畸形成長就像一個長著血盆大口的怪物要將一切吞噬。政府在這種情況下開始了對房地產業進行調控，房價下跌貌似指日可待了。遺憾的是，就在這個時候，美國金融危機爆發，并影響到中國。為了刺激經濟，保持經濟增長與就業率，政府不得不放棄貨幣收縮政策，再次放開信貸之閘。隨后，大量資金不僅沒有進入實業，反而進入房地產與各種基礎設施建設領域，房產價格再次開始了大躍進的過程。人們對房價上漲的預期日趨堅定。預期決定價格，房價隨之真的上漲。這便形成了一個自我實現的循環過程。但是，社會政治與經濟有它自己的規律。違反規律者遲早要遭到懲罰。這是因為房地產與通貨膨脹有著密切的聯系。

人們往往以為物價取決于貨幣供給量，而貨幣供給又是由中央銀行通過利率、存款準備金以及公開市場操作等貨幣政策決定。因此，物價上漲是中央銀行貨幣政策的結果。這種觀點在經濟學上被稱之為貨幣外生論。其實，貨幣外生論并不符合事實。貨幣中的大部分并不是央行發行的，而是由經濟活動本身創造出來的。這就是所謂的貨幣內生論。

根據貨幣內生論，貨幣供給量由銀行貸款決定。基礎貨幣通過銀行信貸，在貨幣乘數的杠桿作用下放大之后，形成貨幣總的供給量。因此，中央銀行只能決定基礎貨幣的供給量。而貨幣總量則完全由商業銀行、企業以及個人的經濟活動所決定。

信貸擴張導致房地產這樣的虛擬資產膨脹，貨幣供給量大為增加。投資大于儲蓄，貨幣供給量變成了一個虛幻的數字。換而言之，比實際儲蓄還要多的錢都流向了房地產市場與各種基建中。結果，房價遠超過了未來預期租金的貼現值，人們購買房產純粹是因為他們認為房價仍會上漲，或者說，房價脫離了房租的約束，房產本身變成擊鼓傳花的信貸游戲。這便是虛擬經濟泡沫中的一種類型——房地產泡沫。與此同時，由于貨幣存量的增加，通貨膨脹隨之發生。要維持房產泡沫不破，通脹就無法克服，一旦通脹達到臨界點將自動加速，屆時決策者將束手無策。要降低通脹，只能主動擠掉泡沫，而擠掉泡沫極易導致經濟硬著路。這便是決策者所面臨的兩難選擇。

縱觀幾年前的世界經濟史，惡性通脹是社會崩潰與政權垮臺的直接導火索之一（參見《世界金融五百年》）。只有控制通脹、保證就業率，才能保證社會穩定與國家的長治久安。兩害相權取其輕，面對通脹與就業率，房產泡沫的破滅與經濟增速的放緩簡直算不了什么。

因此，加息、限購令、提高存款準備金、凍結商業銀行準備金甚至新婚姻法等種種措施，其目的都是為了將房產泡沫鎖死之后主動擠掉泡沫。

政治經濟不分家。有些人認為，決策者的種種措施無非是做做樣子，調控無非是空調。原因在于，房地產業的利益主要被商人與部分地方政府瓜分，因此地方政府將會“上有政策，下有對策”，給決策者碰軟釘子。其實，對于地方政府官員來說，上級考核的政績才是安身立命的根本，即便自己手上的房產貶值又算得什么呢？更不要談在一些二三線的城市，地方政府為吸引房地產與工業投資，低價將土地轉讓給商人。既得利益集團本身就因利益而成同林鳥，必然將在利益面前各自飛。

有些人認為，收縮信貸、控制通脹將極大的影響中小企業的生存。其實，大量生存不下去的中小企業并非缺少資本，他們為了追逐利潤，不務正業將大量資金套到房地產上。這些中小企業倒閉反而是件好事，這是企業家們的一個反面教材，創造財富的企業才是基業長青的根本，投機只能一時得逞而已。

還有些人認為，一旦房價大跌，大量購房者將血本無歸，甚至成為“負翁”，這將導致社會的嚴重不穩定。這些年來，因為房地產泡沫而暴富了一批人，投機暴富成為社會的主流，甚至幾千年來為人詬病的高利貸也成為發家致富的手段。那些勤勤懇懇做事的人反而成了社會競爭的失敗者。王安石曾經講過，一家人哭好過一路人哭（路是宋朝的行政單位，相當于現在的省）。投機者跳樓總好過全民跳入火坑。

就在今天，百事可樂又漲價50%。控制通脹已迫在眉睫，房地產拐點必將隨之到來。出來混總是要還的，而這個時點就在不遠處。

將陳保存們掃進歷史垃圾堆：再談中國樓市即將崩盤　　

/余治國

今天，房產既得利益集團代言人陳保存自信滿滿地號稱要將我們的文章《出來混總是（要）還的：中國樓市即將崩盤》掃進歷史垃圾堆。陳保存何許人也？中國民主同盟盟員。全國房地產經理人聯盟副秘書長、全國工商聯房地產商會理事。像陳保存、任志強這些靠山吃山，靠水吃水，靠權吃權、靠著房產吃房產的人不為房產鼓而呼，那簡直是匪夷所思！狼鼓吹狼吃羊是自然法則，但羊鼓吹狼吃羊是理所應該那就太愚蠢了！令人感到痛惜而遺憾的是，大量房產市場上的套牢者與被盤剝者卻也仍然看不清形勢！

就讓我們再來談談中國的房產吧！先簡要總結一下上篇文章《出來混總是（要）還的：中國樓市即將崩盤》的幾個基本結論：

第一，房產與基建是近年通脹的主要原因，通脹只是表現出來的一個現象，并非房價上漲的原因，而是房價上漲的結果，如果將通脹看成房價上漲的原因，那就是謬之千里。只有房產變成純粹的消費品，脫離虛擬資產范疇的情況下，房價才能保持真正的長期平穩。

第二，房產與股票、債券、期權期貨一樣均屬于虛擬資產，其價格不由成本決定（暫且不談商品房那種劣質的建筑鋼材），而由人們對未來的預期決定，大家都認為房價漲，房價則一定漲，大家都認為房價跌，房價則一定跌，這是一個正反饋過程，決不存在一個房價長期不漲不跌的平穩過程。從世界經濟史來看，從來都是如此。

第三，決策者現在面臨的是一個兩難選擇，關鍵在于兩害相權取其輕，只能在眾多壞的結果中選擇一個最不壞的結果。很多人以為決策者都是為一己之私利而不顧國家長治久安之庸人。未免太小瞧了決策者的氣度與胸襟。有個故事挺有諷刺意味。有個農民對兒子說，如果我當了皇帝，就不用再種田，每日只需喝喝茶曬曬太陽，這種生活多么幸福啊！兒子反駁道，當了皇帝怎么只能喝茶，當然要天天吃紅燒肉。2007年，李克強副總理在接見美國駐華大使時就談過，遼寧民眾對教育、衛生和住房問題都有不滿，但最讓他們憤怒的是官員貪污，除了讓官僚系統透明化并迅速懲治涉貪官員，他還有一套探詢民情的方法，除了官方渠道，還包括調查報告、各方投書、媒體報導和親自探訪，有時候還會拜托外地來的朋友，幫忙搜集他無法親自取得的信息。習近平副主席在與美國大使的談話中指出，在美國電影中，正義都能得到伸張，而張藝謀等電影人忽略了應推廣的價值觀，只投外國所好，口味顯得很俗。由此可見，決策者的胸襟氣度決不是像陳保存之類唯利是圖的商人那樣低下。因此，我們可以判斷，盡管一些小官們只考慮錢與權，但決策者的目的卻是社會的穩定與國家的長治久安。我們要注意到，小官們的生與死都掌握在決策者的手中，杭州與蘇州兩個房地產副市長的人頭落地就是明證。誰影響到國家的安定團結與繁榮，誰就得死。同時，即便一些地方政府不聽號令，銀行可是掌握在決策者手中的，地方政府無法干預金融政策。至于那些將部分地方政府官僚與商人看成鐵板一塊的人就太可笑了。即便人家有房產利益，我們認為，他們也早已脫手了。

第四，通脹率一旦達到臨界點，決策者將沒有任何辦法可以控制它，通脹將進入自動加速的過程。《世界金融五百年》一書指出：“通貨流通速度加快，促成物價上漲率幾倍于通貨量的增加率。物價上漲越快，存款不如存貨的心理越發展，存款通貨的流通速度就更快。而貨幣的流通速度越快，社會有效貨幣供應更多，物價越發上漲，形成螺旋式推進。另外對通貨膨脹的敏感度，心理預期等對通貨流通速度的加快也有一定的影響……如果貨幣流通速度加快，物價的上漲速率將越來越高于通貨發行的增加速度。隨著貨幣流通速度的大大加速，增加了社會有效貨幣供應的數量，加速了物價的飛漲……惡性通脹一旦形成，就會成為一種非人力所能控制的力量，伴隨著通貨流通速度的加快，物價上漲的速度會幾倍甚至幾十倍于紙幣發行速度。”（《世界金融五百年》下冊第88頁）

 高通脹猛于虎。“在物價普遍高漲的時代，社會中下層辛辛苦苦存下的錢迅速被通脹這頭怪獸所吞噬。對于普通老百姓來說，房產、黃金和股票等資產的投資門檻太高，他們用血汗積累的財富大多都只能存入銀行。各種商品和資產的價格不斷上漲，貨幣隨之不斷貶值，老百姓最終只能眼睜睜看著自己的存款漸漸縮水。而那些富人和權力階層擁有足夠的財富，可以在國內外進行各種投資，他們的身家在高速通脹下不僅不會縮水反而會增值。結果，貧者愈貧，富者愈富。朱門酒肉臭，路有凍死骨，變成了活生生的現實。”（摘自余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文）對于鼓吹房產與通脹的陳保存們，高房價只有百利而無一害，通脹當然影響不到他們，至于國家的命運與百姓的生存，管他洪水滔天，實在不行咱就移民，人頭落地也不會輪到咱！

“當通脹達到天文數字時，改朝換代將不可避免的到來。亂世人不如太平狗，人命如草芥成為司空見慣的常態——這便是惡性通脹所導致的嚴重后果。”（《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》）中國古代宋、金、元政權與近代民國政權的垮臺，法國大革命、俄國十月革命，哪一個不是因為通脹而直接引發的呢？（詳見《世界金融五百年》一書與《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文）因此，任何決策者為了國家的長治久安與政治穩定都會對惡性通脹保持異常謹慎的態度。面對目前的通脹程度，那種臆測決策者將開閘放水的想法太幼稚了，也太一廂情愿了。

我們再來分析一下現行的一系列與房產相關的政策。首先談談新婚姻法與限購令。這些年來，多少女婿為了迎合丈母娘，就著咸菜來供婚房，這成為近十年來的一大潮流。結果原本收入與高房價不匹配的家庭為了結個婚，把幾代人的血汗錢都套了進去。新婚姻法規定婚前房產各歸各人，若要在婚前房產上加名則需征收3%的稅。這意味著結婚不一定非要買房，必然將窮人從房產市場中剔除出去。限購令也起到了同樣的目的。除非你是有錢人，才能玩得起現在這個只有有錢人才能玩得起的房產游戲。因此，婚姻法與限購令，尤其是限購令并非像陳保存們說的一樣，是決策者在托市，反而是為了保護窮人，將火力集中在炒房投機者與死不悔改者身上。此外，限購令也防止了這些人大量拋盤出場，將風險轉嫁給窮人的情況。很多地方降低甚至關閉二手房貸也起到了一個信息甄別的作用。這哪里是什么空調啊，簡直就是精確打擊的定向爆破！

其次，我們再來看看通過什么政策來降低房產崩盤后的銀行風險。銀行最近一段時間一直在推銷理財產品，而這些理財產品實質上就是房地產證券化。換句話講，就是將房產風險轉移到理財產品的購買者身上。能有能力購買理財產品的人自然能夠承受這種風險，而工人、農民與那些連飯都吃不飽的底層與此毫不相干。因此，即便房產崩盤，銀行理財產品大跌，社會依然穩定如舊。放開民營資本尤其是高利貸資本接受房地產也是同樣的道理，轉嫁房地產風險。所以啊，別看高利貸暴富者們現在跳得歡，小心將來拉清單！而提高準備金，凍結保證金，自然是為了保證銀行系統的穩定，為即將到來的房產崩盤做充分的準備。　　

有些人講，房地產一垮，什么鋼鐵、紡織、家具等行業都要垮。我們倒認為，房地產垮掉，對于這些行業反而是好事。有心人可以去看看現在建筑用鋼的質量低劣到什么程度，而那些生產這些鋼材的小鋼廠對環境的污染達到了什么樣的程度。如果考慮到社會環境與自然環境成本，鋼鐵行業趁著房產崩盤能像煤炭行業一樣得以清理重組反而是一件好事，產業升級才是我國現在最具戰略價值與歷史意義的大事。至于紡織、家具等行業只會因為房產崩盤而大受裨益。現在的空置房率達到令人驚訝的程度！各地都有大量的“鬼城”!因為那些投機者寧愿將房產空著也不愿低價出租出去，就盼著房產升值，而這股歪風都已經刮到香港了。只有房產崩盤后，房產業回歸到實體經濟領域后，空置率才會下降，有效需求才會上升，與房產家居相關的行業才能興旺成長！就像胡錦濤總書記說的，不能浪費我們國家的一寸土地。

至于原本在與房地產行業上下游的大量相關企業與人員，如建筑公司、設計公司與建筑工人，也早就盤算好他們的去向了——荒廢幾十年的水利建設。對于大量普通購房自住者來說，即便房價跌上50%也并無什么損失，損失的人無非是2008年以來的購房者，對社會穩定不會造成什么嚴重影響。普通人就當做了一個一夜暴富又一夜回歸的黃粱美夢吧！

因此，千萬不要以為房地產可以綁架中國——那只是陳保存們的臆想而已。當然也許聰明如陳保存之類的人物早就心中有數，無非是鼓噪更多盲從的人來支持房地產既得利益集團，以延緩他們失勢的過程。今天，溫家寶總理親自撰文，再次強調不見通脹控制的成效，堅決不放松調控。這一次，是動真格的了，房價拐點就要到來了，而陳保存們也將被掃進歷史的垃圾堆！

等有時間再寫第三篇關于房地產的文章。第三篇將告訴大家，為什么長期來看中國的房地產不具有投資價值。

20年后，城市房產將成為沒人要的破爛　　

/余治國

我們的前兩篇文章《出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤》與《敲響樓市泡沫的喪鐘》主要是談中國樓市在短期走向，本文主要談中國樓市的長期趨勢。前面兩篇文章有一個基本的理論前提，即貨幣內生論。換而言之，不是存款創造了貸款，而是經濟活動中的貸款創造了存款。

遺憾的是，很多讀者仍然信奉貨幣外生的弗里德曼貨幣數量論。其實，貨幣數量論早已被實踐檢驗是錯誤的了。1972年10月到1982年8月，沃爾克治下的美聯儲的“貨幣主義者實驗”早已證明貨幣數量論純粹是一個謬論。（參見天津社會科學院出版社《世界金融五百年》2011年版對弗里德曼經濟學的分析）可是，至今仍有很多人抱殘守缺，還以為通脹是房價上漲的原因。其實，經濟活動對貨幣量的影響要遠遠超過央行控制基礎貨幣的努力。

為了理解貨幣內生論，不妨來看一看這樣一個故事。設想在某個桃花源中，生活著一群劍客。桃花源有一家桃花源銀行，發行貨幣給大俠們用來交易。桃花源銀行的開辦者是武功最高、修為最深的一位大俠——王重陽，他深得眾好漢的信賴，大家都相信桃花源銀行絕不會有破產倒閉的風險。

有一天，有個叫郭靖的人打造出一把絕世好劍——倚天劍。他準備以1000元的價格將此劍賣給一個叫楊康的人。楊康到桃花源銀行貸款1000元買了郭靖的倚天劍。郭靖將所得到的1000元又存到了桃花源銀行。王重陽印制了1000元紙幣以便讓郭靖隨時提現。

郭靖與一個叫謝遜的人是鐵哥兒們，謝遜很快就學會了倚天劍的制造工藝，也打造出一把倚天劍，并將此劍漲價到5000元賣給一個叫張無忌的人。張無忌與楊康一樣，得到桃花源銀行貸款5000元。此時銀行只有1000元存款，不得不憑空造出4000元的貸款給張無忌。謝遜則把這5000元存到桃花源銀行。銀行此時又發行了5000元紙幣以便讓謝遜隨時提現。

有個叫歐陽鋒的人偷學了制造倚天劍的技術，也造了一把倚天劍，并以20000元的價格賣給一位叫張承志的人。張承志到桃花源銀行貸款20000元買了這把劍。銀行此時有郭靖1000元的儲蓄與謝遜5000元的儲蓄，不得不再次創造出15000元貨幣以便帶給張承志。而歐陽鋒則將20000元存到銀行。

此時，銀行總共貸款26000元，換句話講就是發行了26000元的M2。由于這26000元的存款可以隨時貸給桃花源中需要錢的人，因此桃花源流通的貨幣量就有26000元。換句話講，貨幣供給量為26000元。依此類推，隨著倚天劍制造的數量增加，桃花源銀行發行貨幣將越來越多，并且其增長速度超過倚天劍制造數量的增長速度。倚天劍的價格越來越高，桃花源其他物品的價格也隨之日趨上漲。假設倚天劍可以租給別人使用，租金價格的上漲只是劍價上漲的表現。物價上漲并非同時上漲，而是在貨幣傳導機制作用下的依次上漲，因此租金上漲無非是物價普遍上漲過程中的一個環節，并非物價上漲的根本原因。

這個故事簡要地解釋了貸款創造存款的貨幣內生論的核心觀點——中央銀行只能決定基礎貨幣的供給量，貨幣總量則完全由商業銀行（也有人認為非銀行的金融機構可以創造準貨幣）、企業以及個人的經濟活動所決定。因此，是房價決定了通脹，而不是通脹決定了房價。

現在言歸正傳。我們再談談為什么中國樓市不具有長期投資的價值。很多人以為，買上幾套房子，變成食利階層，便可吃租養老。中國人本身就是一個世俗的種族，在市場經濟的熏陶下更變成一個唯利是圖的種族。曾國藩曾講過，有容乃大，無欲則剛。《淮南子》也曾說過，非澹薄無以明德，非寧靜無以致遠，非寬大無以兼覆，非慈厚無以懷眾，非平正無以制斷。智商將隨著欲望的增強而下降。因此，欲望有多強，頭腦就有多蠢。

我們首先來看人口因素。現在各地城市，一規劃起來動輒要若干年若干年達到幾百萬人口，甚至上千萬人口，或者動輒要做“國際大都市”、“國際金融中心”。我們實在不明白，這些規劃者的底氣到底從何而來。

今年最新的人口普查顯示，1995年后，中國生育率只有1.3、1.4左右，換而言之，上一代人有20人，下一代只有13-14人。一代人比一代人少。2010年人口普查顯示0-14歲（1996年到2010年出生）人口為2.2億人，占全國人口比例的20%都不到。一般的發展中國家，這個數據在50-70%，發達國家在20-40%。中國每年出生人口從1980年末的2600多萬下降到現在的1300萬左右。也就是講，20年后，中國年輕人的數量只有現在的一半左右。現在，全國青少年人口已經顯著下降，20年后，這種情況會更加嚴重。

馬爾薩斯主義經濟學家認為，人口是經濟發展的負擔。但包括馬克思主義與凱恩斯主義（凱恩斯早年信奉馬爾薩斯主義，晚年思想轉變，曾在大學發表演講，明確指出，人口增長是經濟發展的動力）在內的絕大多數經濟學家都認為，一定的人口數量是經濟發展的必要條件。人口不僅不是負擔，反而是拉動消費與創造財富的主體。一定的人口數量也是國家安全的必要條件。沒有了人口，所謂國家的崛起與民族的復興都成為空談。（參見《世界金融五百年》關于穆斯林人口的年齡結構與世界政治與金融格局的討論）羅馬帝國的滅亡很大一個因素便是因為羅馬人口的急劇下降。羅馬人為了保衛帝國，不得不征召日爾曼蠻族充當雇傭軍，這些滿族學會了羅馬的軍事組織能力，逐步成為羅馬軍隊的骨干，他們聯合侵擾羅馬的蠻族部落，成為埋葬羅馬的主要力量。

按照現在的人口勢頭，即便放開計劃生育，中國人口下降的確實也無法得到遏制。請問各位讀者，現在給你們生上十個、八個，你們原意生嗎？即時生了，你們又有幾個人養得起？再考慮傳統生育文化與道德觀遭到嚴重破壞，大量處于生育年齡的青年婦女淪為失足女。這些本該生養小孩，相夫教子的青年婦女卻在其最佳生育年齡段去賣身過活，人口數量與質量將統統下降。有數據顯示，中國青年男子不孕不育率高達20%以上，并且這個數字還在逐年增加。此外，由于性別比失調，將來會有3000萬男子打光棍，即便將全世界其他所有國家的剩女都強制性地進口到中國也無法滿足這一巨大的婚配需求。這意味著，未來中國的人口出生率將在很長一段時間內保持下降的勢頭，絕不會有任何增長。

再來看一下中國的城市化與農業經濟。中國這樣的國家，無法長期依賴國際糧食市場。因此，糧食安全對于國家的長治久安有著舉足輕重的地位。農業并不是是經濟學教科書中所描繪的接近完全競爭的市場，它帶有更多的公益性與公共性。這幾十年來，由于分田到戶的小農經濟模式，農田水利設施建設幾乎完全荒廢，基層政權喪失有效的動員能力。

近幾十年來我國糧食產量的增長，主要依靠的是建國前30年所打下的良好基礎，此外還有大量增加肥料、農藥、雜交稻種子等投入的原因。中國占全球7%的耕地消耗全球35%的氮肥。單位面積上的磷肥和鉀肥使用量也是世界平均水平的2倍多。盡管我國是磷礦儲備大國，但按現在的消耗量算，磷肥只能用30年。而我國鉀肥儲備嚴重匱乏，鉀肥自給率不足15%，其他都得依賴于進口。過量使用化肥使得地越種越板結、化肥越用越多、抗災能力越來越弱、糧食安全越來越難、農業效益越來越低的困境。如果考慮到將來全球石化資源的短缺與生物能源產業的蓬勃發展，更多的農產品將被當作燃料消耗掉，糧食問題將日趨嚴重。

在這樣的局面下，農業勞動力大量進入城鎮，留在農村的主體是老年人。據中國農業大學農民問題研究所的調研，農村常駐人口老齡化程度超過了30%，從事農業勞動的人平均年齡達到57歲。中國社會科學院研究的結果則表明，中國真正剩余的農村勞動力中，40歲以下的青壯年絕對數量只有5212萬，剩余比例僅為10.7%。很多地區的農村勞動力也面臨著青黃不接的局面。那些動輒要吸引幾百萬、上千萬人口的城市規劃形同空文。就算平均一座城市吸收100萬人口，只要有40座城市就可以將現存的農村青壯年吸收得一干二凈。

其實，農村并不是不需要勞動力來從事生產，其實，現代化、規模化、科學化的農業生產需要高素質的年輕人。此外，并不是任何地方都可以實現機械化規模生產，如廣大的丘陵山地，發展特色山地農業。也不是任何農業生產領域的勞動力都可以用機械化來替代，像蔬菜種植、水果栽培等，都是勞動力密集型農業。

馬克思曾講過：“土地所有權的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域……用這些人利用或濫用一定量土地的法律權力來說明，是什么問題也解決不了的。這種權力的利用，完全取決于不以他們的意志為轉移的經濟條件。法律觀念本身只是說明，土地所有者可以像每個商品所有者處理自己的商品一樣去處理土地。”

其實，真正種地的農民與巨大的土地利益毫無關系，那些因城市化與工業化而獲取巨大征地利益的所謂“農民”已經形成了一個龐大的土地食利階層。大家看看各地城中村與城市郊區的被征地農民的收入與生活水平，就知道我們所言非虛。中國的農民甚至市民在各地的分布很大一個原因就是戰爭或自然災害引起的民眾逃荒或跑反。難道逃荒逃到廣東某個村就能發家致富，逃到重慶就注定貧困，或者逃荒逃到重慶市郊就能過上小康生活，逃到邊遠山區就會貧困。這種分配機制實際上是十分荒謬的。這這種不用勞動即可以獲取的土地收益并沒有創造出真正的社會財富。這樣的所謂財產性收入增加，實際是以犧牲糧食安全為代價的。

即便以目前來看，城市有好幾億的進城務工農民，雖然存在幾千萬套空置房，也沒有看到有多少人在睡馬路！現在的企業如果不為工人提供宿舍，幾乎招不到人！如果還有人認為，房地產供給很緊缺，那未免也太阿Q了！更不要妄想所有的進城農民來購買或租賃現有的商品房。目前，農民收入主要依靠外出打工收入、農業收入和國家財政轉移而維持。其中農民個人賺取的收入大致分成兩個部分：小農式農業生產的收入；進城務工經商的收入。就全國統計來看，農民的務農收入約占55%，務工經商收入占45%左右。由于農村進城務工的勞動力可以自由流動，即使他們失去城市的就業，他們也可以回到村莊，隨時取回土地承包經營權，過最低標準的溫飽生活。如果農民全家搬到城市，他們事實上就徹底脫離了農村，就再不可能返回農村，他們的收入只剩下務工收入。

但是，絕大多數進城農民不可能獲得穩定而體面的就業和收入，無法在城市長期生存下去，只能在城鄉之間流動。即使他們擁有城市戶籍（現在除了北京上海等一線城市的戶籍還值點錢，其他城市的戶籍一文不值），也只能形成中國特色的貧民窟。貧民窟意味著什么？貧民窟意味著暴低的房價與混亂的社會治安！

因此，長期來看，人口數量急劇下降，城市化過程已基本完成。那種妄想全國的城市都擴張多少倍，農村變成美國式農場的想法太異想天開了。

如果去過歐洲就知道，歐洲的大量房產都是幾十年甚至一百多年前建造的，他們的房屋質量以幾百年計。他們每隔一段時間將這些高質量的房產整修一下便會煥然一新。而中國的房產質量監督部門與很多機構一樣腐敗，錢在他們那里是萬能的。除極少數重點工程外，中國的房地產大多質量低劣，壽命極短。大家去觀察一下80年代、90年代所建房屋現在是什么樣子！而最近十年的房產質量只是更差，不會更好！10年后，20年后，30年后，難以想象現在的新房到那時會破爛到什么程度！

一邊是過剩的質量低劣的房產，一邊是越來越少的人口。我們實在不清楚，那么多的房產租給誰？難道租給鬼嗎？怪不得媒體將那些空置房較多的小區稱為“鬼城”，真是名副其實啊！

馬克思曾指出：“從一個較高級的經濟的社會形態的角度來看，個別人對土地的私有權，和一個人對另一個人的私有權一樣，是十分荒謬的。甚至整個社會，一個民族，以至一切同時存在的社會加在一起，都不是土地的所有者。他們只是土地的占有者，土地的受益者，并且他們應當作為好家長把經過改良的土地后傳給后代。”

從宏觀角度看，土地是與陽光、空氣、河流一樣的不可再生的自然資源，任何一塊土地都具有壟斷性。而大量擁有土地與房產的食利階層的存在，將成為國家發展的嚴重制約。中國古代之所以在發展到某個文明高峰之后停滯不前甚至倒退的主要原因也在于此。中國古代的巨商大富將積累的資本全部投入土地與房產，結果導致中國古代技術的升級與工商業的發展總在其巔峰期迅速下滑，始終跨不過工業革命的那道門檻。而歐洲人卻將大量資本用于航海與殖民，迅速超越古代中國，獨領世界之風騷！難道我們今天還要重蹈古人之覆轍嗎？中國在未來有并且僅有一條出路——技術創新與產業升級。至于房地產及其利益集團，但愿我們早點把它掃進歷史垃圾堆！

從微觀角度來看，就像《金剛經》所云，一切有為法，如影幻泡沫。人生世間，生不帶來，死不帶去。這世上有什么東西是屬于你自己的？活著時候不過一張床，死了無非一個小小的盒子（就這小盒子你還指望它能挺過多少年？）。古話講，兒孫自有兒孫福，很多事情強求不來，何必為自己子孫后代操那份房子的閑心。為了利益，鉤心斗角，早上醒來第一件事想的是利益，晚上睡前最后一件事想的仍然是利益，同志們，你們累不累啊！

何必呢？何苦呢？千年良田八百主，縱觀古今中外幾千年歷史，有多少民族，又有多少家族如曇花一般消逝于歷史長河中！有幾套、十幾套或者幾百套房產，或者擁有巨大的資本或權力，就可以萬代永固了？即便移民他國就可以過上安逸的寓公生活了？去看看托洛茨基是怎么被全球追殺的吧，去看看俄羅斯財閥怎么被普京引渡的吧，去看看華人在印尼的遭遇吧，去看看日裔美國人、德裔、意裔英國人在二戰時的待遇吧！難道真有這么多人在做清秋大夢嗎！

一命二運三風水四積德五讀書。想來想去，燒香拜佛也許會改變命運，但除此之外，我們實在看不到這世間能有什么比知識、眼界與能力更值錢的東西了！與這些相比，房產算得了什么！20年后，不過是一堆沒人要的破爛玩藝！

樓市留給你拋盤的時間不多了　　

/余治國

我們接連寫了三篇房產評論的文章，分別是《20年內，城市房產將成為沒人要的破爛》、《敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆》和《出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤》。很多讀者只讀了其中的一篇或兩篇就發出疑問。其實這三篇文章是一個整體，某一篇文章未分析的問題在另一篇已給出答案。若將三篇硬生生地割裂開，未免有盲人摸象之嫌疑！

有少數讀者提出各種似是而非的疑問。例如，有讀者說，中國官方的人口出生數據是錯誤的，因為農村超生現象嚴重。其實，僅有廣東潮汕、少數民族聚居區等少數地區的超生現象較為嚴重，其他地方的農村并非如這些讀者所說的那樣濫生孩子。現在絕大部分地區的農村中小學裁并現象十分嚴重。從歷年小學入學人數來看，也能明確得到青少年人口急劇下降的結論。而人口對政治、經濟有著最為重要的作用，《世界金融五百年》一書中指出，“到本世紀末，穆斯林人口的增加將達30億，占世界人口的1/3。人口的增加將加劇糧食危機和就業危機，促使伊斯蘭原教旨主義過激思想的流行。高生育率導致伊斯蘭世界的青年人比例居高不下。那些實業青年人將成為伊斯蘭原教旨主義蓬勃發展的生力軍。因此，美國對全球石油必將失去現有的控制力，美元霸權隨之喪失”（見天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》下冊第206頁）。具體分析請見《20年內，城市房產將成為沒人要的破爛》一文。

再如，我們究竟應該如何看待諾貝爾經濟學獎（嚴格講，應該叫瑞典中央銀行阿爾弗雷德.諾貝爾紀念經濟科學獎，與物理、化學、生物獎不太一樣）。經濟學發展到目前為止，與硬科學相差十萬八千里。諾貝爾經濟學獎有時候就是一個笑話。經濟學家托賓（Tobin）當年因資產組合理論而獲諾貝爾經濟學獎，在這套理論中有個極為重要的貝塔系數，被用來判斷證券在資本市場上的系統風險。極為有趣的是，托賓本人在拿獎之后竟推翻自己原先的理論，他認為，貝塔系數乃是一個毫無用處的參數。但貝塔系數在金融理論中卻仍被視為一個重要參數，是幾乎所有教材的基本教學內容之一。在其他任何硬科學都不會發生這樣可笑的事情。

至于弗里德曼，他是多少年來唯一一個在領取諾貝爾獎的現場被人砸場子的經濟學家。其所謂單一規則貨幣政策及其他理論的應用已被證明是十足的謬論。同樣奉行新自由主義的奧地利經濟學派經濟學家哈耶克都曾講過，弗里德曼的《實證經濟學文集》是一部誤人子弟的著作。可笑而可鄙的是，弗里德曼經濟理論在中國竟被一些學者所神化，任何人觸碰不得。總而言之，我們前三篇文章均言之鑿鑿，有理有據。只是由于時間倉促，文字未加潤色，顯得較為粗糙而已。

我們一直都說樓市即將崩盤。即將到底是多久？其實，未來的細節永遠是不確定的，沒有人能預測出房產崩盤的準確時間與房價下跌的具體幅度。但樓市實際發展的趨勢卻比我們原先的預想更為迅速與猛烈。有媒體報道，　2011年9月11日　開始，北京通州京貿國際城的上百名業主圍堵在小區入口，要求開發商退房或補差價。京貿國際城2010年最貴時曾售價2.6萬元/平方米，近日價格卻下跌到1.4-1.5萬元/平方米，下跌超過50%。

各地那些表面上看起來，你自喧囂我自穩坐泰山、巋然不動的房價，無非表明房產勢力集團在硬挺。有心之人可以去各地樓市走走瞧瞧，有價無市成為現實。而房產集團之所以硬挺，并不是他們真的認為房價仍會上升，當然這指的是不僅知其然而且還知其所以然的人，不是知其然而不知其所以然的腦袋混沌不清的人。正所謂一命二運三風水四積德五讀書，有些人就是財運好，但并不知其所亦然，換而言之，他們莫名其妙地變成了富人，然后又莫名其妙地變成窮人。有時候不信邪還真不行。一旦房價暴跌，房產集團將面臨著通州經貿國際城同樣的命運——眾多業主的官司潮與條幅潮。對于他們來說，能撐一天是一天，哪怕高利貸也得借。狡兔尚且有三窟啊！總得把退路準備好，才能從樓市撤退！退路準備好的那一天就是大崩盤之日。

房價不跌，通脹不止，最終將動搖國本，撼動政權的根基。這是挖我們社會主義人民政府的墻角。對于權力中樞來說，是可忍孰不可忍。國家穩定是凌駕于一切經濟利益至上的。而一旦開閘放水，那種“工農商均處于低水平的惡性循環中，唯有房地產價格一枝獨秀地挺立于一片蕭條之上，可謂之冰火兩重天”的情況，只意味著惡性通脹，最終導致國家的衰敗與政權的瓦解（參見余治國所著《一邊是高漲的房價，一邊是蕭條的農村——冰火兩重天的近代中國》一文）。這對于決策者來說，將是最不愿意見到的最壞結局，這一次再也不可能放水救市了。

但是，屁股決定腦袋。那些大大小小的房產相關利益者總是鼓吹地方文官系統的實力足以抗衡權力中樞。我們真的奉勸這些朋友招子要放亮點，不要太高看了地方文官系統的實力。縱觀古今中外歷史，從未見過不執掌兵權的地方文官系統有對抗權力中樞成功的例子。幾乎所有諸侯割據的舊事，都有一個特點——即擁有一定的軍事實力。但即便擁有兵權，地方若想對權力中樞陽奉陰違，成功的都不多。

比如在西漢初年，手握數十萬重兵的地方諸侯虎視眈眈，而西漢中央政府只不過用了一、二成的功力便將諸侯們擊為齏粉。古羅馬時代，駐扎各地的羅馬軍團之主事官只要羅馬皇帝一聲令下也只能俯首就擒。只是在羅馬人口急劇下降，日耳曼蠻族成為軍隊骨干時，各地軍團才開始了你方唱罷我登場的各自為政的局面，最終導致了羅馬帝國的滅亡。至于朱棣之類的人物，歷史上本就是稀缺品，而在當代更是難以出現。因此，不掌握兵權的地方官翻不了天。再大的地方文官也得攀附權力中樞，否則幾張16開紙就可以讓他變得一文不名，甚至鋃鐺入獄、身首異處。

部分地方政府與房產利益集團之間，無非“利益就是紐帶”（見天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》下冊第206頁）。但古人早已說過，以色事人者，色衰而愛弛，愛弛則恩絕；以利相交，利盡則散；以勢相交，勢去則傾；以權相交，權失則棄；唯以心相交，方成其久遠（本文的兩位作者即以心相交之）。普通老百姓的親屬之間尚且會因利益糾葛而視若仇讎，即使是父子、母女這樣的至親因利益反目成仇的事情難道還少嗎？那些因經濟利益或政治權勢結合在一起的人們同樣會因利益之間的不一致而四分五裂。歷史上存在過什么組織是鐵板一塊的嗎？沒有。

我們要知道，各國社會資源分配的方式不盡相同。在美國，是經濟金融上的權力決定了政治權力，也就是經濟金融控制權決定了社會資源的分配。而在中國，是政治權力決定了經濟金融上的權力，也就是政治權力決定了社會資源的分配。一旦喪失了政治權力系統中的地位，那些什么美元、股票、房產、公司之類的資產都將變成水中月、鏡中花。至于將資產轉移到國外做什么裸官，那實在是小瞧了國家機器的強大力量。有些人講，決策層出賣國家，未免太偏激了，出賣國家對他們又有什么好處？他們的權力來自于國內，若出賣國家利益，對于外人來說，他們將變成一個被利用的棋子，利用價值一旦喪失，不過是討好中國人民的砧上肉。最后被清算也不是不可能的事情。美國扶持起來的本拉登、卡扎菲、薩達姆等人便是典例。筆者都能看得上的事情，決策層能看不到嗎？

對于決策層來說，大刀闊斧的改動有引起動蕩的可能，維持整個政治與經濟體系平衡的小刀割肉式的方法才是最佳策略。不是不報，時候未到，時候一到，拿了的還回來，吃了的吐出來。因此，地方政府的文官系統必然要以權力中樞的所思所想為指揮棒。君不見，各地地方政府的重心正從土地財政轉移到資本運作了嗎？這么明顯的信號都看不到嗎？那些指望開閘放水的一廂情愿者必將迎來失望的結果。

不過，還有人在做夢，以為房價下跌，大不了我不要房子了，也不還銀行錢了。這簡直將國家法律與暴力機關當成擺設，視若無物。真以為法不責眾？即便房價下跌50%，那所謂的“眾”才占全國人口比例的百分之多少，能比得上國企下崗職工的人數嗎？更何況大多數人都在等著看“負翁”們的笑話呢！欠債還錢，殺人償命，名正言順，您就等著蹲大牢吧！

最后我們要奉勸大家，投資有風險，買房須謹慎。這世上從沒有什么只賺不賠的好買賣，房產亦然。樓市留給你拋盤的時間不多了，但就怕很多人聽不進箴言，最終落得個機關算盡太聰明，反誤了卿卿性命的下場！

社會潰敗導致中國成為高利貸之國　　

/余治國

據媒體報道，江蘇省貧困縣——泗洪縣的大街小巷遍布寶馬、奔馳、英菲尼迪、凱迪拉克、悍馬等各種豪車，其轄下的石集鄉被稱為“寶馬鄉”。出現這一現象的原因是高利貸。其實，泗洪縣并非孤例。全國各地到處泛濫著各種集資或套取中小商業銀行貸款的高利貸公司——各種地下錢莊，以及以擔保公司或投資公司為名的變相高利貸公司。

清華大學　孫立平　教授曾經指出，中國最大的問題不是社會動蕩，而是社會潰敗。所謂“社會動蕩是指嚴重的社會沖突會威脅政權和制度的基本框架，而社會潰敗則是社會肌體的細胞壞死，機能失效。”高利貸泛濫與此有莫大的關系。

很多人總是講，中小企業貸款難是因為政府與銀行的歧視。我們認為，持這種論調的人不是屁股坐的位置有問題，就是腦袋有問題。市場經濟的根本是信用。信用就是人與人之間的一種信任，只能植根于正常的社會。然而現在，坑蒙拐騙的投機者橫行于世，勤勤懇懇的勞作者湮沒無聞。信用的缺失成為自然而然的結果。

這種情況在歷史上并不鮮見。在中國古代，由于當時金融體系的原始落后，高利貸是普通農民最主要的短期融資方式（想一想“要從此路過，留下買路錢”這句話，古代大部分時期的社會治安狀況是十分糟糕的，隋煬帝北征高句麗時，連官軍糧草都會被歹人劫持，最近熱播的《水滸傳》也反映出來這個問題，如果是在亂世，更談不上什么信用）。在西方100年前混亂的原始資本主義社會，金融家們也主要貸款給政府及其由政府支持的產業，具體請參考《世界金融五百年》（上、下冊，天津社會科學院出版社2011年版）。

回首十幾年前的國企賤賣、私企大躍進時代，當時的國企已被拋棄，私企變成香餑餑。國企根本拿得到貸款，而私企卻通過種種內部關系拿到巨額的信用貸款，也就是靠公司信用未用任何抵押物地白拿貸款。結果，在后來執行的貨幣緊縮政策下，銀行借給私企的大量債務難以收回。而執行力低下的國家司法部門對私企債務的追討無能為力。對于私企老板來說，最壞的結果無非是跑路，因此無論是銀行還是司法機構都沒有足夠的能力追討欠賬。

即便老板不跑路，私企一破產，銀行貸款也將一去不復返，成為死賬。根據銀行風險負責制的規定，誰貸出誰負責，銀行信貸人員放出的貸款若收不回來，其本人要付全責。而私企老板在法院封門之前早就將剩余的資產轉移到親戚朋友等其他人的名下了。根據我國經濟法規定，有限責任公司的債務只能由公司資產來承擔，不涉及其他任何人的個人財產，包括企業投資者本人。換而言之，銀行貸款是以公司資產來做抵押物。公司資不抵債并不能讓私企老板跳樓。結果，他們中的很多人仍然過得很滋潤甚至可以東山再起，而相關的銀行貸款人員將承擔最終的經濟責任與法律責任。

大型國企與外企在融資方面與中小私企有著根本性的區別。大型國企始終處于政府的強力控制下，它們在內部形成了一個隱性的信用評估體系，銀行本身也屬于這個隱性體系，銀行可以采用各種手段將貸款追回。因此，國企相對私企具有更高的信用，更易于貸款。銀行的信用貸款，尤其偏好貸給大型國企和外企，如大眾、通用、三星等外資企業。對于這些企業，銀行給予整個公司某個授信額度，再按一定比例分給各個分公司或子公司，無須貸款擔保。即便國企資不抵債還可以采用資產重組等等各種方法保證企業運轉，只要企業還在，銀行貸款就不會變成死帳，銀行本身就沒有風險，而相關的銀行貸款人員就無需承擔最終的責任。

至于中小企業本身，在經營管理上更是問題重重。中小企業的財務管理普遍極不規范。中小企業大多處于產業鏈末端，本身的經營風險就較高。為了偷稅漏稅做假賬，很多企業有兩套甚至多套賬本。一套供自己經營參考，一套給相關的政府部門查賬繳稅時看，甚至還有一套給相關的上級主管部門看。明明年年暴利的企業居然賬面上都是年年負利潤，好一點的七、八年才才有一年盈利。而銀行貸款以現金流為參數，需要檢查企業的對賬單，以降低信息不對稱。問題在于中小企業將客戶和供貨商名單以及合同看成是自己的命根子，很少有人愿意將其公諸于銀行。結果中小企業的財務報表與其他的企業紙面信息在銀行看來不過是一堆廢紙，根本不能作為貸款依據。

在這個混亂的社會秩序與經濟秩序中，中國的銀行無法像國外銀行一樣擁有強而有力的風險控制能力。對于銀行來說，絕大部分中小私企風險太高。為了降低風險，中小企想要在銀行貸款就必須提供抵押物或者找擔保人。通過抵押與擔保的方法，銀行將風險剝離出去，所有風險由擔保公司承擔（擔保公司本身也可能是為了套取銀行存款，各地擔保公司破產潮的日子不遠了，地方中小銀行的好日子也快過去了），銀行本身只控制資金并賺取低風險或無風險的存貸差利潤。而對中小私企來說，信用貸款只是夢想，唯有抵押貸款或擔保貸款。但不是所有的中小企業都有抵押與擔保，甚至有些企業連銀行信用記錄都是空白。尤其在近期國家為控制通脹而實行的貨幣緊縮政策后，少數中小企業依靠人脈關系與自身信用走起票據業務循環的路子，但仍有大量民企轉而以高利貸作為融資的主要手段之一，從而形成了全國性的高利貸風潮。

眾所周知，不依賴于銀行貸款的中小企業，其融資方法另辟蹊徑。比如有意壓款，即拖欠供應商資金，這相當于一個無息貸款的融資工具。最近出事的國美便采用了這種方法。再如大量短期拖欠甚至長期占用員工工資，這不僅是一種面對弱勢員工所采取的強制性無息貸款，還可以降低員工流動率，保持企業人力組員的穩定性，同時降低招工成本。真可謂是老板們的一箭雙雕，但苦的卻是“被”欠薪的員工！“無奸不商”這句古話可稱得上是千錘百煉毫不過時，那些不夠心狠手辣的人還是遠離工商界吧！這種玩錢的游戲不適合你們！（參見《世界金融五百年》一書中對西方金融家們毒辣手段的描述，例如書中談到，摩根如何在戰爭中低買高賣假冒偽劣給軍隊，坑苦士兵，自己卻大發其財。）

至于高利貸中的高利息率，和美國高利率的垃圾債券一樣，風險越高，利息率越高。這是因為利息率取決于企業的經營風險與金融風險。（有興趣的讀者可以讀讀斯蒂格利茨的信貸理論，如斯蒂格利茨所著的《通往貨幣經濟學的新范式》一書）因此，在一個社會潰敗的國家，秩序混亂，信用匱乏，風險極高，利息率必然隨之高漲。比如在印度這樣等級極森嚴、法律如廢紙的國家，銀行貸款利息幾十年來一直高達20%-30%，印度銀行寧可將錢借給外國企業，也不愿意借給印度企業。面對中小企業如此之高的風險，那些經營高利貸的人也非凡人。要保證欠賬能收到，要么以高利息率借錢給信得過的親戚朋友，要么通過黑白兩道聯手對借錢者進行各種或文或武的威懾。當然，一般來說，后者才是追討欠債的主要保證與手段。

對于個別企業來說，高利貸也許會是企業的救星。假設一個一文不名的私企老板借2千萬高利貸，年利息率50%，即每年付給利息1千萬，2年后歸還本金。該企業所從事行業的銷售利潤率為20%，看起來企業似乎永遠都還不上錢。但是，只要資金周轉率高，1塊錢當10塊錢用，舉借高利貸的企業仍能賺取暴利。如果企業年資金周轉次數為10，也就是2千萬的資金在一年中可以當成2億資金使用，此時資本回報率將達到200%，兩年凈利達8千萬，企業還本付息后，在這種空手套白狼式的凈資本為零的財務高杠桿作用下還能凈賺4千萬。因此，資金周轉率與財富杠桿的高低決定了企業與企業老板的生死。

但在實際的市場上，狼多肉少，競爭極為激烈，上面所舉的例子純粹是理想狀況。對于絕大多數舉借高利貸的中小企業，企業經營變成在賭場擲骰子了，企業與個人都成為試圖一搏的敢死隊。我國相關經濟法規規定，民間借貸利率超過同期法定貸款利率4倍以上不受法律保護。除黃賭毒等涉黑行為與穩賺不賠的各種與政府、國企有關的不正當交易行為外，絕大部分正常經營的企業根本無法承擔如此高的利息，除非企業老板本身就準備賴賬不還或席款跑路，比如那些舉借高利貸的中小房地產開發商。我們相信在目前的形勢下全國95%的開發商都在擔驚受怕，晚上絕對睡不好覺。因此，全國性的高利貸泡沫遲早要破滅。

前幾年，浙江麗水全民參與的房地產集資就是高利貸泡沫破滅的典例。當時麗水價格高漲的房地產完全靠民間集資的高利貸維持。但最終因當年的房產調控與貨幣緊縮政策，房地產開發商資金鏈紛紛斷裂，那些信息通暢的權勢者均提前退出。人心不足蛇吞象，貪婪必將受到懲罰。那些將全部身家都押上去的普通家庭甚至是將養老錢都押上的社會最底層則血本無歸。

命里有時終歸有，命里無時莫強求。該來的總會有來的那一天。就在最近幾天，泗洪縣的高利貸活動也遭到了經濟規律的懲罰，當地由高利貸支撐起來的經濟繁榮一夜之間崩潰。當地村民形容：“就像一個脹滿氣的氣球，針一扎就破了。那個所謂的“寶馬鄉”——石集鄉則成為損失最為慘重的地方。

總而言之，在社會大面積潰敗的局面下，中國已成為投機泛濫的高利貸之國。那種單一的貨幣政策，只是一刀切的極為粗糙的調控工具。我們更應該從微觀視角出發，通過一定的方法來甄別各種性質不同的中小企業，同時降低金融機構與中小企業之間的信息不對稱，以便于扶持一些有前景、做實事的中小企業。至于那些一門心思盼著投機暴發甚至因在樓市上火上澆油而資金短缺的企業老板們，相關的主管部門該放手時還是放手吧！

經濟軟著陸或難實現，中國樓市末日已經降臨　　

/余治國

我們對房產基本面的政治與經濟分析已分別通過《20年內，城市房產將成為沒人要的破爛》、《敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆》和《出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤》三篇文章完整地給出了答案，并以《樓市留給你拋盤的時間不多了》和《社會潰敗導致中國成為高利貸之國》一文作為總結。對樓市與中國宏觀經濟有興趣的朋友可以自行查閱這些文章。但是，前述的一些文章并未聯系國際經濟與金融格局的變化來論述。我們僅通過對一國政治與宏觀經濟趨勢的判斷，得出樓市即將崩盤的結論。

周小川曾說過，將短期投資性資金（熱錢）放到池子里，以防泡沫瘟疫傳導到實體經濟。這個資金池子實際上就是樓市。對于決策層來說，通過限購令將熱錢鎖定在樓市里慢慢貶值的這種小刀割肉式的溫和的緩慢降價的方式可以保證中國經濟軟著陸。但最近的國際經濟與金融格局讓我們得出新的結論，即中國樓市末日已經降臨，硬著陸或難避免。現在的情況是，決策層只能在可供選擇的預案中，找到一個最不壞的方案來實施。

歐哲云，讀史使人明智，讀詩使人聰慧，數學使人精密，哲理使人深刻。當年，日本經濟突飛猛進，無論是在實體經濟還是在金融領域，都快將美國從世界霸主的寶座上拉下馬來。但由于國際政治經濟與金融格局的原因，美國可以通過不對稱的手段有意制造日本經濟泡沫，摧毀日本實體經濟。天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書指出，“面對日本產業咄咄逼人的攻勢，公平競爭條件下無法獲勝的美國，利用美日不平等政治軍事關系上的優勢地位，使用金融手段成功地實施了對日本產業的不對稱打擊……從1965年開始，美國就在日美雙邊貿易中由順差國變為逆差國，一方面日本產品大量出口美國，另一方面美國的產品卻難以進入日本市場，從20世紀70年代開始日美之間發生了一系列的貿易摩擦……美國在貿易失衡上不斷經歷失敗以后，放棄單個具體產業的關稅、貿易壁壘的傳統手段，開始運用匯率和金融手段綜合地解決這一問題……恢復美國金融資本的競爭力，為金融資本在世界范圍的擴張消除一切限制，為此不惜動用軍事手段……1987年，美國、英國、法國、西德、日本、加拿大、意大利在巴黎達成《盧浮宮協議》，約定日本和聯邦德國等實施刺激內需計劃。《盧浮宮協議》簽署后，日本政府實施擴張性財政政策，利率下降，通貨膨脹泛濫，日本經濟一步一步滑入泡沫經濟的深淵……貨幣是市場經濟的基礎，美國利用日本缺少貨幣主權的劣勢，通過日本并不擅長的金融手段，在20世紀80年代后期的短短時間，就徹底動搖了日本制造業賴以穩定運轉的基礎。”（請參考天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》序言“從美國金融資本大舉掠奪日本財富說起”）最終，日本經濟硬著路，股市與房地產泡沫破滅，從此一蹶不振。（請參考天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》“日本可以說不”、“日本第二次戰敗”兩節）

盡管現在美國確實是處于衰退階段，在國際政治經濟與金融格局上的霸主地位日趨衰落，但百足之蟲死而不僵，美軍在海外的幾十個軍事基地控制著全球海洋航道與最為重要的一些關鍵地區，其維護經濟與金融霸權的手段之豐富，策略之高超仍遠遠超過其他國家。其中最為關鍵的便是美元霸權，即美元的國際貨幣地位。

要維持美元霸權，必須要維護美元的信用。最近幾年，黃金價格暴漲，意味著美元價值不斷貶值，美元信用不斷下滑。據測算，自從2006年年以來，美元貶值50%。美元逐漸喪失了價值尺度的職能，于是黃金取而代之。這便是黃金價格數年暴漲的原因所在。但是，美國決策層決不能容忍美元霸權的喪失。無論采用什么方法，必須要挽救美元信用，提升美元價值，采取強勢美元策略將是必然選擇。

今年9月初以來，國際金價1923.7美元/美元的歷史最高紀錄開始暴跌，最低點已經跌破每盎司1800美元大關。與此相反，美元指數卻暴漲。股市隨之大幅下挫。由此可以判斷，美國決策層維護美元霸權的行動已經開始了，強勢美元策略將在很長一段時間內不會改變。

當美元貶值、市場對人民幣持升值預期時，大量國際游資金融中國大陸與香港，購買各種實物資產作為美元資產的對沖。比如，中國樓市有30%的資金來源于國際游資。有人會說，所謂在中國的國際游資（熱錢）中的絕大部分無非是國內資金到某某群島的離岸金融中心繞了一圈再回來（請參考天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》“離岸金融、人口控制與金融寡頭的合謀”一節）。但無論如何，這些能夠擺脫中國金融監管的資金的性質始終都是投機性極強的熱錢。一旦中國爆發大規模的金融危機與經濟危機，這些熱錢的掌控者必將希望通過各種渠道采用任何方法將資金撤出國內。因此，熱錢掌控者的國籍與民族并不重要，重要的是熱錢本身最重要的屬性是投機性。中國房價居高不下很大一個因素便是游資進入的結果。

美國決策層一旦采取強勢美元政策，美元價值開始時，國際游資將大量流出中國大陸與香港，由此導致房地產投機資金的大量抽出。其結果便是泡沫破滅、房價暴跌與樓市的大崩盤。由于金融制度的不同，黃金暴跌、美元指數上漲后，香港房產將首先暴跌，大陸房產最多只能挺半年，最終必然隨著香港樓市的崩盤而暴跌。

在這種情況下，如果中國決策層膽敢開閘放水，擴大信貸，人民幣價值將很快向擦屁股紙的價值挺進，結果必然是人民幣信用及其預期的大幅降低，甚至包括穩定性最強的FDI在內的外資將大規模出逃，樓市也只能回光返照地支撐幾個月，最終必將崩盤，那時中國的經濟形勢不是討論什么樓市與股市了，而是迎接貨幣與信用體系的崩潰與政權崩潰的結局。歷史上這樣的例子從不鮮見，具體請參考《世界金融五百年》一書。

金融大鱷索羅斯曾指出，經濟周期與信貸之間有著緊密的關系。信貸擴張若投資于生產性資本的話，通常會刺激經濟活動與消費。但是，信貸擴張所涉及的資產往往是股票、房地產這樣的虛擬資產，這不僅不能刺激經濟活動，反而產生了債務——還本付息將抑制經濟活動，因為本來可以用于消費或創造一筆未來收入的資金被撤回。

隨著債務總額的累積，還本付息的份額也隨之增加。只有新增凈貸款起到刺激作用，新貸款的總量也必須保持上升以保證凈貸款流入。而信貸則取決于預期。銀行的抵押貸款實際上也是財產，換而言之，可在將來獲得的收入。抵押物的評估價值反映了潛在的資產。結果，貸款行為會影響到抵押品的價值。隨著負債總額的累積，信貸總額的權重日增并開始對抵押品價值產生了增值的效應。這個過程一再持續，直到總信貸的增加無法繼續刺激經濟的那一點為止。此時，抵押價值已經變得過度地依賴于新增貸款的刺激作用，而由于新貸款未能加速增長，抵押品價值就開始下降。抵押價值的侵蝕對經濟活動產生了抑制的作用，反過來又加強了對抵押品價值的侵蝕。到了那個階段，抵押品已經用至極限了，輕微的下跌就可能引發清償貸款的要求，從而引發災難性的后果。因此，繁榮是長期的、逐漸加速的，而蕭條卻是突發的。

現在的中國正處于這個臨界點。截止2011年8月底，全國城鎮空置房已過億套。國家發改委2010年在一次會議上的發言提到過他們的一個調查報告。報告指出，中國70%以上的商品房是由炒房的投機性利益集團控制的。因此，可以看到，虛擬經濟與債務經濟已在事實上成為中國經濟的主角。在2008年，決策層之所以敢于孤注一擲，擴大信貸支持樓市，其原因在于當時美元仍趨向弱勢。但在2011年的今天，美元強勢化的過程已成必然，2008年的舊事不可能再次重演。因此，我們可以判斷，美元強勢化便是中國經濟走向蕭條的標志，樓市崩盤成為必然。

據統計，全國居民存款余額約為30萬億，而中國基尼系數早已超過0.5，因此普通老百姓的存款最多不超過15萬億。由于房產開發周期約為2年，2009年與2010年的土地出讓金收入共約4.2萬億。根據土地出讓金占開發商成本的30%來計算，09與10兩年所開發的房產成本最少為14萬億元。再根據一般的房產開發商利潤約為30%-40%，09與10兩年的房產庫存至少價值19萬億。如果按照首付30%來計算，19萬億銷售庫存將消耗居民儲蓄6萬億，房產信貸每年需擴張13萬億。相當于年年都是2008年。想一想2008年的政策導致的后果，年年都是2008年將是什么結果。如果考慮到普通老百姓的存款都是些救命錢，不可能都用來購買房產，那么問題還要更加嚴重。

種種跡象表明，面對美國人的強勢美元政策，中國決策層已經做好了房產崩盤的準備。中行已暫停與歐洲銀行外匯對手交易，中歐之間的流動性被固化，中美之間流動性也可以隨時固化。中銀香港已暫停通過貿易結算從香港參與銀行購買人民幣，換而言之即暫停香港的美元持有者換成人民幣回美國。這意味著決策層將放棄樓市與虛擬經濟的虛假繁榮，全力保證實體經濟不受到過于嚴重的沖擊。

在這種形勢下，如果還有投資者仍被房地產商的種種市場營銷與資本營銷手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所謂資本營銷是指對房地產、股票這樣的虛擬性資產銷售的方法，比如，房地產商可以像股市莊家一樣放出虛假信息，如某某大資本集團將購置某某區域的土地，該區域樓盤價值將上漲。其實該開發商的樓盤便在這一區域，而所謂大資本集團購置土地的消息純粹子虛烏有。）那些所謂的內部認購無非是捂盤，甚至開盤那天有一半的人是中介和拉頭，偏偏有大量的傻子也要去搶購。話說回來，沒人是傻子，商人還賺什么錢呢？我們相信，仍然有傻子會自己跳入火坑。

其實現在房產開發商的資金鏈非常緊張，資金缺口據說已超過萬億。而絕大多數房地產企業的資產負債率在70%以上，我們可以得出一個準確的結論：在強勢美元作用下，中國樓市末日已經降臨，今明兩年的房產商與投機炒房者將大量跳樓與跑路！

所有的人都將為房產大泡沫付出沉重的代價　　

/余治國

我們最近連續寫了近十篇包括高利貸、溫州局域性經濟崩盤和人民幣升值等主題在內的與房產相關的文章。這些論述都是針對一時的經濟現象從政治與經濟兩個角度做具有一定時效性的分析。但是，房產泡沫的根源究竟是什么？是不是因為政府有意為之，或是因為中國文化的特色，還是因為中國經濟發展本身所具有的嚴重缺陷？

其實，房產大泡沫的根源在于市場經濟的內在缺陷，泡沫之生成與破滅是市場經濟發展的必然過程。云南人民出版社2010年版《巴菲特陰謀》一書指出，““我們不妨設想這樣一個縮微的社會：有1個房地產老板雇傭了100個工人，這100個工人可以建造120套住房。如果老板給這些工人發的工資正好可以購買100套住房，那么老板就擁有了剩下的20套住房。對于老板來說，資本投入是100套住房的價值，資本回報是120套住房的價值，賺取的利潤是20套住房，因此老板的資本回報率是20%。但是，這種情況表明，始終有20套住房賣不出來，這就是生產過剩。要解決生產過剩，老板給工人發的工資正好可以買下120套住房，此時，老板一無所獲，利潤為零。”（《巴菲特陰謀》第175頁）

要解決這個問題有一個辦法便是科技上的突破性進步，并且是不斷的進步。有意思的是，科技進步并非如經濟教科書上所講的——所謂的市場推動，很多時候反而是軍事競爭推動的。美國和蘇聯在冷戰期間進行大規模的軍備競賽，這導致軍事科技的進步十分迅猛。隨著冷戰的結束，幾十年積累的軍事科技開始逐漸轉入民用。在軍事科技基礎之上，民用科技一日千里，如計算機技術、網絡技術、手機技術等等。

就拿網絡技術來說，原本是美國人用于對付蘇聯的利器。冷戰期間，美國軍隊最擔心蘇聯的飛機繞道北極前來空襲。為此，在美國軍方的授意和資助下，1951年，麻省理工學院成立了著名的林肯實驗室，專門研究防范蘇聯轟炸的“遠距離預警”系統，這是由軍方主管并操縱的一種中央控制的網絡結構。1962年，美國軍方提交給肯尼迪總統的一份建議書認為：盡管美國軍事網絡按照當時的標準是高水平的，但是這種由中央控制的網絡從一開始就先天不足，蘇聯的導彈只要摧毀這種網絡的中心控制，就可以摧毀整個網絡。從這個意義上說，軍隊通信聯絡的網絡化程度越高，受到破壞的可能性也就越大。美國軍方認為，可以設計出一種分散的指揮系統。它由一個個分散的指揮點組成，當部分指揮點被摧毀后，其它節點仍能工作。1969年，國防部高級研究計劃署依照此思路資助幾所大學建設成ARPA網，這就是互聯網的雛形。

但是，冷戰以來的科技進步對經濟增長與企業利潤率的促進作用已經結束。現在所謂的高科技就是一個噱頭。二戰后在美元成為國際結算貨幣的布雷頓森林體系下，實物產出國必須要儲備美元才能換取本國所缺的資源。當時美元以黃金為錨，不能任意亂發。因此，美國相當于是一個大銀行，存美元就相當于把實物與資源存在這個銀行中。美國吃肉，英法等西歐戰勝國喝湯。“英鎊是布雷頓森林體系僅次于美元的第二大儲備貨幣”（《世界金融五百年》下冊第106頁）。依靠實物生產換資源總比金融投機要辛苦多了。英法等西歐戰勝國很快就有樣學樣，紛紛退出制造業，大力發展金融業，通過金融手段榨取實物生產國。不勞而獲畢竟名不正言不順。為了給這種金融掠奪的手段罩上一層合理的面紗，西歐戰勝國把科學技術請上了神龕。由于西方近代以來的崛起確實是因為科技的突破與發展，西歐所創造的“高科技”（high-tech）一詞確實容易蠱惑人心。“高科技”一詞迅速躥紅，就連好萊塢電影也變成了所謂的高科技電影。但實際上這種所謂的“高科技”對實業經濟并無多少促進作用。

技術進步停滯后，要解決生產過剩、提高利潤率只能壓榨勞動者階層，經濟全球化的動力也在于此。隨著蘇聯的衰落與崩潰，資本方與企業管理層日益使用自動化裝置代替工人的高超技術，原先是工人自主控制與操作，現在則是機器控制了工人的操作。技術創造本身也成為一種封閉的權力控制體系，削弱了工人在企業中的地位。在資本方及其代理人看來，更重要的是資本增值而不是技藝高超的熟練工人。反過來，資本需要的是廉價、溫順、奴性并受過一定教育、具有一定技能的勞動力。什么叫廉價，看看中國大陸勞動力的收入便一目了然。什么叫奴性？即奴隸之品性——不追求公平、平等、自由而甘受奴役的品性。《把信送給加西亞》這樣垃圾的書和“感恩的心”這樣垃圾的歌所灌輸的思想就是典型。

這樣的奴工源源不斷地涌入全球市場。20世紀60年代，美國廢除移民法中只有歐洲人和白種人才擁有移民到美國的特權，法國積極吸收北非勞動力，德國引入大量土耳其勞工，瑞典成為南斯拉夫人趨之若鶩的伊甸園，英國則成為其19世紀殖民地人民的移民首選地。到了20世紀80年代，隨著蘇東劇變的發生與中國改革開放的進行，幾十億勞動力進入全球市場。在這個進程中，相對于稀缺的資本來說有近乎無限的勞動力涌入世界市場，嚴重壓低了全球勞動者的收入水平。比如英美等發達國家紡織行業非熟練勞動力成本相對于中印這樣的國家毫無競爭力，而非熟練勞動力以及相關行業的專業人員難以轉換行業，從而造成發達國家的工人收入降低。

對于欠發達國家本身來說，國內生產總值成為衡量其經濟增長與發展的唯一指標，完全不考慮資源的浪費、人力資本的濫用與環境的惡化。實際上，早有學者指出，實際GDP的計算是沒有意義的，只有名義GDP才具有貨幣意義上的價值。即便承認實際GDP的核算意義，盡管從表面上， FDI對中國GDP的彈性系數為0.12-0.17，這表明外國直接投資會拉動世界資本主義體系邊緣地區的經濟增長。但從1982到2006年的FDI對中國社會總投資的平均彈性系數為0.18的數據來看，外國直接投資對欠發達國家的國內投資具有顯著的擠出效應與替代作用，并且，外資企業出口占總出口的一半以上，而70%為低技術含量的加工貿易，一味依賴外資的欠發達國將難以擺脫被迫依賴出口尤其是FDI創造的低技術含量出口的附庸經濟模式。占據主導地位的發達國家的跨國公司與金融機構在全球化過程中受益最多，而欠發達國家中的大多數人則受損。不僅如此，壟斷資本在欠發達國家獲取的利潤和最初的投資最終都會返回母國，欠發達國家留下不過是統計意義上的GDP。同時，欠發達國家的政治與經濟精英即新興買辦階層則通過經濟、政治、法律、輿論等各種手段，幫助世界資本主義體系核心地區的壟斷資本來剝削邊緣地區的資源。 這些因素使得欠發達國家的勞動者收入與生活狀況愈加惡化，據美國藝術與科學院院士大衛·哈維教授給出的數據，全球范圍內女性做傭人或賣淫的人數高達20多億，每天的收入卻不足2美元。因此，欠發達國家新建的生產體系不僅沒有解決反而加劇了本國及全球的生產過剩。

這一點在理論上也有嚴格的論證。以色列希伯來大學的所　羅門　教授（Sorin Solomon）采用物理學方法建立市場模型，得出結論­——一旦市場實現了全球化，所有財富便會逐漸集中到少數區域與少數人手中。當然，計劃經濟也不是萬能的。波蘭克拉科夫雅杰羅南大學的　貝爾達　教授（Zdzislaw Burda）的研究指出，計劃經濟也會導致財富分配的嚴重不平等，社會的絕大部分將落入一人之手。因此，極端的計劃經濟與極端的市場經濟都會妨礙生產，導致貧富差距的極度拉大，生產過剩難以克服，最終將造成災難性的結果。

在這種情況下，“作為這個老板既要獲取利潤，又要將所有的住房都賣出，只有一個辦法，老板除了開房產公司以外，還要開辦一個銀行。銀行借出可以購買20套住房的錢給工人，此時，老板不僅獲得20%的房產投資回報，還可以收取工人借錢的利息。巴菲特的錢就來自于利息，這就形成了食利者階層。如果工人還清貸款，那么又回到了原來的情況，利潤降低為零。因此，巴菲特這樣的食利者階層和直接生產的企業無論如何都必須要讓工人始終負債累累，只有這樣才能既然可以獲取利潤和利息，又不會發生生產過剩。這就導致了金融泡沫與經濟泡沫。可是，富者愈富，貧者愈貧的狀況會越來越嚴重，要維持利潤，只能不斷吹大金融泡沫與經濟泡沫。”（《巴菲特陰謀》第177頁）

為了平衡勞動者階層微薄的收入與相對過剩的產品（包括房產），包括中國在內的全球金融機構大規模放貸。它們一邊放貸給房地產開發商，一邊放貸給購房者。如果全款購房的話，按照現在的房價，由于缺乏有效需求，絕大多數房產將會滯銷。我們要注意，任何一個企業只做富人生意的話都不會活得太好，沒有哪個富人需要消費100艘游艇，1萬套房子。金融機構一手控制著房地產的供給，一手控制著房地產的需求，房地產這樣的消費品在金融魔術中變成了與其他金融資產相似的金融品。

正是實業經濟的利潤率下降導致資本從實業經濟轉移到虛擬經濟領域，全球金融品價值600萬億美元，而全球每年的生產與服務所創造的價值才區區55萬億美元。金融市場變成了一個大賭場。美國如此，中國也如此。只是美國不僅表現在房地產上，還表現在各種金融衍生品上。而在中國，房地產市場才是最為顯著的賭場。在美國，華爾街上的各種金融機構賺得盤滿缽溢，而在中國，發達卻是房產商與一些地方政府。正因如此，我們才能看到，美國富豪排行榜往往都是一些金融家，而在中國則是房產商。

但是，貸款創造了存款，房產等金融魔術制造了惡性通脹。信貸擴張必然會遭遇通脹與失業的瓶頸。在某個臨界點上，勞動者階層工資收入不足以支持信用泡沫時，要么接受通脹與資本外流的惡果，要么眼睜睜看著泡沫被戳滅。因此，無論怎么做，房地產大泡沫的興起與破滅必然導致實業經濟的萎縮與失業率的暴增，還有最不能忍受的惡性通脹與資本外流。更為嚴重的是，房地產等金融資產的膨脹不僅不能創造新的財富，促進技術進步，提高利潤率，反而會導致大規模的財富再分配，進一步加劇了資本收入和勞動收入之間的兩極分化。嚴重到一定程度，必然導致如中東、北非一樣的社會革命與政權崩潰。

在全球經濟一體化的今天，我們不能認為，中國3.2萬億美元的外匯儲備就能保證國家經濟的穩定，防止國際熱錢的狙擊。中國外儲的增加主要是由外資企業的貿易順差和熱錢所構成。就2010年來看，我國外儲凈增額中的88%為外國直接投資、外資企業順差和熱錢流入。其中熱錢占到49%，外資貿易順差占28%。因此，中國的外匯儲備不僅不能維護國家的金融主權，反而極易引起人民幣信用危機。一旦資本大量外流，外資將人民幣兌換成美元，必將發生嚴重的貨幣危機，引發房地產泡沫的大崩潰，中國將迅速由債權國轉變為債務國。就像《世界金融五百年》一書所講的，“賭場終不能長久，一旦有風吹草動，金融資產就會土崩瓦解，整個虛擬經濟就會崩潰，將爆發嚴重的經濟危機。”（天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》下冊第173頁）無論怎樣，這些可能的后果都是所有人都將為房地產大泡沫所要付出的沉重代價。

若要解決房產大泡沫所引起嚴重后果，必須要扭轉整個社會的投機風氣，老老實實地將資本投入在科技進步上，并極力防止資本與權力的結合，壓制資本對勞動力的主導權，實實在在地縮小貧富差距。但這是一條曲折而漫長的道路，但愿天佑中華！

請給我永遠的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想　　

/余治國

日本音樂美女巨星中島美雪早年譜曲作詞的《給我永遠的謊言》這首歌淋漓精致地以表達出房地產商、炒房老板與其他各路投機者現在的心態。專供男性娛樂之用的財經八卦媒體《21世紀經濟報道》上的一篇文章就是這種心態的典型表現。該文稱，溫州銀監局在征得浙江省銀監局同意后，放寬了銀行的票貸比標準即票據占貸款總額的比例，票貸比從30%增加到50%，相當于增加了1000億的信​貸規模。這個消息一出，各路房產利益相關者彈冠相慶，四處鼓吹信貸放水，似乎房價再次上漲指日可待了。而一些誤聽誤信者則義憤填膺，紛紛反對放水。

其實，隨便翻開一本金融學教科書就知道，無法貼現的擔保付款憑證——銀行票據本質上是一種交易結算支付工具。所謂1000億的銀行承兌無非是一種口頭承諾的擔保額度。在實際操作中，銀行簽發承兌匯票需要一定的保證金，保證金越高，企業融資額度就越低。當保證金為100%時，票據變成的純粹的支付手段，企業融資幾乎等同于零。那些信用度很高的企業在大型國有銀行開票時也需要交納50%-70%的保證金比例，至于普通企業一般都需要交納100%的保證金。不僅如此，由于信貸緊縮，很多銀行不得不壓縮票據融資以維持必要的信貸資金。此外，票據在貼現時企業已支付利息，在目前的加息周期階​段，票據貼現率有上調的風險，這更讓銀行對票據業務噤若寒蟬。其實，現在很多銀行都暫停了票據貼現業務，票據無法貼現只有到期兌付，可一些商業銀行甚至都拒絕承兌農村信用社及部分城市商業銀行開出的銀行票據。因此，票據融資的現有與未來可預期的規模與信貸無法相提并論，實在微乎其微，所謂銀行票據放水之說簡直太雷人了。

退一萬步講，其實目前溫州銀行并不缺錢，根本無需決策層來放水。國務院研究室宏觀司司長　郭克莎　博士在　2011年9月27日　的講話指出：目前的貨幣狀況，雖然M1和M2都降得很低，M1只有11%多，M2只有13%多，但是央行做了一個內部統計，他們認為今年有大量的銀行表外資產，實際都應該加5個點上去，那么M1是16%，M2是18%，是一個中間水平，所以社會上資金還很多，并不缺錢。在高利貸問題上，國務院是確立了基調要嚴厲打擊，把泡沫預防住，所以你們很快會看到央企和銀行，都對高利貸將非常慎重和嚴格。目前溫州放高利貸逃跑的人遠比媒體報道的還要多，都是幾十人、幾十人的逃跑，因為都是你借我，我借你串了很多人，目前被債主逼得沒辦法只能先避避。而溫州銀行賬面的資金，卻創出歷史高位，因為大家都不敢出去放錢了，都把錢往銀行里面存，所以不是沒有錢，是大家短期都不敢搞了。溫州本地人預測這個逃跑趨勢還將延續，而溫州本地房子也出現了很多7折、甚至5折的低拋盤，都是短期去還債緩解資金鏈的。

實際上，我們的經濟目前所面臨的問題并不是貨幣政策或財政政策可以解決的。我們的經濟問題在于貧富差距過大導致的有效需求不足。常常有人講，繁榮娼盛是經濟迅速發展的標志。恰恰相反，娼盛乃是經濟衰弱的標志。西方一些發達國家勞動服務業極為蕭條是一個反證。試想在一個收入普遍較高，絕大部分家庭都能保證富裕生活的條件下，能有多大比例的人出賣自己的身體呢？顯然，只有在一個貧富差距極大的社會中（當然不排除性別比失調的因素），低收入家庭出身的人才會從事所謂的風俗業。包括風俗業在內的絕大部分勞動密集型的勞動服務業的發展完全取決于收入分配的差距。早有經濟學家證明出來，在其它條件不變時，高收入階層收入的增加只能來自于低收入階層收入的減少或工資率下降和失業。因此，貧富差距越大，收入越高的家庭用在勞務上的支出越多，勞動服務業的人口則越多，收入分配的差距越大對勞務的需求越高。

而幾千萬低收入的農民工支撐著的房地產業是典型的勞動密集型產業，只能擴大這種貧富差距。廣大農民和城市工人買不起這個部門的產品，有效需求必然不足。結果，我國經濟增長更多依賴于固定資產投資，而投資的增加會不斷地提高資產值，投資與消費增長率差距的拉大帶來的資產值上升，將會使得有效需求問題更為嚴重，分配的差距更為擴大。結果，一方面是郭美美之流的炫耀性消費表現得非常突出，另一方面則是低收入水平群體相對收入水平和消費水平的下降。這不是將而是已嚴重影響到社會穩定。

總而言之，目前經濟的問題主要在于需求不足，根本不是什么放水的貨幣政策與財政政策可以解決的。在市場經濟條件下，任何投資現在或未來都必須要有一定的投資回報。極少數的富人與絕大多數的窮人這樣的社會結構是無法以放水的方式刺激投資來解決需求不足的問題。即便產品或服務質量上佳，但因缺乏有效需求卻賣不掉，擴大信貸也不會刺激富人投資實業，即便投資也只是生產更多賣不掉的產品或服務，比如現在的房產。結果，只能是將問題積累起來，變得越來越嚴重。最為嚴重的情況是，整個貨幣與信用體系的崩潰，那可是一條通往地獄之路。所有人都不會有好果子吃。在收入分配嚴重不平衡的情況下，維持貨幣與信用體系的穩定性，收縮信貸仍然也會有嚴重的問題，但總比讓泡沫肆意擴張要強很多。這關系到國家的長遠利益。

在任何國家的決策層看來，國家的長期利益大于富人利益。即便是在最大的市場經濟國家——美國，政府在一些時候不僅不會幫助企業，反而會讓企業服務于國家利益。天津社會科學院出版社2011年版的《世界金融五百年》一書指出：“表面上看，這些金融家、鐵路巨頭和企業主控制了政府的各個戰時機構。其實，這些選出的委員維護的都是國家與政府的利益。比如在戰爭期間，政府需要將每一噸鋼鐵都用于支持軍事，但鋼鐵企業老板卻想從政府身上大發戰爭財。　1917年9月21日　，戰時工業委員會在華盛頓召集了一個與美國鋼鐵巨頭的65名經理人員協商價格的會議。剛開始，鋼鐵企業提出了遠高于政府期望的價格。戰時工業委員會就此發出威脅：‘如果鋼鐵業由于價格已經固定而不愿意全力合作的話，那么，戰時工業委員會就將采取必要的步驟接管鋼鐵廠。’最后鋼鐵企業只能乖乖就范。1917年5月，戰時工業委員會要求汽車大亨削減生產以降低民用汽車對鋼鐵的消耗量。福特公司抱怨政府因戰爭需要而犧牲了汽車業，并將責任全部推到戰時工業委員會身上。但在政府的強迫之下，包括福特在內的所有汽車企業只能服從政府，不僅削減汽車產量，還將一半的生產能力轉產大炮、卡車、坦克、航空發動機和飛機等，為政府提供軍需品。財大氣粗的杜邦家族也曾被政府宰過一刀……　1918年1月29日　，杜邦公司迫于無奈只能與杰克林簽訂了提供技術援助的合同，僅得到200萬美元的技術援助補償。戰時工業委員會完全將火藥生產置于自己的控制之下，比如作為火藥原料的硫黃在當時的市價是每噸35美元，而政府采購價格卻只要每噸22美元。”（《世界金融五百年》下冊第22頁http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870）到羅斯福總統時期，為解決貧富差距過大與兩極分化，甚至出動國民衛隊幫助工人們對付資本家。我們相信，當時的資本家們一定也像今天的房產商與投機老板們一樣期望政府給他們永遠的謊言。　　

慶父不死，魯難未已。就像我們以前的幾篇文章所論述的，在貧富兩極極度分化的情況下，決策層不可能冒著通脹失控的風險來放水拯救投機者。而溫總理去溫州無非也就是對那些行將沒頂的溺水者的臨終關懷而已。最后，我們將《給我永遠的謊言》這首歌送給那些騎虎難下的金融資產投機者與博傻者：

聽說紐約正是大雪紛飛，

應該還能趕上從成田機場往那里的班次；

再跟當地的朋友一個一個地探問可供借住的地方，

不管怎樣，現在紐約總是去得成吧。

卻因為莫名地想聽一個永遠的謊言，至今仍然在街頭買醉。

想聽你說一個永遠的謊言，說我倆仍在旅途當中。

想聽你對我說一個永遠的謊言，千萬別告訴我事情的真相；

請給我一個永遠的謊言，告訴我無論如何這一切都是因為愛我。

“我打算放棄這個國家了。”

正在逃避的朋友在信里隨口寫道。

“我人目前生了病在上海的巷子里。”

看這笨拙的字跡應該不是他親自寫的。

因為他想說一個永遠的謊言，于是在信末寫著：“不要來看我！”

想說一個永遠的謊言，說我倆仍然繼續著這旅程。

想聽你對我說一個永遠的謊言，千萬別告訴我事情的真相；

請給我一個永遠的謊言，過去是你讓我望著夢想的不是嗎？！

像是受了傷的野獸用盡力氣嘶聲吶喊，用盡最后的力量說別管我。

用謊言來代替永遠的分離吧，代替一切無奈的事實。

即使他人不斷追問分離的理由，仍希望像拂掠過的風瀟灑地結束一切。

因為人們總是不斷尋問自己想聽的答案直到永遠。

想聽你對我說一個永遠的謊言，千萬別告訴我事情的真相；

請給我一個永遠的謊言，笑著說你從不后悔我們相遇的一切。

想聽你對我說一個永遠的謊言，千萬別告訴我事情的真相；

請給我一個永遠的謊言，笑著說你從不后悔我們相遇的一切。

美聯儲加息預期引爆中國樓市泡沫　　

/余治國

就在前天即　2011年10月18日　，美聯儲主席伯南克對外聲稱，美聯儲有可能上調基準利率來打破資產泡沫。自次貸危機以來，美聯儲實行定量寬松政策，中央銀行向銀行體系提供充裕的流動性，美國聯邦基金利率節節下降，直到現在幾乎接近于零。但是，由于美國的經濟衰退是結構性問題，貨幣政策不能改變美國經濟的基本面。結果，量化寬松政策不僅沒有刺激經濟復蘇，反而引起全球性的不可忍受的通脹。此外，利率的快速下調促使游資拋售美元資產，美國面對著巨大的資本外逃壓力。

最為嚴重的問題是，美元價值一路狂貶，將導致美元信用的急劇下滑，嚴重影響到美元的世界儲備貨幣地位。美元地位是美國軍事霸權的根蒂，美國軍事霸權則是美元的后盾。在美元仍然被全世界接受的前提下，美國在全球給地巡航的艦隊與700多個軍事基地的軍費只要通過發行更多的美元即可支持。而美國在南聯盟、伊拉克、阿富汗、巴基斯坦等地的戰爭費用并不需要由美國政府買單，均以美元為紐帶轉嫁給其他國家。

正所謂“槍桿子本位制”（參見天津社會科學院出版社2011年出版的《世界金融五百年》下冊第174頁）。一些國家以買諸如美國國債之類的美元資產的方式在，意圖在戰略上綁定美國，與美國形成一榮俱榮、一損俱損的連帶關系。而美國則用美元全世界來掠奪資源與財富，用飛機、導彈與航母來保證美元與石油的直接聯系，以維護美元霸權與美國金融霸權的地位。美國的軍費開支每年7000億美元，占美國GDP的5%以上。此外，美國中情局每年開支達500億美元，國土安全部每年開支為450億美元。美國整個軍費開支比中國、俄羅斯、英國以及其他北約國家全部國防的開支總和還要大。一旦喪失了軍事上的霸權，美元霸權就土崩瓦解。

但凡事終有度。通過弱勢美元過度對其他國家抽血的過程不可能長期持續。搖搖欲墜的美元終將讓那些擁有美元外匯儲備的眾多國家懷疑過多的美元儲備將引起過高的風險。那些所謂外匯儲備財富可能像溫水煮青蛙一樣逐漸喪失，與此同時，美元也將喪失霸權地位。這是一個同歸于盡、玉石俱焚的自殺行徑。

對美元的疑慮正在全球蔓延。在中東，2007年5月，科威特停止將本國貨幣第納爾與美元掛鉤的做法，采取了一籃子貨幣掛鉤政策。在東亞，二戰之后，日本自民黨完全由美國控制，是美國在日本實施間接統治的代理人。自民黨支持美國在日本的軍事存在。他們往往宣稱，亞洲的格局平衡需要美國的軍事力量介入，希望美國越來越強大。而日本民主黨則是日本本土勢力，不受美國控制。他們認為，日本對美國依存過度，極力呼吁美國從沖繩撤走所有駐軍。2009年，隨著美元信用跌入谷底，日本自民黨被民主黨取而代之，菅直人擔任首相。菅直人一上臺便呼吁以亞洲貨幣取代美元作為儲備貨幣。2011年，民主黨野田佳彥擔任首相后。立即與韓國總統李明博舉行首腦會談，商定將兩國的貨幣互換規模擴大至700億美元。在歐洲，法國總統薩科齊在2010年世界經濟論壇上提出新的全球貨幣解決方案以取代美元。而中國、俄羅斯、泰國、馬來西亞等許多國家則用實際行動減少了外匯儲備中的美元比例。其中，最讓美國決策層感到頭疼是，海灣產油國紛紛對美元的價值產生懷疑，都在討論替代美元儲備的方案。如果海灣產油國的目的達成，將對美元的世界貨幣地位起到釜底抽薪的作用。

面對美元霸權地位的動搖，美國主流媒體《外交事務》雜志在2009年9月與10月刊登了加州大學伯克利分校艾肯格　林　教授的一篇文章。該文指出，美元的世界貨幣地位在未來將不可避免的消失。這代表了美國主流精英群體對美元地位喪失的擔憂。因此，無論如此，美國決策層不可能以放棄美元世界貨幣地位的代價來維持零利率政策以刺激消費與經濟復蘇。

在這種國際與美國國內的新形勢下，美國決策層只有華山一條路——強勢美元政策——放棄超低利率政策來扭轉美元弱勢。美國通過加息與各種政治、軍事和經濟手段（如攻擊歐元）來推動美元升值，讓國際資本流回美國形成實體經濟的生產能力。同時降低國際市場上的商品價格，一面降低實體經濟所需的原材料價格，一面拉動美國消費。但是，美國實體經濟復蘇要藥走過一段漫長而艱巨的道路。因此，就目前來看，利率本身倒并不一定是最重要的。金融投機大師索羅斯曾講過，匯率的作用遠大于利率。利率的變化很大程度上只是改變市場對利率預期的信號，從而影響到匯率，最終改變資本的流向。伯南克最近的言論便是在給市場一個信號——一個加息預期的信號。

只要美國能保持美元的堅挺與高實際利率（不太嚴格地說，名義利率減去通脹率即為實際利率，以這個算法，國內銀行存款的實際利率為負數），即便財政赤字與貿易赤字不斷增長，也能保持資本不斷回流美國。資本流入本社那就是一個自我強化的過程，只要資本開始流入美國，美元將不斷走強，這將吸引更多的資本流入，從而使得美元愈加強勢。

那些貿易順差國也將不得不提高利率，以阻止資本的大量外流。最壞的結果如天津社會科學院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一書所說，“實際上，匯率并不能解決美國的貿易與財政雙赤字問題。由于美元霸權，美國可以向其他國家無節制地以美元舉債。美國外債又通過其他國家對美國的貿易順差轉化為物質財富。而其他國家的財富以美元資產的形式積累的財富無非在美國人的掌控中。美國只需操縱美元匯率，先貶值后升值便可削弱債權國，甚至將債權國轉化為債務國……因此，貿易不平衡僅僅是美國的一個借口而已。”（《世界金融五百年》下冊，第165頁）當然，不是所有貿易順差國都會遭遇厄運，比如德國在上世紀70-80年代便順利度過全球資本流回美國的難關。

要像德國一樣幾十年如一日地保持強勁的經濟增長勢頭，只能依靠科技進步與產業升級，而不是房產這樣的金融資產泡沫。對于現在已經形成的房產泡沫，與其被動地讓美國人刺破不如主動自己刺破。因為一旦美國人通過資本回流的方式來刺破中國房產泡沫，將損害到銀行與實體經濟。自己有備而來的主動刺破還能保證銀行與實體經濟的完好無損。現在的政策正是一個保銀行與實體經濟的主動刺破房地產泡沫的選擇。

　2011年10月13日　，中國建設銀行北京分行將首套房貸款利率上調到基準利率的1.05倍，申請貸款人如果希望盡快放款，就需要主動上浮利率到基準利率的1.1倍。目前已有14個城市開始上調首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等。大部分城市在基準利率基礎上上浮5%-30%，部分銀行甚至上浮50%。該政策起到了三個作用。第一，將無辜的盲目跟風的窮人甄別出來，防止讓他們承受房價下跌的風險，引起嚴重的政治后果與社會后果，將國內外投機者鎖定在房地產上，讓其承擔房價下跌的損失。第二，既然決策者有決心主動打壓房價，銀行在未來必然面臨著房貸高企的流動性風險與信用風險，銀行必然要根據預期的風險來上浮房貸利率。

在商品房市場走入寒冬之時，保障房建設正如火如荼地開展起來。這不僅是各個地方政府必須要解決的一個經濟任務，也是一個必須要完成的極為重要的政治任務。就拿河北唐山這樣的地級市來說，非農人口約200多萬，2007-2013年的保障房建設規劃是18.8萬套，按家庭平均人口3計算，可安置56.4萬人，幾乎可以容納唐山1/4的人口。一般來說，住房按揭貸款合同的利率調整一年一定，全國范圍內銀行存量房利率上調就要開始了。房地產泡沫破滅所帶來的成本，就讓國內外那些投機者與盲目將劣質鋼筋與水泥視作比生命還重要的房奴們來承擔吧！（在金融史上，經常出現因房產泡沫破滅而跳樓的負資產者，這是將生命看得比鋼筋水泥還重要的實例。）

自2010年國家對房地產市場展開宏觀調控后，為評估房價下跌對銀行房地產貸款質量的影響，銀監會便組織商業銀行進行了多輪房地產貸款壓力測試。銀監會做房地產貸款壓力測試時，會有一些條件設定，一是貸款抵押品，即房子價格下跌一定幅度，二是利率上升一定幅度，在這些假定條件下銀行的房地產類貸款可能發生多少的違約率，給銀行帶來多大的損失。

就在昨天即　2011年10月19日　，中國銀監會主席劉明康在CEO組織峰會上表示，最新的壓力測試結果顯示，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產貸款風險仍可控。目前約98%的個人按揭貸款“貸款房價比”低于80%，按揭貸款平均“償債收入比”為33%，超過1/2的按揭貸款和開發貸款都是在2009年二季度房價重新高企之前發放的，開發貸款的平均抵押品比例也達到189%，即使房地產抵押品重度壓力測試下跌40%，覆蓋率仍高于國際通行的110%標準。

與美聯儲的加息預期一樣，這又是一個明顯的信號——決策層決心已定，房價必跌，房產泡沫必然破滅！

葉楚華 余治國房產系列評論文章：　　

出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤

敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆

20年內，城市房產將成為沒人要的破爛

樓市留給你拋盤的時間不多了

社會潰敗致中國成高利貸之國

經濟軟著陸或難實現，中國樓市末日已經降臨

溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄

所有人都將為房產大泡沫付出沉重代價

請給我永遠的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想

延伸閱讀：　　

《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版

《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版　　

http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870　　

《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版

《國際先驅導報》對葉楚華、余治國采訪的文字草稿　　

余治國執筆　　

　2011年10月27日　周四發表　　

記者：你們的觀點是中國樓市要崩盤。我們也看到，陸續有外資撤離樓市的消息，全球最大的私募基金黑石集團，原先最看好中國市場，卻于9月份首次撤出中國房市，以14.6億美元賣掉了 其擁有的上海物業。不過之后，有關外資撤離的消息很少。最近，一條新聞是“國外投資客拋售滬70余套房欲套現1.26億”。

我們的問題是：目前報道的外資撤離只是零星的現象，其他是沒有還是未報道我們不知。你認為外資撤離樓市會成為一個趨勢嗎？外資在中國的投資里，有樓市還有其他資產，他們只是從樓市撤離還是整體撤離大陸，會不會從一線的樓市撤離后轉投二三線城市，之前有類似的房產商有這樣的戰略。

葉楚華 余治國：海外專業投機者的職業水準參差不齊。我們認為，水準較高的投機者應早已撤離樓市。遲至今日才開始拋售國內房產的人或投資機構已錯過了平倉的時間窗口。現在手上仍有大量國內房產的海外投機者可以講，已被套牢，只能割肉出售。當然，入市較早的投機者現在撤離樓市仍有較高的投資回報率。

外資并未也不可能整體撤出中國大陸。尤其在實體經濟上更為如此。比如就制造業來說，企業運營除了本身之外，還和整個產業鏈有關。許多海外資金掌控的行業已在中國形成完善的產業鏈或產業集群，要形成這樣的產業格局不僅需要大量廉價、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經過千錘百煉的流程。這里面有規模經濟效益的影響，如學習曲線、固定成本分攤等等。因此，在很長一段的時間內，外資在實體經濟上的投資很難轉移到其他國家或地區。此外，我們認為，主要由港臺資本投資的勞動密集型企業即血汗工廠已經失去了它們的歷史使命，將在未來幾十年逐漸退出中國的經濟舞臺。這是歷史的必須要走的一個過程。在這個過程中，必然有利益受損者，無需大驚小怪。

房地產市場并不是具有完全自由市場的特征，不同地區的房地產甚至不同位置的房產之間都具有一定的壟斷性。但是，各個地區的房地產市場之間的相關性非常強，一般來說，它們的房地產周期是接近于同步的。因此，外資不可能從一線城市撤離轉投二三線城市。

記者：國內的一個最新的動向是：中國三季度外儲增速放緩，這引起不少外媒的關注。你個人認為是什么原因？與樓市撤離是否有關？

葉楚華 余治國：和樓市沒有多大關系。最近美元開始走強，美元對歐元的匯率大漲，歐元資產以美元計的帳面價格普遍下跌，而中國購買了不少歐債，這是外儲增速放緩的主要原因。此外，我國最近拋售了不少美債，而美債處在下跌之中，這是次要的原因。

記者：美國開始加大國內矛盾的轉移，繼美國參院通過人民幣匯率法案后，在　10月15日　“紐約經濟俱樂部”（The Economic Club of New York）的研討會上，美國國務卿希拉里“理直氣壯”地公開呼吁：建議以國際聯盟的形式迫使人民幣升值。這會不會成為外資加速撤離的一個由頭？從時間上，黑石逃離是在9月，人民幣匯率法案未出臺，一般而言，這個人民幣法案是為熱錢撤離作準備的，而黑石似乎在時間上與此無關。這個如何理解？對于外資撤離，中國需要警惕什么？他們是在做空中國嗎？

葉楚華 余治國：人民幣匯率法案的通過只會加速國際游資的流入，而不是游資的撤離。原因在于國際投機者對人民幣升值的預期。黑石撤離國內樓市和人民幣升值預期沒有多少關系，只是因為他們也認為中國樓市泡沫即將破滅而已。人民幣法案不是為熱錢撤離做準備，目的很簡單，就是為了壓制中國的貿易順差。首先，我們要區分國際游資與用于實業投資的外國直接投資。目前的調控政策就是鎖定房產泡沫，將流動性逐漸消滅于樓市。因為樓市本身就是一個貨幣發行機器，而不是貨幣吸收機器。對于外資撤離，中國政府早就做過了各種預案。目前最壞的預案是1.5萬億外資撤出大陸，評估的結果是對中國經濟沒有傷筋動骨的影響。因為大部分外資是港澳臺資本，這些資本主要投資于勞動密集型產業，這些行業利潤率低，本身的發展前景就不容樂觀。中國經濟與全球經濟早已一體化，我國對美國在戰略上也已經形成了捆綁態勢。海外資本尤其美國資本不可能做空中國，美國絕大多數的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價商品，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度，這也就談不上保持美國社會的穩定性了。對于中國來說，我們認為，不應該只出口廉價的低技術含量的商品，也不應該將經濟增長的希望放在樓市泡沫上，而應該將技術進步與產業升級放在首要位置。這才是以不變應萬變的上上策。

試行地方債券是貨幣與房產政策大轉型的里程碑　　

/余治國

　2011年10月20日　，財政部發布通知稱，經國務院批準，上海市、浙江省、廣東省、深圳市可開展地方政府自行發債試點。該政策一出，一時間眾說紛紜。甚至有所謂的經濟專家在鼓吹，地方債券是在變相放水，拯救房地產。但事實卻告訴我們，試行地方債券不僅不是延續過去曾出現的錯誤，反而是貨幣流通與房產政策大轉型的一個里程碑。

要分析地方債券試行的目的，我們首先要搞清楚現代貨幣的性質與流通機制。像美元、人民幣這樣的現代法定貨幣是一種不可兌換貨幣，其本質就像一枚硬幣的正反兩面：債權關系與債務關系。現代貨幣本質上是中央銀行對接受貨幣者一種的債務，或者說是接受貨幣者對中央政府的一種債券。為中央銀行背書的則是國家信用或者說是中央政府的信用，而政府信用則以稅收為信用擔保。稅收是公民對國家或政府的一種債務。換而言之，貨幣必須具有公民使用它來償還政府債務即納稅的職能。在中西方的古代都是如此，具體參見天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書與余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文。在那個時代，只有政府接受作為稅賦的紙幣才會被民眾認同。

簡而言之，在一個封閉經濟體中，政府的財政支出創造貨幣，稅收不僅是政府收入，也是貨幣得以回流的主要工具。因此，只要一國采用的是現代貨幣與信用體系，貨幣發行機制沒有他國影響的話，擁有主權貨幣工具的政府必然是赤字財政，一旦赤字消失，基礎貨幣的供給就會隨之消失（參見《世界金融五百年》下冊關于美國南北戰爭的一節）。

只有在開放經濟條件下，政府財政才會有盈余，比如在中國，由于沒有發行對沖外匯的國債來吸收流動性，出口導向型經濟導致巨額的外匯占款，貨幣政策的獨立性遭到嚴重削弱，受到美國的巨大影響。出口積累了巨額資本。至于中國的高儲蓄率根本不是一些所謂經濟專家所講的那樣，與中國傳統的社會文化有關。由于貧富差距過大，社會整體購買力很低，有效需求嚴重不足，家庭消費對GDP的貢獻只有34％，居民儲蓄并不高。高儲蓄率的主要原因是資本收入過高，企業留存收益所占的比例非常大，而這些巨額資金找不到良好的投資渠道，于是逐漸涌向房地產與基礎設施建設領域，造就了固定資產的過度投資，形成了樓市泡沫。

就像我們前面寫的一系列文章所談的，盡管銀行系統表面上看是存款創造了貸款，但由于貨幣供給具有內生性的特征，當代經濟往往是貸款創造了存款。由于地方政府的政績由經濟增長率來決定。因此，地方政府擁有極強的過度投資的沖動。比如，一些地方政府以低價征用土地，然后進行所謂的“經營城市”的房地產開發與基礎設施建設，以此創造出高經濟增長的政績與巨額的預算外收入，結果導致各種重復投資及過度投資的浪費。這便是所謂的土地財政。通過房地產與基礎設施投資的方式，銀行提供了大量廉價信貸，內生性地投放出巨額貨幣。在有相匹配的勞動生產率提高與貧富差距縮小的條件按下，泡沫可以被逐漸消化，投資可以帶來相應的回報。

但由于經濟的不平衡增長，幾乎占到GDP50%的固定資產投資是不可持續的。任何國家與地區的可持續的經濟增長唯一的促動力只能是通過技術進步促進勞動生產率的提高。只有這華山一條路才能讓高投資帶來高回報。過度投資只能導致產能過剩與“低下并且不斷下降的多余的資本存量回報率”（經濟學家魯比尼語）。結果，以樓市最為顯著的經濟泡沫只能導致越來越難以忍受的通貨膨脹。最終的結果很可能是隨著泡沫的破滅，經濟開始硬著陸。這會引起嚴重的政治與社會經濟后果。

正如我們前面一系列房地產評論文章所講的，保護銀行及實體經濟、控制通脹是最為重要的任務，房地產泡沫必然破滅。一旦這個破滅的過程開始加速，地方政府債務則隨之成為目前中國經濟最大的隱患，其嚴重性遠遠超過了什么外儲增速下降、房產泡沫破滅之類的問題。要解決地方危機必須要緩解地方政府投資沖動的激勵因素，要緩解激勵因素就必須要讓地方政府放棄土地財政。同時，要控制通脹必須要降低貨幣內生性，要降低貨幣內生性也必須要讓地方政府放棄土地財政。

根據現代貨幣與信用經濟的特點，從根本上解決現在的經濟難題，只有征收直接稅的方法，比如房產稅、遺產稅等財產稅可以有效克服目前的經濟困境。但短期來看，財產稅的制定與實行尚不成熟，在不成熟的條件強行征收只會變成一種無效的政策。因此，要從根本上解決問題需要一段很長的時間才有具體落實可能。

顯而易見，試行地方債券成為目前可行而有效的一個權宜之計。地方債券的試行可以起到三種作用：

其一，抑制投機。根據財政部數據，2011年前8月全國財政已達7.4286萬億元，同比增長30.9%，遠高于年初財政預算8%的增長幅度。地方政府并不缺少資金。而地方債券主要在江浙、廣東、上海等沿海發達地區試行。這一地區財政盈余很高，是中央財政的主要提供者，更不缺少資金。沿海地區目前是我國出口導向型經濟的主力，是外匯占款的主要地區和房產泡沫風暴的發源地。因此，通過地方債的發行，沿海地區大量的投機性資本將被圈在地方債券上，其投機性得到抑制。

其二，控制通脹。通過地方債來回收過量的貨幣可以有效遏制通脹。正如我們前文所述，回收貨幣主要是通過稅收的方法。但過高的稅額將降低經濟活力與企業發展的動力。因此，在不提高稅額的情況下，通過政府債券來回收貨幣成為另一個選擇。這是因為政府債券是貨幣的替代物，在本質上與現代貨幣相同，但只要不是銀行購買了債券就不會引起通脹。

其三，逐漸剝離地方政府對土地財政的依賴性，降低地方政府的投資沖動。一方面，通過提高存款準備金率與利率來保證大型國有銀行的安全性，另一方面，地方政府通過發行地方債券可以在不擴大信貸的條件下融得所需的資金，逐步放棄土地財政，從而降低對房地產與基礎設施建設過度投資的沖動。房地產開發商與地方政府之間的利益紐帶隨之也將被斬斷。所謂房地產綁架中國經濟的觀點已明擺著成為一種癡人說夢的臆談。

試行地方債券真可謂一舉多得。不僅如此，由于地方債發行額度由國務院批準，又由財政部代償，地方財權被牢牢控制住，從而有效遏制地方政府的非理性行為。正如我們以前寫的房地產評論文章所說的那樣，地方文官系統翻不了天。其實，　鄒恒甫　教授的研究早就得出結論，發達國家財政分權與發展中國家的財政集權都是最優選擇。

在此還要指出一點，現在的地方債券與20年前的大不相同。上世紀80年代末到90年代初， 許多地方政府發行過的地方債券以支援國家建設的名義攤派給各單位，甚至直接充當部分工資。但當時的地方債券是以國家信用為背書的，有財政部的擔保。現在的地方債券只是地方政府的自行發行，沒有國家信用的擔保，這與美國的市政債券相似。這樣的地方債券必然要經受市場的考驗。若要降低地方債券的信用風險與流動性風險，發行債券的地方政府必須要提高自身信用與財政支出的透明度。因此，地方債券發行使得地方上難以像房地產開發與基礎設施建設那樣暗箱操作，這樣便會有效遏制地方政府的尋租行為。

最后，我們還有個推測。就現狀而言，中國不擁有完全的貨幣發行主權與貨幣政策獨立性。隨著出口經濟的衰退，中國對海外市場依賴性的下降，我們是不是也正在像美國那樣把政府債券也視為貨幣政策的組成部分之一。通過地方債的試行，逐漸放開到各個級別各種類型的政府債券的發行，并通過這種方法逐漸收回貨幣主權與貨幣政策獨立性。如果地方債券試點真的是改變貨幣發行機制改革的一個開端，那么，我們可以說，實行地方債券不僅是房產與基建政策大轉型的里程碑，也是貨幣與信用機制大轉型的里程碑。當然，就算實行地方債券確實是貨幣與信用機制轉型的開端，我們想，這應該是一條與人民幣國際化相匹配的道路，而且還是一條漫長的道路！

淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦　　

/余治國

自1999年取消了福利房和單位分房政策以來，各地地方政府嚴格控制住宅用地的審批，同時大力推行商品房政策。結果自2002年開始，在一些局部地區，房價開始猛漲。到2005年以后，全國房價一盤棋，整體性地一路狂漲，房產泡沫急劇膨脹。直到今天，房地產已成為中國經濟轉型的罪魁禍首。

房價不跌，貧富差距進一步拉大，中國在未來只能走在快速奔向拉美化甚至菲律賓化的大路上。而血汗工廠永遠成為中國經濟舞臺的主流，至于民族復興與大國崛起將變成鏡幻泡影。只有房價暴跌，貧富差距慢慢縮小，并集中國家力量推動產業升級，中國在國際經濟體系中的地位才能上一個甚至幾個臺階，擺脫被剝削的國際打工仔地位，翻身成為剝削別人的國際大老板。

最近的一系列政策都讓我們看到了未來美好的曙光——首套房首付及貸款門檻的提高，二手房貸款的凍結等等。面對這樣的局面，那些房地產相關利益集團的代言人卻總是蠱惑人們說，樓市垮了，銀行就垮了，銀行垮了，中國經濟就垮了。可事實是這樣嗎？

空口瞎掰那是忽悠人，不妨讓我們來算筆賬，用數字說明問題。首先來看看房地產投資的一些數據。房產投資一般占固定資產投資總額的22%。2010年，全國銷售的房產總量約為600多萬套。我們再來看看貨幣與信貸的一些數據。2010年，房地產信貸新增2.02萬億，其中個人按揭貸款新增1.4萬億，占房地產貸款比例70%。平均算起來，每套住宅需要銀行貸款23萬。這些年來，一般購房首付一般在30%-50%左右，權且算40%，因此購房的銀行貸款占房價的60%。因此，2010年一套房產的總價約為38萬。

2005-2010年的6年中，全國商品住宅共銷售3000多萬套。按38萬一套計算，2005-2010售出的住宅房存量的價值大約為11.4萬億。2010年全年房產投資總額為4.8萬億，其中商品住宅投資3.4萬億，占房產投資總額的70%。因此，我們可以推算出，2005-2010年整個房產業的銷售總額最多16萬億。

一般來說，房產商的資本金只占房產30%-40%，不妨設定為35%。因此，整個房產業中房產商只投入了約5.6萬億，剩下的10.4萬億才是銀行貸款。但這10.4萬億是這些年來銀行貸款的總額。銀行真正剩余的貸款分為兩部分，一部分是房產公司正在開發或已開發未銷售掉的房產貸款，另一部分是按揭購買的房產在未來若干年需要購房者逐年歸還銀行的那部分按揭貸款。

在資金充裕的條件下，房產公司開發一個項目一般需要1-2年時間，不妨以2年作為房產公司運營一個項目的周期時間。根據這個數據，房產公司未歸還銀行的貸款約為4萬億。按揭貸款為7.4萬億左右，按平均20年的按揭還款時間計算，購房者平均已還了3年的貸款，仍需在未來若干年歸還的銀行貸款余額約為6.3萬億。由于按揭貸款占房產貸款的70%，個人按揭貸款約為9萬億。兩個數據相加，房產貸款余額約為13萬億，其中銀行貸款余額約為10萬億​。而銀行目前貸款總量約為55萬億元，房產貸款僅占銀行貸款總額的18%，其中房產商們的貸款僅占銀行貸款總額的7%。　　

按照劉明康的說法，房價若下跌40%，相當于消滅了4萬億的流動性，有效地降低了通脹。而這4萬億的流動性，按揭購房者要承擔其中的2.8萬億。按照3000多萬套來計算，平均每個家庭要承擔9.3萬多，考慮到按揭時間剩余17年，平均每年損失幾千塊錢而已。對于真正的自住房購買者來說，這個損失的大或小純粹是紙面價值，不會對生活有影響。至于炒房者們，那可能就真的會有一大批人跳樓了。再來看房產商，即便房產商個個都去跑路或跳樓，銀行不過才損失了1.2萬億，壞賬僅占貸款總額的2%（就算按房產商20%的資本金來計算，壞賬也不會提高太多）。因此，房地產對銀行的重要性被人為地夸大，而房產業綁架銀行純粹是忽悠人的奇談怪論，房產商綁架中國經濟更是差之毫厘，謬之千里了！房地產從來就沒有綁架過什么中國經濟。實際上很多地區的地價極為便宜，有些地方為了招商引資，廉價出賣甚至白送土地，只有某些經濟發達城市的土地財政是他們的搖錢樹。只有某些經濟相對發達城市那些依靠賣地大發橫財的地方政府擔驚受怕而已！　　

再來看一看廉租房建設。即便按照任志強的說法，目前我們住宅的生產能力一年不到5億平米能力，以每套廉租房50平方計算，大約每年可建造1000萬套。即便每年建設400萬套，5年下來建成2000萬套，也能讓現在的房產市場由非理性的發熱狀態恢復到理性狀態。　　

因此，對于銀行來說，房產業務早已不再是高收益的香餑餑。央行6次提高存款準備金率，并將承兌匯票、信用證、保函三部分的保證金存款納入上繳范疇。信貸資源急劇萎縮。資本必然逐利。銀行資本也是資本，房產商逐利，銀行一樣要逐利，有限的信貸資源必然要投放到高利潤的業務上。銀行更愿意將有限的資源投放到中小企業貸款中去。比如，民生銀行對中小型企業貸款增長迅速，2011年該行針對中小以及微型企業“商貸通”貸款新增仍然達到全行信貸新增的50%。　　

而樓市已成銀行的棄婦。在北京，自建行上調首套房貸款利率以來，招行、工行、農行等多數銀行已停止首套房貸款優惠，首套房貸利率明確上浮5%，其中北京農行甚至高達20%。在深圳，盡管行目前并無正式通知要求提高首套房貸利率，但是基本都在按上浮原則執行，一些銀行甚至可能出現停貸。而一些銀行為了平衡年終結算的相關財務指標，可能到11月、12月就會開始停貸。

總而言之，用銀行的錢買房將越來越難，房產商的資金鏈正面臨著斷裂。有些開發商迫不得已只能到海外融資。2011年前7個月房地產開發企業本年資金來源中，利用外資500億元，同比大增65.8%，增速遠高于其他資金來源。但　2011年　8月12日　　，國家外管局下發通知，要求暫不受理內地房企為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請，同時還調減了2011年度境內企業對外債券發行擔保余額指標的規模。海外融資的渠道又被堵塞。在這種情況下，就連某全國知名的超大型房產公司都愿意以年利25%的代價向任何人借錢。

總而言之，房地產綁架不了中國經濟，樓市也已成為被銀行拋棄的棄婦。在未來，中國經濟轉型的唯一道路只能是拋棄血汗工廠，推動技術進步與產業升級。現在政策的目的正在于此。盡管血汗工廠的倒閉或轉移會影響失業，但只要在未來幾十年產業得以順利升級，我們完全可以養著上億的閑人，將他們從枯燥乏味的血汗工廠中解放出來，去從事那些具有創造性的閑事，比如文學、藝術、哲學，甚至麻將等等。發達進步的社會原本就是應該養著一大群不事生產的閑人，人類社會的進步與文明的發展原本就是這樣。要達到這樣的目標，我們只能讓房地產業回歸理性，成為與其他行業一樣的產業！

附：關于房產秘而不宣的各種欺詐手段與運作黑幕：　　

一、商品房面積的欺詐技巧　　

公攤面積通常是由政府下屬單位計算出來的，誰不服，開發商就以可推脫說是政府蓋了公章的，誰不信可以自己去找他們了解去。據　1995年9月8日　住建部頒布的房地產交易中關于公攤建筑面積計算規則規定：

1、整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。​

2、將整棟的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。

3、各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。

實際上根據經驗，一般每套房屋公攤面積最大不會超過住房套內總面積的10%，即如果套內總面積為60㎡的房子公攤面積最大不會超過6㎡。但目前市場上的銷售情況是60㎡套​內面積的房子，實際銷售面積至少要賣到85㎡～110㎡之間。如果按100㎡銷售面積來計算的話，就是說有（100-60-6）㎡=34㎡的銷售面積是開發商無端加上去的，而這34㎡的建筑面積是開發商一分錢建筑成本和土地成本都沒有花的。如果按7000元/㎡的市場銷售價格計算的話，那么開發商額外獲取的利潤就有7000元/㎡X34㎡=23.8萬元。

此外更惡劣的是商業房算成公攤面積讓普通業主買單。（《關于商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤有關問題的通知》明確規定：“會所、儲蓄所、娛樂活動室等經營性住房​，居委會、派出所使用的房屋不能作為公用建筑進行分攤。”，但是屢禁不止，一般只要給相關單位腐敗費，就能過關。）

這些制度都是房產利益集團花錢自主某些官員通過的，尤其是住建部的一些人。因此，有人說應該槍斃住建部大部分司局長，這是有道理的。

二、開發商賣房的銷售伎倆　　

1、制造“混蛋邏輯”，無論什么風聲什么事件，都要聯系上房產，并且結論是要漲。

2、讓廣告公司的人和銷售公司的人“裝成買房子的去排隊”造勢，這個錢開發商出，是在給廣告與銷售公司推廣費用之外的。每人一次100元，負責一天伙食，和往返車票。

3、創造“剛需”概念。以我們老板的話是，必須進行需求營銷，就想現在醫藥行業在營銷“缺鈣”“缺鐵”“缺鋅”“缺錫”一樣，其實真正的醫學大家的營養學家都知道，我們正常的飲食根本不會缺少這些，這只是醫藥公司營銷出來的“需求”。房產依然，中國的社會基礎和結構并不支持現在的房子開發和價格。城市化進程并不是房地產泛濫和虛高的進程，并且國家對農村和城市的調節將是農村城市的循環發展。

4、進行媒體控制，可能大家不做廣告媒體這個行業不知道，現在的媒體基本是受到利益控制的。手機報，電臺，和各類報紙如果出現報道不利房產的消息，房產界的業界組織者利馬出錢封鎖或公關。并時不時發布房產業打好的消息。現在媒體有時為了多賺錢，也學精了，時不時發布一兩則不利房產的消息，然后坐等房產業內的組織來公關，這樣基本形成了媒體和房產的利益互動和奇怪關系。比如，你今天在手機報上看到一條房地產跌的消息，明天肯定會出現一條又有相關部門統計其實在漲的消息，以此來忽悠一些不明真相的百姓。

5、聯合中介制造恐怖空氣，宣傳房子改變社會地位，改變未來的暗示性言論，從而引導有房子的生活方式，其實這和實際是嚴重脫軌的，只有少部分真正的有錢人，和官員，他們的生活方式卻不一定來自房產。

三、房地產行業的潛規則　　

1、官商勾結成大事。不與一些地方主管官員（一般是相關主管部門一把手）勾結寸步難行。想勾結出感情，不動大手筆免談。

2、噱頭必不可少。要么拉虎皮扯大旗，打著海外投資的旗號，要么是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力，宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。

3、抓機遇是高手。國家土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案，歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經濟學家、金融家等摸石頭過河的杰作，政績風格突出，短期效應畢現，自相矛盾，漏洞百出，“擦邊球”大有可為。

4、融資途徑廣泛。具備條件的，可以到A股里面套點現金回來“做大做強”。實在困難的，可以拉省市領導的嫡系入伙，不用介入，睜一只閉一只眼，銀行的億萬資金會很簡單地到了所謂的“企業家”手里。還有，民間游資，不可小覷，炒房團就是典型示范，幾千萬、上億的現金，有時候對開發商就象是春雨貴如油，那時候開發商甚至能下跪給炒房團，至于巨額讓利給炒房團。

5、房地產行業靠逃稅漏稅發財，是洗錢的圣地。很簡單的公式：樓盤銷售總額-（土地金+建筑成本+水電氣配套費用）=毛利潤。還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。可以在建筑成本上大作文章：本來是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾結，簽定1800元/平方米的結算單，超出的800元/平米，從施工隊帳上過一下，還是現金回到了開放商手里，建筑施工稅費僅3.4%左右，可以逃避稅收至少30%。真是洗錢和逃稅并舉啊！實在還覺得不夠，可以打出“送20萬精裝修”的幌子，原理和以上相同。

房產稅必須要落實：劫富濟貧若不成為國策，社會動蕩指日可待　　

文/余治國　　

　2011年10月27日　，住建部與財政部在與人大的溝通過程中，給大眾提供了以下一些信息：　　

第一，根據住建部的數據，“十一五”期間開工的1630萬套，到2010年年末基本建成1100萬套， 2010年開工590萬套，基本建成330萬套。2011年實際在建1500萬套左右，竣工投入使用的不低于300萬套。　　

一般來說，房地產建設周期為1-2年。由此看來，由此推斷，到2013年，保障房至少可以建成3000萬套。從2005-2010年全國銷售的住宅房也就才區區3000多萬套。因此，目前保障房建設的力度將在未來幾年嚴重沖擊商品房市場。住建部給出這一數據必然嚴重打擊了一些死不悔改的房價看漲預期者的信心。當然，我們相信總會有人跳出來說神馬數據都是偽造的或者地方政府是敷衍的，是的，凡是有利于房產利好的數據就是真實的、確定的，反之則是虛構的、不切實際的。真會讓人想起來2000年前司馬遷講過的那句話——天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往啊！連大腦都由屁股所坐位置來決定，司馬遷誠不我（們）欺。　　

其實，國家支持建設住宅房在歷史上發生過多次了，根本就不是什么新鮮事物。號稱自由市場經濟模板的美國早在20世紀4、50年代就已做過類似的事情。天津社會科學院出版社2011年版的《世界金融五百年》一書就講到，二戰之后美國有1500多萬軍人歸國復員，如果不能妥善安頓好這些年輕人，像現在北非地區一樣的社會動蕩不是不可能發生的事情。而美國當時剛與蘇聯開始冷戰對峙，美蘇爭霸鹿死誰手還真難說結果如何。有鑒于此，美國政府專門設立機構為上千萬軍人建造住宅房，解決他們的安居樂業問題。今天的美國的房產管理機構都由此演化而來。　　

第二，鼓勵企業建設集資房。允許企業用自用土地建保障房，不同于以往的集資建房目的是為解決職工無房住的問題，不是解決某個級別的人住房沒達標問題，同時將其納入城市保障房年度計劃，建設執行統一標準，以免造成更大的不平衡。　　

可想而知，有能力建設集資房的企事業單位，其員工的收入必然不會太低。原本這些人都是商品房銷售的主要客戶群體。集資房建設必然將商品房市場上很大一部分客源吸收掉，這對樓市將造成進一步的嚴重沖擊。　　

第三，個人住房公積金可以用來租房。個人住房公積金是較為穩定的個人可支配收入之一。顯而易見，這與鼓勵企業建設集資房的目的相同，將讓原本愿意成為房奴的家庭放棄購房，但對房產市場的沖擊力度較弱。　　

第四，最為重要的對房價起到決定性作用的一條信息是房產稅在未來幾年將要落實。財政部表示，要抓緊總結重慶和上海的房產稅試點經驗，下一階段，有關部門將針對房地產市場發展的實際情況，完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結兩個城市的房產稅試點經驗，加快推進房產稅的實施。　　

真正要治理好嚴重阻礙中國經濟轉型的高燒不退的房地產市場，只有房產稅、遺產稅等財產稅才是治本之策。我們在前面的一系列文章中已經談到，房產不是按照供需平衡的市場均衡（所謂的邊際價格）來定價的，而是在虛擬經濟條件下以金融資產方式來定價的。因此，在房產泡沫的形成過程中，房價不僅嚴重與社會經濟的發展水平相背離，還會對社會貧富差距造成雪上加霜的惡劣影響。　　

貧富差距過大會導致什么樣的結果？很多人總是說，只要蛋糕做大了，即便貧富差距拉大，窮人也一樣得到的實惠。這便是所謂的“涓滴效應”。但歷史的事實與邏輯的論證卻將這一謬論擊為齏粉。自里根、撒切爾時代以來，發達國家的經濟增長并未停滯，但經濟合作與發展組織（OECD）17個國家實際勞動收入也就是社會中下層的實際收入卻由占1980年占GDP的75%下降到2005年的65%，實際收入的絕對值也同樣下降。20世紀50年代美國鋼鐵廠的普通工人可以養活一大家人，而且還是有房有車的中產階級生活。但到了現在即便一家人都去工作都無法保證正常的小康生活。看看“占領華爾街”的大規模抗議活動就明白此言不虛了。　　

基尼系數是衡量貧富差距的重要指標，基尼系數越大則貧富差距越大。統計數據表明，基尼系數與經濟增長率即實際GDP增長率之間在長期來看呈負相關，而最高累進稅與扣除通脹因素的實際GDP增長率之間呈正相關，相關系數約為0.23，最高累進稅與名義GDP增長率之間呈正相關，相關系數約為0.27。所謂累進稅指的是收入越高或資產越多，稅率則越高。比如，遺產稅在美國羅斯福總統時代最高曾達到90%，經過里根總統的改革目前降到了35%。累進稅可以縮小貧富差距，累進稅越高縮小貧富差距的力度則越大。換而言之，公平與效率從來都是像某些經濟學教科書或某些經濟學家鼓吹得那樣是相互沖突的。恰恰相反，公平是效率的基礎，沒有公平就沒有效率。任何社會的不公平程度達到一定的臨界點，可持續的經濟增長將會幻滅。　　

房產稅，尤其是累進稅制的房產稅也起到了同樣的作用。擁有房產越多的人或家庭，稅率則越高。只要房產稅具體落實，有點類似于封建社會地主階層的吃房租的食利階層將會受到嚴重打擊。眾所周知，越是富人，房產越多，越能吃房租。因此，房產稅將有效地降低貧富差距的擴大。　　

其實，因為房產具有非常強的金融品屬性，我們不僅應該征收房產稅，在條件適合時，還應該像股市一樣征收資本利得稅。資本利得稅也可以采用累進稅制。打個比方，一套房子買來100萬，賣出150萬，毛利50萬，如果資本利得稅率是80%，這50萬有40萬將上繳國家，另一套房子買來150萬，賣出300萬，毛利150萬，如果資本利得稅率是90%，將只能賺取15萬。通過這種方式，除去資本利得稅后，兩套房產的投機利潤都僅為10%。這樣，資本利得稅可以有效遏制房產投機，結果，100萬的房子不可能上漲到150萬，150萬的房子也不可能上漲到300萬。房產泡沫必然不可能形成，而已經形成房產泡沫必將迅速破滅。　　

講到這里不得不談談關于最近喧囂塵上的移民說。就目前來說，即便中國大力征收奢侈品稅、遺產稅、房產稅之類的財產稅，也無法達到西方發達國家的程度。官人與富人們為了逃避均貧富而離開中國，仍然逃脫了發達國家的稅收制度，無論跑到天涯海角，都只能被強制性地剝奪部分甚至絕大部分財富。獨自生活的魯濱遜即便他智商高達300強國愛因斯坦，體格勝過喬丹，也過不了現在富人們的生活。富人的財富本來就來源于社會，不是自愿回饋于社會則必然被強迫回饋于社會。這個世界從來沒有任何人有資格擁有數億甚至數百億的資產。變化是永恒的，不變是暫時的。因此古人講，君子之澤，五世而斬。妄圖財富永固，千秋萬代，只是做夢！　　

如果貧富差距繼續擴大，不排除最終引起社會動蕩的可能性。那便是所有的歷史周期律，中國古代是這樣，西方古代也是這樣。國人自古血液中就滲透了“王侯將相寧有種乎”、“皇帝輪流做明年到我家”的平等思想，那種印度人的種姓制度與“老爺”、“太太”、“小姐”、“丫鬟”、“老媽子”的社會嚴重不平等的逆來順受思想早在2000多年就被大澤鄉的英雄們扔進歷史垃圾堆了。如果有誰企圖固化階層，必將受到歷史規律的懲罰。就連富人出身的羅斯福都清楚地理解這一點。天津社會科學院出版社2011年版的《世界金融五百年》一書中就曾談到，羅斯福通過禁止民間擁有黃金的法令收繳了富人們的黃金，接著便貶值美元，讓富人階層的財富轉移給國家，再通過國家再分配給窮人。　　

但有些人偏偏逆歷史之流而動。比如陳寶存、吳曉靈之流。其實也很好理解，讓我們看看人大代表的構成就十分明白了！人大代表非貴即富，而極少數社會中下層出身的人大代表簡直就是豪華宴席上免費贈送的不值錢的小配菜。這太像美國的金權統治的味道了，就怕沒有美國統治精英們的遠慮與謀略。他們中的一部分人總以為，財富可以被帶進棺材或傳給后代。甚至有些人希望引入美國的金權統治（請參考云南人民出版社2010年版《巴菲特陰謀》一書），用程序正義這塊遮羞布來替代是事實正義。難道不知道窮人過不好富人也甭想過好的道理，難道也想讓中國發生“占領華爾街”或英倫三島打砸搶的大規模抗議或騷亂嗎？其心可誅啊！　　

再讓我們看看社會中下層的觀點吧：“歷史證明，富人總是被窮人推翻的。因為窮人比富人多。我住的小城市，6年前房子600元一平米。個人工資800元。現在4000一平米，個人工資1000元。在我們那能買到好地區，好房子的人都是公務員。銀行的人。他們和地產商一起搞房地產。把我們那個小城開發的又臟又混亂。公務員，銀行的人房子多多。小百姓買不起房子，小城市又不限購，房子還在漲漲漲。貧富差距越來越大，政府官員越來越腐敗。房子再不下降，如果政府再救樓市或銀行。我們窮人就去革富人的命，那些富人一哭窮，國家就去給我們百姓的血汗錢讓富人花，窮人買不起房，哭了這么多年，房價也沒降下來。讓這些剝削者都破產去死吧，就算是他們破了產，他們也比窮人活的好，起碼有房住，有錢吃飯。只不過沒錢揮霍罷了。” 這是一個網名叫“夢影”的朋友對我們文章所做的評論。　　

幾千年的人類文明史告訴我們，如果沒有決策者力挽狂瀾采取劫富濟貧的財產稅政策，財富的高度集中與社會的不公平、不公正走到一個極端，社會的長治久安必然在歷史周期律的作用下蒸發成殘磚片瓦之上的空氣。桌子掀翻了，誰都沒好果子吃。　　

　高善文　博士的研究證明，劉易斯拐點早已到來，城市化的主要過程已經結束。最近，全國人大通過兵役法修正案，規定實行兵役登記制度。每年12月31日以前年滿18周歲的男性公民都應當進行兵役登記。征集期間，應征公民被征集服現役，同時被機關、團體、企業事業單位招收錄用或者聘用的，應當優先履行服兵役義務。這意味著，高資本回報率的房地產與低工資的血汗工廠的經濟發展模式再也不能成為主流了！　　

古人講，不謀萬世者不足謀一時，不謀全局者不足謀一域。2010年，國家發改委有報告指出，以其目的在于投資，投機，出租，保值，度假，學區等的家庭定義非自住購房者。一個戶口擁有3或3套以上住房的非自住購房者占購房者40%左右，其中當地戶口15%左右，外地25%左右。一個戶口擁有3或3套以上住房的非自住購房者占購房者70%左右，其中當地戶口35%左右，外地35%左右。就在同年，國家發改委出了一本《中國重點制造業行業10年發展規劃》的書，對我們未來產業升級與技術進步進行了戰略規劃，基本上都是瞄準世界頂尖水平的。放棄房地產，未來國家戰略的目標只有產業升級與技術進步，并以此方式縮小貧富差距。　　

目標有了就要有手段與決心。首要的手段是治國先治吏。在明太祖朱元璋時代，政府規定縣級以及縣級以上的官員禁止下鄉，否則按擾民罪一律斬首，那真是一個官不聊生的時代啊！連封建王朝時代的政府都能做到的事情，我們的當代決策者完全也能做到清理吏治腐敗與官商勾結。蘇聯軍隊曾經是世界第一流可以與美軍相媲美的軍隊。蘇軍經典教材《戰役學》指出，貫徹戰役目的要以堅決性。戰役目的的堅決是戰役組織的前提。決策者總會有謹慎和冒險、猶豫和果敢之間的心理差別。但勢在必得、破釜沉舟的勇氣才是最后勝利的關鍵。　　

要么以房產稅為開端，縮小貧富差距，轉變經濟發展方式；要么玉石俱焚，像英國、歐洲大陸或北非一樣迎接大規模的社會動蕩吧！　　

歐元的選擇只有早死或遲死　　

文/余治國

　2011年11月1日　，“歐元之父”諾貝爾經濟學獎獲得者蒙代爾在北京大學的演講中表示， 2008年全面爆發的金融危機使得歐洲面臨巨大的貨幣動蕩，經濟增速下滑，但歐元區國家不能像歐元區成立之前那樣用貨幣貶值來應對，因此只能不斷增加公共債務，這是歐債危機產生的主要原因之一，即歐債危機與國際貨幣體系的缺陷有關。蒙代爾認為，應進一步推進歐洲的財政一體化。他建議，應建立有管理的多元化儲備貨幣體系，即建立一種新的“世界貨幣”（INTOR），這種貨幣非黃金也非美元，而是由美元、歐元、英鎊、日元和人民幣等幾種主要貨幣按照比例組成的“一籃子貨幣”。“一籃子貨幣”按照一定比例組合統一與黃金掛鉤，其它幣種則根據INTOR制定自己的匯率空間。

但是，蒙代爾作為一個有良知的經濟學家未免有些書生意氣。其實，早在19世紀中葉，恩格斯就預言說，歐洲大陸必然衰弱，美國與俄國將成為20世紀的超級強權國家。第二次世界大戰時期，希特勒便夢想著統一歐洲大陸，這個大陸使用統一的貨幣，并以此對抗當時首屈一指的大英帝國與美蘇強權。天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書指出，希特勒戰爭的目的不在于戰爭本身的攻城略地，而在于：“自始至終，希特勒的勝利秘訣是政治智慧，而不是軍事征服。希特勒并不認為德國有同英美蘇三大國的聯盟發生長期戰爭的可能，他自信自己可以通過外交手段達到目的，若不行則通過一系列小規模戰爭解決德國的生存空間問題。在他看來，在政治手段和進攻波蘭的小規模戰爭之間沒有清楚的分界線。希特勒本人也知道，一旦國家綜合實力與軍事力量成為決定因素時德國便會完蛋。希特勒……說過，‘一個國家并不靠貨幣的表面價值來維持生活，而是要靠真正的生產，而生產才能使貨幣獲得價值。生產才是貨幣的真正準備，銀行保險箱中存滿了黃金并無意義’。依靠華爾街德國重建了完整的工業體系，此時的希特勒意欲在這個基礎之上打破英美主導的國際經濟與金融體系，建立以德國為核心的歐洲經濟新秩序。”

意圖武力整合歐洲的希特勒失敗了，現在的德法兩國意欲通過歐元來整合歐洲大陸的努力也必將失敗。眾所周知，現代貨幣基礎都是背后的國家信用，現代法定貨幣與國家財政是密不可分的一個整體。政府支出通過發行貨幣的方式來融資，政府稅收創造了人們對貨幣的需求同時回收貨幣。政府稅收與貨幣幣值之間有著緊密的聯系。《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文指出，早在幾百年前的中國古代，政府便“通過提高稅率，來大量回收紙幣，縮小紙幣流通量，提高民眾對紙幣的需求量，從而保證紙幣的價值。” 因此，與過去的金銀貨幣不同的是，現代法定貨幣無法國家存在。換而言之，政府及其發行的貨幣，其目的在于維護一國資本的整體利益。所謂自由資本主義完全脫離國家而由市場調節的烏托邦思想建立在理論經濟學家的純粹理想之中，根本是缺乏實證支持的。

歐元的基礎名義上是多個國家的信用，個體的理性導致機體的非理性，從根本上缺乏牢固而穩定的信用基礎。歐洲各國由于歷史、文化、語言與習俗等諸多方面的差異，難以形成一個整體。從政治意義上講，超國家主權的統一的歐洲并不存在，只有各國政府才擁有合法權力。從社會經濟意義上講，歐洲更不是一個真實存在的實體。歐盟各成員國的經濟發展水平差異巨大。英國、德國和法國是其中最為發達的國家，其次是荷蘭、瑞典、西班牙和意大利北部，而東歐和部分南歐地區與這些發達國家的關系類似于宗主國與殖民地之間的不平等關系。有趣的是，即便是在歐盟一些成員國內部，民眾期望的是分裂而不是統一。例如在意大利，意大利北部是發達的工商業地區，而在意大利南部則是落后的農業地區，當地黑手黨橫行，意大利北部民眾早就想丟掉南部這個包袱，尋求獨立的途徑了。

歐元恰恰是在尚不存在“歐洲”這么一個國家時誕生的。表面上看，歐元是一種像蒙代爾這樣的理論經濟學家心目中獨立于國家的理想貨幣。但是，歐元誕生的本身就極為荒謬。歐洲缺乏在整個歐洲大陸范圍內的勞動力自由流動，也沒有防止在歐洲落后地區出現失業率高企的歐洲一盤棋的財政機制。因此，歐元區內部各成員國必然存在著差別巨大的工資水平、社保和財政稅收體制，而這些問題在可以預見的時間內是無法解決的。因此，歐元一旦發生危機，由于各國財政的不統一，整個歐洲必將陷入一種無力施救的不斷衰退的狀態。書生蒙代爾所建議的統一歐洲財政無異于閉門造車的書齋中的幻想。

此外，自歐元誕生以來，便對美元已形成嚴重威脅與巨大挑戰。這是因為，一旦歐洲形成一個整體，歐元獲得了堅實的信用基礎。歐洲與美國就取得了平等的地位，歐元區將超越美國成為世界最大的經濟體，美元必將崩潰，美元及其之上的美國霸權將隨之付諸東流。

美國作為當代世界的超級強權帝國和歷史上的諸多帝國都不太相同，它以金融霸權作為其強權的基礎。金融霸權的核心則是美元。自1971年，美元掙脫黃金的枷鎖后，就像《世界金融五百年》一書所講的，美國以槍桿子支撐美元的世界貨幣地位，然后再以美元為世界貨幣來控制全球資源。其中尤為重要的是美元的石油本位體制。美國通過地緣政治活動和軍事部署，保證以美元作為國際石油交易的單位，詳見《世界金融五百年》一書。

美國通過掌控世界貨幣體系來控制他國的貨幣政策與財政稅收制度，從而控制其產業發展，迫使其走上美國所希望的路徑。國際貨幣基金組織（IMF）和世界貿易組織（WTO）便是美國實行其金融霸權的兩大工具。以IMF的標準，美國早就應該執行緊縮政策來保住匯率，并優先向中國還債同時開放金融與高科技市場，甚至該宣布國家破產了。弱國只能按照IMF強制性的荒謬建議自吞苦果，而美國卻依然瀟灑如故，對國家核心技術與戰略產業嚴密保護，同時肆無忌憚地繼續大規模舉借外債。IMF的雙重政策可見一斑。世貿組織的所謂自由貿易，同樣執行雙重標準，美國設置一系列的貿易障礙，而他國卻只能完全開放市場給美國。

結果，美國通過軍事與金融霸權以天文數目的債務和貿易赤字來吸收全球資源。美國以不到全球人口的5%，消耗了全球能源的20%，淡水的16％，木材的15％，人類垃圾的10％和二氧化碳排放的25％。因此，美國人無法容忍歐元對美元的挑戰，必將采用一系列的組合拳擊垮歐元。只要有美國這樣的強權存在，歐洲一體化進程就不太可能完成，歐元的信用基礎就無法夯實。

正如我們在《世界金融五百年》一書中所指出的，美國人在21世紀初所發動的幾場戰爭，很大的一個原因便是針對歐元。自2007年以來，美國本身已陷入危機之中，急需讓國際資本流向美國來維持其龐大的金融體系。搞垮歐元正為這一目的。按理講，希臘這樣的一個小國發生危機根本不會動搖歐元目前的地位。但美國只不過以希臘作為一個楔子，利用其控制的國際信用評級機構（參見《巴菲特陰謀》一書關于國際信用評級機構的論述）蓄意放大歐豬五國（PIGS）的主權信用危機，迫使諸如希臘這樣的國家退出歐元區，從而引起歐元區其他弱國的鏈式反應。所謂攻其一點，動搖全線，造成歐元全面崩潰從而收編歐元區經濟。

據瑞銀的分析，德國這樣的較強成員國退出歐元區后，第一年的人均成本約為6000-8000歐元，此后為3500-4500歐元/年，這相當于第一年GDP的20-25%。更為嚴重的是，歐元瓦解后，歐洲軟實力和國際影響將不復存在。較弱成員國退出歐元區后，第一年的人均成本約為9500-11500歐元。隨后幾年的人均成本可能為3000-4000歐元/年，這相當于第一年GDP的40-50%。此外，現代法定貨幣聯盟的瓦解幾乎都會導致某種形式的獨裁、軍人政府甚或內戰，歐洲也不會例外。

歐元崩潰之后，不僅歐洲要承受巨大打擊，而且與之有緊密的政治與經濟聯系的其他地區也將受到牽連。意大利，西班牙，葡萄牙等國是幾十個過去殖民地國家的金融中心，比如西班牙，葡萄牙是南美巴西，阿根廷等國的金融中心。隨著歐元的崩潰，大量歐元資產將變成壞賬，歐洲銀行必然采取緊縮策略，這些國家的金融與經濟必將遭到嚴重打擊。美國在打擊歐洲的同時，順手還能收編這些國家。策略之高令人嘆服！

歐洲唯一可以幸免于難的只有英國。英國從來就有對歐洲大陸分而治之的策略，英國人的崛起與此不無相關。《世界金融五百年》一書對此有具體而微的討論。英國憑借其高超的戰略陽光與手段游離于歐美之外，卻兩邊討到好處，從而可以保證英鎊與英國目前的國際地位。　　

至于中國，雖然力挺歐元，但也只是以歐元為手段來消耗美國實力，并不能保證歐元不死。總而言之，只要歐洲大陸無法統一成一個國家，形成統一的財政政策，歐元就不可能具備堅實的信用基礎。這個過程現在來看仍然遙遙無期，而美國才是歐元命運的掌控者。因此，就像中國房價必跌一樣，歐元的早死或遲死無非要看美國人愿意怎么做了！中國目前所應該做的則是在歐元死亡的過程中盡量擴大自己的實力，以做好若干年后直面美國的準備。

現在還死抱房價不跌的想法就是傻　　

文/余治國

    自今年8月底以來，我們兩人撰寫了一系列與房產相關的評論文章。幾個月中，房市一直按著我們所預測的方向變化，從混沌到清晰，從模糊而具體。現在來看，房價下跌已成板上釘釘的事情。正如天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書的結論一樣，利益博弈是關鍵，只要圍繞長期或短期利益的角度來客觀地分析問題，就一定能讓我們得到真知灼見。

當然，在現在這個媒體與傳播極為發達的網絡時代，或有價值或無價值的各種言論與觀點如海嘯一般席卷而來。但其中絕大多數都是冗余信息，比如像許小年、陳寶存之流或死板地將某個學派的經濟學教科書照套到實際社會經濟中，或為國內外某些利益集團代言。他們的言論可以直接無視。與之相比，我們相信，我們的言論與預測是客觀的，是有價值的，是可以幫助一批人脫離苦海的。

最近，決策層傳遞的信號已經為樓市空多之爭劃上了句號。　2011年11月6日　，溫總理在俄羅斯圣彼得堡接受鳳凰衛視采訪時談到：“房地產調控，說起來我們已經進行兩年了，一些重大的措施都已經出臺，特別是我們今年要確保一千萬套保障性安居工程的房屋建設，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求，房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。在這里我特別要強調，對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”

過去決策層總是強調要防止房價上漲過快，并沒有提出要壓低房價。我們只能根據政治經濟學方法與工具來推測決策層的戰略企圖與戰術手段。溫總理在圣彼得堡的講話第一次明確提出要“使房價回歸到合理的價格”。“回歸”是“降低”的代名詞，“合理的價格”則是房產脫離金融屬性的消費品供需平衡的價格。簡而言之，就是要將房價降低到普通老百姓可以承受的地步。只要沒有達到這一目的，房地產調控政策就不會放松。

我們在過去的文章中曾談到，要么控制通脹，發展實業，降低房價，要么抬高房價，通脹肆虐，實業崩潰。就像《世界金融五百年》所描述的歷史那樣，通脹的惡果是決策層無法承受的。決策層也不是神，可以扭轉經濟規律的乾坤。決策者只能根據規律來制定政策而不是逆流而行，硬要找不愉快的結果。因此，兩害相權取其輕，決策層必然會選擇降低房價的政策。

只是一小部分房產商與地方政府缺乏政治敏感度，這幾個月來仍然對決策層陰奉陽違，甚至有些地方竟然出臺了房產商降價超過一定幅度需要經過政府認可的地方政策。他們寄希望于決策層松綁房產調控政策，放開信貸閘門，任由貨幣的洪水淹沒樓市。

現在，決策層的意圖已經非常明確，不要再妄想擴大房產信貸，松綁房產調控政策，決策層的決心正如我們過去所推測的那樣早就下定了。現在看來，樓市看空或看多之爭已經沒有意義。只是如果有人仍然還死抱房價不跌的想法那就純粹是愚蠢了！

不能將殖民地經驗照搬大陸房產　　

/余治國

這些年來，許多地方政府的土地財政政策主要是模仿香港。香港自開埠以來，就嚴重受到大陸的影響，比如李嘉誠、包玉剛等華人富豪的崛起與大陸文革有莫大的關系（參見天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書關于香港的內容）。大陸的經驗可以用到香港，但香港的經驗在絕大多數情況是完全不能照搬到大陸的。房產政策便是其中的典例。

香港是土地財政的典型。其財政收入的約40%-50%來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅。香港中心商業區寫字樓租金超過了倫敦、東京，位居全球之首。而香港的那些所謂華人“驕傲”的房地產富豪們則牢牢控制了整個香港的政治體制。香港富豪們與港民之間的關系有點像封建時代的地主與佃農，而官員無非是大亨們的打手而已。

香港這種扭曲而變態的土地政策的根源在于大英帝國的殖民地政策，換而言之，在于其殖民地經驗。眾所周知，鴉片戰爭之后，香港被大英帝國。但我們要注意到，從法理上講，香港地區的所有權從來都不歸于英國，一直都屬于中國合法政府。英國只是租用香港而已。

其實，英國人從未有先賣地再建房的政策，他們一向把建筑物和土地合二為一，統稱不動產。英國不動產所有者一般都以白紙黑字的合法合同禁止承租人轉租轉讓，即不會向承租人讓出租權、抵押權、轉讓權等土地使用權。但是，大英帝國并非浪得虛名。帝國精英以務實而靈活的高超策略而為英國人在各個殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足點就在于香港總歸是要歸還中國的，因此絕不會以港民利益為考量的基礎，而必然要在短期內力爭最大化英國人的利益。

香港殖民地政府將包括出租、抵押、轉讓等權利在內的土地使用權賣給土地使用者榨取高額的土地收益。仔細想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英國人只租借香港而不擁有香港。殖民政府出讓土地使用權其實是在一個時間段內出租土地，而這個土地實際上是中國政府出租給英國人的。英國人相當于在轉租，租借的利益卻歸自己所有而非中國。這相當于殖民地政府采用制度化形式為炒地炒房者提供法律支持，有意鼓勵并刺激房地產泡沫的興起。

英國人一手是鴉片，一手是土地。為了榨取中國人（港民國籍仍屬中國籍），兩手都要抓，兩手都要硬。結果，以怡和洋行為代表的英資財團是香港最大的土地擁有者，其中怡和洋行在二戰前壟斷了香港房地產70%左右的資產（請參考《世界金融五百年》一書）。

殖民地的本質造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價與高地價。遺憾的是，多年來，我們很多的地方政府的土地財政卻是照搬香港。在這種情況下，地方政府不可避免地有通過“經營城市”來造就高房價與高地價的沖動。

問題在于，這種殖民地經驗從來都是短期有利長期有害的。在中國波瀾壯闊的漫長歷史中，除蒙元殖民政權外（請參考余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文），從未有一個政權不希望自己一統江湖，千秋萬代。始作俑者，其無后乎？當年將香港殖民地經驗的土地政策照搬到大陸的決策者實在是短視得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚鈍，我們認為，照搬殖民地經驗者春村是自絕于歷史，自絕于國家，自絕于子孫后代。用句老百姓的粗話講，叫生兒子沒屁眼。話雖糙了點，理卻不糙。

可笑的是，很多地方照搬了香港，卻還不如香港。香港殖民地政府雖在土地上大發橫財，但卻是在臺面上能說得過去的，沒有什么暗箱操作或幕后交易。很多人總是講，地價高導致房價高。其實完全不是這么回事情。我們只講其中兩點。

其一，很多地方的土地使用權的出讓金并不高，即便是上海這種地方，土地出讓金也是出乎意料的低。2004年，上海出讓6573.　2萬平方米　，政府實收出讓金140億，平均213元/平方米，2005年，出讓5941.　3萬平方米　，實收出讓金100.4億，平均169元/平方米，2006年平均出讓金137.9元/平方米。為了所謂的招商引資，工業用地的出讓金就更低。

其二，出讓金如此之低，房價如此之高，其中的暴利又跑到那些有門路的人的口袋中去了。從政府手中能拿到地的有門路的房產商以超低價格收到土地后，再轉賣給其他房產商用來套利。很多地塊都轉讓過3、4次，甚至5、6次。即便土地被轉手這么多次，真正建房的房產商仍有賺頭。可見，真正的購房自住者確實是遭到了層層盤剝。這禁不住讓人想起一首元曲：“奪泥燕口，削鐵針頭，刮金佛面細搜求，無中覓有。鵪鶉嗉里尋豌豆，鷺鷥腿上劈精肉。蚊子腹內刳脂油，虧老先生下手。”

那么，是不是像有些人所講的那樣——地價上漲導致房價上漲呢？恰恰相反，正是房價上漲導致地價上漲。據上海學者王煉利的分析，動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房量約占總購房量的20%。通過城市大規模拆遷運動，一些地方政府與房地產商一面制造了房產的供應，另一面制造暫時的不可持續的大規模的租房與住房需求，尤其在2008年后極大地刺激了投機者的需求，從而制造出制造出房產泡沫，抬高了房價，最終抬高了地價。這是所謂“經營城市”的過程，也是一些官員私下收受好處的過程。正如眾人皆知的，政府的兩大部門，一是交通，二是土地，是貪腐的重災區。如河南省連續五任交通廳長有四任不是死刑便是死緩。

就目前來看，中國城市化進城基本結束。安信證券股份有限公司首席經濟學　家高善文　博士根據CPI食品與CPI以及二三產業GDP縮減指數之間的裂口、蔬菜價格中軸的抬升以及鄉城蔬菜價格同比增速差、糧食價格與糧食種植物質費用之間的裂口、中藥材中成藥以及低端服務業價格的上漲、糧食種植機會成本的上升、不同勞動密集度農產品價格漲幅的差異、鄉城社會消費品零售增速同比差等定量研究證明出，大約在2006到2007年前后中國已經走過了劉易斯拐點，低端勞動力的短缺正成為常態，城市化已基本完成。因此，動遷因素與城市化無法在幾代人中重復進行，事實上早就支撐不了具有自我實現特征的房產市場，而投機逐漸變成了打著城市化幌子的房價高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地財政在今天看來已經維持不下去了。

此外，我們要注意到，房產價格的虛高，扭曲了資源的配置，過高的房產投資比例意味著過低的工農業投資，意味著失業率的居高不下。更為嚴重的是，意味著過低的研發投入，意味著產業升級的失敗，意味著中國的國家崛起與民族復興必將成為泡影。采用殖民地政策的背后更是代表著一些地方政府對自身合理定位的偏離，其惡果也許真的可能是將中國這片人杰地靈的土地變成廣闊的各國殖民地，從而陷入百多年前亡國滅種的危險。到那個時候，無論是權貴、富人，還是窮人都逃脫不了被奴役的命運。

歐債危機,下一個倒下的是法國?

余治國執筆

1，標普誤降法國再度引發人們對法國債務危機的擔憂，法國目前存在什么問題，是不是無法避免？意大利危機對法國有何影響?

標普誤降法國，明顯是一個信號，矛頭直指歐元區核心國。法國與希臘、意大利南歐等國，甚至與美國的問題都相似。由于人口老齡化與高福利政策等因素，這些國家都陷入寅吃卯糧的局面。法國目前存在的問題幾乎無解，因為人口老齡化尚無有效的政策來緩解。美國可以依靠其強大的軍事實力與金融霸權緩解本國的債務問題。但對于除德國外的歐洲各國來說，如果找不到有效的策略與方法都難以避免主權債務危機。意大利是歐元區三大國之一。法國銀行擁有意大利銀行大量股份，并在意大利建立了龐大的分支機構網絡。法國的銀行還持有巨額意大利國債。意大利危機必然沖擊到法國的金融系統，對法國造成巨大影響。

2，法國在歐元區的作用,如果法國倒下了，法國對歐元的意義?是不是法國倒下歐元會面臨解體?您對歐元的前景如何看?

法國倒下，將意味著歐元的終結。歐元誕生主要由法國推動。東西德統一之后，德國在歐洲的實力一騎絕塵。如果不建立歐洲央行與歐元，德國將主宰歐洲各國的金融與貨幣政策，德國馬克將成為歐洲主導貨幣的角色，其他國家的貨幣均將以德國馬克為錨。法國人通過歐元的建立來遏制德國金融勢力的擴張，防止法國降為德國的經濟附庸國。因此，法國對歐元具有決定性的作用。我們認為，歐元或早或遲必將死亡。

3，決定法國命運的主動權掌握在誰手里？與美國擠垮歐元的戰略的關系幾何？

    決定法國命運的主動權顯然掌握在美國手中。美國要擊垮歐元，必然要大肆渲染法國的債務危機。至于歐元到底何時才死，則取決于美國人。

房產泡沫是引發歐債危機的直接導火索　　

/余治國

最近，歐元危機與歐債危機成為最為引人矚目的財經熱點話題。截止2011 年9 月底，希臘、葡萄牙、愛爾蘭、意大利和西班牙五國（PIGS）未清償國債本金規模為2.72 萬億歐元，本息加起來為3.7 萬億歐元。意大利有1.9萬億歐元的債務，負債率已高達120%，即國債是GDP的1.2倍，希臘的負債率更達到160%。盡管歐元與歐債危機的根本原因是歐洲經濟體體制本身的問題，反映的是資本主義世界體系具有自我毀滅特點的內在缺陷。但其直接導火索卻是房地產泡沫，尤其是在愛爾蘭、西班牙等國。這里要提一下日本政府債務也存在發生危機的可能，其直接原因亦緣起于房地產泡沫（具體請參考天津社會科學院出版社2011年版的《世界金融五百年》一書）。

愛爾蘭自古便受到英國人的盤剝，像愛爾蘭大饑荒這樣的事情在經濟學研究者中人人皆知。該國直到20世紀70年代在西方國家中都是一個較為落后的小國。但自20世紀80年代以來，愛爾蘭積極吸引外資，通過科技進步促進勞動生產率的提高，經濟多年保持著高速增長。但經濟高速增長中積累的資本卻被低效甚至無效地扭曲配置在房地產上。究其原因，無非是房地產泡沫本身具有自我強化、自我實現的特點。在房產泡沫經濟中，投資房產比投資實業的回報高得多。從1995年到2007年，愛爾蘭房價平均上漲了3-4倍，房價相對家庭年收入的系數也從4增長到10。從1996年到2006年，愛爾蘭房地產業在國內生產總值中的比重翻了一番，從5%提高到10%。

房價的高漲當然少不了銀行信貸的大幅擴張。1975-1994年，愛爾蘭整個國家信貸供應量為年度GDP的40%，2008年卻達到300%。2008年銀行對房產商的貸款是2000年全年貸款的140%，個人房貸是2000年全年貸款的175%。2007年，金融業資產負債表規模相當于GDP的1400%。寬松的信貸像洪水一樣推動著房價上漲，由此帶動地價上漲從而進一步刺激房價上漲，最終使得房價與地價齊飛，投機共暴利一色，形成房產、土地與銀行之間的一個正反饋過程。在2006年房產泡沫最高峰時，用于購買土地的銀行貸款相當于當年愛爾蘭GDP的2/3。同年，僅有400多萬人口的愛爾蘭新開發了9萬多幢住宅樓。建筑業就業人數占整個就業人數由1993年的6.5%上升到2007年達到13.3%。

截至2010年2月底，愛爾蘭控制房產為34.5萬套，空置率高達17%。但泡沫總會破滅，2008年愛爾蘭房價暴跌50%，銀行資產隨著大規模縮水。開發商、購房者都還不起貸款，銀行系統隨之面臨崩塌。為維護金融穩定，愛爾蘭政府不得不將銀行危機轉移到自己身上，最終形成愛爾蘭主權債務危機。

幾百年前，西班牙曾是不可一世的霸權國家。16世紀末，西班牙無敵艦隊敗于英國之后便一蹶不振（參見2011年版《世界金融五百年》一書），一直都是歐洲最為落后的國家之一。因此，西班牙吸收外資的能力很弱，利率也較德法等國要高。但隨著歐元區的形成，西班牙得以享受到歐元區單一貨幣體系中的低利率（歐元區各國統一貸款利率后，西班牙利率從從1995年的11%下調至2003-2005年的3.5%），大量外資蜂擁而入。遺憾的是，資本大量流向得房地產業。房地產業成為西班牙近十年來經濟增長的主要動力。

1999-2007年，西班牙地價上漲了500%，上漲了100%，同期歐洲新增房產的60%都在西班牙，1998-2007年，小區數量增長了570萬，增加了近30%，僅2007年就有大約80萬套新房竣工。同年，建造業占西班牙國內GDP的12%，是英國和法國的2倍。2007年，房地產業提供的崗位占據了整個勞動市場的13.3%，而這數據在德國僅為6.7%，在英國僅為8.5%，中國約在6%之間。

當時的西班牙政府就像現在我國的某些所謂的經濟學家一樣，他們認為，房價由供需決定，因此，供應更多的土地，住房數量增加，房價便能下降。于是，西班牙政府在1998年頒布了《土地自由法》，提供更多的土地來建造房產。正如我們兩人在以前的文章所談的，當房產作為金融品時，其價格不由供需平衡決定，而是像股票、債券一樣采用資本資產定價的方式。簡單地講，正是因為房價不斷升值才促使人們產生房價升值的預期，刺激投機者為賺取資本利得即增值回報而購買房產。因此，供給更多的土地在很多情況下不僅不能壓制房產泡沫，反而助長了泡沫的膨脹。事實也是如此，《土地自由法》大大刺激了西班牙房產泡沫的膨脹。

與中國某些地方政府一樣，隨著房產泡沫越吹越大，西班牙的一些地方政府通過城市開發計劃、改變土地性質，允許開發商建設，來收取豐厚的土地出讓金，形成了西班牙特色的土地財政。在地方政府積極推動土地財政和銀行擴大信貸的雙重刺激下，房產業逐漸成為西班牙國民經濟的支柱產業。房地產及相關產業對西班牙國內生產總值增長的貢獻率已達到18%，對地方政府的財政收入貢獻更是達到了50%以上。

但龐氏騙局一般的房產泡沫經濟的結局是注定的——泡沫破滅與經濟衰退。而泡沫破滅后的最終結果正如西班牙金融貨幣研究中心的兩位研究員在《房地產泡沫：原因和責任人》一文所談到的：“目前這一代西班牙人的積蓄將付諸東流，因為他們把自己的錢全部投入了不動產中。現在房價正在猛跌，他們或為子女或為自己年老后所做的種種安排看來都要化為泡影了。很多人已經負債累累，根本無力償還貸款。我們花費了大量金錢建造了一些本不應該建的房子，沒人知道將來這些房子能值多少錢。這些住房要么常年閑置，要么每年只有少數人去住上短短的幾天。人們買它根本不是因為居住需要，純粹是為了日后升值而進行的投資性購買。銀行借了很多錢給房地產公司，現在銀行沒法兒收回貸款。要是能倒閉的話，這些銀行全都要倒閉。政府通過土地圈售獲得了大筆并不穩定的收入。與此同時，普通市民也開始享受個人高檔消費。一切看起來都那么美好，但現在一切都結束了。現在我們才意識到，原來我們之前買的車根本不應該買，因為我們并沒有我們想象的那么有錢。整個社會生產現狀也已經完全亂了套。最后，一旦這種短期不持久的行為突然停止，經濟便出現倒退，各種棘手的后遺癥也層出不窮。”

在本文最后我們要再次補充說明一個老生常談的問題，即在我們的一系列房產評論文章特別是在《20年內，城市房產將成為沒人要的破爛》一文中給出的一個論點：即中國城市化已結束，農村過剩勞動力的轉移已成為一個偽命題。

中國農業大學　朱啟臻　教授的調研數據表明，2009年從事農業勞動的人平均年齡達到57歲，53歲的農民已經是農村干重活的年輕人。由于極少有年輕參加農業勞動，2011年的數據可以修正為59歲。在他所調研的20多個鄉村，幾乎不存在可轉移的勞動力。

中央國家機關青年“百村調研”發現，山西、河北、山西、湖南、內蒙古等農業大省的廣大農村地區，年輕人變得越來越少。在河北省崇禮縣獅子溝鄉西毛克嶺村，全村在冊人口458人，實際常住人口216人，60歲以下勞動力屈指可數。村里常住的勞動力里邊，最年輕的是一對46歲的夫婦。

2006年，國務院發展研究中心《推進社會主義新農村建設研究》課題組在17個省市自治區的調研就已經顯示，74%的農村已無可以進城打工的所謂剩余勞動力，僅有25%的農村還有45歲以下的勞動力。到了2011年即將進入2012年的今天，情況自然愈加嚴重。

中國社科院農村所黨國英等研究員在湖北﹑山西﹑廣東﹑河南﹑寧夏等地的30多個行政村進行了調研。他們以大范圍村莊調查數據為基礎估算出，我國村莊空置面積超過1億畝，近7萬平方公里，是全國耕地總量的1/18。

至于計劃生育的貫徹，除廣東及少數民族聚居區等極少數地區外，全國絕大多數地區的農村都執行得相當成功，農村大多家庭只生1、2個孩子。比如山西省永和縣坡頭鄉在20世紀90年代全鄉小學生最多時有800位，2007年減少為200位左右，2009年開始減少為90位左右。

再結合　高善文　博士關于中國劉易斯拐點的研究，我們完全可以放心大膽地給出確定的結論：中國城市化已基本完成，再打著農民進城買房的幌子來忽悠廣大人民群眾無異于是趙本山賣拐（這里還未考慮農民進城的工作穩定性與收入高低問題），純屬欺詐行為與言論。殷鑒不遠，在夏后之世。難道他們是希望中國經濟像日本、美國與一些歐洲國家一樣被房產泡沫拖垮嗎？我們不得不懷疑其別有用心，不得不對鼓吹高房價者提高警惕，打起十二萬分的精神！

一邊是高漲的房價，一邊是蕭條的農村——冰火兩重天的近代中國

/余治國（《世界金融五百年》天津社會科學院2011年版 作者）

晚清鴉片戰爭以降，中國各地農村的大小地主與貧富農民紛紛進城。在這一城市化過程中，涌現出上海、青島、廈門、武漢等一系列“國際大都市”。尤其是上海，逐漸“崛起”為一座燈紅酒綠的大都市與全世界人民群眾中的一小撮人的“樂園”，并在20世紀2、30年代被譽為遠東第一大都會。按照時髦的經濟學說法，一地的城市化率越高，經濟就越發達。但在西方國家，城市化與工業化的過程如影隨形，相伴相生。而在近代中國，非工業化的城市化進程卻別具一格，成為極富中國特色的經濟分崩離析的標志。

近代城市化是“背井離鄉”的同義詞　　

天朝上國被西方人痛打之后，被迫與國際接軌，迅速由閉關鎖國轉變為完全開放的“自由國度”，對外開放一切商品和資本市場。“只買貴的，不買對的”，在那時尚未流行，價格才是唯一的信號。在西方廉價商品的沖擊下，中國傳統的小農經濟日趨潰敗，大量的農民和手工業者成變成了一無所有的赤貧階層。他們迫于生計，不得不成為流民，涌進城市。

當時的農民經過了滿清政府多年的精神文明與物質文明兩手抓的教育，大多都是安土重遷的良民，自然不會臭不要臉地想找官府要公平要自由。但是，一旦發生自然災害，要不要背井離鄉的逃難就由不得他們自己來決定。

比如，在蘇北、皖北的淮河地區，一旦發生旱澇災害，人們都蜂擁奔向大上海以討口飯吃。這成為當地多年來約定俗成的習俗了，不過卻也留下了“江北豬玀”的美名。中國首位留美的容閎曾這樣描述到：“其時黃河決口，江蘇北境竟成澤國，人民失業，無家可歸者，無慮千萬，咸來上海就食”。容閎是個高級紳士，自然要將挨家挨戶討飯的行為文飾為古雅的“就食”。直到20世紀初，依然是“各省偏災迭見，米價均異常騰漲，江、浙、湘、沔、淮、泗之間，嗷嗷之聲，達于比戶，而淮安、揚州、江寧、平湖、海州等處，老弱流亡，絡繹道路，或數百人為一起，或數千人至萬人為一起，漢口乃聚至二十余萬人。”

除了多難興邦的自然災害之外，戰爭也是促使流民大量逃進城市的主要原因之一。19世紀中后期的太平天國運動大為促進了中國城市化的進展，尤其促進了上海大都市的形成。

太平天國起事后，自南向北勢如破竹地相繼攻占南京、杭州、常州、無錫、蘇州等大清最為富庶的東南地區。鹿失于野，有力者居之。政府軍與太平軍在東南地區展開了長達十余年的拉鋸戰。長期的戰爭使這一地區化為廢墟，荒涼不堪，一時之間變成全國最不宜居的地區之一。當時江南規模最大的城市杭州的人口從100萬銳減到20萬，直接返祖到南宋之前的水平。整個浙江的人口從3000萬降低到不足1100萬，江蘇人口則從4400萬減至不足2000萬。而損失最為慘重的皖南地區，在“賊來如梳，兵來如篦，官來如剃”的來回掃蕩中，從1200多萬人口驟降到220多萬。其中徽州、寧國和廣德的人口數量直到今天也未恢復到太平天國前的水平。

而當時的上海因有租界而受洋人保護，于是成了民眾逃難的首選之地。英國駐上海領事文極司脫在向英國政府遞交的貿易報告中說，上海租界的外國居民區變成了大批無家可歸的中國難民的避難城，這些難民是被迫從長江右岸廣大沖擊平原上的城市和鄉村中逃出來的。1860年僅在上海英美法租界內的華人就增至30萬，到1862年更達50萬。無怪乎有后人評曰：“租界因得圈出戰線之外。于是遠近避難者，遂以滬上為世外桃源。”

高漲的城市房價　　

隨著大量難民的涌入，洋商趁機在上海租界修建成千上百幢的簡易木板房出租給難民來斂財。像沙遜洋行、哈同洋行這樣在上海起家的著名房地產公司就發跡于此。美國學者雷麥在《外人在華投資》一書中估計，晚清英國商人在上海投資中有60％為房地產投資。隨著外國投資與租界人口的劇增，上海地價在太平天國時期開始快速飛漲。英商義記洋行1844年11月從農民吳襄等手上租到南京路的一塊地，其租價是每畝42兩，到1869年時租價上漲到每畝6000兩，短短25年漲了143倍。1852年，上海租界內的地皮平均每畝售價303英鎊，到1862年平均每畝售價6萬英鎊，10年漲了200倍。（上海房產泡沫參見《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版）

太平天國運動被鎮壓后，大量逃往上海的先富一族早已習慣了上海的奢華與酒迷金醉，即使意欲返回滿目瘡痍的家鄉，也無法適應戰后的蕭條生活了。于是，他們爭相購置房地產，定居上海。英國人編撰的1880至1890年《海關十年報告》中說：“中國人有涌人上海租界的趨向。這里房租之貴和捐稅之重超過中國的多數城市，但是人身和財產更為安全，生活較為舒適，有較多的娛樂設施，又處于交通運輸的中心位置，許多退休和待職的官員現在在這里住家，還有許多富商也在這里。”

房子為富人而造才是最賺錢的，當時的“上海租屋獲利最厚。租界內洋商出賃者十有六七。”無論中外商人或美其名曰企業家，從來都是流淌著利潤的血液。洋商為了賺取暴利帶頭趕著造房子來滿足富人的需求，緊追其后的是有錢的華商。有條件的能上，沒有條件創造條件也要上。那些沒有錢的人，無論是公司小職員，還是郵差、家傭或保姆，則四處借貸用來投資房地產。凡是能進入房地產業的都熱情飽滿地投入到這個熱火朝天的行業中去了。結果，中外大量資金進入上海房地產業，房地產價格極度上漲。海最為繁華的街區之一南京路的地價從1869年的每畝1676兩上漲到1911年的29788兩，平均漲了17倍。上海公共租界的平均地價從1903年的每畝4603兩上漲到1907年的9596兩。

在晚清的亂世中，數千萬人因災害或戰爭喪了性命，但卻也有少數幸運兒咸魚翻身。當時的房地產暴發戶便是這幸運的少數人。時人這樣評價他們：“設家有一二畝地，舉而售之，當獲千金，則可以美食鮮衣，呼奴使婢，嫁女婚男，幾多大事，皆從此可以如愿”。

蝸居的近代蟻族與蕭條的農村　　

近代上海、北京、廣州、天津等大都市不乏公館別墅和高尚社區。但是，里弄胡同、棚戶破屋才是多數進城蟻族的蝸居之處，那些幸運的暴發戶畢竟是少數人。20世紀20年代，在北平的北漂一族是“沒有一定住址的人們，大多也住在天橋附近。冷天的時候他們無家可歸，就每天設法花銅元六枚，擠在二三十人男女混雜的小店里，圍著半熄不沒煤氣觸鼻的小煤球爐，或在凹字形炕上，以免沿街凍死。到夏天他們即省了店錢，到處便為家的露宿了。朝陽門外是北京窮陋無比的地方，只要能形容得出的齷齪、污濁，那里即能見著嗅到，住在那里的都是北京最下層的人民們，如洋車夫、乞丐、小竊，以及失業的工人們。”而在“上海尺地寸金，值昂于內地者倍蓰，中下社會為節省賃資起見，往往合數家賃居一宅，甚至走廊灶庇亦有人滿之患。經濟則經濟矣，然終日胼手鞳足，局促萬狀，羝羊角藩，不是過也。”

當然，能蝸居于城市已經算中產階級了，海量的底層人連蝸居都不可求。近代中國的工業落后，企業規模很小，運營資金短缺。根本沒有足夠多的崗位提供給那些進城的人，就連當時的學生都畢業即失業。據統計，1937年，天津年除學生之外的無業與失業流民約60萬人，占天津總人口的48％；1928-1929年，北京全市9萬職工中有3萬人無業或失業；20世紀30年代的上海工人總共約35萬人，其中無業或失業者則達7.5萬人。原本淳樸厚道的進城小農或小商人被逼無奈，為了生存而從事起各種非法勾當。在他們當中，淪為打家劫舍的砍手黨有之，走投無路被迫自殺者有之，淪為失足女者有之，淪為乞丐者有之。

與此同時，農村青壯年大量進城，農田均有中老年人耕作的現象，嚴重影響了原本已極為蕭條的農村經濟。1929年6月的《順天時報》記述：“京畿一帶以及城內無業貧民雖稱眾多，但……鄉間之農作尤有缺乏農工之嘆。目前田間忽得透雨，地皆濕潤，農民等以播種谷稼時機已到，于是咸皆雇覓農工，忙于耕種。不料農工竟不敷需要，以致大好良田，因乏工人不能耕種者，為數甚廣。”

由此看來，在近代中國，工農商均處于低水平的惡性循環中，唯有房地產價格一枝獨秀地挺立于一片蕭條之上，可謂之冰火兩重天。

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