中國房地產市場為何會出現“兩高并存”的問題？

　　近年來，中國房地產市場的非健康發展，導致房地產市場的失衡，特別是出現了高房價和高庫存“兩高并存”的問題，嚴重拖累了中國經濟。

　　一、房地產市場失衡和“兩高并存”的主要危害

　　房地產市場的失衡和“兩高并存”，是當前中國經濟結構的主要痛點，主要有以下危害：

　　1、房地產業的過度膨脹，導致中國經濟的發展對房地產業的依賴過大。這些年來，由于房地產業的過度膨脹，使其在中國經濟中的比重過大，經濟的發展對房地產業的依賴程度也過大。據有關專家測算，樓市對中國經濟產出的直接和間接貢獻高達19%，樓市活動與房價下降10%便會讓中國的國內生產總值(GDP)增速下降多達5個百分點。外媒報道認為，中國的住宅投資占GDP的比重比現在的任何其他大國都高，甚至高于日本、韓國在建設熱潮時期達到的比例。據有關部門公布的數據，近十多年來，房地產業對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上,房地產業和建筑業的增加值占GDP的比重超過10%。而近一兩年來，由于房地產庫存過大，導致投資增速下降過快，如2014年全國房地產投資的增速還超過10%，而到了2015年，房地產投資增速就只有1%了，降幅很大。由于中國經濟的發展對房地產業的依賴程度過大，房地產市場的下行對中國經濟的增長也帶來了嚴重影響。

　　2、房地產泡沫已成為中國金融風險的主要來源。目前，在中國商業銀行的貸款結構中，對房地產業的直接間接貸款占了大頭。而房地產開發商和購房者向銀行貸款，抵押的是房地產;地方政府向商業銀行融資，抵押的主要也是土地等實物資產。因此，一旦不斷推高的房地產價格泡沫猛然發生破裂，最終損失的還是銀行的資產，而商業銀行如果大面積地出現支付危機和債務鏈斷裂，就會發生金融危機。

　　3、房地產庫存過大是產能過剩的主要病根之一。當前，中國經濟中普遍存在著產能過剩的問題，而這與房地產庫存過大后導致的投資增速下降過快、需求不足有著直接的關系。近年來，由于房地產開發投資增速的大幅回落，直接導致許多與房地產相關的行業如鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃等行業產能嚴重過剩，目前這些直接與房地產投資相關的行業，產能利用率都只有70%左右，大大低于國際平均水平。

　　4、房地產價格的過快上漲，也導致實體企業生產成本的不斷上漲和廣大群眾的不滿。現在由于房地產價格在全國各地的暴漲，已經引發了勞動力價格的持續快速上漲。在沿海地區，不僅一些勞動密集型的制造業早已無法生存，大量破產倒閉，而且很多消費性服務業也因營業場所租金太貴和用工成本高昂，或者關門，或者也加入漲價的大潮。而實體企業生產成本的不斷上漲，又嚴重削弱了企業在國際市場上的競爭力。此外，商品房價格的過快上漲，也使越來越多的人買不起房，引起廣大群眾的不滿。

　　二、導致房地產市場失衡和出現“兩高并存”問題的主要原因

　　房地產市場失衡和“兩高并存”的危害很大，那么，中國的房地產市場為什么會發展失衡，出現高房價和高庫存“兩高并存”的問題呢?

　　中國的房地產市場起步于上世紀80年代末，并在本世紀初進入了快速發展期，2002-2011年被稱為中國樓市的“黃金十年”。

　　而當前之所以存在的房地產“庫存過大”的問題，主要原因就在于過去的十多年中房地產市場的非健康發展，導致了利益失衡。

　　回顧近一二十年來中國房地產市場發展的歷史，我們可以看到，正是由于地方政府、開發企業、投資投機的需求，共同拉動了房地產的快速開發和價格膨脹，由此導致中國房地產開發規模的急劇增加。

　　1、地方政府是房地產市場發展的最大推手。由于GDP的增長是衡量地方黨政官員政績的主要標準，而發展房地產業既不需要高深的技術又能獲得可觀的稅收，加上拍賣土地又是地方政府財政收入的主要來源之一，因此，追求GDP和稅收的快速增長，以及土地財政格局的利益誘惑，促使各地政府在全國各個城市包括幾乎所有的三四線城市都進行了大規模的房地產開發，同時無止境地、價不封頂地拍賣土地。所以說，要論拉動房地產市場快速膨脹和價格不斷上漲的首功，非地方政府莫屬。此外，一些地方官員熱衷于城市改造和房地產開發，還有能“公私兼顧”、乘機撈錢的緣故。

　　2、開發商在高額利潤的誘使下紛紛擁入房地產業。大量事實說明，房地產業是中國的高利潤行業之一。中國社會上早就有“辦工廠不如搞房地產”的說法。房地產業的利潤率究竟有多高?開發商公開承認，正常情況下，房地產開發的凈利潤率(凈利潤/銷售收入)平均只有10%到12%，做得好的項目，凈利潤率可達到20%以上。然而，據有的業內人士透露，房地產開發的實際利潤可能要大大高于上面的數據。據專家對統計數據的分析,全世界房地產業的平均利潤率一般都在5%左右,而我國大多數城市都在10%以上,中高檔房地產的平均利潤率更高。因此，即便按開發商公開承認的數據來說，中國的房地產業也屬于高利潤行業。正是由于高額利潤的誘惑，全國的許多企業，不管是國有的還是民營的，也不管其經營的主業是否是房地產，都紛紛擁進了房地產市場，形成了“千軍萬馬齊上陣，大家都搞房地產”的局面。在不少地方，只要有本事搞到一快土地，就能成立一個房地產開發公司，所需的開發經費用土地作抵押向銀行貸款，而建安經費則由建筑企業墊付，還可讓購房者預付房款，等房子建好開始銷售后再結算。這完全是“小本賺大錢”，“空手套白狼”。而開發商們為了多賺錢，又在地方政府的默許甚至縱容下(因為房價漲了，GDP和稅收也會隨之增加)，不斷地借機提高房價。就這樣，高房價帶來了高利潤，高利潤又把更多的人和資金吸引到房地產市場，開發建設更多的房子，如此下來，就形成了當前中國房地產市場高房價和高庫存“兩高并存”的問題。

　　3、投資投機的需求也是拉動房地產市場快速膨脹和價格不斷上漲的重要因素。現在一些人有了錢，就想著保值和賺更多的錢。由于這些年來，全國各地特別是一些大中城市的房價一直在不停地上漲，事實上形成了“只漲不跌”的局面。另一方面，房產稅和遺產稅至今也沒有開征，持有房產的成本很小。因此，現在在中國，持有房產和炒房不僅能保值更能賺大錢，而且風險很小，這樣，就把許多投資投機者吸引到樓市。這幾年，由于中國股市不景氣，搞實體經濟也困難重重，就又有大量的資金涌入了樓市。大量的投資投機需求，有力地助推了房地產市場的快速膨脹和價格不斷上漲。由于在經濟比較發達的一些大中城市，地價上漲的空間大，房價更容易維持“只漲不跌”的局面，因此，進入樓市投資投機的資金大都涌向了這些城市，從而推動了房價的猛漲。

　　三、反思房地產市場失衡和出現“兩高并存”問題應吸取的主要教訓

　　從以上分析可以看出，中國房地產市場之所以發展失衡，出現高房價和高庫存“兩高并存”的問題，完全是由于這些年來房地產市場的無序開發和對其監管不力造成的。認真進行反思，我認為主要有以下幾條教訓：

　　1、經濟體制改革必須著眼于建立社會主義有計劃的市場經濟。長期的實踐證明，對于發展經濟來說，計劃經濟和市場經濟各有利弊。而中國房地產市場發展失衡，出現“兩高并存”的問題，恰好正是由于“計劃”和“市場”兩者的弊端結合起來后造成的，即地方政府在追求政績的利益驅使下盲目蠻干，與資本追求利潤最大化的自覺行為，兩者結合共同造成了當前中國房地產市場發展失衡，高房價和高庫存“兩高并存”的問題。這個教訓告訴我們，在實行社會主義政治制度的國家，絕不能采用脫離了正確的計劃指導的而完全由市場說了算的經濟體制。所謂“使市場在資源配置中起決定性作用”，在這句話里必須加上“計劃正確指導下”這幾個字，變成“使計劃正確指導下的市場在資源配置中起決定性作用”。這是因為，在共產黨領導、實行社會主義政治制度的國家，政府不應該、也不可能對經濟活動放手不管，如果政府不對經濟活動實施正確的計劃指導和完善的市場監管，經濟建設就不能健康地發展。近十幾年來中國房地產市場的發展失衡和“兩高并存”問題的出現，就是一個非常深刻的教訓。

　　2、必須把滿足人民群眾的需要作為發展經濟的首要目的。我們常說“發展生產力的目的是為了滿足人民群眾日益增長的物質文化需要”，可是許多領導干部在實踐中卻經常忘掉了這一點。近十幾年來中國房地產市場的發展失衡和“兩高并存”的出現，就是一個最說明問題的例子。眾所周知，居住是房子最主要最基本的功能，可是我們許多地方發展房地產，政府最優先考慮的卻不是“老百姓需要什么樣的房子”，“老百姓能不能買得起”等問題，而是“能不能體現自己的政績”，“能給政府帶來多少稅收和財政收入”等問題。這樣，就把自己與房地產開發商緊緊地綁在了一起，成為了“天然盟友”，雖然搞開發時雙方的目的各不相同，但房子建好后雙方的心情卻是一樣的：房價上漲了，大家一起高興;房子賣不出去了，大家又都同樣發愁。由此可見，必須研究采取有效措施，特別是改革干部選任制度，使各級領導干部真正把滿足人民群眾的需要作為發展經濟的首要目的。

　　3、必須加強對資本的監管。追求利潤的最大化，是資本的本性。中國房地產市場之所以發展失衡，出現高房價和高庫存“兩高并存”的問題，從根本上來說，也是由于資本對利潤瘋狂的追逐而造成的。而如果各級政府從一開始就加強對房地產市場特別是資本的監管，這些問題都是可以避免的。例如，如果及早開征房產稅和遺產稅，使持有房產的成本大大增加，就能有效遏制樓市的投資投機活動，有效遏制房價的過快上漲。再如，如果對房地產企業實行資質審核和總量控制，就不會出現“千軍萬馬齊上陣，大家都搞房地產”的局面，也就不會出現高庫存的問題。其實，這些辦法早就有人提過，可是有關部門卻一直沒有采用，這其中究竟是什么原因，也許只有他們自己知道。

　　綜上所述，中國房地產市場發展失衡，出現 “兩高并存”問題的教訓告訴我們：在共產黨領導、實行社會主義政治制度的國家，必須實行社會主義的有計劃的市場經濟，必須真正把滿足人民群眾的需要作為發展經濟的首要目的，必須切實加強對資本的監管。

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