房產稅，能否藥到病除　　

記者/王小菜　　

轉自《百姓生活》第104期　　

在中國，房地產業已被賦予了太多的含義，有人說讀懂了房地產業就讀懂了中國經濟，因為這是一場硝煙久久不散的迷局。　　

那么迷局之下的2010年，注定是不平靜的一年，從地王的遍地開花，到有史以來最嚴厲的《國十條》出臺，再到二次調控新政的亮相，但伴隨的依然是地產市場的火爆、房價的高企，而一波又一波對樓市的調控，可謂是歷年手段最多、力度最大、持續性最長的一年，但似乎也拉不住房價這匹“脫韁的野馬”。　　

去年堪稱中國的房地產年，開始于年初主持人白巖松的調侃：“是總理說了算還是總經理說了算”，結束于年末溫家寶總理的表態：“將繼續加大力度抑制房地產投機，有信心讓房價回到合理的價位”，巧妙組成了一個設問句，反映了政府對房產調控的決心。　　

在經歷了加息、限價、限購等調控手段之后，人們期待房產稅能力挽狂瀾，成為抑制房價過快上漲的靈丹妙藥。而去年關于房產稅的傳聞一直未停息，尤其是下半年政府相關部門與之相關的動作密集，讓人感覺到呼之欲出的態勢。　　

2011年新年伊始，重慶、上海即明確了房產稅的試點改革，并于　1月28日　公布了房產稅征收方案細則，讓傳聞已久的房產稅這只“靴子”真正落地，標志著房產稅改革試點終于邁出關鍵性一步。　　

那么被公眾寄予厚望的房產稅，能否成為遏制房價飆升的利器，能否使房價穩定在合理的價位，房產稅這方藥是否能真正藥到病除，這是普通民眾更深層次的憂慮。　　

幾個疑難“病灶”　　

毋庸置疑，中國的房地產經濟正在加速滑入病態的深淵。無論是北上廣這樣的一線城市，還是西部的三四線城市，在過去短短幾年內的共同經歷，就是一路見證了房價三到五倍的上漲。面對如吹泡泡樣膨脹的房價，普天之下，恐怕沒有幾人會認為中國的房地產業是健康的。很明顯，房地產業頑癥已久，正如同一顆毒瘤畸形地長在中國經濟的軀體上。如何根除頑癥，讓房地產經濟走上良性的可持續發展之路，必須找準“病灶”，然后對癥下藥。　　

第一，為何中央三令五申的打壓房價，等到地方執行的時候卻變了樣子？地方政府 “土地財政”的依賴是推高房價主因之一。僅憑所謂“經營城市”的口號，通過“收儲土地”和高價拍賣，轉手就能獲得巨額收益。更何況，與其他實體投資項目相比，房地產開發當年就能見效，對的GDP“貢獻”顯著。在滾滾而來的財政收益和光彩奪目的“政績”面前，百姓的買房承受能力、耕地保護紅線都顯得蒼白無力。　　

第二，經濟學中價格與供求緊密相連，高房價的直接原因在于供需的不平衡，即房屋的供給數量遠遠滿足不了居住需要，剛性需求強烈。這是由于當前城市化進程加速，越來越多的人涌進城市。根據諾瑟姆著名的“S型曲線理論”，城市化率進程在30%-70%的時候，城市將會迎來從容量到設施等各個方面的幾何式膨脹，2010年中國的城市化率為48%，正處于此膨脹的前端，預計此后的數年內趨勢不會改變。這種變化是明顯的，據統計每年一百個人中就有一人轉變為城市居民，然而另一方面城市的建設用地數量有限，尤其是像北京、上海、廣州此類一線城市，人口迅速增加與城市有限的容積直接的矛盾日趨尖銳并持續加劇。　　

也許有人會拿出前段時間甚囂塵上的 “黑燈率超過三成”反證，并不是供不應求，而是有人持樓炒作、待價而沽，先不管這種論斷科學與否，即使有那么多炒樓者，其目的也是因為看重的是房子的稀缺性，亦或是炒作的房子的稀缺性，對于房價的投資預期趨高。　　

    第三，現在來談談投資預期，對某個市場未來升值的預期會反過來影響投資愿望。面對現在通貨膨脹加劇的壓力，雖然央行也在一直加息，但仍然負利率的情況之下，如何對已有財產保值？股市低迷，實業不景氣，投資環境惡化。大量避險資金的選擇，最后似乎只剩下了一枝獨秀的房地產業，而過去十年的經驗，越調控越上漲的怪圈，似乎也側面佐證著大家的預期，所以盡管政策一直在加緊，但是大多數觀望的人群仍然將房地產作為第一投資目標。　　

最后，正當的住房需求能否得到保障。安居樂業，民眾安定生活是民生之大計。住房的剛性需求和改善性需求旺盛，必須得以保證。制定房價相關調控政策，不應為打壓房價而影響到普通民眾的正常生活需求，更不能損害正當的住房權益。　　

一劑良藥？　　

房產稅的征收是否可以醫治上述問題，達到標本兼治的功能。從理論上分析，確實是一劑良藥。　　

一是擴大房產稅征收范圍可以使地方政府得到一種大宗、穩定、隨自己職能履行而不斷增長的支柱稅源，減弱地方政府對土地財政的依賴；二是在房屋保有環節征稅，將增加炒房者的持有成本，能精準打擊投機性購房，抑制炒房需求，需求減少，供求就比較容易平衡；三是通過征收房產稅，擠出住房囤積的存量，對平抑住房價格，維護房地產市場的平穩發展；四是對擁有房產較多的富裕階層進行收稅，并用這部分稅收來補貼窮人和中產階層，促進財富公平分配，調節貧富差距。　　

這四點似乎已經很好的回答了上面的提問，也是對房產稅持支持態度的人普遍認同的四項作用。　　

可是很多時候，現實情況可能千差萬別，在實際執行中可能相差甚遠；或者措施是對的，但是執行力度不夠而達不到效果。　　

藥性溫和　　

如同治病，藥不對癥或者藥量不足，同樣都達不到治療的效果。更壞的是，貽誤時機，拖延病情，導致更嚴重的惡果。在筆者看來，久已成疾的房地產業需要一記猛藥，且要蛇打七寸，就目前來說，房產稅初衷雖好，但藥性溫和。　　

因為房地產業是一個牽涉了太多利益的行業，牽一發而動全身，所以一開始不可能“用藥”過猛，這樣可能不利于社會的和諧穩定。如果宏觀調控過急、房產稅改革過猛引起房地產市場震蕩，不只是銀行壞賬增加，受影響最深的當屬國家財政，不但國家稅收會減少，銀行的壞賬最后也要落到財政頭上。而稅收作為公共財政的重要部分，是建構權力和權利關系的核心內容，也必須經過反復慎重的論證，保證其公正公平。　　

目前，房產稅實際征收仍面臨實施細則不完善以及技術層面和操作層面的諸多難題， 短期內全面開征的可能性不大。比如：房產稅的稅率如何確定，這需要經過仔細模擬測算。如何起到沖抵房價上漲幅度并打擊炒房者的作用，同時還有引導合理消費的目的。另外，值得關注的是，房產稅實際上是一種財產稅，由于中國土地非私有化的現實，既得利益者或目前持有房產者對70年使用權征稅的做法是有很大爭議的。　　

更長遠的方面，現階段在房地產市場產業鏈上的稅收占了整個國家稅收的重要部分。不但有直接來自房地產行業的所得稅、營業稅、土地增值稅、房產稅等，更有間接來自房地產市場上下游的相關行業，如建材、鋼鐵、水泥、建筑安裝、裝修裝飾等方面的稅收。此外在這個產業鏈上，還解決了大量人員的就業問題，很多進城打工的農民也都從事建筑安裝、裝修裝飾工作。　　

所以種種原因決定了目前房產稅的溫和性質，而從已經開征的重慶、上海的房產稅細則中，我們不難看出措施并非嚴厲。　　

藥效不會立竿見影　　

那么讓我們回過頭來再分析，房產稅對幾大“病灶”能夠起到多大的作用，是否能夠迅速達到效果。　　

第一，對“土地財政”依賴度的減弱程度。中國指數研究院最新一份研究報告顯示，假設房產稅在全國范圍，即使按照偏高的稅率進行征收，一年只能給政府帶來不足萬億的收入，遠遠低于2010年全國土地出讓金額2.7萬億的水平。因此，短期內房產稅的征收很難使地方政府擺脫對于土地財政的依賴。但隨著房產稅改革試點和相關配套制度的逐步實施，將有助于降低地方政府對“土地財政”的依賴，緩解地方政府高價“賣地”沖動。　　

第二，房產稅是為了控制房地產價格，而不是為了緩解供需矛盾。解決供需問題的根本出路在于，政府必須加大社會保障性住房供給，從根本上緩解住房供求矛盾。如果政府提供的社會保障性住房相對較多，而商品房供給相對較少，那么，房地產市場價格就會逐漸地趨于平穩，在有些城市甚至會出現房地產市場價格下降的現象。不僅如此，當投資者發現購買商品房成本越來越大，保有階段的稅收越來越高，他們必然會自動撤出，而這樣一來，就使得中國的房地產市場回歸到理性的狀態，政府控制房地產市場價格的目的也就能夠實現。　　

第三，從市場經濟的基本規律來看，投資遵循的是風險收益原則，風險越大，獲得的收益可能也就越多。所以，在市場經濟的前提下，政府征收房產稅，有可能會導致投資減少；而投資減少必然會導致供給相對萎縮，在需求相對穩定的情況下，供給減少必然會導致價格上漲。所以，很可能導致在短期內出現房地產市場價格逆市上漲的現象，這樣無形中又提高了炒房者的投資預期。另外，因為“溫和”的房產稅征稅壓力并不大，相當于炒房的高利潤回報，可能是九牛一毛，這樣依然不能對炒房者起到威懾的作用。　　

第四，從已實行房產稅的滬渝兩地來看，都沒有對存量房進行納稅，那么對于擁有數套房產的隱性利益者，既不用暴露財富和身份，更不用受新稅收政策的影響。而在同樣的稅收環境下，不論何時不論何人，公共政策的首要原則，就是應向社會昭示公平和平等。　　

綜上所述，現行的房產稅細則，可能很難取得立竿見影的效果。一些所謂的“房產稅征收必然使房價大跌”，可能只是一個有距離的愿望。　　

慎防冒進　　

也許房產稅的征收，更著眼于一項長期機制的建立。畢竟，中國是艘太大的船，稍微的變革都可能引發蝴蝶效應，產生不可想象的放大效果。小平同志講：“摸著石頭過河”，房產稅改革也應循序漸進，切忌冒行。　　

房產稅改革將征稅范圍擴展到自住性住宅，是有利于樓市長期穩定發展的一項制度性安排，如果說現有的調控政策具有針對性、時效性、階段性，那么房產稅改革則具有規范性、穩定性和深遠性。　　

一方面，地方的“土地財政”隨著土地價格不斷走高與房價上升，已經形成了惡性循環。財政收入不能永遠這樣依賴土地出讓金，因此房產稅或可作為財政收入的主要來源之一；另一方面，目前的“限購令”是很嚴厲的非市場行為，對于遏制房價短期上漲過快很有效果，但遲早要撤出，在限購政策撤出前，而未來會的房產稅替代，作為市場調節手段，對房地產市場的結構和價格進行調整。　　

相信，隨著房產稅改革的推進，所產生的長期綜合效力，必然會影響到各市場主體的經營預期和行為方式，即使不能有效地降低房價，也可以為樓市建立起一個平穩健康的市場環境。　　

當然，對于房價調控，肯定不能單靠房產稅，而應該打一套組合拳法，通過改革土地出讓金制度、減少交易環節的稅費、擴大供應等手段，才能達到目的。否則，有名無實的房產稅，恐怕又陷入下一輪“空調”，只落個民眾的嘆息“萬稅，萬萬稅”了。　　

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