房地產在當今的中國很奇怪，明明泡沫很大了，但官方說話總使人感覺模模糊糊的：“抑制部分地區(qū)房價過快上漲”。問題是什么叫“過快”？漲一倍是過快，那10％叫不叫過快？弄的百姓丈二和尚摸不著頭腦。嚴格說這叫“不作為”，但從同情政府的角度考慮，政府的確也有難處。一是顧及老百姓的情緒，二來有太多利益集團打入政府內部的“奸細”搗亂。一般的做法是拿“民生”這個政府最害怕的詞嚇唬政府：“房價跌了經濟就下滑”。擠兌得政府只能“抑制部分地區(qū)房價過快上漲”。于是房地產商們似乎有了依據：“中央從來沒有說過讓房價下跌”、“中央只是說要抑制房價過快上漲”、“中央的真實目的是要房價慢慢漲”、“房價下跌經濟就會下滑”、“房價下跌老百姓的資產就會縮水”、“房價下跌不符合中央提高居民財產性收入的精神”、“限制購房房租就會上漲，就會通貨膨脹”……。造成一個強大的社會輿論：中央不會讓房價跌，要買房趁早買，以后還會漲。

支撐這些說法的還不乏一些自稱“市場經濟衛(wèi)道士”的具有洋博士頭銜的精英們，他們借助人們器重的洋博士光環(huán)，力圖顯示他們的權威性，并或多或少地在媒體流露出某種優(yōu)越感，似乎他們才代表市場經濟的正確方向。但令人遺憾的是，既便在這些留洋博士主導中國經濟理論界以后，似乎比原來更亂了。在自然科學中，最起碼的基本定理大家都是認同的，好歹公理還在。而在經濟界，一些最基本的概念還在爭來爭去的。這就好比“水往低處流”是大家的共識一樣，今天卻有大牌學者說“水會往高處流”，于是沒法討論問題了。

經濟學復雜的確不假，因為影響的因素太多。但無論如何復雜，一些最基本的概念總不是那么復雜吧？房價高到多少會崩盤，這的確是一個復雜的問題。但判斷有沒有泡沫總不復雜吧？如果有人基本概念都不清楚，還想解決復雜的問題你能相信么？本人雖不敢枉稱能解決復雜問題，但簡單問題還是有能力解決的。房價有沒有泡沫這么簡單的問題居然還在爭論。尤其是一些具有國外名校博士學位的自稱為“市場派”的人，也稱中國房地產沒有泡沫。看來不得不從小學水平開始掃盲了。

房價漲跌的根據是房價有沒有泡沫，而要搞清楚房價是否有泡沫，首先要搞清楚泡沫的概念。簡單說，價格超過合理水平就是泡沫！什么叫合理水平？簡單講就是大家認為公平的價格。比如做同樣強度的兩個工作，收入就應該大致相等。比如農民種大蒜和辣椒每斤的成本都是一塊錢，那么每斤大蒜賣20塊而辣椒賣兩塊那就超過了合理價格。 價格超過合理水平為什么就有泡沫呢？因為過高的價格就像啤酒的泡沫一樣自然會落下去。有人也許會問：你們總說房價有泡沫，為什么漲了十年還沒破呢？這個問題問的不錯。“泡沫總會破滅”是針對“常理”來說的。所謂“常理”就是合理、合乎道理。它隱含的意思是，如果你不按常理來做，泡沫也可能不會破。也就是說，泡沫不破就是不合理。泡沫為什么不破？是因為有人在背后鼓搗。比如，不斷搖晃啤酒杯子，啤酒的泡沫就可以不破。而中國的房價不跌，就是有人在不斷搖晃啤酒杯的結果，人為硬撐著這個泡沫不讓它破。不僅容忍零首付，容忍屯地炒作，還有貸款利率優(yōu)惠。但話說回來，人為干預是暫時的，不可能堅持很久，你晃啤酒杯總有累的時候。

現在的房價一跌銷量就下降，這恰恰說明房價的泡沫大，為什么這么說呢？因為人們怕它會跌而不敢買了。由于房子的利潤空間太大了！成本每平米只有幾千元，而房價已經到了幾萬！膨脹了十倍，就算跌一倍也有利潤。也許有些開發(fā)商會說：“我們拿地每平米最高已經三萬了，這不是成本”？高價拿地的開發(fā)商應該知道，你拿地的成本高，但有人的成本不高。十年前拿地的開發(fā)商成本就很低，人家就好比股市上的“大小非”，人家賣兩萬一平米還能掙好幾倍。你的成本高并不代表其他人的成本高。

中國房地產有泡沫是不爭的事實。可是有些人甚至包括號稱“著名學者”的人天天宣揚房價還應該漲，這就令人奇怪了。我看了一下，他們所說的各種房價上漲的理由雖然很多，但歸結起來主要有四個，一是說工資物價都上漲了，所以房子應該漲；二是通貨膨脹嚴重，房子也應該漲；三是說建的房子少而進城的人多供不應求。我發(fā)現他們所謂“應該漲”的理由那一個都不成立。

先說第一個理由：工資、物價都上漲了，房價也應該漲。

最刺激眼球的是網上流傳甚廣的“大白菜”說。說是大白菜都漲了100倍，房子漲100倍很正常。另外還說工資也漲了將近100倍了，房子自然應該相應上漲。表面上看這些說法好象很合理，其實很不合理。

工資、物價這十幾年來的確都漲了不少，但并不是所有的東西都在漲，比如電子產品和汽車，不但沒漲，反而下降了。那又怎么解釋呢？一個東西是不是應該漲是由成本決定的，而不是由工資決定的。所以工資漲房子就該漲的邏輯根本就不成立。既便有些東西應該漲，但一定有一個合理的限度，那就是不能超過收入的上漲幅度。中國改革30年的結果是百姓更富裕了。什么叫富裕？說句通俗的大白話就是：原來一年才能吃一斤肉，現在一個禮拜就能吃一斤肉，這就叫富裕。換句話說，就是百姓的收入比過去能買到更多的東西。如果工資不漲的話，要買到更多的東西，物價必然要下降；如果工資漲了，還要買更多的東西，要么物價不漲，要么物價漲的要比工資少，這樣才能體現出富裕。如果按照某些人的邏輯，工資漲了100倍，房價也漲100倍，就等于沒有富裕。那我們還改革開放做什么？整天起早摸黑累得賊死，反而和過去吃大鍋飯一樣，收入的增加全被漲價抵消了，這不是吃飽撐的么？

如果有人說收入上漲比房價要快，那么我們就來看看工資與房價到底漲了多少。以北京為例，從住房制度改革的1988年開始。那時北京的平均工資是多少呢？查一下北京統(tǒng)計局網站1988年職工平均年工資為2000元，到了2009年增加到58140元。上漲了29倍，我們大致算30倍吧。那么房價上漲了多少呢？當年房改房成本價沒有公開資料，我們不妨就用開發(fā)商承認的數據每平米400元。2009年也沒有權威的北京房價統(tǒng)計，但四環(huán)以內的房子每平米基本都在30000元左右。以這個價格為準，上漲了70多倍。這不就等于我們比以前更窮了么？

退一步說，即使工資漲的比房價快，也不能說明房價就是合理的。電視和汽車一直都在降價，正是因為它們的成本在下降。同樣的道理，房價是不是合理也在于它的成本，而每平米的建房的成本只有2000左右，房價漲幅合理不合理是顯而易見的。

再說說第二個理由：有通貨膨脹影響，所以房價應該漲

一位人大副委員長在媒體上稱，由于通貨膨脹的原因，“長期來看房價肯定是上漲的”。在當前政府調控房價的敏感時期，高級官員在媒體上這樣說很不合適。其實這種說法是似是而非的，漲還是不漲關鍵要看現在在什么起點。我們說一個股市的例子，2007年股市到達6000多點時，中國經濟在高速增長，上市公司的業(yè)績每年大概以30％以上的速度在增長，如果按照委員長的邏輯，那么過了三年了，是不是現在股市應該漲到一萬兩千點呢？顯然這是沒有道理的。股市該不該漲要看當時價格，沒泡沫當然應該漲，但6000點的時候泡沫已經很大了，當然就不應該漲。房價的道理是一樣的，關鍵看現在的房價在什么位置。如果房價在三千以下，當然應該漲，問題是現在房價都超過三萬了，你還要說應該漲？如果按照這位官員的邏輯，只要存在通貨膨脹，即使現在的房價超過一百萬一平米也應該漲，這顯然是站不住腳的。

我們再來看第三個理由：房子建的少，而進城的人多，供不應求。

我們還是查北京市統(tǒng)計局的數字。從2000年到2009年共十年，北京市常住人口（注意包括所有外地戶口的人）從1360萬增加到1760萬，十年增加了400萬人，年均增加40萬；同期住宅竣工面積總計約22300萬平米，年均2230萬平米；同期北京城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從大約24平米增加到29平米，我們取一個大致平均數26平米。

現在我們來算一下。每年竣工住宅2230萬平米，除以新增人口40萬，約等于56平米。什么意思呢？假如北京市每年新完工的住房全部供給新增人口，可以滿足人均56平米，而北京市人均住宅面積只有26平米。也就是說，每年新完工的住房，完全可以滿足新增人口的住房要求還有富裕。如果有人說房子少人多，其實完全是在忽悠人。

房價上漲完全是炒作的結果，根本不是所謂“剛性需求”的原因。根本的原因是有人利用土地收錢，還有人囤積房子炒作。另外，還有兩個很能忽悠人的說法，很有必要說說。一個是說如果房價跌了經濟就會下滑；另一個是說要解決多數人的居住問題要多建保障房。

第一個說法往往被開發(fā)商用來嚇唬政府。據說理由是這樣的：房價一跌，人們就不敢買了，沒人買開發(fā)商就不敢建了，沒人蓋房鋼材水泥就買不出去了，裝修公司和家具公司也沒活干了，所以GDP就下降了。聽起來似乎是天經地義，但仔細一想其實很弱智。更令我驚奇的是，一些所謂的“大牌經濟學家”也這么講，例如一位黃皮膚的美國著名大學的教授就在媒體上這樣講。以本人的了解，美國大學教授的是西方經濟學，其中微觀經濟學中有一個基本的原理，那就是供給/需求原理，其實我們沒有必要搞的那么神秘，這個道理很淺顯，小學水平的完全可以理解。無非就是價格下降，需求就上升，價格上升，需求就下降。這與我們的生活常識完全吻合。商家都是降價促銷，沒聽說過有漲價促銷的。房價降了應該銷量上升才對，怎么會銷量下降呢？如果真下降了，那一定市場出了問題。因為它違反了基本的經濟原理。這個時候政府應該解決市場出現的問題，而不是挺房價保增長。退一步說，即使挺房價也不見得就能保增長。這是再簡單不過的道理。買房花的錢多了，雖然鋼鐵水泥是賣出去了，但購房人其他消費就減少了。你都成了房奴了，還有很多錢消費其他產品嗎？難道只有鋼鐵水泥可以增加GDP，其他消費就不增加GDP？難道耶魯大學的教授連小學生都能理解的道理都理解不了？我詫異！

最后要說說保障房。這個東西最能忽悠人。盡管窮人都喜歡聽，但這是不可能的事情。現在，一個特別能忽悠人的邏輯正在占據主導地位，那就是把土地價格抬的高高的，賣地的錢用來建“保障房”。之所以它能忽悠人，是因為它是一個不“得罪人”的說法。站在開發(fā)商的立場，保障房政府出錢，他們還能維持商品房的高利潤；而站在購房者的立場，能得到便宜的房子，何樂而不為呢？因此大家都不反對。但到底可行不可行就沒人分析了。

常識告訴我們，“保障”是政府的責任，說白了，意思就是賠本也要做。那么問題就來，根據調查，現在80％的人都賣不起商品房，而根據銀行的數據，20%的中國居民占有全部存款總額的80%。那么商品房只能賣給20％的有錢人，而其他人都要住“保障房”。如果這樣劃分，全國住宅市場上80％都應該是保障房。這么多保障房，錢從哪里來？更重要的是，如果住宅市場80％都是保障房，那不是回到計劃經濟了？三十年前之所以要改革，就是因為政府投資效率太低，所以讓市場來解決。那么今天又讓政府來管住房，到底是改革還是倒退？前兩天某電視臺討論保障房問題，有嘉賓說保障房成本每平米最多2000塊，既然成本這么低，為何不允許市場上多出現每平米3000元、4000元的房子呢？開發(fā)商能掙錢百姓也買得起，政府也沒有負擔。這樣不是挺好么？為什么還要抬高地價來回折騰？