房產稅要不要先拿富人開刀　　

——關于房產稅征收問題的幾點建議　　

導言：房產稅的征收應主要用來調節收入分配、縮小貧富差距，宜采取富裕階層多征、中低階層少征或免征的辦法；房產稅的主要投向應該是困難群眾的生活補貼與其保障房的增供。房產稅的征收應按照保本微盈的原則，引導社會炒房資金體面退出市場。　　

隨著新國八條的出臺，房產稅的征收也已在上海、重慶等幾個大城市中進行著緊張的試點。　　

現在，全國的民眾都在對這種房產稅的開征寄予著很高的厚望。它們都在真誠地期盼著這種房產稅的征收能夠在貧富差距的縮小、樓市泡沫的擠兌、房價的理性回落上發揮出自己中流砥柱般的作用。　　

怎樣才能不讓全國民眾的這種厚望再一次地化為泡影呢？這里最為關鍵的一點就是要首先厘定出這種征收的意旨與作用。只有把這一點厘定準了，這種稅的征收才可能公平正義、再惠民生。　　

一、      房產稅的功能定位與征收辦法。　　

開征房產稅的呼聲之所以很高，是因為現在的房產已成為拉大這種貧富差距的一個載體。有錢人可以坐擁幾套房產，并把它當作自己投機套利、增值財富的工具。而沒錢人則幾乎連一個像樣的棲身之地都很難擁有。房產現在不僅是一種實體形態的財富，同時也是拉大這種貧富差距的助推器。有錢人不僅可以利用自己坐擁的幾套房產規避通貨膨脹的侵襲，同時也還可以通過自己的投機炒作賺取更多的錢。有錢人投資于房產大把大把地賺錢，沒錢人只能把自己的那一點少得可憐的保命錢存于銀行而不得不遭受負利率的盤剝。　　

所以，房產稅的征收，其首要的一個作用就應該鎖定在這種收入、貧富差距的調節與縮小上。即通過這種稅的征收，節制房產的這種增值功能，把有錢人坐擁的過多財富收之于國庫，投之于濟貧。　　

鑒于有錢人大都坐擁幾套房產這種現狀，筆者認為，如果我們的政府不是把這種房產稅的征收當作增加自己財政收入的工具，而僅僅當作縮小這種收入、貧富差距的利器，那么這種稅的征收就不應該指向所有的房產，而只能較多地瞄向社會富裕階層所坐擁的那些多余的超標的房產。這樣的征收可以厘定出幾個不同的稅率，并根據這些房產的不同市場價值進行征收。總的取向是家庭收入越高、購買的房產市值越大，所征收的稅率就越高；家庭收入越低、購買的房產市值越小，所征收的稅率就越低。　　

如果非要把這種征收指向所有的房產，那么可采取這樣的辦法縮小這種貧富差距，即對于那些社會中低階層僅有的一套自住房，只要房產的面積與市值超過一個臨界點，就免征這種房產稅。因為這種稅的征收并不是為了單純地增加政府的財政收入，而主要是用于縮小這種收入、貧富差距。　　

基于這種認識，筆者主張，這種稅的征收應該主要瞄向社會富裕階層所坐擁的那些超標的非生活必需品的二、三套房產，并根據其收入的富有程度課以累進式的稅率進行征收，而對于社會中低階層所擁有的那些自住房只要未超標，就一律免予征收。　　

在這種稅的征收上，“新加坡的征收原則和經驗都可以借鑒，但卻不能照搬。　　

在房產稅的征收上，新加坡秉持的是一種劫富濟貧的原則，自住房產的房產稅率是4%，其他類型的房產稅率是10%。對于超過100平方米的富人住房，一律收取高倍的土地出讓金和物業費。對于小戶型的業主，政府會在自住的4%的基礎上再進行折扣。從2011年開始，新加坡政府對房產稅進行了改革：對年產值低于6000新幣的房屋免收房產稅，而對于年產值在6000元至24000元新幣的，只對高出的部分征收4%的稅，對于年產值超過24000元新幣的房子，超過的部分要繳納6%的房產稅。（參見2011年1月13日《北京晚報》）　　

新加坡的經驗是把這種稅的征收稅基覆蓋到所有的房產上，它固然也在用一種差別化的稅率秉持這種“劫富濟貧”的原則，但它實際上卻依然在把這種稅的征收當作自己財政收入的一個極重要的來源，這一點萬萬不可取。在這種稅的征收上，我們必須秉持這種縮小收入、貧富差距的指向，而斷然不可萌生這種以此增加自己財政收入的隱秘心理。也就是說，這種稅的征收，其根本的目的只是為了更快地縮小社會上的收入、貧富差距，而決不能把它異化為增加自己財政收入的一個利器。對于社會中低階層所擁有的那一套自住房，只要未在它的面積和市值上超標，最好免于征稅。如果不能免征，也只能按照一個極低的稅率進行征收。只有這樣，才可能實質性地縮小這種民怨極大的收入、貧富差距。秉持這種征收的功能定位是最重要的，稍有偏差和背離，就可能把這種國與民之間的收入差距拉得更大，而讓國更富、民更貧。　　

二、      投機的擠兌與樓價的回落　　

對社會富裕階層所坐擁的那些非生活必需品的多余、超標房產課以重稅，其根本的旨向在于遏制它的財富增值作用，并逼其把它讓渡出去，以發揮出它的居住功能和使用價值。只有這些社會富裕階層能夠把自己所坐擁的那些用于投機套利、增值財富的富余房產競相地變賣出去，超高的樓價自然就會回落下來，以便騰龍換鳥，而把那些自住性需求吸附進去。　　

擠兌這種投機套利，房產稅的征收的確都是一個很不錯的工具。在市場的流通、交易環節，只要通過這種根據市場行情靈活浮動的稅率，把其倒賣房產所獲得的投機性套利征收得所剩無幾，讓其無利可圖、白忙活一場，則這種投機泡沫就會不擠自消、不請自退。德國的房地產調控經驗就很能證實這一點。　　

為遏制國際房地產炒家的投機套利，德國一直在用極嚴厲的房產稅政策維持房價的長期穩定。其做法是在德國要購置一套房產，首先要繳納評估價值的1%～1.5%的不動產稅，房產買賣時還要交3.5%的交易稅，還有本質上的資本所得稅以及15%的差價盈利稅。通過這種聯動市場行情的浮動稅率，讓這些房地產的炒家無利可圖、鎩羽而歸。德國維持這種房價長期穩定的經驗歸根到一點上，就是通過各種名目、各個環節的房產征稅，讓這種市場基本上沒有什么可投機套利的機會。　　

在這種房產稅的征收上，我們在交易環節上的征稅，大體上也可以參照其差價盈利的數額進行開征。交易時必須提供房產的初始購買市值及其憑證，以便厘定出其套現值的差價盈利數額，本著保本微盈的原則，在扣除其定期存于銀行的利息額之后，通過一個自由浮動的稅率，把它的這種投機性套利大部征收過來。如果如果能夠實行這種嚴厲的擠兌辦法，過不多少時日，這些投機性套利者也許就會聞風而動、倉皇抽逃了。如果擔心這樣的嚴厲擠兌可能引發出來社會動蕩，也可參照我國這幾年的股指收益指數厘定出一個投資房產的收益率，確保其能夠獲得相當豐厚的盈利而體面地退出這個市場。如若這樣，又何愁樓價跌不下來，又何愁社會中低階層買不起房。　　

三、房產稅的濟貧與保障房的增供　　

房產稅一旦開征，就將成為地方政府財政收入的一個重要支柱。這一新增的收入不能用于政府自己公務開支的擴大，而必須秉持這種“取之于民、用之于民”的理念，主要用它再惠民生。其主要的投向應集中在低收入階層的生活補貼和其保障房的增供之上。要把這種房產稅當作濟貧稅來征收，取之于富，濟之于貧。這是縮小貧富差距、消弭社會民怨的一個立竿見影的辦法。　　

以前，只要一安排困難群眾的生活補貼，增加保障房的投資支出，一些地方政府就叫喚著自己沒有錢辦這些事兒。而如今，這些資金的籌集通過這種房產稅的開征已經不再成什么問題了，它們的職責只是把這一新增收入在這上面專款專用起來就行了。　　

對于這種房產稅的投向與使用要本著公開、透明、專用的原則，把它只要投到困難群眾的生活補貼和其保障房的增供上。這一新增收入的計劃支出必須詳實地記錄下來，并公示在網絡上，就像美國的一些州政府所做的那樣，民眾可以隨時通過網絡進行查詢和質疑。要通過人大的依法監督與網民的網絡監督以及違規使用的責任追究，確保這一新增收入在這種濟貧上專款專用起來。如此循環下去，保障房的投資基金與困難群眾的生活補貼基金就會越滾越大，貧富生活差距就會越拉越小。　　

所以，房產稅的使用一定要把它緊緊鎖定在這種直接的濟貧與其保障性安居工程的增建上，決不能讓地方政府拿它用來增加自己的公務開支。如果把這種新增收入用于自己的公務消費，這實質上就是在拉大國與民收入上的分配差距。　　

四、      交稅釘子戶與其違約金的征收　　

這次房產稅的開征，從實質上講就是一種濟貧稅，它主要瞄向社會的富裕階層，中低階層要么少征，要么免征。這是一個基本的取向。　　

在城市的改建和拆遷上，出現了不少釘子戶。這樣的習性也可能被傳染到這種房產稅的征收上。　　

在美國拒絕繳納房產稅的，稅務部門會對房產予以沒收和拍賣。在德國對于遲繳房產稅不管是有意還是存有爭議，都是要繳納罰金的。如果在中國的社會富裕階層出現這種既不按時交稅，也不讓稅務部門依法沒收和拍賣其房產的釘子戶，又該怎么辦呢？那么這種征收可考慮采取從它們所持有的銀行存款、股票、期貨、債券等資產中直接扣除或直接劃撥的辦法。只要這些資產采取憑證購買、實名持有，那么這些敬酒不吃吃罰酒的釘子戶就無法逃脫這種直接的征收。　　

　2011年2月10日　初稿于論道書齋    胡顯達　　

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