4月14日國務院常務會議出臺新一輪房地產調控政策，隨后4月15號國土部下發了《2010年全國住房用地供應計劃》文件，17號國務院又下發《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，國發[2010]10號，簡稱“10號文”，從信貸抑制投資性購房、加大土地供給緩解供需矛盾、增加保障性住房建設與規范市場四個方面進行房地產調控，從政策力度看已經遠超于2007年的927政策力度，對房價暴漲會起到絕對的抑制作用，但是這樣的臨時性政策與當前市場環境相比還不具備十足的威力，僅僅適合于國務院希望的遏制房價上漲過快，并不能完全解決房地產市場房價過高的真實問題。

首先看國務院新政的五個關鍵方面

一、以差別化信貸政策抑制投資與投機需求，對購買90平米以上首套自住房家庭，貸款首付比例不得低于30%的標準；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對購買三套以上住房的，大幅提高首付比例和利率水平，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

二、以增加住房建設用地供應方式，增加住房市場的有效供給，國土部于4月15日公布《2010年全國住房用地供應計劃》，全國住房建設用地供應總量為18萬公頃，同比09年全國住房用地供應面積76461公頃增長1.36倍。根據國土資源部土地利用司司長廖永林表示，將對房價上漲過快的城市，增加居住用地供應總量，以此來緩解土地供應緊缺現象，保障性與中小戶型住房用地供應比例占全部供地面積的77%，其中中小型商品房計劃供地總量80431公頃，保障性住房建設用地供應面積為24000多公頃，與09年相比增加1倍，保障性住房供地中經濟適用房用地占保障性住房建設用地面積的71%，與09年相比增加79%，廉租房用地占29%，與09年相比增加4.7倍。

三、加快保障性安居工程假設，確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的工作任務。大力發展公共租賃住房。

四、加大房地產市場監管力度，依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業，限制新購置土地，暫停批準上市、再融資和重大資產重組，商業銀行不得發放新開發項目貸款。清理已發放預售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格，對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。規范發展租賃市場。完善房地產市場信息披露制度。

五、明確了責任落實，國務院要求穩定房價和住房保障要實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制，住房城鄉建設部、監察部等部門要建立考核問責和約談、巡查制度，對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設工作不力的，要追究責任。各地區、各部門要切實履行職責，加強分工協作和指導督查，加快制定、調整和完善相關政策措施。

從上述政策表面看可以說直擊房地產市場亂象的要害，這樣的政策如果從2003年開始就一直執行，當前一線城市房價將不足當前房價的5成，但是，在房地產市場經歷了7年非理性上后的今天，又有08年全球金融危機爆發后經濟政策轉變等相關原因摻雜，這樣的調控政策雖然有著遏制房價上漲過快的效果，但是絕對無法抑制房地產價格短期向下后繼續抬頭的趨勢，也就是說這樣的調控從實質上講，還有一些欠缺。

首先，09年的房地產熱來自于寬松的經濟政策，也就是流動性過大，其中另外一條原因就是全球經濟低迷造成的實體產業低迷，08年下半年到09年初，全國出口業工廠有30%以上停產或倒閉，接近50%處于半停產狀態，只有20%左右企業在正常生產，據09年進出口數據分析可見，全年總出口額明顯下降，從GDP數據中反映出來的是09年出口拖了GDP接近4%的后腿，因此在實體產業低迷情況下，全年貨幣投放過多又造成通脹預期，實體產業中的資本就轉向股市與樓市兩個市場，在有著刺激性政策推動房地產市場情況下，與恐慌性住房需求一起推動樓市，造成了09年的房價暴漲。

以此看，在當前歐美地區與日韓等國均為擺脫經濟危機陰影情況下，如果今后政府不收回流動性，在出口業外有市場萎縮與貿易打壓兩大原因造成難以短期恢復增長情況下很難復蘇，實體產業中的資本依舊會向股樓兩市這些投資市場流動，同時受人民幣升值預期影響，海外熱錢不斷涌入，而當前政府利用海外投資的方式也多半傾向于房地產，如果沒有強制措施很難抑制熱錢投機。

再者從信貸政策看，這種臨時性信貸政策的運用時間具體多長很難判斷，其中又將政策的可操作空間留給了地方政府與商業銀行，眾所周知09年底地方政府融資平臺負債率已經高達7.2萬億，而房地產作為地方政府財政的主要來源，既是解決地方政府負債率的依靠，也是完成保障性住房建設的財政支撐，將政策運用權限放于地方政府手中，除幾個重點城市外，很難確保地方政府不違規操作，減小調控力度，尤其是二三線城市，地方政府絕對不會嚴格執行既有政策來抑制房價，從歷年來的房地產調控看，一旦幾個主要城市房價趨于平穩或者大幅下跌造成市場波動，很可能中央又會調整相關政策，最終造成二三線城市的地方政府再次推漲房價。

還有保障性住房建設的進度如何保障問題，09年全國房地產銷售總額4.6萬億，而政策保障性住房的廉租房等建設進度遠遠低下，根據2009年10月28日全國人大財經委調研報告數據可以看出，09年8月底，地方保障性住房建設完成率僅為23.6%，截止11月份，全國保障性住房用地供應僅完成年度計劃供應的46.66%，按任志強所說，2005-2009年的商品房規劃用地中僅有28.3%最終流向市場，其它用地指標都被各級政府機關的福利房所占用，如果這種局面不能改觀，在中央將所有權利下放到地方政府的情況下，2010年以后的商品房、政策保障性住房有效供應能否完成與土地供應能否落到實處都會有相當大的難度，今后市場的有效供給也未必會真正擴大。

最后通脹因素問題也是重中之重，當前房地產市場中除投機需求外多數為投資性需求，主要原因在于儲蓄利率低于通脹，造成手中的貨幣大幅貶值，從鋼材等資源產品價格與貨幣價值相比較看，資源產品價格上漲就等于貨幣貶值，如果儲蓄利率不能大幅提高，通脹預期就會更加嚴重，屆時避險型投資需求也會更加活躍，盡管當前增加了土地供給，但是按照房地產開發周期時間計算，真正的有效供給增加將是2年以后，而這一兩年的住房市場供應仍然短缺，在寬松貨幣政策下投資需求過大造成供小于需的結構也很難改變，所以兩年內房地產的投資空間仍然存在，而剛性需求的增長速度不變，房地產市場的最終支撐群體也在擴大，因此如果沒有長期的限制投資性購房政策與拓寬投資渠道的資本導向政策，想簡單依靠這幾條臨時性政策調控房地產，對需要長期穩定的調控方向來講，還遠遠不夠。

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