在說房地產問題之前，我想先說一下大前提。我們假定前提是：中國政府作出的政策是為了中國經濟長遠利益考慮的。　　

既然是為了中國經濟長遠利益考慮，我們首先要想明白經濟增長，全民財富究竟是怎樣產生的。　　

首先我們要了解一個等式： 原材料+勞動力成本+稅收+利潤=產品價格　　

勞動力成本是工人得到的，稅收是國家得到的，利潤是商人得到的，如果我們把這三者全部都用來購買商品，那么等式就變成：  原材料=產品價格-利潤-稅收-勞動力成本。　　

而原材料最終變成垃圾，不產生任何影響。既然減出來等于零，那么我們所說的財富究竟在哪里呢？事實上，真正的財富，或者說資產價格就是這個等式所構成的流通量，所以真正衡量一個國家經濟規模的根本因素就是消費。 國家財富增長實際上就是一個人么需求逐漸擴大進而得到滿足的過程。只要需求繼續存在，經濟就會繼續發展。只是其中有幾個制約因素，最重要的一個就是貧富差距，所以我通常把貧富差距看做衡量一個國家經濟潛力最最重要的指標。如果一個國家貧富差距小，需求依舊有很大空間，它就會繼續發展下去。那為什么貧富差距會如此重要呢？看等式，貨幣數量很多但過于集中會推高通脹，貧富差距巨大必然導致有很多的窮人的很多基本需求無法得到滿足，比如多幾件衣服換，多點水果吃，這就制約這些人的的需求，也就等于制約了擴大等式流通量的機會。試想如果他們沒那么窮，他們有醫保，他們就會選擇購買衣服，水果，從而促使更多的人去生產這些產品，這個過程就會創造更多就業，假如他們恰恰就是得到這些新創造出的就業的工人，他們就會賺到更多的工資去進行更多的消費，這樣等式流通量逐漸擴大就進入良性循環，經濟增長持續穩定。 　　

那么出口和投資在等式中扮演什么角色呢？實際上，出口原本可以增加等式右邊的值，從而使我們多余的外匯去購買我們想要的國外的產品，但是由于外匯儲備政策，結果導致我們只能得到額外的6.8倍人民幣，從而使社會貨幣供給增加，造成貶值（相對本國資源）。同時出口使得中國更多的資源變成垃圾，長期來看是不利的。而且留下的大量外匯儲備怎么辦？可以說我們如此多的外匯儲備是以犧牲本國的資源和環境為代價的，如果我們用這些錢去購買那些附加值多的國外產品，相當于說我們在賤賣我們的資源和環境，所以從最基本的角度看，把這些錢換成我們最需要的資源才是最為合理的。而投資呢？中國的投資基本都是政府用稅收進行大規模基礎設施建設，從等式左邊看，基礎設施建設，讓工人得到工資，國家得到稅收，包工商賺到利潤，當然也消耗了資源，從右邊看，則是由國家的稅收支付，貌似等式左右關系成立。事實上，這個等式在基礎建設初期階段是成立的，人民急需最基本的公共設施，他們愿意為此支付其價格。但當基礎設施逐漸飽和，或者產出效果較小時，人們就不會選擇對其支付，而是更愿意國家把錢花在個人的養老，醫療保險上面，通過政府的支付這些保障，這樣他們就可以把多余的錢安心投入其他商品的消費上，從而擴大等式的流通量（這才是最真實的經濟增長）。如果政府把這部分錢繼續投到基礎設施建設，那必然會讓很多人積攢很多錢用來養老，他們把從等式左邊攢到的錢，放到銀行，那么，本來屬于等式右邊的錢則會變少（都存到銀行），進而會出現產能過剩，從而抑制整個等式的流通量，同時產能過剩的結果很可能導致裁員，繼而是等式左邊的工人們收入減少，更加抑制消費，惡性循環，經濟增長停滯不前。以上就是出口和投資對于等式兩端的影響了。由以上的推導，就可以說明靠投資和出口的經濟增長模式的弊端了。 我們可以繼續想想有什么可以對等式產生影響，舉個例子，比如港口城市為什么比較富，過港必拔毛，他們不用消耗自己的資源，直接從等式左邊中抽取稅收，而不必考慮等式右邊由誰支付的問題，在沒有外匯管制的情況下，其財富增長可以說是真正的可持續發展，而不會帶來通脹，這也解釋了為什么港口城市比較繁榮。　　

     由等式我們看中國的現狀。中國有很多人有很多的需求沒有得到滿足，很多農民，低收入者很多最基本的需求都沒有得到滿足，于此同時中國又有如此多的大學生等旺盛的勞動力無法就業，為什么我們不能將其匹配起來，繼而持續健康發展呢？其原因在于我們現在的模式是不可持續的，而且很難再走下去了，并且隨著時間的推移前方或許窄到只剩死胡同了。　　

     從這個角度看，中國經濟如果想得到真正的發展（或者說擴大等式的流通量），實際上只有靠擴大消費。再重復一句，任何一個國家最真實的經濟增長就是人民消費逐漸擴大的過程，或者說人民需求逐漸得到滿足的過程。　　

     了解了這個根本問題，我們再來看中國的房地產。如果從等式左邊來看，建筑工人建造房子，政府賣地征稅，開發商攫取利潤，而等式右邊，有很多人愿意支付高價來買這些房子，從這個角度看這沒什么不對啊，的確是個擴大等式流通量的做法啊。但是，再想想就會有很多問題，首先，由于某些原因，這個等式成立過程中賺取大頭利潤的人往往是少數者，這樣必然會造成貧富差距。同時，政府賣地的利潤也不小，但是這些錢往往由央企花出去，某些中間環節的利潤，更容易造成貧富差距擴大，中國30年逐漸擴大的貧富差距和這個模式有很大關系。其次，房價過高，有很多并非出于真實需求，很多房子空在那里，實際上和我之前所講的真正人們的需求是不符合的，這是虛擬的需求，很容易變成空中樓閣，造成壞賬危險。再次，高房價會抑制中產階級的其他消費，很多人為了買房而攢錢，而使國家很多產業產能過剩，失業增加。有人會說，但是房地產可以帶動多少產業啊，什么鋼鐵，什么家電，等等。說房地產是中國的支柱產業，不能動。可是您是否想過，因為高房價又抑制了中國的多少產業呢，這方面姑且不說，就說說如果是房價下跌了，難道就不會有人買房子了嗎？如果有更多的人能購買的起房子，那么對于鋼鐵水泥產業的需求不是會更大嗎？況且開個小玩笑，如果是投機的房子，里面未必住人，就未必會有人貼瓷磚，買電視，買窗簾等等，相比所有房子都有人住，是不是對這些對應產業的拉動會更明顯些呢？而且如果按您的意思，打壓了房地產，房價跌了，房地產業不行了，不會再有人買房子了，那是不是在反倒像我們證明你們一直強調的剛性需求根本就沒有原本想象的那么多呢，房價低了反倒買的少了，高了卻跟風槍一樣，這不是很可笑嗎。相反，如果房價趨于理性便宜，相信很多人會有更多的錢進行其他消費，這對第三產業的拉動將會是顯而易見的，而且低房價將會成為促進中國城市化進程最根本的動力契機，中國城市化進程發展至今達到瓶頸，很大原因就是高房價。　　

本人的以上分析，完全是出于對一個經濟體長期，踏實，可持續發展的角度來考慮的，是一種真正健康的長期發展模式。所以我相信中國領導人如果處于這個最基本的考慮也會采取一些做法來達到我所說的擴大等式流通量的目的的。　　

下面我將簡單說一下如果我現在是國家領導人，針對當前房地產，我會如何做？我所能想到的這些，相信是擁有無數智囊團的國家領導人也能想到的，我寫這篇文章的目的其實是想向大眾（尤其是中產階級）解讀下國家的做法。其中包含對很多關于國家政策的，和主流媒體不一樣的解讀方式。　　

如果我是領導人并且擁有決策權，我會這樣做　　

第一步，跑到大街上，跟老百姓大喊：“趕快把手中的投機性住房賣掉，這次一定要相信我，這次狼真的來了。”我之所以這么做前面分析過了，高房價不利于中國經濟可持續發展，抑制等式流通量，擴大貧富差距。　　

事實上，我的這個做法國家也已經做過了，前一段新華社6篇社論直指高房價，其實，我更愿意解讀為，這是政府向群眾的最真誠的一次吶喊，尤其向那些，或者說是向如此之多的已經把養老的錢變成房地產的中產階級的吶喊。我很同意那句話：這將是對中國中產階級最大的一次洗劫。中產階級是一個國家最重要的部分，也是消費的主力軍，如果這次房地產大調整傷及到他們將是政府最不愿意看到的，也許會造成3到5年的療傷期，但是從長遠考慮，大幅調整房地產卻是正確的決定，盡管痛苦。因為只要扭轉幾個制約因素，如貧富差距，高房價，中國老百姓的需求依舊存在，早晚會釋放出來，經濟增長只是時間問題，中國沒有必要過于心急，因為不論發展快與慢，最后達到的高度是相同的，從等式看，終點就是人們所有的需求逐漸得到滿足的時候。之后留給我們的任務就是，如何保持下去，如何保持環境，如何節省資源，以后的增長將只依賴生產率效率的提高，而不是擴大流通量了。　　

第二步，我會加快地方政府高價出讓土地。高價出讓土地，一方面回籠了流動性，緩和今年較為嚴重的通脹，賣地是比較有限的能迅速回籠流動性的方法之一。 另一方面，為地方政府未來兩年由于房價大幅調整，財政收入減少，儲存彈藥，對于地方政府未來兩年將是一個比較痛苦的過程。最近地王頻出貌似也是政府所允許的，或者說是國家愿意看到的，我更愿意把這個縱容看成是國家留給各個地方政府儲備彈藥最后的機會。國家做法再次和我的想法相契合。　　

第三步，我會讓央企退出房地產業。讓國有企業退出房地產業 ，主要目的，是為了減小房地產大調整時的 ，央企的壞賬風險，因為央企的壞賬最后也將由國家用稅收買單，通貨膨脹年份的資金再不是廉價的了， 再一個4萬億刺激對國家而言，將變得可望不可及。  我還會盡量讓銀行和房地產減少聯系，似乎有點困難，但我會盡力改變現狀。　　

從國家目前的做法來看，似乎也和我的不謀而合。如國家讓78家央企退出房地產的決定，我不會把它看成是主流媒體寫的類似平民憤，抑制房價過快增長的手段，而是看成讓央企和房地產劃清界限的做法，從而減小房地產大跌時對于央企們的影響。另外，國家的一些其他政策，也和我想法極為接近，比如提高2套首付比例到50%，和日前公布的4大國有銀行的融資計劃，都是為了銀行和房地產盡量脫離聯系，同時保證自己充足的自有資本，抵擋即將到來的房地產大調整。因為只要保住國有企業，和銀行體系，這次為了更美好的未來的房地產大調整，對于中國經濟很可能是只傷筋不動骨的，而且經過3到5年的調整反而能使中國經濟逐漸走上健康的可持續發展的道路。當然這期間不要再進行過多經濟刺激（弊端分析等式時已經論述過），所以其過程會比較痛苦，但我們艱苦卓絕的百姓愿意忍受這些，因為我們看到國家降低了房價，在向著好的方向發展，這反而能激發中國人全民族的團結，不管成功與否，作為一名中國人我愿意為之拼搏，為之努力，放棄自己短視的利益幫助中國做出低谷，走出難關。當然房地產大調整對于中產階級的洗劫，將會是改革者和領導人最不愿意看見的，這對于消費短期看是不利的，這也是為什么我之前說，要用大喇叭喊話（新華社的社論），讓中產階級賣掉投機性房子的原因。希望看到這篇文章的中產階級和貸款買房的畢業大學生能有所體悟。　　

既然國家前三步做法和我完全相同，那國家接下來會怎么做呢？我無從知曉，也沒有資格作出判斷，但是類似前面的比喻，如果我是領導人，我第四步會這樣做:　　

第四步，我會等地方政府地王賣的快飽和的時候，等4大國有銀行的融資計劃快完成的時候，逐漸完善地產稅收模式。開征物業稅，或者說房產稅，因為前者需要經過人大通過，流程繁瑣，所以可能直接由個各地方推行功能差不多的房產稅，比如每年征收現價2%的稅費。同時會提高存款準備金率和利率。對于壓制房地產而言最有效的方法一般只有兩個：物業稅 或者 較高的交易稅。舉個簡單例子，上海一座400萬的房子，如果美國過一段大幅加息，中國通脹嚴重，相信5年期存款利率到達5%不會有什么懸念，加上2%的物業稅，暫且不考慮折舊和70年使用權限，每年的成本就是2%+5%=7% 也就是28萬，也就是說如果房價維持原位不動，您每年因為一套房子會虧掉28萬，相信算過這筆帳的人不在會把房子當做保值的產品了吧，而且換句話說，如果征收物業稅后，中國房價仍然這么高，那我們應該特別開心，因為這樣的需求是真真切切的，沒有任何投機因素，其對于經濟的拉動作用我們絲毫不用擔心，這更不會出現泡沫危機，即便出現了，也只會和股市泡沫一樣，短期造成消費抑制，長期并無太多不利影響。而且房子大的人多征稅，房子小的人少征稅或者不征稅，更能縮小貧富差距。對于中國長期可持續發展有利。有人會說一旦征收物業稅，政府收的稅收不是更多了嗎，我想說這就是考驗政府自身的問題了，如果收上去的錢能過高效的用來建立醫保，社保，這對我們是普惠，是百利無一害的。就好像公開招掛牌制度是好的，關鍵收上去的前是不是用來建保障性住房一樣（但實際上中國過去真正出讓出去的土地只有很少比例是通過招掛牌這個透明途徑的）。政府效率問題這里不過多論述，我相信法制建設會使其逐漸向好的方向發展的。　　

至于中國領導層是不是也會這樣做呢，我們只有讓未來來檢驗了。　　

     第五步，我會加大對于農村和鄉鎮的建設，著重完善醫保等社會保障，并開征一些稅種旨在縮小貧富差距，比如汽車尾氣排放稅，空調排放稅，向富人征醫療保險補償稅等等。如果中國能順利抵御這次房地產大調整帶來的沖擊，完善了物業稅等稅種的機制，并且逐漸縮小了貧富差距，那么中國很可能將會迎來另外20年的黃金發展時期，因為人口在，需求就在，只要幾個制約等式的因素解決好，發展模式就會變的健康而且可持續，經濟就會迅速發展起來。即便達不到日本的4萬美元的人均GDP標準，停到一萬美元門檻的標準，我還是相當有信心的，13億的人口，13萬億，到時超過美國成為第一大經濟體也不是沒有可能。當然對于資源方面的制約因素還有很多需要討論，這里不多討論了。　　

     第六步，完善資本市場，比如股市。中國的投資渠道向來就少，而貨幣發行卻很多，m2達到62萬億人民幣，而美國的m2是8萬億美元，55萬億人民幣，可是人家的gdp是12萬億美元，我們只有5萬億美元，可以說，貨幣供給是偏多的，這就需要我們的股市能夠成為一個很好的投資場所，至少紅利的監管是必須的，因為這是群眾能分享實體經濟成果的比較少的途徑之一了，我們需要為其提供穩定的收益，不然負利率的情況保不準大家又回去炒大蒜，辣椒了，要是最后炒到糧食可就不是開玩笑了。　　

剛剛的話似乎讓大家覺得我很樂觀，事實上，我的樂觀是建立在諸多前提下的.　　

前提1：中國政府今年會出臺物業稅，同時進行上述類似改革，但就這點我還是比較有信心的，因為中國領導人有如此多的智囊團，只要是經過一番深思熟慮，就會知道這是最終的出路，是真正可持續發展的出路，而且越早面對越好，況且現有的模式已經走進了死胡同，一味拖著，維持現狀，最終的結果只會是貧富差距越來越大，通脹逐漸惡化，中央地方財政赤字更加嚴重，銀行地產越來越糾纏不清，經濟除了政府投資刺激外，將停滯不前，而且一旦維持不住，等待地產未來某天自己崩盤，其結果將是中國無法承受的，非常可能中國會永遠停留在人均2000美元的門檻里。從此失去競爭力，淪為2流國家。綜上來看，理智的中國政府領導會在今年出臺物業稅。　　

前提2：中國經濟能夠經受住這次房地產大調整帶來的沖擊。相信美國已經料到中國會自己刺破泡沫的做法，他會通過提高利率，炒高石油煤炭等資源，讓你升值等來打擊你的經濟，這個過程對于中國人將是極為艱苦的，遠遠不是我這幾句話就能描述出來的，也許可以用耶穌受難記來比喻吧。這個過程很可能還會被某些人利用，煽動群眾，造成不安定因素，比如臺灣西藏問題等，這是迫切需要政府動用智慧的，如何在此刻喚起中國人的民族感，團結感，是至關重要的，精神力量在未來幾年決定一切，也許中國人對于董存瑞，黃繼光的精神已經淡忘了，但是此刻確實我們最需要的，而且既然我們是他們的后輩，我們理當會保佑有這份基因，希望領導人等將其喚醒。而且相信在百姓看到房價大幅下跌后，這個成果會是聯結老百姓的一個很重要的契機。　　

前提3；政府效率要提高，腐敗問題要逐漸解決，國家安全要保證，穩定要保證等等等等，這些問題均需要我們領導人的智慧來化解。　　

談完以上問題，僅僅從投資的角度來看，我想說，未來三個月將是把投機性住房套現的最好時機，政府會在今年出臺物業稅，地產股最近的表現其實就是證明，很多股票持續陰跌，相信是大戶得到內幕消息在出貨，如此k線走勢絕不是散戶的習慣。其次，伴隨這次房地產大調整，中國年底或明年年初會出現未來20年上證最后一次低于2500點的機遇，未來數十年中國股市將長期維持在3500點以上，乃至5000點左右的局面，具體原因和占m2比例有關，如果有人想問面對高通脹想保值，甚至賺錢要怎么做，我的建議是，馬上賣掉手中投機性（非自主）房產，短期存銀行，當股市達到2500點以下時全倉進入，主要推薦農業股（大米價格必然會漲，國家政策也將更加偏向農民），醫藥股（醫療保險將是中國政府未來奮斗的重點） 或者消費股（超市，商業連鎖等） 或者比較新興的文化傳媒類股票（如果中國這次轉型成功中國對于自己的好萊塢將是十分迫切的）。 或者如果您有門路 ，可以去投資美國的房地產（收入會比較穩）， 或者， 越南， 等新型亞洲國家的房產， 因為廉價勞動力比較優勢的關系他們將在最近幾年，重溫在中國上海，北京等城市房地產的一幕，中國房產的投資渠道一旦結束，中國超級富人過剩的資本將會像當年日本流向中國一樣流向其他有廉價勞動力的國家，如果你趕在他們前面進入，獲許你會有意想不到的收獲。　　

                                                      張晉　　

                                                  2010年4月17號 　　

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