一些諳熟開發(fā)商營(yíng)銷手段的業(yè)內(nèi)人士稱，上海這輪樓市突然轉(zhuǎn)向其實(shí)是開發(fā)商運(yùn)用營(yíng)銷手段策劃出來的。

　　每經(jīng)記者　楊羚強(qiáng)　發(fā)自上海

　　3月15日以前，上海樓市成交仍非常蕭條，平均每日的成交量不到200套，新開盤的樓盤中有一成零成交。但3月15日以后，整個(gè)樓市突然轉(zhuǎn)向，三月最后四天的成交量連續(xù)突破1000套，市場(chǎng)出現(xiàn)了多個(gè)當(dāng)日開盤當(dāng)日售完的“日光盤”。

　　多位房地產(chǎn)分析師對(duì)市場(chǎng)的突然轉(zhuǎn)向連連稱奇，直呼“看不懂”。但上海多家大型房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人昨日（4月1日）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，他們?cè)缇土系饺碌讟鞘袝?huì)由冷轉(zhuǎn)熱，并對(duì)市場(chǎng)的回暖作了充分的準(zhǔn)備。

　　一些諳熟開發(fā)商營(yíng)銷手段的業(yè)內(nèi)人士更是曝出了一個(gè)驚人消息：這一輪的樓市突然轉(zhuǎn)向其實(shí)是在開發(fā)商運(yùn)用營(yíng)銷手段催化下實(shí)現(xiàn)的。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海樓市突現(xiàn)熱銷，或許正如業(yè)內(nèi)人士所分析的那樣：是在開發(fā)商“調(diào)控”下完成的。

　　囤積客戶超過100天

　　“所有的‘日光盤’說穿了都不奇怪。都是前期積累了很多客戶，開盤一下子賣完的那種?！鄙虾Ｒ患掖頇C(jī)構(gòu)的分析師說，最近上海樓市連續(xù)出現(xiàn)的多個(gè)熱銷樓盤，諸如保利林語(yǔ)溪、新城西尚海等，均與前期長(zhǎng)時(shí)間積累客戶有關(guān)。

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾親訪保利林語(yǔ)溪樓盤現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊目前并沒有公交站點(diǎn)和成熟的商業(yè)配套。但這個(gè)樓盤卻在3月27日就全部賣完了123套房源。

　　搜房網(wǎng)曾在27日當(dāng)日上午組織購(gòu)房者前往該樓盤看房，但踏入該樓盤第一時(shí)間，就被告知房子已經(jīng)全部賣完。樓盤的保安說，開盤當(dāng)日購(gòu)房者曾排成長(zhǎng)隊(duì)，甚至有很多購(gòu)房者最后沒能買到房子。

　　保利林語(yǔ)溪的銷售專案王剛分析熱銷原因說，主要是由于近期市場(chǎng)突然回暖所導(dǎo)致。但上述代理機(jī)構(gòu)的分析師卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，保利林語(yǔ)溪前期積累客戶的時(shí)間已經(jīng)很久，早在上一批房源售完后，就已經(jīng)開始積累客戶。

　　佑威樓市通系統(tǒng)提供的保利林語(yǔ)溪的銷售時(shí)間顯示，該項(xiàng)目上一批公寓推出時(shí)間是2009年的11月份，距離現(xiàn)在已有四個(gè)多月。

　　據(jù)記者調(diào)查，近期出現(xiàn)的保利林語(yǔ)溪、新城西尚海、保利家園等，上一批房源的開盤時(shí)間均距離現(xiàn)在超過四個(gè)月。而在3月底以開盤四天銷售600多套的成績(jī)，成為上海樓市當(dāng)月銷售冠軍的印象春城，更是早在2008年就推出了上一批房源。整整一年的客戶積累時(shí)間，也令樓盤擁有了更多的客戶資源。

　　“饑渴營(yíng)銷”造就“日光”

　　僅僅依靠長(zhǎng)時(shí)間“囤客”，顯然并不能造就那么多的“日光盤”。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄發(fā)明了“饑渴營(yíng)銷”一詞來說明3月下半月的井噴。

　　據(jù)佑威樓市通的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)一季度上海進(jìn)入了2008年1月以來的供應(yīng)低潮，整個(gè)一季度的供應(yīng)量比去年下跌了近兩成。整個(gè)3月份，全市商品住宅供應(yīng)面積為70萬平方米，同比2009年3月卻減少了44%。而在近期熱銷的上述“日光盤”周圍，大多沒有新開或者在售住宅項(xiàng)目。

　　薛建雄說，十二月份以后房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商不斷調(diào)節(jié)供應(yīng)節(jié)奏，一再推遲開盤，將整整一個(gè)季度的需求量壓抑到三月底集中爆發(fā)，造就了本輪上海樓市的火爆行情。

　　上海綠城玫瑰園銷售部副經(jīng)理彭敖杰也表示，正是因?yàn)榭吹浇衲暌詠?，上海樓市供?yīng)量極其稀少，她才判斷三四月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)非常火熱。

　　事實(shí)上，供應(yīng)量的稀少，不僅“導(dǎo)演”了新盤市場(chǎng)的“日光盤”不斷涌現(xiàn)，還使得此前已經(jīng)偃旗息鼓的二手房房東跳價(jià)現(xiàn)象變得比以前更為嚴(yán)重。同策房地產(chǎn)資深分析師倪曉玲說，她曾在3月27日實(shí)地調(diào)研了5組二手房的成交情況，發(fā)現(xiàn)有四組二手房成交不成功的原因，是因?yàn)榉繓|一下子跳漲了十幾萬元。

　　中原地產(chǎn)張江城市經(jīng)典區(qū)域經(jīng)理?xiàng)铠Q芳證實(shí)二手房的跳價(jià)現(xiàn)象已非常普遍，今年的跳價(jià)幅度比2009年還要大，跳價(jià)十幾萬元的現(xiàn)象已非個(gè)案。

　　“中介”內(nèi)部?jī)r(jià)販號(hào)

　　在搜屋網(wǎng)的二手房頻道，有一自稱代理保利林語(yǔ)溪的明明房產(chǎn)中邦店經(jīng)紀(jì)人通過網(wǎng)站公開發(fā)布房源信息稱，可以提前協(xié)助預(yù)定3月27日開盤的保利林語(yǔ)溪，無須排隊(duì)拿號(hào)，優(yōu)惠折扣5%～10%。

　　薛建雄說，事實(shí)上這一類的販號(hào)“中介”在上海樓市近期熱銷樓盤頻繁現(xiàn)身，除了保利林語(yǔ)溪，印象春城也有這些販號(hào)“中介”的消息。他猜測(cè)，很多“日光盤”房源是采用內(nèi)部員工價(jià)或老總價(jià)的形式售出。

　　因?yàn)?，通過8折9折的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的形式，會(huì)讓市場(chǎng)參與各方都獲得10％～20%的利潤(rùn)，調(diào)動(dòng)各方參與增加買氣。這些販號(hào)“中介”的存在，實(shí)際上是確保樓盤熱銷的關(guān)鍵。

　　但保利林語(yǔ)溪的銷售專案王剛否認(rèn)了上述說法，表示項(xiàng)目的銷售價(jià)格僅僅貼近市場(chǎng)價(jià)，并沒有像薛建雄說的那樣，以8折員工價(jià)銷售。

　　昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電明明房產(chǎn)中邦店經(jīng)紀(jì)人，該經(jīng)紀(jì)人也承認(rèn)，由于3月27日排隊(duì)者太多，實(shí)際上他能拿到折扣也只有2%而已。

　　下半年開發(fā)商“調(diào)控”或失靈

　　無論如何，開發(fā)商通過延遲銷售，制造市場(chǎng)“饑渴”來“人造”“日光盤”，會(huì)是4月份上海樓市的主題熱點(diǎn)。

　　薛建雄說，這一手法將可能在4月份使上海樓市迎來今年第一個(gè)高峰，供應(yīng)量和成交量都可能會(huì)突破百萬平方米，而一些熱銷樓盤的價(jià)格也會(huì)向區(qū)域標(biāo)桿價(jià)格看齊，出現(xiàn)較大的補(bǔ)漲情況。

　　但他同時(shí)認(rèn)為，這種局面不會(huì)維持很久。5、6月份的成交量會(huì)有所下滑。而隨著開發(fā)商手上房源存量的增加，預(yù)期到三季度時(shí)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)調(diào)整。

　　薛建雄說，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)和2008年很像。2008年上海樓市的供應(yīng)量從40萬平方米攀升到129萬平方米，成交量則從40萬平方米攀升至103萬平方米，成為全年樓市供需量最高的月份，隨后成交量逐月下滑至9月出現(xiàn)大量樓盤打折降價(jià)的行情。

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