牛刀：加息和物業(yè)稅雙管齊下方能化解房價泡沫

——3月31日中午接受中央電視臺采訪記錄

中央電視臺記者：國土資源部最近提到房地產租價比過高，是政府首次承認房地產泡沫嚴重，網上也有網友列出了中國房地產和日本當年崩盤的時間表，你認為現在有什么好辦法，能夠化解房價泡沫？

牛刀：中國房價泡沫舉世聞名，全球都在等著看中國房地產崩盤的笑話，這是有科學數據可以測評的。房價泡沫的測度，除了國土資源部說的租價比，還有房價收入比和空置率。從租價比來說，一般是房地產投資性價比的一個指標，為1比200最適中，也就是說，200個月租金的收益可以收回全部房款，但是，在深圳是1比500，上海、北京是1比480，泡沫顯而易見。

房價收入比超過國際警戒線的一倍以上，在一線城市突破了1比20，國際警戒線為1比6。而空置率呢？有兩種算法，一種算法是開發(fā)商的算法，為沒有賣出去的房子，我們把這種空置率稱為行業(yè)空置率。還有一種算法，是社會算法，把沒有人居住的房子稱為空置率，這樣的空置率十分驚人，上海、北京和深圳，這樣的空置率達到40%，也就是說，將近一半房子是沒人住的。

最近，國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續(xù)6個月為零。也就是說，中國政府辛辛苦苦造了這么多房子空在那兒沒人居住，很多在炒家手上，既不出租也不自用只為等著漲價，造成社會資源的極大浪費，也給銀行帶來了極大的風險。買房子不是買黃金，你買黃金買多少都沒問題，因為那是花自己的錢。但是，買房子在銀行有杠桿效應，20%的首付有4倍的杠桿效應，40%的首付有1.5倍的杠桿效應，只有50%的首付，銀行和個人的風險才是對等的。

中國的這一輪房價泡沫是在決策層沒有察覺的情況下，突然暴露出來的，因為開發(fā)商一直在欺騙和胡弄決策層，有那個什么城市化還有多少多少年，北京的房價要成為全球第一，等等等等，完全忽視了一個經濟學的基本常識，那就是房價上漲要與經濟增長和城市居民收入增長相均衡，脫離了這種均衡的狀態(tài)，經濟和社會就要出問題。尤其是2009年的貨幣貶值，更加催生和放大了房價泡沫。

從現在情況來看，只要中國政府的決策層開始警覺，并下大力氣化解泡沫，還是有機會。那要兩手并重，一手是立即開始加息，停止人民幣的繼續(xù)貶值，弱化所有資產的投機行為，維護人民幣幣值的穩(wěn)定，消弭市場的恐慌情緒；還有一手就是立即開征物業(yè)稅，將中國660個城市的空置住宅逼出來，流向市場，發(fā)揮住宅的利用效力。這樣，化解泡沫還會有可能，否則，一切都晚了。日本只是失去20年，中國要失去30年。