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我看調控就是為了推高房價

韓令國 · 2010-03-26 · 來源:烏有之鄉
房地產綁架了中國 收藏( 評論() 字體: / /

09年房價飛奔后,中央政府在09年底與今年年初屢次出臺房地產調控政策,其中主要幾個有針對性的政策包括“國四條”、“國11條”與“國19條”,回顧調控政策公布后的市場分析可見,幾乎所有對政策分析的結論都是調控不力。隨著兩會后北京一日三地王的誕生,地價助推了北京房價,而北京房價的變化也以最快的速度傳導至全國,兩會后短短幾天時間內,全國房價漲聲一片,開發商上調房價的唯一理由就是這一輪調控的政策效應,這一輪調控又以失敗告終,拉不住的這匹野馬,也徹底脫韁!

這一輪房價暴漲形成時間為歷史最短,僅僅是“國19條”落地后不到一周時間,顯而易見,“國19條”在這輪房價暴漲中起到了決定性作用,正是基于10年來保障性住房的市場拖欠,導致保障性住房缺口過大,而地方政府至今負債已達7.2萬億,財政投資效率低下,造成保障性住房建設滯后,不能解決市場需求。而這一輪土地調控又嚴重減少了本就供給不足的商品房建設用地,形成未來兩年商品房市場供給將大幅下降的預期,在保障性住房投資建設規模與進度相對滯后覆蓋范圍又小的情況下,投機與剛性兩大需求對商品房市場的龐大需求注定將導致未來商品房市場供需格局出現嚴重失衡,剪刀口放大,而寬松的貨幣政策下,銀行缺乏即規范操作,又不嚴格限制二套房外的房貸,刺激了投機需求活躍,再度擾亂市場。

在這樣的市場預期下看調控方向,絕非某人所說的新加坡模式,簡單說目前我國商品房市場化11年來,保障性住房建設規模幾乎為0,尤其在最近7年中,所有人的住房需求都是在市場化中解決的,所以我們城市居民住房的自有率才會世界最高,達到87%以上,也正是市場化、城市化兩大方向下,導致一線城市房價10年上漲了近20倍,二線與沿海城市10年上漲了10倍左右,事實證明需求的龐大與剛需族的承受力都超乎想象,而投機需求的活躍度更是堪比瘋狂,這說明一個問題,就是產業結構不合理,經濟結構失衡,房地產的結構也不合理,三個不合理現象交織在一起,造成了人口流動的不合理,最終導致城市差異問題嚴重。

在這樣的情況下,依靠單獨增加保障房建設而擠壓商品房供應量來解決市場問題,在造成絕大多數人需要依賴市場化來解決居住問題的情況下,本身就是錯誤的,這種做法的最終結果就是推高房價。而現實問題是,09年全國城市人口可支配收入僅為17715元,農民工人均年收入僅為17004元,農民年收入僅為5153元,這種收入面對09年4600元/平米的全國平均房價,造就了一線城市最高房價比達到36倍,二線與沿海城市房價收入比都高于15倍的市場現象,商品房市場本身就已失去市場購買力支撐。

而商品房市場化11年以來,城市居民的居住需求基本都已解決,剩余的改善型需求按現有城市居民人口每年1%的數量計算,則僅僅需要200萬套商品房,其余的商品房市場再按被城市化人群每年有20%高收入群體可以承受當前房價來計算,僅為400萬人,最多只有200萬套的成交量,那么實際上09年商品房市場成交面積高達9.3713億平方米,而改善型與剛性兩大需求真實的購買力只達到4億平米,其余5億平米左右的交易量就都應當是來自于投資需求,這與鏈家地產等機構去年總結的下半年交易量中有7成交易屬于投資需求基本相符,可見,當前房地產市場是投資型需求占主力,而居住需求所占的市場份額越來越小。這樣的市場趨勢在2010年又開始重演,房價繼續上漲,居住需求就會相繼縮小,而投資需求的真實屬性僅是投機需求,這種環境下形成的就是房地產泡沫,完全與新加坡模式不同,所以當前房地產市場的問題不是調控預期效果,而是確確實實的病態市場,市場病了分析家不要病,更不能以胡亂扣帽子的方式來為市場解圍。

那么出現這樣的市場局面怎么解決問題,就需要從經濟政策與土地政策等方面入手來調節,首先鑒于當前房價過高,需要住房保障的人群越來越大,加大財政政策投資力度是必然選擇,大量建設公共租賃房就是首選,這一點目前政策從實質上講還沒有到位,保障性住房建設相對滯后本身就屬于財政投資效率低下,這一點各地方政府責任落實不夠詳細是根源,當然財政缺口問題是地方政府的咎由自取,如果沒有10年的保障性住房欠缺也不會有今天龐大的保障性需求。

其次土地供給制度需要合理化,在絕大多數人群無法享受到保障性住房保障的情況下,決不能減少商品房市場土地供應,只有增加商品房的市場供給才能平抑房價上漲過快現象。保障性住房與商品住房建筑用地應當分開供應,城市并非沒有土地,只是土地使用浪費嚴重,以及郊區缺乏快捷交通工具,還沒有實現集約用地的良好規劃。

再者,必須打擊投機性需求,規范金融業貸款審批,嚴格執行法律程序,杜絕違規貸款,24日中行數據顯示,目前工行的托管資金已經高達1.8萬億,試想全國各銀行總計托管的不良貸款規模可能要超過3萬億以上,從歷年信貸投放規模比較看,在09年瘋狂放貸的情況下,這一數字很可能翻番,潛在不良貸款風險可能要高達6萬億以上,相當于2007年一年的全國財政收入,如果不能遏制房地產投機行為,這一數字就會迅速攀升,最終致使房地產泡沫更加嚴峻,經濟也會出現更嚴峻的潛在風險。

還有,一定要酌情考慮貨幣政策過于寬松的不良后果,目前投機者炒房除了土地供給制度造成的房價預期外,更大的因素就是貨幣貶值速度的加快,如不能合理抑制通脹,投機房產的行為就會很難控制,房地產風險的擴大,就是經濟風險的升級,盲目短視的貨幣政策已經沒有必要繼續寬松。

最后才是合理的規范房地產市場,嚴格執行既有政策,打擊囤地不建、捂盤惜售、哄抬房價等市場行為,規范和約束開發商自律,以法律手段規范市場,利用加大市場供給的方式,疏導投機需求退出房地產市場,方可解圍。

當然,還有其它可細化的調控辦法,但是如何實施主要取決于政府,上述方式政府部門都已經調研參考過,為何沒有實施,其目的顯而易見,至此,只能說政府這次調控的目的不是為了普通百姓心里的那種市場穩定,而是為緩解財政壓力與保持經濟持續增長的市場穩定,需求的不是房價穩定,而是房價上漲。

截至目前,我國有2.7億人口尚未擺脫貧困,有高達2億的失業率,造成這一切的是我們沒有內需導向經濟,如果擠壓內需經濟的房地產如此發展下去,經濟困局就會越演越烈,決策層應該認真反省了… …

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