批判高房價，不如管制高房價！

聽嬋釋禪　　

高房價弄的整個中國紛紛擾擾、不得眼歇耳閑。其根本原因就是這“房子”是與“衣食”等一樣，是人類賴以活命的最基本的“生活必需品”。要是黃金，就是其價格再高，只要不是擋了老百姓的活命之路，那也就是個價格愛多高就多高唄，大多數人是不會那樣太在意的。　　

一、政府管制“市場經濟”是天經地義、義不容辭的　　

不管是“以商品生產為綱”的經濟運行體，還是“以商品交換為綱”的經濟運行體；不管是“短缺的經濟”，還是“過剩的經濟”，對于任何一種商品來說，不管其是否過剩，其都要在其“生產、分配、交換、消費等四個環節中所形成的有關價格、數量、質量、計量、安全等諸多方面要受到來自“對全社會負總責”的政府的法律法規、政策措施、規章制度或是叫“游戲規則”等必要的“組織管理、規劃計劃、調節調控、監督約束”（以下簡稱為“管制”）。所不同的，只是由于各種商品的是否是“生活必需品”，是否是“短缺和過剩”等，而呈現政府對其的管制“寬嚴”程度各有所差別罷了。商品的“價格”，不僅是商品的一個重要標志和靈魂，而且還是整個經濟得以運行的最基礎最活躍的標尺。當然，衡量商品的標尺還有安全性、數量質量等。商品“價格”做為政府對商品的一個最重要的“管制”方面，不要說在“商品短缺”時期，就是在“商品過剩”時期，特別是對于“生活必需品”，都是要受到來自“政府、企業等各層級組織”的各種方式方法的相應且必要的“管制”，只不過政府的“管制”是更宏觀、更社會化、更能體現社會化所要求的“公平正義、平等民主”等罷了。比如：比較開放的股票這種虛似金融資產的價格，證監會那也是制訂了一大堆的有如10%漲跌停板限制等的約束價格過多漲跌的管制規定的。而企業、家庭等其它各層級組織，則更注重對本系統職權范圍內的“管制”。比如：家長認識到轉基因食品的可能危害性，就規定或是說服家庭不買轉基因大豆油等食品，家長實際上也只具有在家庭這個范圍內的此類的“管制權”。　　

也就是說，所有的不管你叫他是“以商品生產為綱“的“計劃經濟”也好，還是你叫他是“以商品交換為綱”的“市場經濟”也罷，或是叫“均衡協調可持續發展”的“經濟”也可，其歸根到底都是人類賴以“衣食住行用”等的“生產、分配、交換、消費的循環和演變過程”的“同一個”經濟運行體，其都是要成為“對全社會負總責”的政府的“有管制的計劃經濟”、或是“有管制的市場經濟”、或是“有管制的經濟”。只要是存在國家，存在代表國家行使公權力的政府，存在代表企業、代表家庭行使公權力的其它各層級組織，就從來也沒有什么完全放任的“自由市場經濟”。再不受管制的企業，你也得交稅和不能隨便弄死人吧，而交稅和安全等就是一種不折不扣的“有管制”。難道說，你企業生產有毒食品和假冒偽劣商品、污染環境、危害人的生命等不遵紀守法等的事就都沒人管制了嗎？說這些就是要得出一個結論：那就是世界上從來沒有什么不受約束和管制的所謂“完全意義上的自由市場經濟”。 “市場經濟”，不過是“以商品交換為綱”的經濟，在商品“過剩或是相對過剩”條件下雖然會給交換帶來方便，給商品的“價格”等帶來可自由浮動和任性發揮的機會，但“市場經濟”卻絕不是什么無法無天的代名詞。更何況的處于“相對短缺”并且是“生活必需品”的住房了。只要是不符全人類的“公平正義、平等民主、自由人權”等的具有普世價值意義的最高生存生活的行為準則，那就必然地要受到來自政府的“有管制”。這沒有什么好說的。　　

二、政府管制“高房價”更是天經地義、義不容辭的　　

改革開放以前，由于科學技術推動市場經濟之生產手段、分配手段、交換手段、消費手段等還沒有獲得全面的更大的進步，特別是商品“生產”能力還不是很發達和效率很高，當時政府對于“短缺的經濟”實行全面的“價格和供應管制”是非常必要且是必須的，否則“過大的需求對于相對短缺的供給”，就必然會造成“商品價格”的瘋漲和經濟秩序的混亂，甚至是使大量餓死凍死人的局面出現。近期朝鮮在“短缺經濟”條件下，特別是在生活必需品供給不足的情況下進行的貨幣改革的漲工資也即發票子，因為沒有“足夠的各種商品也即過剩的各種商品”在那頂著，也就必然會造成物價的全面上漲和經濟秩序的混亂，這也是對毛澤東時代對“物價和供應”進行“必要管制”正確性的反證。中國經過60年的努力，使整個經濟由全面的“短缺的經濟”轉變成為了“結構過剩的經濟”。但到目前為止，其也僅僅就是個“結構過剩”而已，離“全面過剩的經濟”還有一定的距離。 “住房”，就目前看來，無疑還是一種“相對短缺的商品”嗎！　　

對于“短缺商品”的價格放任或是叫“市場按照供求關系進行自由定價”，人們通常籠統地管其叫“市場化”。其與資改派的“公退私進“的私有化、對醫療、教育、養老等社會公共福利的剝奪化是兩回事。比如：”上學的價格”在一定的時期是一定的，就是國家拿得多，還是家庭拿得多之區別。而私有化則是改變社會財富的分配流向。一般地講，對于“過剩的商品，特別是非生活必需品，對其價格放松管制，對整個“經濟運行體”的良性運行多是沒有什么太大壞影響的。而且還會通過供求關系的作用發揮其自由調節其商品增減供給的功能。但對于“短缺或是相對短缺的商品，特別是生活必需品”，則對其價格等所進行的管制就要嚴格一些了。比如：糧食及主要農副產品、水電汽暖公交等“生活必需品”就是很過剩，但其價格也是要受到比較嚴格的管制的。這樣的實證在我們的身邊比比皆是。也就是說，價格放開或是要“市場化定價”的商品，通常是要以“過剩或是相對過剩”為前提的，但對于象糧食、住房、醫療、養老、水電汽暖公交等“生活必需品”，則無論“過剩與否”，政府都是需要進行必要的“組織管理、規劃計劃、調節調控、監督約束”的。比如：現在馬上政府對農業“商品生產”完全放任地不進行任何補貼和扶持了，可以說用不了幾年，糧食就會成為很短缺并價格很貴的生活必需品。　　

“住房”做為一種生活必需品，在中國的“城鎮化發展大戰略”不斷實施的過程中，將在很長一段時間里扮演著“結構過剩的經濟”中的“短缺商品”的角色。任何不負責任的不分青紅皂白地進行所謂的“市場化定價”的放任自流，都將會因為“生產、分配、交換、消費的循環和演變過程”的破壞或是中斷而受到嚴厲的懲罰。比如：現在已經脫離大多數老百姓實際購買力的“高房價”，就已經成為了大多數老百姓生存生活、安居樂業的最大負擔，和“中國城鎮化發展戰略”加快實施的最大障礙，反過來又將深刻地影響整個“三農”問題的加快解決。當然，也將成為各地方政府隨著可供應土地資源的日益減少而使其財政收入走進一落千丈的窘境。也即各地方政府占財政收入大部分的賣地收入一旦不復存在了，其各地方政府也就不好運轉了。　　

中國房地產行業與其它行業一樣，為了更多地批量“生產”房子，引入了私有、外資等各種經濟成分的“資本”力量。這對一個技術含量并不是很高的產業來說，對加快“生產”房子這種商品，滿足人民日益增長的對住房的需要，也不能說沒有起到積極的推動作用。但鼓勵“住房生產”歸鼓勵“住房生產”，但怎么“分配住房”那就是另一回事了，住房價格的高低也是一種分配方式，價格高就是只想分配給少數有錢人；價格相對低，就會對大多數人買得起住房創造良好的前提條件。住房公積金是一種貨幣住房分配方式，廉租房、公租房、經濟適用房、補貼的棚戶區改造房、福利供給房、商品房等也是具有各自特點的住房分配方式。不管這多層次的住房分配體系如何分配住房，其根本目的，就是想加快解決不同消費能力人的住房需求。“和諧穩定”不是用來說的唱的，而是需要這諸多的“具體實現方式”來腳踏實地進行落實的。　　

“住房”在當今社會做為一種即是“生活必需品”，又是“相對短缺的商品”，一旦政府對住房價格放棄了“必要且必須”的約束和管制，使住房價格偏離普通老百姓的實際消費能力太遠，那么這種“生活必需品”，也就必然會成為少數人把玩并炒作囤積的“奢侈品”。也就是說，調動多個積極性來增加“住房生產”是可以的，但并不是讓你把房子都變成讓普通收入水平的人望房卻步、望房興嘆、望房止渴的奢侈品。因此說，政府對“高房價”的必要且必須的管制更是天經地義、義不容辭的。　　

三、形成“高房價”的五大基本因素　　

“房價”來源于地價、房子成本、利潤等三大方面。那么“高房價”則來源于以下五大基本因素的推動：一是“高房價”來源于炒房囤房的投機投資。有調查說，現在有80%的買房人買的房子是用來投機投資的。這個可能有些夸張，但大致差不了太多。正是這些幾乎是“無效的住房需求”，才緊張了“住房供給”，并成為了“高房價”的重要推手。這些炒房囤房的大宗資金主要來源于：一是來源于股票等證券資本市場這個巨型印鈔機的“按資分配”收入的大宗資金供給。二是來源于私有制企業資產收入、出租商業房產、銀行利息、炒作各種稀有物品等的“按資分配”收入的大宗資金供給。 三是來源于貪污受賄等的“以公權力謀取私利分配”收入的大宗資金和房子實物供給。 四是來源于銀行貸款的大宗資金的供給，等等。正是這幾方面的大宗資金的共同合力，才造就了占整個房屋買賣量80%左右的基本上是“無效住房需求”的瘋狂炒房囤房產業。按照這種“住房消費模式”比例運行下去，政府去組織再大的房地產“住房生產”供應規模，也不知什么猴年馬月才能從根本上滿足全體人民日益增長的住房需求的。這顯然應該是治理的最重要的方面。　　

而“房產收入調節稅”，是從住房消費的終端，通過“利益機制”抑制“炒房和囤房”等不合理住房需求，從存量方面增加住房有效供給的一種間接房地產調控手段。其在通過使炒房囤房人需要付出更大的“費用成本”而起到抑制不合理住房需求的作用，有力地“點到了”那些“為謀取炒房差價利潤和囤房增值”的炒房和囤房人的要害和死穴，并在炒房囤房大幅度減少的情況下可以有效地增加住房的有效供給，使住房供應和需求在達成一種相對平衡的過程中起到“抑制高房價”的作用。其顯然是用來調節住房收入貧富兩極分化的“指向性極為明確”的稅種，對多占住房面積所征收的稅費轉移到所賣或是所出租的房價或出租價上,雖然也可能不可避免（可以象重慶市那樣通過大量建設低于市場住房出租價的“公租房”來抑制這種費用轉移，而買賣商品房這種費用轉移就不是很大了），并且也不能完全抑制炒房和囤房，但累進的房產收入調節稅率卻為多占有大量房源的人和炒房的人增加了很大成本，可以適當抑制其炒房和占有大量房源的沖動，可以有效地增加住房的有效供給，更主要的是國家可以從中獲得大量稅收來追加在經濟房和廉租房的建設上和對窮人的住房補貼上，并且也將有效地改善政府僅靠出賣土地的房地產稅收收入結構。這顯然是一種抑制高房價和、控制不合理住房需求和調整國家稅收結構，并增加住房有效供給的對“按資分配”起到有效調控作用的一種長效機制。再加上其它各種配套調控措施，使住房價格保持在合理穩定的價格水平是可以做到的。　　

二是“高房價”來源于“房貸”的大力度助推。假如現在停止“一切”買房貸款，房價會怎么樣，用腳后根想問題的人都會知道什么結果。當然，那些國內、外炒房囤房的個人、企業、機構集團、貪腐者等有大錢的人，是不受貸款限制的，但大多數買房的普通收入者還是要借助貸款和向私人等進行借款的力量才能買得起住房和商業用房的。借助銀行和私人等的貸款借款這種“預支未來、超前消費”模式，很顯然是“加快”滿足了人們日益增長的住房需求，但過大的信貸支持也擴大了住房的各種“有效無效”的住房需求，使相對緩慢的住房建設供給形成了相對短缺，由此在這種供求關系失衡的情況下也就推動了房價的大幅上漲。　　

三是“高房價”來源于住房開發商、中介機構等的高額利潤。有商人在美國搞房地產開發，說利潤是30%左右，而回到中國就是130%，甚至更高。很多人不是總嘮叨“壟斷利潤”嗎？這個幾乎是被“私有制企業、外資合資企業壟斷的”壟斷利潤”，是不是因為只是滿足了私有利益集團的根本利益就變得合情合理了。千方百計、不擇手段地把78家“央企”這個可增加“住房供給”的重要力量踢出房地產行業，是不是有點從“打著紅旗反紅旗”過渡到只要不符合本利益集團的利益就“不管什么旗擋我，我就反什么旗”了。這不是明顯的連調動多個積極性的“加快住房生產、增加住房供給”的貓論旗幟也要反了嗎？　　

四是“高房價”來源于政府的賣地高收入。某市120億元的財政收入，有90億元來自賣地等房地產收入，就可見其賣地財政的意義。政府所稟持的如此畸形的不合理稅收收入結構不調整，等到各地方政府隨著可供應土地資源的日益減少而使其財政收入走進一落千丈的窘境時，再想“調整稅收收入結構”來彌補其稅收虧空，也就會變得手忙腳亂了。　　

現在針對“房產、或是房屋、或是叫住房”而醞釀征收的稅種，有叫“物業稅”的，也有叫“財產稅”的，還有叫“房地產稅”的。這些叫法都不是十分準確。叫物業、叫財產的東西實在是太多了，這兩種叫法顯然是即籠統又模糊的可以包羅萬象的集合性的詞匯，“指向”不明確。而“房產、或是叫房屋、或是叫住房”就是“特指”建成的供人居住和商業用途等的住房或是房屋等，而不包括“土地的地產稅”。“房產和房地產”，這是兩個“指向”有所不同的概念。后者包括了前者。所以采用“房產收入調節稅”這種“特指”的全稱，其指向不僅明確合理,而且還能區別于房屋交易過程中的有如“房產交易印花稅”等稅種。“房產收入調節稅”，無疑是有效地改善政府僅靠出賣土地的“房地產稅收收入結構”的重要彌補買地收入日后可能日益減少的虧空，抑制住房無效需求和“按資分配”收入過猛，增加住房有效供給的從根源上解決“高房價”問題的調控房地產市場的重要舉措。　　

五是建設住房日益增加的“費用成本”，也是推高房價的剛性因素。隨著各種建設材料和用工費用等成本的增加，住房成本也會不斷地增加，這就為房價的上漲形成了“剛性”的支撐，但這從來都不是形成“高房價”的決定因素和根本原因。對于以上五大基本因素所共同制造的“高房價”，政府都是有足夠的力量進行左右的，并也有N種手段和方法來實現房價趨于合理穩定的。只是這其中存在了太多的利益糾葛的投鼠忌器和對整個經濟的可能波動的擔心吧。　　

四、政府必須采取切實有效的法律政策等調控措施來管制高房價　 　

針對上面五大制造“高房價”的因素，政府有N種方式方法去進行調控。　　

一是增加住房供給。我們國家在調動多個商品“生產”積極性，“加快商品生產”方面有六十多年的經驗積累。再去說這如何“加快住房生產”的事，小孩子都會笑話的。　　

二是增加“住房的合理有效需求”，也是主要針對炒房囤房的投機投資等不合理的無效住房需求。前面說了，按現在住房買賣量的80%左右是用于炒房囤房的“住房消費模式”比例來消費，真不知什么猴年馬月會滿足人民日益增長的住房需求。所以也就提出了通過“經濟杠桿化的，法律手段化的，并且是長效約束機制化”的辦法去抑制那些不合理的無效住房需求。可以這樣說，中國改革到現在，只是一門心思往少數人田里放水的“不得罪人”的錦上添花的活都干得差不多了，一直從自身下刀子的“公退私進”的私有化改革也走到極線，只敢得罪國有企業的“剪羊毛”的“剪到要命”的底線也到根上了。因此，“對全社會負總責”的政府，需要拿出“天下為公、大公無私”地對所有人和所有利益集團一視同人地實現社會的“公平正義”的時刻也就到了。　　

因此，“房產收入調節稅”的橫空出世，也就在所難免了。而且這個稅種越晚出，就會越被動，阻力也就會越大。因為隨著人們生活的逐步改善，房子會越住越大，越往后拖你政府就越不好下嘴。想當年“個人收入調節稅（主要針對工資收入）”的出臺，那主要是針對外國人的。當時國人收入也就百八十塊的，所有中國人都沒什么感覺并也不存在什么阻力。等到有的人的收入達到了800元以后，這個稅種就發揮調節貧富收入差別的作用了。當今的“個人收入調節稅”已經成為了國家的一個重要稅種和重要稅收來源。　　

我國前幾年征收，后來又減免的“儲蓄存款利息稅”和“股票交易印花稅”等，就是典型的“金融資產收入調節稅”。其減免盡管有一些所謂的理由或是借口，但其卻有意無意地是在對“按資分配”收入過猛的放縱，并對擴大貧富兩極分化起到了事實上的推波助瀾作用。既然中國已事實上引入了“按資分配”，就應該敢于直面這種比“按勞分配”功能更強更野性的分配方式，只通過“個人收入（工資）調節稅”對“按勞分配”下刀，而對“按資分配”熟視無睹，卻還要強調調節社會收入分配地縮小貧富兩級分化，那無疑是比葉公好龍還葉公好龍N倍。幾乎是不可能產生任何實際效果的忽悠罷了。　　

對于“房產收入調節稅”，如果害怕得罪更多的人，可以“大度一點”地把住房免稅面積放的寬大一些嗎。想當初“個人收入（工資）調節稅”出臺后的那幾年，政府不也是沒有幾個大子的稅收嗎！現在看看這稅多少了。對“房產收入調節稅”，聽嬋釋禪在《物業稅改造成“房產收入調節稅”更合理更易征…》一文中曾做過專門的論述。現把那個“制度設計”的主要內容再簡述一下。　　

首先，是必須以整個國家的不分“城鄉地域、收入多少、貧富貴賤、男女老少、私房公房、租賃、種族國籍”等的所有在中國國土上購置、或是沒有購置、或是租賃等的“全體社會成員”做為“房產收入調節稅”的征收對象。一種最簡易最易操作的“制度設計”就是：“一刀切”地按平均每人免稅30—70平方米的住房之后，再對每人多出的住房面積實行累進稅率的“資產收入調節稅”進行征收。這里說的30到70平方米免稅優惠住房標準是給政府和民眾制定此稅制的一個選擇區間。這就是說，不管是什么人，只要是在中國的國土上，你的名下也即“身份證號下”就只能享受30—70平方米的住房免稅優惠。　　

    另一種稍微復雜一點但卻更公平一些，更符合實際的“制度設計”就是：根據各個城市或地區的“平均房價和人口數量”把全國分成“特大城市、大城市、中等城市、小城鎮和農村”五個級別類型，然后按“特大城市每個人30平方米免稅，大城市每個人40平方米免稅，中等城市每個人50平方米免稅，小城鎮每個人60平方米免稅，農村每個人70平方米免稅”等做為參考來劃分住房免稅等級，這無疑具有通過這種“利益機制”把人口向中小城市引導的積極作用，并且也是比較符合我國的住房面積分布現狀。　　

    其次，是超過免稅優惠住房標準的部分，實行分段累進稅率的“房產收入調節稅”進行調控。比如：以每人50平方米住房免稅優惠為標準，每個人每多出二十平方米，算一個計稅檔次，稅率標準逐步提高，就象現在針對“按勞分配”實行的“個人收入調節所得稅”一樣的進行累進稅率征收。等生活條件好了，大家的住房面積都擴大了，也是可以象“個稅”那樣往上調節免稅住房面積的嗎！　　

    其三，是對于各種商業用途的房屋等，則一般按統一的面積標準進行平均征收的稅率，多一平方米就多拿一平方米的“商業房產調節所得稅”。這沒有什么好說的。但一定要比“個人住房收入調節所得稅”重一些，否則有錢人就又跑到這里避稅逃稅了。　　

    其四，是全國城鄉范圍內的“房產信息的采集、聯網和共享”問題是當前這種“稅制”推行的最大困難。這就需要稅務部門、公安戶籍部門和房產部門等多家協同作戰，并“以每個人名下的身份證號為主線”，將中國國土范圍內的各個角落里的“同一身份證號下”的房產都匯總在一起，形成全國范圍的監控個人和家庭房產的信息稅收網絡體系，其也必將為以后征收“遺產收入調節稅”等稅種打下良好的信息網絡基礎。而隨時買房賣房的房產變動信息，也會隨著發放房產證等的需要稅務機關的最后一道手續而不斷地隨之更新變化，讓每一個身份證號下的房產都無法擺脫“房產收入調節稅”的約束和控制，盡最大可能地掃蕩各種形式的偷稅、漏稅和避稅行為，讓這一“稅種”名副其實地完成其“明確的目的性和特殊的歷史使命”，真正發揮其應有的調節“按資分配”所造成的社會嚴重分配不公平等的積極作用。現在這項“房產信息采集、聯網和共享”工作的“技術問題”已不成其為問題，所差的就是“決心和時間”的問題了。 　　

    三是針對“房貸”的首付比例，可以適當抑制住房的有效和無效需求，但卻不能抑制不需要“房貸”的上面所說的那幾類大宗買房資金，而那些資金多是用來炒房囤房的投機投資資金，政府是很難調控得了這幾類可以左右房價的真正主力軍的。當然，也不是沒有辦法，但這必竟是后話。　　

四是針對住房開發商、中介機構等的高額利潤，可以通過征收“高額壟斷利潤稅”，來適當抑制這種暴利，對高房價進行減壓。針對政府的賣地高收入，可以通過實施“房產收入調節稅”來調整來自房地產的稅收收入結構，同時嚴禁土地轉包，誰拿地誰開發，轉包即沒收等措施。針對住房日益增加的“費用成本”，政府一定要搞清其住房建設的基本成本費用，不能開發商說多少就是多少，這個“費用成本”政府心里有了底，其它方面就有了調控的依據。但這幾方面不做為本篇的重要論述內容。　　

總之，“高房價”已經成為了大多數老百姓生存生活、安居樂業的最大負擔，和“中國城鎮化發展戰略”加快實施的最大障礙，反過來又將深刻地影響整個“三農”問題的加快解決。同時也會加大國家畸形的不合理稅收結構。調控“高房價”顯然需要從多方面同時下手并采取多種調控手段共同作用才能取得明顯的效果，但咱遠的先不說，“房產收入調稅”可有魄力和膽量先實施否？　　

　2010年3月21日