深海巖石:高房?jī)r(jià)與國(guó)家安全勢(shì)不兩立，房?jī)r(jià)崩塌勢(shì)不可擋！

 
核心提示: 激辯多年, 最終結(jié)論震撼出爐!房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高位, 在國(guó)際對(duì)抗中將暴露中國(guó)最大軟肋, 中國(guó)將面臨60年來(lái)最慘重失敗。挺房?jī)r(jià)的最終結(jié)果就是自絕！高房?jī)r(jià)與國(guó)家安全勢(shì)不兩立，除了戳破泡沫外，政府不可能再有別的選擇！

 
2009年我國(guó)商品房的銷售面積達(dá)93713萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)43399億元，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中單類商品銷售額最大的品種。如果把上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的份額計(jì)算進(jìn)去，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已由10年前的3%上升到10%左右。因此，我們有理由認(rèn)為，在我國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)的支柱地位是不可動(dòng)搖的。

 
但是，承認(rèn)房地產(chǎn)的支柱地位并不意味著就必須承認(rèn)過(guò)去縱容投機(jī)、助長(zhǎng)高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)政策就應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行下去，相反，要想維護(hù)房地產(chǎn)的支柱地位，政府的房地產(chǎn)政策必須進(jìn)行傷筋動(dòng)骨的大調(diào)整，否則房地產(chǎn)這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱就會(huì)因?yàn)樗陨淼寞偪穸鴱氐讱У簟?/p>

 
一. 荒謬透頂?shù)闹髁髋袛鄬⒎康禺a(chǎn)引上了歧途！

 
許多年來(lái)，無(wú)論是政府或民間的研究機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對(duì)房?jī)r(jià)不斷攀升的原因都不約而同的認(rèn)為：是不可再生的土地資源形成的供應(yīng)約束，造成了房?jī)r(jià)的飚升。這種彌漫業(yè)界多年的普遍性認(rèn)識(shí)，是對(duì)事實(shí)的嚴(yán)重歪曲！

 
中國(guó)的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)形成緊缺性供應(yīng)約束的地步，因?yàn)檗r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格決定了土地資源的原始價(jià)格，在農(nóng)產(chǎn)品并沒有因?yàn)橥恋刭Y源的緊缺而出現(xiàn)價(jià)格爆漲的情況下，與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格直接相關(guān)的土地供應(yīng)價(jià)格就沒有爆漲的理由。更重要的是，除房地產(chǎn)外，所有的礦產(chǎn)都是不可再生資源，相對(duì)于土地供應(yīng)，我國(guó)更加緊俏的礦產(chǎn)資源的供給更加稀缺，可為什么唯獨(dú)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性的上漲？把房?jī)r(jià)上漲的原因歸結(jié)為土地資源的不可再生性，是非常錯(cuò)誤的判斷。

 
房?jī)r(jià)非理性上漲的根本的原因是：在政府一手炮制了房地產(chǎn)寡頭的同時(shí)，沒有在政策上配套對(duì)寡頭的合理限制措施。

 
如果房地產(chǎn)不設(shè)門檻，任何機(jī)構(gòu)、團(tuán)體和個(gè)人都可以依照國(guó)家法令和規(guī)章合法建造住宅，都可以通過(guò)議購(gòu)和上交級(jí)差土地出讓金的方式獲得土地的開發(fā)權(quán)，政府的城市規(guī)劃和建筑質(zhì)量也完全可以通過(guò)房產(chǎn)權(quán)證的審定而得到有效保證，這同樣可以是政府的政策選擇。如果是這樣的話，房?jī)r(jià)將因?yàn)榇嬖诙鄬哟巍⒍鄻踊透?jìng)爭(zhēng)性的供給而不可能出現(xiàn)不可控的飚升。

 
而事實(shí)上政府將房地產(chǎn)全部委托給了開發(fā)商集團(tuán)，這種商業(yè)模式如果不配套防范措施，就必然使壟斷和投機(jī)大行其道。我們?cè)O(shè)想一下，如果政府規(guī)定，除了糧食經(jīng)銷商之外，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人都不許購(gòu)買原糧和銷售成品糧，而所有的原糧都必須經(jīng)過(guò)政府對(duì)經(jīng)銷商的拍賣才能進(jìn)行交易，會(huì)是一種什么結(jié)果？那將會(huì)出現(xiàn)和房地產(chǎn)完全相同的一幕：具有資格的經(jīng)銷商，必將以不斷刷新“糧王”的價(jià)格囤積原糧，并以更離譜的價(jià)格出售加工后的成品糧，同時(shí)，投機(jī)者將以更瘋狂的舉動(dòng)大批購(gòu)買成品糧，以圖高位出貨，億萬(wàn)消費(fèi)者都會(huì)為糧價(jià)的飛漲而恐慌，購(gòu)糧的人氣將達(dá)到爆發(fā)式的程度，推升糧價(jià)進(jìn)一步瘋漲……可以說(shuō)，任何一種資源性產(chǎn)品，只要按照我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)商業(yè)模式去運(yùn)行，其結(jié)果都必然是完全相同的——進(jìn)入價(jià)格螺旋上升的瘋狂軌道，直到崩盤。

 
可以斷定，當(dāng)一種商業(yè)模式具有如下四個(gè)特征：①只有特權(quán)經(jīng)銷商才能參與經(jīng)營(yíng)。② 原始資源由政府掛牌拍賣給經(jīng)銷商，誰(shuí)有實(shí)力誰(shuí)才能得到資源。③ 制成品的買賣不受任何限制。④ 制成品是短期內(nèi)供應(yīng)彈性很小而民眾又不可缺少的必須品。那么，這種商業(yè)模式，無(wú)論經(jīng)營(yíng)的是什么產(chǎn)品，都必然為投機(jī)商提供出作局發(fā)酵的極佳條件,并營(yíng)造出產(chǎn)品價(jià)格階梯式上漲的時(shí)空環(huán)境，直至瘋狂?？梢哉f(shuō)，無(wú)論換成什么產(chǎn)品，只要符合上述四個(gè)特征中的后兩條，都會(huì)導(dǎo)致同樣的結(jié)果。歷史上不法商人對(duì)食鹽的壟斷、上世紀(jì)四十年代國(guó)民黨統(tǒng)治區(qū)商賈對(duì)糧食的控制，都早已演繹過(guò)了這種瘋狂，況且，那還沒有設(shè)置四個(gè)特征中的前兩個(gè)條件。而當(dāng)今的房地產(chǎn)所獲得的特權(quán)條件，超過(guò)了歷史上的任何時(shí)期，這樣的房地產(chǎn)豈有不瘋漲之理？

 
因此，把房?jī)r(jià)的瘋狂上漲歸結(jié)為不可再生土地資源的客觀原因，純粹是指鹿為馬！這種歪曲事實(shí)的普遍性認(rèn)識(shí)把政策的荒謬和紕漏完全掩蓋了，也必然使政策的調(diào)整失去方向和決心。

 
二．挺房?jī)r(jià)的嚴(yán)重后果超出所有人的想像！

 
由于包括許多政府的研究機(jī)構(gòu)在內(nèi)，都把房?jī)r(jià)的瘋狂上漲看成是土地資源約束條件的自然結(jié)果，住建部的官員甚至認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的，中國(guó)的房?jī)r(jià)不存在泡沫。按照他們的觀點(diǎn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)理應(yīng)繼續(xù)漲下去，政府的政策僅僅應(yīng)該控制漲價(jià)的幅度和節(jié)奏而已。在各級(jí)政府的管理層中，彌漫著對(duì)超高房?jī)r(jià)繼續(xù)趨漲的姑息和期盼，他們不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,已成為政府管理部門占統(tǒng)治地位的認(rèn)識(shí)。

 
如果政府的房地產(chǎn)政策在間歇性瘋漲到超高位后,按照穩(wěn)價(jià)控漲的理念進(jìn)行微調(diào)，就意味著房地產(chǎn)崩盤的引信沒有拔除，巨大的危險(xiǎn)仍然如影隨形，災(zāi)難性的后果隨時(shí)可能爆發(fā)！之所以得出上述結(jié)論，是因?yàn)檎疀Q策部門至今仍然沒有看到的令人觸目驚心的趨勢(shì)和后果：

 
⑴ 政府管理層中主流的意見是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，防止出現(xiàn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。這種觀點(diǎn)不承認(rèn)房地產(chǎn)泡沫，也不希望看到價(jià)格的回落，而是期望房地產(chǎn)價(jià)格在受控狀態(tài)下的繼續(xù)上漲。如果政府的房地產(chǎn)政策按照上述意圖調(diào)整，只能在時(shí)間上延緩、在強(qiáng)度上增加房地產(chǎn)的崩潰，而不可能將房地產(chǎn)引導(dǎo)到正確軌道。原因是：造成房地產(chǎn)價(jià)格攀升到高位的原因，是投機(jī)性購(gòu)房已占到了商品住宅銷售面積的40%、銷售額的50%以上，而大部分自住性需求者的購(gòu)買力，已經(jīng)無(wú)法和現(xiàn)有房?jī)r(jià)相對(duì)接，如果現(xiàn)行房?jī)r(jià)不作深幅回調(diào)，大部分潛在的購(gòu)房者仍然會(huì)被關(guān)在房地產(chǎn)大門之外。而我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在多輪次的房?jī)r(jià)上漲中獲得了非常充足的超額利潤(rùn)和資金積累，他們擁有了與市場(chǎng)走向進(jìn)行長(zhǎng)期對(duì)抗的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再加上妥協(xié)性經(jīng)濟(jì)政策的托底，他們完全可以忍受長(zhǎng)時(shí)期的銷售低迷，操縱出剛性房?jī)r(jià)下成交量的大幅度萎縮，拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)，讓房地產(chǎn)這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱在量跌價(jià)鋼的僵局中失去作用，迫使政府對(duì)房地產(chǎn)政策再次做出調(diào)整，使房?jī)r(jià)再次進(jìn)入瘋狂上升的通道。妥協(xié)政策的最終結(jié)果必然是房地產(chǎn)價(jià)格的間歇式增長(zhǎng)，直到徹底崩潰。房地產(chǎn)寡頭的一意孤行和政府在關(guān)鍵時(shí)候的讓步,必將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受比日本廣場(chǎng)協(xié)議后更為沉重的打擊。

 
⑵ 間歇式增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格大大快于普通群眾的收入增長(zhǎng)速度，和絕大多數(shù)住宅需求者的實(shí)際購(gòu)買力不斷拉開更大的距離。當(dāng)房?jī)r(jià)的泡沫達(dá)到30%時(shí)，一旦遇到較強(qiáng)阻力, 在正常情況下,房?jī)r(jià)將會(huì)在下跌30%后與巨大的社會(huì)真實(shí)需求相對(duì)接, 由于有巨大的買盤支撐，在跌價(jià)30%后，滯銷房就會(huì)被買家全部消化，而不至于出現(xiàn)類似日本那樣暴跌的局面，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)也不會(huì)因此而大傷筋骨。但是，現(xiàn)行政策支持了量跌價(jià)剛這種特殊現(xiàn)象,這種現(xiàn)象預(yù)示著又一輪井噴式的房?jī)r(jià)大漲還會(huì)到來(lái), 那時(shí),地產(chǎn)泡沫將達(dá)到50%以上，就是房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)40%也無(wú)人接盤，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大災(zāi)難就無(wú)法逃脫了?？梢詳喽ǎ和讌f(xié)式的房地產(chǎn)政策已經(jīng)走到了懸崖邊上, 不僅救不了房地產(chǎn)，也阻止不了房?jī)r(jià)的新一輪井噴式上漲，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就危在旦夕了。

 
⑶ 過(guò)快的房?jī)r(jià)上漲,并沒有將房地產(chǎn)做大,因?yàn)橛写罅康闹械褪杖胝弑粩r在大門之外,做大的僅僅是現(xiàn)金流, 房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最大的吸金池! 這種情況的有害性將在今后若干年內(nèi)突顯, 它不僅成為通貨膨脹的策源地, 而且大量吸收本該用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金。有錢的公司都去屯地了，有錢的個(gè)人都去炒房了，沒人愿意去搞研發(fā)了，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的后勁不足，股市萎靡不振，國(guó)民經(jīng)濟(jì)被嚴(yán)重扭曲。

 
⑷ 特別需要提醒的是：房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)威脅到我國(guó)的國(guó)家安全，它隨時(shí)可將我國(guó)拖入到與國(guó)際敵對(duì)勢(shì)力對(duì)抗的敗局中。最近以來(lái)奧巴馬政府決定向臺(tái)灣當(dāng)局提供64億美元的軍售，將在臺(tái)灣布署針對(duì)我國(guó)的反導(dǎo)系統(tǒng)，加上已在日本、韓國(guó)、菲律賓等軍事基地, 美國(guó)針對(duì)我國(guó)進(jìn)攻性武器的防御系統(tǒng)即將部署完畢,這意味著美國(guó)向中國(guó)攤牌 甚至動(dòng)手的日子已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

 
世界歷史已經(jīng)進(jìn)入類似于我國(guó)春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期那樣的群雄爭(zhēng)霸的時(shí)期，美國(guó)會(huì)不遺余力地爭(zhēng)取和維護(hù)它作為世界霸主的地位，而迅猛發(fā)展的中國(guó)，必然被美國(guó)視為對(duì)其霸主地位構(gòu)成最大威脅的敵人。雖然我國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人一再?gòu)?qiáng)調(diào)中國(guó)和平發(fā)展的愿望，我們不愿意得罪任何國(guó)家，但是在美國(guó)的邏輯思維中，中國(guó)的發(fā)展本身就是對(duì)美國(guó)霸權(quán)的挑戰(zhàn)。因此，以美國(guó)為首的西方國(guó)家是不會(huì)允許中國(guó)在和平發(fā)展中壯大起來(lái)的，扼殺中國(guó)的和平發(fā)展才是他們刻骨銘心的圖謀。

 
而美國(guó)唯一可以阻止中國(guó)和平發(fā)展的殺手锏就是挑起戰(zhàn)爭(zhēng)。美國(guó)不僅會(huì)繼續(xù)支持達(dá)賴、熱比亞等分裂勢(shì)力，挑戰(zhàn)中國(guó)的主權(quán)，更會(huì)培植和支持臺(tái)灣的臺(tái)獨(dú)勢(shì)力，制造臺(tái)海緊張局勢(shì)，伺機(jī)分裂中國(guó)。那種認(rèn)為9.11和國(guó)際金融危機(jī)后將迎來(lái)合作取代對(duì)抗的中美關(guān)系新時(shí)代的看法，是徹頭徹尾的錯(cuò)誤判斷！美國(guó)所有的戰(zhàn)略部局，都透露出它誓將中國(guó)置于死地的禍心，而中國(guó)高企的房地產(chǎn)價(jià)格為美國(guó)滅華的禍心制造了最薄弱的軟肋：一旦中國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期游走在高位，美國(guó)就握住了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命門，尤其是在臺(tái)灣購(gòu)買和部署了美國(guó)的反導(dǎo)系統(tǒng)后，美國(guó)就形成了對(duì)中國(guó)的戰(zhàn)略圍堵優(yōu)勢(shì)，那時(shí)，偽裝將卸去，獠牙將露出，美國(guó)將利用其豢養(yǎng)的走狗公開策動(dòng)臺(tái)灣獨(dú)立，中國(guó)將陷入進(jìn)退兩難的境地。不打，臺(tái)灣就會(huì)從中國(guó)分裂出去，西藏和新疆的分裂勢(shì)力就會(huì)應(yīng)聲而起，中國(guó)將會(huì)陷入空前的混亂。打，將與美國(guó)的航空母艦對(duì)壘，在中國(guó)近海擊沉航空母艦沒有什么技術(shù)難度，但是難的是中國(guó)沒有擊沉入侵航母的籌碼！那將導(dǎo)致美國(guó)對(duì)中國(guó)重點(diǎn)城市的導(dǎo)彈攻擊，而由于美國(guó)業(yè)已在中國(guó)沿海部署了反導(dǎo)系統(tǒng)，不對(duì)稱的力量對(duì)比使中國(guó)無(wú)法展開攻擊美國(guó)本土的全面導(dǎo)彈戰(zhàn)爭(zhēng)，軍事沖突將成為僅限于中國(guó)國(guó)土的局部戰(zhàn)爭(zhēng)，無(wú)論中國(guó)在軍事上成敗如何，這都注定是一場(chǎng)慘痛的失敗，因?yàn)槊绹?guó)的最大損失充其量不過(guò)是一兩艘航母，而中國(guó)高企的房?jī)r(jià)將在炮聲未響之前就會(huì)應(yīng)聲落地，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也將隨之崩潰。只要中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格，尤其是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一路走高，就露出了國(guó)家安全的破綻，美國(guó)就能夠以局部戰(zhàn)爭(zhēng)相威脅，破壞中國(guó)的領(lǐng)土完整，那怕只是虛晃一槍，讓航空母艦到臺(tái)灣海峽走一遭，也會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)的崩潰中倒退許多年，美國(guó)只需要進(jìn)行戰(zhàn)爭(zhēng)威脅就可以摧毀中國(guó)經(jīng)濟(jì)，那將是多么被動(dòng)的局面。

 
美國(guó)先后用不同的方法和手段斗敗了在實(shí)力上與它最接近的前蘇聯(lián)和日本，現(xiàn)在中國(guó)已經(jīng)成為離美國(guó)最近的目標(biāo)了，而中國(guó)最薄弱的環(huán)節(jié)就是領(lǐng)土和安全問題，美國(guó)必定會(huì)將對(duì)付中國(guó)的籌碼全部壓在這上面，如果高房?jī)r(jià)不能得到根本的治理，就等于將國(guó)家安全的軟肋暴露在美國(guó)的重拳下，中國(guó)改革開發(fā)以來(lái)幾十年的成就極有可能毀于一旦。

 
房地產(chǎn)不僅僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它還與國(guó)家安全息息相關(guān)。因此，政府關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，就不能是小打小鬧、修修補(bǔ)補(bǔ)，而必須終結(jié)讓投機(jī)者肆虐、讓開發(fā)商充當(dāng)寡頭的時(shí)代。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)必須換一種方式來(lái)活了！

 
三．不限制投機(jī)，房地產(chǎn)必死無(wú)疑！

 
歷史上沒有一個(gè)正常國(guó)家會(huì)將涉及民生的產(chǎn)品置于無(wú)限制的投機(jī)旋渦中，唯獨(dú)中國(guó)的房地產(chǎn)是個(gè)例外，這就是中國(guó)房?jī)r(jià)畸形沖高的根本原因。因此，要改變的只能是以往的房地產(chǎn)政策。

 
進(jìn)行政策的深幅調(diào)整，會(huì)不會(huì)削弱房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭？會(huì)不會(huì)動(dòng)搖房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位？這是各級(jí)政府普遍關(guān)心的問題。研究表明：以往的房地產(chǎn)政策所造就的，并不是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的最好模式，深幅調(diào)整這些政策，完全有可能締造出健康發(fā)展、繁榮興旺的全新房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 
⑴ 限制投機(jī)不會(huì)削弱房地產(chǎn)的需求。

 
2009年我國(guó)商品住宅銷售面積約為8億平方米，但由于存在2008年的部分需求延遲到2009年才得到釋放的原因，從兩年的合計(jì)數(shù)來(lái)看，平均每年的銷售面積是6.5億平方米。同時(shí)，去年8億平方米的銷售是不可能持續(xù)的，就是政府的房地產(chǎn)政策不作任何調(diào)整，2010年的銷售面積也會(huì)比上年大幅度縮水。應(yīng)該認(rèn)為，在現(xiàn)階段，我國(guó)每年實(shí)現(xiàn)7億平方米的商品住宅銷售，就是一個(gè)堪稱國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的很高指標(biāo)。

 
不可否認(rèn)，在去年的商品住宅銷售中，有大約40%的部分賣給了投機(jī)和投資者，那么，如果出臺(tái)限制投機(jī)的房地產(chǎn)政策，尤其是出臺(tái)嚴(yán)厲的限制政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)垮掉？那就讓我們看看自住性需求有多大吧：我國(guó)城市人口已經(jīng)達(dá)到接近6億人，30年來(lái)，平均每年新增城市人口1000萬(wàn)人，隨著基數(shù)的增大和農(nóng)民工轉(zhuǎn)為城市戶口門檻的松動(dòng)，以及戶籍為農(nóng)村的大學(xué)畢業(yè)生的增多,我國(guó)每年新增城市人口已經(jīng)達(dá)到1500萬(wàn)人，并很快就會(huì)突破2000萬(wàn)人。按照1500萬(wàn)人、每人25平方米計(jì)算，就是3.75億平方米。

 
而現(xiàn)有城市住宅的自然更新率為2%左右，考慮到我國(guó)普遍進(jìn)行的舊城改造，將許多在用住宅提前更新，使我國(guó)城市住宅的更新率上升到3%以上，也就是說(shuō)，在6億城市人口中，每年有1800萬(wàn)人由于住宅更新而需要4.5億平方米的新房。

 
30年來(lái)，我國(guó)城市人均居住面積由8平方米增加到23平方米，平均每年增加0.5平方米，按照現(xiàn)有6億城市人口計(jì)算，每年對(duì)商品住宅的改善性需求將達(dá)到3億平方米。

 
以上三項(xiàng)合計(jì)，我國(guó)城市居民每年自住住宅的新增需求高達(dá)11.25億平方米！再加上合理的奢侈性購(gòu)房和適度的投資性購(gòu)房,總需求將超過(guò)13億平方米! 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2009年的商品住宅銷售面積。隨著人民收入水平的提高，這個(gè)數(shù)字還會(huì)顯著增長(zhǎng)。 因此，限制投機(jī)絲毫也不會(huì)削弱全社會(huì)對(duì)商品住宅的需求。

 
⑵ 只有限制投機(jī)、迫降房?jī)r(jià)才能迎來(lái)樓市的持續(xù)繁榮。

 
畸高的房?jī)r(jià)使巨大的潛在需求成為看客，房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了中低收入者望眼欲穿、投機(jī)者游龍戲水的樂園，這樣的商業(yè)模式是絕對(duì)不可能持久的。把房地產(chǎn)的繁榮寄托在投機(jī)者身上，注定是死路一條。中國(guó)的房地產(chǎn)在屢次沖高后之所以沒有象一些研究者所預(yù)言的那樣崩盤，僅僅是因?yàn)橹袊?guó)的盤面太大了，超出了以往所有國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和容忍度，但這并不意味著中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅，相反，遲來(lái)的破滅將比早期的破滅更兇險(xiǎn)、更具破壞力。

 
由于中國(guó)尚處在城市化如火如荼的進(jìn)程中，蘊(yùn)藏在億萬(wàn)居民中對(duì)自住房的需求極其巨大，只要房?jī)r(jià)降低到與大多數(shù)人的購(gòu)買力相一致的程度，不僅會(huì)迎來(lái)商品住宅持續(xù)增長(zhǎng)的銷售量，還會(huì)因?yàn)榱康脑黾佣鴮?shí)現(xiàn)限制投機(jī)后更大的銷售額。

 
2009年初,國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成沖擊剛剛過(guò)去幾個(gè)月,廣州的房?jī)r(jià)比2008年的最高位下降超過(guò)20%,降到每平方米8124元,終于和大眾購(gòu)買力實(shí)現(xiàn)了對(duì)接,成交量比上年同期上升23%。這一事例是對(duì)商品房交易價(jià)跌量升現(xiàn)象最生動(dòng)的說(shuō)明。當(dāng)然，廣州和深圳樓市在2009年一季度價(jià)跌量升的表現(xiàn)，并沒有限制投機(jī)行為，如果對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)格限制，房?jī)r(jià)下跌的幅度可能會(huì)接近30%，但是，隨著價(jià)格的下降，成交量的急劇上升是不可阻擋的。

 
在中國(guó)城市化快速發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)處在動(dòng)態(tài)需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)的時(shí)空環(huán)境中，只要房?jī)r(jià)下降到與大眾購(gòu)買力接軌的程度，成交量就會(huì)不斷刷新紀(jì)錄，就象小汽車、電腦、平板電視等普通商品所遵循的規(guī)律一模一樣！只有使房地產(chǎn)走出投機(jī)商膜拜的神壇，它才能獲得象普通耐用消費(fèi)品那樣洋溢著春天氣息的新生。

 
經(jīng)測(cè)算，對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)格限制后，房?jī)r(jià)將從2009年的最高點(diǎn)回落30%左右，同比下降約20%，但成交量在經(jīng)歷短暫的調(diào)整期后卻可大幅度攀升，到2011年就可上升到破記錄的10億平方米以上，銷售額將超過(guò)2008、2009年的均值，到2012年，無(wú)論是成交量還是銷售額都將創(chuàng)造新的歷史紀(jì)錄。

 
⑶ 兩種政策路線如選擇?

 
沒有限制的投機(jī)注定會(huì)將房地產(chǎn)引向?yàn)?zāi)難,海南樓市的最新表現(xiàn),將又一次成為現(xiàn)身說(shuō)法的案例。政府應(yīng)該明白了，只有限制投機(jī)才能拯救房地產(chǎn)。但如何限制投機(jī)？至少有兩條政策路線可以選擇，一條是出臺(tái)嚴(yán)格限制投機(jī)、限制壟斷的房地產(chǎn)政策，使投機(jī)行為與自住購(gòu)房各歸其道，前者不能對(duì)后者產(chǎn)生沖擊和干擾。另一條是讓投機(jī)和自住繼續(xù)吃一個(gè)鍋里的飯，但政府要把征收的土地出讓金中的一部分用于大規(guī)模興建保障性住房，也就是說(shuō)，政府在主流市場(chǎng)之外，再開辟一塊陣地，用政策性住房滿足中低收入者的需求。從理論上推演，這條路線是對(duì)投機(jī)購(gòu)房的釜底抽薪，同樣可以達(dá)到限制投機(jī)的目的。兩條路線應(yīng)該是異曲同工，而實(shí)際上并非如此。

 
政府將土地出讓金的二分之一用作保障性住房的建設(shè)，能達(dá)到預(yù)期的目的嗎？分析表明，不可能。因?yàn)椋孩?各級(jí)住房建設(shè)主管部門是否將土地出讓金的二分之一用在了保障性住房上面，由于口徑無(wú)法統(tǒng)一，難以進(jìn)行準(zhǔn)確核查，而保障性住房的分配去向可以有無(wú)數(shù)的理由使管理者免責(zé)。因此，這種路線的執(zhí)行結(jié)果是不確定的、不可控的。② 政府征收的土地出讓金的多寡，與土地拍賣價(jià)格相關(guān)，但將其用于保障房建設(shè)，卻要滯后兩年左右才能竣工，因此，在短期內(nèi)不能有效限制投機(jī)。而當(dāng)大量的保障房集中上市、真正達(dá)到住宅竣工總面積的40%時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)應(yīng)聲而落，同時(shí)，土地拍賣價(jià)格也會(huì)陡然下跌，那么，下一輪保障房的資金來(lái)源就非常少，使保障房的供應(yīng)出現(xiàn)斷檔，最終的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)不停歇的震蕩。③ 當(dāng)保障房數(shù)量很少時(shí)，不足以對(duì)樓市產(chǎn)生影響。只有當(dāng)保障房達(dá)到住宅竣工面積的30-40%時(shí)，才能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生殺傷作用。但政府要為此付出極高的成本，把一半的土地出讓金投進(jìn)去，還要代替市場(chǎng)去組織大規(guī)模的房屋建設(shè)，為此必然造成行政資源的重復(fù)使用和大量浪費(fèi)，還不如將這部分錢直接用于對(duì)困難群眾的貨幣補(bǔ)貼，讓政府去搞工程，其效率必將大大低于市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

 
結(jié)論：汽車和家用電器作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品價(jià)格不斷下降的大環(huán)境中，獲得了迅猛異常的發(fā)展，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中讓國(guó)人引為自豪的奇葩。房地產(chǎn)只有選擇汽車和家電的成長(zhǎng)模式，才能不斷推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新，提供多樣化、多層次的產(chǎn)品去迎合多層次的社會(huì)購(gòu)買力，而要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，就必須破除房地產(chǎn)寡頭對(duì)資源的壟斷、將投機(jī)的成本提高到對(duì)大局無(wú)礙的程度，政府只對(duì)占人口百分之十幾的低收入者提供幫助，其它的事情全部讓充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來(lái)解決，這才是最高效率的房地產(chǎn)發(fā)展路線，才是政策調(diào)整應(yīng)該追求的目標(biāo)。

 
四．讓房地產(chǎn)像家電行業(yè)那樣活著，才能煥發(fā)新生！

 
房地產(chǎn)之所以出現(xiàn)畸形化的情況,是因?yàn)?⑴ 贏家通吃的規(guī)則被被現(xiàn)行體系所默認(rèn),誰(shuí)有實(shí)力誰(shuí)就可以獲得土地資源,而土地資源是不能移動(dòng)的,在特定地區(qū),舍其則無(wú),不能由其它地區(qū)的土地來(lái)替代，因此，誰(shuí)獲得了土地，誰(shuí)就成為了壟斷者。⑵ 由于所有的待開發(fā)土地幾乎全部落入開發(fā)商手中，開發(fā)商就單方面具有了產(chǎn)品價(jià)格不斷上漲的決定權(quán)。⑶ 房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，為投機(jī)商提供了資產(chǎn)升值的極好機(jī)會(huì)，其結(jié)果就是投機(jī)商蜂擁而入，搶購(gòu)房源，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。要想讓房地產(chǎn)進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，就必須通過(guò)政策措施對(duì)癥下藥地消除以上三個(gè)弊端。

 
從根本上治理房地產(chǎn)亂象的政策體系應(yīng)該包括：

 
1．將納入規(guī)劃的住宅用地按照用途分為四類，第一類是保障房用地。第二類是不能轉(zhuǎn)讓或10年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓、只有首次購(gòu)房者才能購(gòu)買的基本住房用地。第三類是改善性自住房用地，其產(chǎn)品僅限于第二套房，在5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。第四類是奢侈性住房用地，也就是豪華房和別墅用地，此類房的購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓都不受任何限制，允許炒房者進(jìn)行投機(jī)。以往政策對(duì)別墅的禁令是不合理的，高收入階層的異地購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房應(yīng)該是允許的，但應(yīng)將此類房和基本住房嚴(yán)格分開，只有這樣才能兼顧多層次的需求，使其各行其道，互不干擾。只有將土地供應(yīng)按照用途進(jìn)行區(qū)分，才能從根本上避免開發(fā)商對(duì)土地資源的搶奪和囤積，地王現(xiàn)象將由此而終結(jié)。

 
2．規(guī)劃部門對(duì)住宅用地的規(guī)劃，應(yīng)該以提高土地使用效率為準(zhǔn)則。在中國(guó)人均土地資源偏緊的國(guó)情下,住宅規(guī)劃應(yīng)該適度提高容積率,而去年大龍地產(chǎn)拍下的“北京地王”規(guī)劃容積率僅為0.62，就是連片的別墅小區(qū)也可以輕易達(dá)到1以上的容積率，進(jìn)行設(shè)計(jì)創(chuàng)新后,戶戶有花園、有泳池的別墅可以立體建造，達(dá)到7層，容積率超過(guò)2，規(guī)劃部門所定的0.62 的容積率實(shí)在是匪夷所思。按照我國(guó)各大城市對(duì)住宅用地的現(xiàn)行規(guī)劃，將容積率適當(dāng)提高在技術(shù)上是完全可以實(shí)現(xiàn)的，政府應(yīng)該出臺(tái)將容積率平均提高20%~30%的政策，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)創(chuàng)新，這樣，不僅可以節(jié)省大量的住宅用地，使相同的土地總供應(yīng)量多產(chǎn)生出1.8億平方米的民用建筑,還可以使房?jī)r(jià)下降15%左右。特別是針對(duì)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口和低收入群體設(shè)計(jì)的住宅小區(qū)，容積率可以比普通小區(qū)提高30-40%，除了抗震和消防指標(biāo)應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行建筑規(guī)范外，其它指標(biāo)應(yīng)當(dāng)有所放松，從而全面滿足不同層次的需求，為社會(huì)提供出廉價(jià)商品房。我們所追求的資源節(jié)約性社會(huì)通過(guò)一紙規(guī)劃就可以前進(jìn)一步，如此低成本、高成效的措施，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮。

 
3．民用住宅和其它商品一樣，其發(fā)展的方向應(yīng)該是技術(shù)創(chuàng)新。隨著技術(shù)的不斷升級(jí)，原有住宅應(yīng)該在技術(shù)性折舊中迅速貶值。因此，人為地將房地產(chǎn)培育成增值性不動(dòng)產(chǎn)，就違背了社會(huì)發(fā)展的普遍規(guī)律，扼殺了技術(shù)進(jìn)步的能動(dòng)作用，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景來(lái)說(shuō)，是災(zāi)難性的。美國(guó)在金融危機(jī)后已經(jīng)出臺(tái)了民用建筑的一系列新標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)節(jié)能、減排、雨水利用、廢水循環(huán)使用、清潔能源使用都提出了新要求，使老舊住宅迅速貶值，推動(dòng)了房地產(chǎn)的復(fù)蘇。如果我國(guó)的房地產(chǎn)政策，仍然迫使人們把住宅當(dāng)成奇貨可居的不動(dòng)產(chǎn)，而不是當(dāng)成不斷升級(jí)的居住條件，中國(guó)的房地產(chǎn)必然自毀前程。因此，政府應(yīng)該不斷更新民用建筑的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)的發(fā)展方向引導(dǎo)到技術(shù)進(jìn)步上，這樣，也就加速了舊房的價(jià)值折舊，使屯房不再成為獲利的來(lái)源,這才是房地產(chǎn)發(fā)展的康莊大道.

 
4．對(duì)民用住宅的抗震標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該普遍提升一級(jí)以上。這項(xiàng)舉措將在未來(lái)的災(zāi)難中挽救千萬(wàn)同胞的生命，而每平方米建筑面積的造價(jià)僅僅提高一二百元，與成千上萬(wàn)元的房?jī)r(jià)相比，實(shí)在是微不足道。在地震多發(fā)的我國(guó)，在汶川地震、海地地震使人們深感居住環(huán)境的險(xiǎn)惡時(shí)，提高住宅的抗震標(biāo)準(zhǔn)是人民多么迫切的發(fā)自內(nèi)心的吶喊，這才是住建部應(yīng)該關(guān)心的事情和工作的方向。同時(shí)，將抗震標(biāo)準(zhǔn)提高一級(jí)，將使每平方米建筑面積多用約20公斤鋼材和20公斤水泥，全國(guó)所有民用建筑工程每年將多用鋼材和水泥各3000萬(wàn)噸以上，相當(dāng)于新增4-5億平方米建筑面積的需求，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，難道不能從這樣的途徑獲得嗎？

 
政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列限制投機(jī)、限制屯地的政策，但管理部門在執(zhí)行的力度上，總是躲躲閃閃、扭扭捏捏，生怕把手里的孩子摔疼了。這說(shuō)明，要把房地產(chǎn)引導(dǎo)到何方？政府還沒有目標(biāo)明確的清醒認(rèn)識(shí)。

 
為時(shí)多年的深入研究使我們認(rèn)識(shí)到：不是修修補(bǔ)補(bǔ)就可以理順房地產(chǎn)，也不是讓房?jī)r(jià)和地價(jià)永遠(yuǎn)維持高位、拿出土地出讓金的一半就可以將事情擺平。更重要的是，以房?jī)r(jià)為核心的高位資產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)成為中國(guó)的軟肋，構(gòu)成了對(duì)經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)家安全的嚴(yán)重威脅，不除此患，必有大難！所以，我們的目標(biāo)只能是：從根本上改變房地產(chǎn)商業(yè)模式，讓它成為象汽車和家電那樣的行業(yè)，扎根在大眾的土壤上，而不是把它變成貴族的樂園，只有這樣，它才能擁有生機(jī)勃勃的生命力，它才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。因此，一系列包括征收物業(yè)稅、限制房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、實(shí)行部分產(chǎn)權(quán)的組合拳政策，政府不是沒有，而是要下決心執(zhí)行了！

 
本文作者：清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略研究部

 
2010年2月12日

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)