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牛刀：從空置率看一線城市房價頃刻暴跌

 我們市場的概念常常被開發商任志強之類的半桶水弄的模糊不清，讓買家無所適從，讓決策層面不分東西。空置率就是其中之一。本來我今天不想談這個問題，因為要談的內容實在太多，精力顧不過來。但是，今天上海一家叫什么晚報的報紙，也許那個記者在開發商那里喝酒喝多了，完全曲解了我的觀點，并把我對租金收益率的理解，張冠李戴到空置率上面，所以，我覺得有必要談談中國房地產的空置率問題。

 中國官方的空置率有兩個概念，存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。

 前一種空置率是老百姓指的空置率，后一種空置率又被稱為存量新房，因此，多指開發商還沒有銷售出去的新房占一年銷售房屋的比例。開發商多以這個空置率為為依據，判斷是否應該去庫存化。因此，我們常常講的空置率是指存量市場的空置率，老百姓去看亮燈率也是指的這種房子。盡管亮燈率不一定科學，卻是一種觀察市場的方法，判定這些住宅的用途，究竟是樓市炒家囤積房源，還是轉化成為住宅用途，即使是租出去了，也足以證明這個住宅在用，否則就不是住宅，而是貨幣的轉移支付問題。

 房地產的空置率，不僅僅用于判斷樓市炒家囤積房源的嚴重程度，也用于判斷社會財富是否平衡，空置率越高，表明社會的兩極分化越嚴重，少數人擁有大量的住宅，用以囤積居奇，哄抬房價。而大多數人卻被迫承受過高的房價。這種社會平衡一旦打破，直接破壞的是社會運行的法則和經濟發展的機制，破壞了生產和消費的對應關系。更為惡劣的是，大量的國家用于發展實體經濟的貸款也變成了空置的房子，對社會危害極大。

 就開發商的空置率來說，有統計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區，空置率在10%~20%之間為空置危險區；空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。因為貨幣發行過大，這種積壓不是銷售不出去，而是囤積居奇的反市場現象，其危害比正常庫存更為嚴重，對金融的系統性風險更大。因此，這種空置率是指房子囤積在開發商手上。

 就老百姓的空置率來說，是指房子囤積在炒家手上。到處都是剛建好的新房子，到處都是坐地起價的二手房，你想不炒房子都不行。老百姓的這種空置率盡管很難產生科學的數據，但是大抵是能夠判斷出來的。判斷這種空置率的依據之一是新房換手率。在香港，新房換手率一年超過35%，就表示投機過度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、廣州，甚至杭州、南京、武漢、成都等二線城市，甚至麗水、瑞安這樣的三四線城市，新房換手率半年就超過了65%，你這個房子還是房子嗎？

 有數據顯示，上海今年的住宅有90%是被外地人買走的。這些人買這些房子干啥呢？用來炒的。上海本地居民、尤其是年輕的白領們，早就被逼出這個市場之外，只得望房興嘆。這么多房子建好后沒人居住，既不會去裝修，也不會去購買家電和日常生活用品，甚至常年都沒有水和電的消費，能帶動內需嗎？能拉動經濟嗎？長期發展下去，實體經濟進入深度蕭條，社會失業率大幅攀升。而一旦這種投機性購買被遏制，這樣的房價還有誰買得起？高房價，危如累卵。

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