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房地產(chǎn)調(diào)控能抑制房?jī)r(jià)嗎？
     時(shí)寒冰

    最近，住建部、國(guó)土資源部、財(cái)政部等多個(gè)部委，在近半個(gè)月的時(shí)間里，緊鑼密鼓地出臺(tái)了若干房地產(chǎn)調(diào)控政策：從“營(yíng)業(yè)稅征收2改5”，到“國(guó)四條”，再到“拿地首付不低于50%”，從“5年內(nèi)普通住房轉(zhuǎn)讓差額征收營(yíng)業(yè)稅”再到“督辦全國(guó)18宗房地產(chǎn)閑置土地”，調(diào)控之聲不絕于耳。
    但是，相關(guān)調(diào)控措施可能適得其反，因?yàn)?，這些措施不僅未能解決根本問(wèn)題，還滋生出了新的問(wèn)題——這也是被以往房地產(chǎn)調(diào)控后的效果證明了的，幾乎每次房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)后，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)新一輪報(bào)復(fù)性上漲。
    12月23日，在接受央視《今日觀察》采訪(fǎng)時(shí)，我提出了兩點(diǎn)建議（播出時(shí)只播了第一條）：
    一是對(duì)現(xiàn)行分稅制進(jìn)行調(diào)整。分稅制改革以后，地方政府的財(cái)權(quán)減少了，事權(quán)反而在增加。地方政府不僅要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，還要提供足夠的公共服務(wù)、公共產(chǎn)品，但它面臨著資金短缺的困擾。目前，地方政府基本上就是通過(guò)土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入來(lái)填補(bǔ)這個(gè)資金缺口的。所以說(shuō)從利益驅(qū)動(dòng)方面來(lái)看，地方政府是沒(méi)有任何動(dòng)力去抑制房?jī)r(jià)的。道理非常簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)上漲，才能拉動(dòng)地價(jià)上漲，地價(jià)上漲，地方政府才能獲得更多的土地出讓收入。無(wú)論房地產(chǎn)調(diào)控措施多么嚴(yán)厲，最終都要靠地方政府來(lái)落實(shí)，由于受制于利益因素，地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)只會(huì)陽(yáng)奉陰違。因此，要從根源上來(lái)解決這一問(wèn)題，必須對(duì)分稅制進(jìn)行調(diào)整，增加地方政府的財(cái)政收入，只有在它的財(cái)權(quán)得到保障的情況下，才可能真正地落實(shí)抑制房?jī)r(jià)上漲的措施。
    二是改變現(xiàn)行的官員政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在主要以GDP來(lái)考核干部政績(jī)，地方官員為了獲得更高的GDP增速，更有動(dòng)力推高地價(jià)、房?jī)r(jià)，以提升其進(jìn)行基本建設(shè)投資的能力，推高GDP，獲得更多、更好的升遷機(jī)會(huì)。只要這種畸形的干部政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)不改變，地方官員推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力就永遠(yuǎn)不會(huì)減弱。GDP只是量化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一個(gè)指標(biāo)，世界上絕大多數(shù)國(guó)家在追求民眾幸福指數(shù)的提高而非GDP，我國(guó)的許多官員本末倒置，在畸形的考核制度下，把GDP當(dāng)成了唯一的追求目標(biāo)。試想，在這種考核標(biāo)準(zhǔn)下，哪一位官員能夠真正關(guān)心民生呢？因此，現(xiàn)在必須盡快調(diào)整對(duì)官員的考核標(biāo)準(zhǔn)。
    由于這兩條建議，在目前并不受到重視，那么，就必然導(dǎo)致越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的畸形結(jié)局。
    以土地“重拳”為例。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被媒體稱(chēng)為“房市調(diào)控第一拳”。
    開(kāi)發(fā)商囤地、炒地的目的，在于獲取增值收益。即使讓開(kāi)發(fā)商一次性付清全部土地出讓金，他仍然可以囤積土地，坐等土地升值。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商囤積土地的源動(dòng)力不在于他是分幾次拿的地，而在于他可以分享升值帶來(lái)的暴利——這種暴利甚至超過(guò)他搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取的收益。中國(guó)的許多開(kāi)發(fā)商并不建房而只炒地，也源于此。
    其實(shí)，打擊囤地并不需要另出“重拳”，只需嚴(yán)格執(zhí)法即可。我國(guó)早在1994年7月公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
    此后，國(guó)家又陸續(xù)出臺(tái)類(lèi)似的法律法規(guī)，但是，相關(guān)法律法規(guī)、政策文件越來(lái)越多，而囤積土地的現(xiàn)象卻有增無(wú)減，囤積土地者有恃無(wú)恐，原因在于法律與土地一樣“閑置”。如果嚴(yán)格執(zhí)法，沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商敢囤積土地，道理非常簡(jiǎn)單，囤積兩年后不僅不能享受增值收益，連地也重新被政府收回了。這個(gè)賬開(kāi)發(fā)商都會(huì)算。
    開(kāi)發(fā)商為何敢囤積土地呢？因?yàn)榈胤秸v容。
    那么，地方政府為何縱容開(kāi)發(fā)商囤積土地呢？
    利益使然。
    地方政府如果嚴(yán)格執(zhí)法，對(duì)囤積的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行處罰，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地的積極性就會(huì)降低，地價(jià)就會(huì)跟著下來(lái)，地方政府的收益就會(huì)減少。為了謀取自身利益最大化，地方政府慢慢拿出土地進(jìn)行拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地后坐享升值之利，雙方都有好處，互惠互利，就形成了一種利益共同體。在這種情況下，讓地方政府去處罰與自己處在同一戰(zhàn)壕中的囤地者，是非常不現(xiàn)實(shí)的。所以，但見(jiàn)法規(guī)紛飛，就是不見(jiàn)囤地者減少。
    房地產(chǎn)調(diào)控的重拳，應(yīng)該打在供應(yīng)上。通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)法，迫使開(kāi)發(fā)商按照規(guī)定開(kāi)發(fā)，建造成房屋供應(yīng)到市場(chǎng)。如果從這個(gè)意義上來(lái)看，開(kāi)發(fā)商原本有限的資金大部分用到拿地方面，提前確保了政府出讓土地的收益安全，卻可能使開(kāi)發(fā)商因資金緊張，開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)一步降低。
    而且，在“地王”不斷涌現(xiàn)的大背景下，動(dòng)輒上億元的土地，沒(méi)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，在首次繳款比例提高后，這些開(kāi)發(fā)商被淘汰出局，進(jìn)一步減少了房屋供應(yīng)能力——小的開(kāi)發(fā)商是這個(gè)市場(chǎng)的必要補(bǔ)充。同時(shí)，行業(yè)的壟斷性加強(qiáng)，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲——中國(guó)油價(jià)高于美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家，就是壟斷導(dǎo)致的必然結(jié)果。如今，這種壟斷正在快速向房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。
    另一方面，許多供應(yīng)到市場(chǎng)中的商品房被炒房者囤積起來(lái)，人為減少了市場(chǎng)供應(yīng)，是催生房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑺I(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，增加了流動(dòng)成本，而這些成本在房屋供應(yīng)不能增加的情況下，很容易轉(zhuǎn)嫁到民眾身上。而且，流動(dòng)性的降低，也會(huì)導(dǎo)致房屋實(shí)際供應(yīng)量的下降。
    顯然，這些重拳并不能真正抑制房?jī)r(jià)的上漲，原因在于，這些重拳都首先在悄悄確保政府的收益不減少，高房?jī)r(jià)是地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、炒房者利益共同推動(dòng)的結(jié)果，作為獲取主要收益的一個(gè)主體，地方政府必須帶頭壓低地價(jià)，才能夠理直氣壯地?cái)D壓房產(chǎn)商的暴利，否則，在各方利益都不減少的情況下，出臺(tái)的任何希望房?jī)r(jià)下跌的措施，都將成為空談。
    房市調(diào)控重拳必須打到點(diǎn)子上，那就是，打到利益上，打到供應(yīng)環(huán)節(jié)上，否則，花拳繡腿耍得再好看也難有效果，更有可能，房?jī)r(jià)還被“重拳”打得越來(lái)越高。
    后記：
    我對(duì)避開(kāi)根源的調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)已經(jīng)不抱任何幻想。
    《通貨膨脹早已在我們身邊（兼談房?jī)r(jià)）》一文是我對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)走勢(shì)最明確的分析：
    在綜合這些年的大量數(shù)據(jù)及政策信息后，我得出結(jié)論：政府能夠容忍的中國(guó)房?jī)r(jià)的最大跌幅應(yīng)在20%以?xún)?nèi)，時(shí)間應(yīng)在10個(gè)月以?xún)?nèi)。超出這個(gè)極限，政府就必然出臺(tái)救房地產(chǎn)的政策。2008年，房?jī)r(jià)剛剛步入下跌軌道不久，系列房地產(chǎn)救市政策的出臺(tái)就是最好的證明。
    因此，除非有能夠替代房地產(chǎn)解決地方政府財(cái)政缺口的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)雖然會(huì)有調(diào)整，但在政府這只看得見(jiàn)的手的推動(dòng)下，大趨勢(shì)仍是上漲，會(huì)一直上漲到即使在任何推動(dòng)力量下也不能再上漲為止，即崩盤(pán)為止。
    當(dāng)下中國(guó)最大的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商等強(qiáng)勢(shì)既得利益集團(tuán)的勢(shì)力越來(lái)越強(qiáng)大，他們已經(jīng)能夠直接影響一些政策的出臺(tái)。公眾經(jīng)?？梢钥吹揭恍?quán)力部門(mén)的高官（對(duì)政策出臺(tái)有決定作用）與開(kāi)發(fā)商勾肩搭背在一起，宛如同志。在這種情況下，官商勾結(jié)之網(wǎng)如何能夠打開(kāi)呢？誰(shuí)來(lái)打開(kāi)呢？
    ……

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