一、中國房地產業之現狀　　

1.       新聞標題：房地產業已成中國經濟直接“命脈”　　

　2009年11月21日　，國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌在北京表示，在中國，房地產行業是與國民經濟高度關聯的產業，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產直接相關的產業達到60個。 　　

2.       新聞標題：房地產綁架說引熱議房地產給中國經濟闖大禍　　

　2009年11月30日　中華工商時報余豐慧文先生文章觀點：中國房地產正在綁架整個社會。表現在四個方面：中國經濟已經被房地產所綁架；地方政府特別是官員們已經徹底被房地產綁架了；房地產正在綁架中國金融；房地產正在綁架中國普通百姓。結論是：局面已非常可怕，如不痛下決心采取措施，一個房地產最終將給中國社會特別是中國經濟闖下一個大禍，這絕不是危言聳聽。　　

3.       新聞標題：房地產成“命脈”是在摧毀國計民生　　

　2009年11月24日　人民網“強國論壇”原創首發某文稱，在國家財政收入中，讓房地產業占到了20%甚至更多，而成為“國民經濟支柱”，這本身就是中國經濟的奇恥大辱，是利益集團竭澤而漁，盤剝民眾的最有力罪證！如繼續將房地產當作支柱產業，當作國民經濟“命脈”，無異飲鳩止渴，吸毒提神。毀的是民財，更是民心！　　

4.       新聞標題：開發商暴利的秘密：不斷放緩建設進度間接性捂盤　　

　2009年11月26日　21世紀經濟報道，僅上海市就有100萬平方米的在建項目之建設周期已超過兩年。這種在動工后通過不斷延長建設周期達到延遲上市的捂盤舉動，在上海以及全國各地都存在，甚至并不被定義為捂盤。這一切都是為了尋求暴利。

5.       新聞標題：溫家寶考察上海時強調：要抑制投機性購房，促房地產業健康發展　　

　2009年12月01日　四川新聞網成都商報據新華社電，　11月28日　至29日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶到上海、江蘇考察工作，走訪了多家高新技術企業和科研院所，就加快轉變經濟發展方式、產業結構調整和升級等進行調研。　　

  他說，要把保障性住房建設放在房地產業發展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業。同時，要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展。　　

6.       新聞標題：遏制房價過快上漲樓市調控再出組合拳　　

　2009年12月14日　據第一財經日報，國務院昨日召開常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施。此次會議要求，在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。　　

  此次國務院常務會議提出，繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。　　

  今年各地“地王”的頻現，房地產業已經出現了泡沫，整個房地產業的風險在上升。　　

  一般而言，國際標準的房產租售比為1:100-1：200，被稱為國際租售比警戒線。而據美聯物業北京研究部最新調查顯示：11月北京的樓市租售比再創記錄首次突破了1：500，達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700。　　

  國務院此次會議決定，按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。　　

7.       新聞標題：發改委稱將增中低價房供應 以抑制投機性購房　　

　2009年12月9日　據新華社報道，國家發展改革委主任張平9日表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。　　

8.       ……　　

二、本文宗旨及目的　　

1.       本人在中國及澳大利亞積累了近二十年的銀行信貸風險管理和信貸實務方面的經驗，對國內房地產行業，從職業習慣上也時時比較留意，恰逢近來時間寬裕，遂將近年來的思考所得整理并形成此文字。　　

2.       結合本人長期的中外信貸實務操作經驗及對中國房地產業的觀察和認識，本人設計了旨在將中國房地產行業扶入健康正途之路線圖（下稱模型、操作模型、本模型），并對其要點和流程展開闡述，希望對經年來一直努力規范房地產行業的中國政府有所裨益。　　

3.       既然房地產行業是市場經濟的一部分，本人在模型設計時，從現實出發，力求用法律和市場的手段來對房地產業中各市場主體的進行功能定位、對他們之間的關系予以合理配置，并重點對房地產開發中產生的資金流在關鍵節點上進行控制、對各主體間的權利義務及利益設置約束，使各方在本模型中形成一個良性互動的整體，既能最終解決行業中存在的實際問題，又能釋放或減輕中國政府在整頓和規范房地產方面所面臨的越來越多的不可承受之重。　 　

三、健康中國房地產之模型

四、本模型設置前提　　

本模型基于以下假定而設立　　

1.       開發商需要銀行貸款。　　

2.       銀行對開發商的貸款只是項目開發貸款，即建設貸款。開發商購買土地的資金由其自籌解決，銀行不予貸款。　　

3.       項目土地出讓金和有關稅費開發商已全部付清，并由土地主管部門出具書面證明。　　

4.       項目四證齊全。即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》已全部辦妥。　　

5.       對以博取市場差價為目的的投機炒房者予以堅決打擊和遏制，絕不能態度曖昧。具體手段和方法是盡快出臺并實施“差別物業稅”和“統一資本增值稅”。　　

所謂差別物業稅是指將自住房的物業稅和投資房的物業稅稅率分設不同檔次，每年收取。自住房稅率較低，而投資房較高。此外，也可以考慮對總房價在一定范圍內或特定種類的房屋（比如安居工程、保障性住房工程等）免征物業稅，以體現對弱勢群體該有的傾斜。　　

所謂統一資本增值稅是指除了自住房外，投資房也好、投機房也罷，統統按固定稅率繳稅。比如，在正常情況下，以購銷差價的50％作為資本增值稅。如發現當事人作弊，則按經核實的購銷差價的120％收取，以示懲戒。　　

6.       有關各方必須按本模型擺正自己的角色，對適用本模型形成共識。亦即政府主管房地產各有關部門、金融監管機構、各商業銀行及涉足房地產融資的非銀行金融機構、房地產商等等確實具備了將我國房地產行業扶入正軌的誠意和愿望，真心希望房地產行業健康、長遠及可持續發展，既保障該行業所涉各個主體的利益能夠長至久安，又體現房地產業對整體國民經濟的促進和對民生工程的應有貢獻。　　

五、本模型工作原理　　

1.       開發商向銀行申請貸款是本模型的起點。雖然前面提出項目四證齊全的要求，但在實務操作中，為提高工作效率，此點也可以靈活掌握。即銀行可以在開發商取得《國有土地使用權證》（即四證之第一證）之后，受理開發商申請的項目開發貸款。其余三證可作為開發商今后提用開發貸款之前需滿足的先決條件，由開發商在銀行履行其貸款內部程序過程中，同時申辦取得。　　

2.       銀行選定并委托可信賴的評估機構對項目進行總體評估，得出項目完工后的預期市場價值。同時選定并委托可信賴的工程監理機構，審核開發商提供的項目總預算，得出比較客觀準確的工程總造價。　　

工程監理機構應向保險公司購買職業責任險（Professional Indemnity）。如其禁不住開發商或承建商的誘惑或不論其它任何原因，違反對委托銀行的承諾或義務，出具虛假不實之工程進度報告并導致銀行損失的，委托銀行可徑向其保險公司索賠。　　

3.       銀行對開發貸款金額的核定，可按照工程監理機構核實的項目建設總預算（不含土地成本）的70％確定，最高不超過80％。即銀行開發貸款一般只占工程總造價的70％。此外，銀行對信用記錄良好的開發商，也可以酌情將其土地成本的50％納入貸款額度之內考慮。　　

  銀行開發貸款期限應參照施工合同約定的竣工交房日期來確定。在利率上，建議人民銀行參照五年期利率特設一檔房地產開發貸款基準利率。各金融機構只能上浮，絕不允許下浮。（相對于房地產行業的歷來暴利及普通百姓的望房興嘆之痛，過去對房地產企業適用基準利率甚至還往下浮動是多么的不合理和違反社會之公平正義。）　　

4.       貸款協議和項目整體抵押（含土地及在建工程）協議同時簽署，并辦妥抵押登記及具有強制執行效力的公證等法律手續。　　

5.       承建商將其與開發商所簽訂的施工合同項下的所有權益質押給貸款銀行，并與貸款銀行簽署質押協議及辦妥相關手續。承建商必須在貸款銀行開立工程款結算專戶。　　

  承建商向保險公司購買職業責任險（Professional Indemnity），受益人為開發商及/或購房者。凡因承建商虛假資質、偷工減料或不當轉包等任何原因發生的工程質量問題，開發商，尤其是消費者都可以徑向其保險公司索賠。　　

6.       工程監理進駐工地，對工程進展實行適時監督。銀行依據工程監理（國外稱Quantity Surveyor，業內一般簡稱QS，屬澳大利亞優先移民職業類別）出具的當期工程進度報告，并按照該報告記載經核實的當期完工量的70％，通知開發商支取開發貸款并直接轉入承建商的工程結算專戶（開發貸款自始至終不進入開發商帳戶）。同時，銀行貸款經辦人還要負責監督開發商將其應承擔的30％工程款轉入承建商專戶。每期工程均如此辦理，直至項目全部完工。　　

7.       開發商可以自主選擇預售時間。一般而言，開發商選擇何時啟動銷售，完全由其根據市場情況確定。比如，以“賣樓花”的形式預售也可以允許，但預售合同及購房人名單必須如實提供給貸款銀行。　　

  如果開發商的項目地段不理想或市場處于走低狀態及或其它原因，銀行還可以將項目預售及預售比例作為貸款條件之一，要求開發商在申請貸款之前或提用貸款之前滿足。　　

8.       不論開發商何時啟動銷售，房屋買賣合同均以購房者支付購房訂金為合同生效條件。購房訂金為房價款的5％－10％。購房訂金（對開發商而言即房屋預售款）應存入由貸款銀行設立及監管的房屋交易專戶，既不入開發商帳戶，也不入房屋中介機構帳戶。　　

9.       銀行對購房者開展房貸營銷，對符合貸款條件且愿意或需要房貸的購房者，安排購房貸款并簽訂房貸合同。購房訂金與房貸要求的首付比例之間的缺口部分，按照購房者支用房貸的提款先決條件處理。即房貸可以先批，購房者自籌之首付部分可以在交房之前或交房結算日（Settlement Date）備齊。　　

  對購買自住房或第一套房的消費者，房貸利率應該明顯下浮予以優惠。前述銀行對開發貸款利率的往上調整，此時可視為是對這些消費者的補貼。一方面銀行的收益實際并未受到影響，另一方面，還使銀行扮演了一回調節貧富的社會公義角色。表面上看，似乎只有開發商單方面吃虧，其實不然。開發商對開發貸款利率上調的承擔至少也有兩方面的好處，一是體現出對消費者的利益讓渡，會得到廣大消費者的贊賞；同時，也更有利于其房子的銷售。　　

10.    項目完工時，開發商交房，購房者將購房訂金、購房訂金與房貸首付的差額部分以及銀行提供的房屋貸款一起轉入開發商在貸款銀行的還款專戶。同時，銀行書面通知房地局釋放原來開發商的土地及在建工程相應部分的抵押。這一過程在實務上及法律上體現出四個層面的意義：　　

1)       開發商交房―房屋買賣合同的履行　　

2)       購房者資金轉入銀行還款專戶―開發商履行（部分）償還銀行貸款業務　　

3)       購房者提用房貸及銀行設立房貸抵押―房貸合同的履行、原開發貸款的抵押（部分）解除及新房貸抵押的成立　　

4)       購房者的購房價款從始至終都不進入開發商帳戶－由債權銀行代收并防止開發商挪用　　

11.    房地局解除原土地及在建工程抵押，同時為購房者辦妥《房屋所有權證》并為借款購房者之貸款銀行辦妥《房屋抵押他項權證》。　　

12.    購房者收到所買房屋的產權證，房屋買賣交易結束。　　

六、本模型對各參與方的好處　　

1.       對銀行的好處　　

1)     體現國家信貸政策的貫徹與執行，且信貸風險可控　　

本模型要求開發商申請開發貸款必須達到四證齊全，符合并貫徹了人民銀行121號文等等現行有效的具體規范要求。而且，銀行在此前提下發放開發貸款，風險也基本得到控制。　　

2)     保證銀行貸款不被挪用　　

因為銀行給開發商的貸款并不進入開發商的帳戶，而是依據銀行指定的工程監理出具的每期工程進度證明，并根據銀行對總工程款所占貸款比例（即項目總造價的70％）折算出相應的具體金額，每次都將款項直接打入承建商的帳戶。從而完全避免銀行信貸資金被開發商挪用到別的項目（如炒新地、臨時充當其它項目資本金等等）其它不正當用途。

3)     約束開發商自有資金必須到位　　

開發商必須按照貸款銀行指定的工程監理出具的每期工程進度證明并根據自己應承擔的資金比例（一般為工程總造價的30％）折算出相應的具體金額，每次將款項直接打入承建商的帳戶。轉款之日由銀行負責該項目貸款的經辦人或項目經理負責監督入賬。

4)     保障銀行抵押優先權地位。　　

在本模型下，由于每期工程價款都將按以上方式得到按時支付，那么，工程款付款結束（少量質保金除外）之時，亦即工程完工之時。過去那種因開發商挪用預售款或挪用銀行貸款到其它項目導致工程延期、工程款拖欠等局面將不復存在。而且，工程款優先于銀行抵押權受償的情形也將不復存在。實際上，如果我國的房地產一直就是這樣操作，也就不會產生　2002年6月20日　最高人民法院公告施行的“關于建設工程價款優先受償權問題的批復”的司法解釋了。　　

5)     控制了還款來源　　

在本模型下，不論是前期預售款（購房訂金），還是交房時的主要購房價款，所有購房款都將在銀行的監督下直接進入還款專戶，用于歸還銀行貸款本息。從而保證了貸款的按時償還。　　

6)     銀行房屋貸款更安全　　

凡由銀行提供開發貸款的項目，貸款協議中要明確規定開發商在房屋預售時，其預售合同及購房者名單均必須報備銀行一份。預售所收購房者訂金，必須進入由銀行監督的房屋預售款（購房訂金）專戶，其優點：　　

a)     該預售款無法被開發商利用；　　

b)     銀行完全掌握購房者信息，便于鎖定延伸的房貸業務；而且　　

c)     因為購房者要預付訂金，今后其無故退房不履行購房協議時，就要損失訂金。這后兩點即可有效防止或大大降低過去那些不良開發商利用“假按揭”騙取銀行資金的案件的再生。　　

7)     方便向房地產經營性貸款的轉換　　

銀行從已成交部分的房屋收回部分貸款之后，剩余貸款可應開發商的要求，轉為房地產經營性貸款，并根據剩余物業的現金流，對貸款期限和貸款利率做出新的調整。比如，貸款利率比原開發貸款適當優惠。　　

8)     增加銀行存款和中間業務收入　　

按照本模型，貸款銀行不僅實現了對房地產開發資金鏈條的全面監控，同時也增加了新的存款來源和中間業務收入。比如，房屋預售款、開發貸款轉入承建商結算專戶后形成的派生存款和結算收入。　　

2.       對消費者的好處　　

1)     以少量訂金即可買房　　

購房者在簽訂購房合同時只需支付購房總價款的5％－10％的訂金，即可鎖定自己喜歡的房子。不再存在過去那種還要按工程進度向開發商后續分期付款的問題。　　

2)     不再擔心購房款被開發商挪用　　

在本模型下，一是購房者只付5％－10％的訂金就可以確定所喜愛的房屋，在開發商交房之前不需要再付任何其它款項；二是購房訂金直接轉入銀行監管專戶，開發商無法挪用。在過去，預售款及后續房價款一般都進入開發商的帳戶，很容易被開發商挪用。所以經常發生消費者房價款已交了不少，但開發商最終遲遲不能交房的局面。　　

3)      房屋品質得到基本保障

在本模型下，購房者簽了購房合同后只需交付少量訂金，就可以靜心等待開發商將其所購房屋按合同要求呈現在其眼前，并在消費者驗收滿意了才會支付剩余房價款。所以，本模型不僅約束了開發商必須按期交房，而且，即便開發商能夠按期交房，但如果購房者在房屋交割日之前發現所買房屋未達到購房合同的約定標準或品質存在瑕疵，購房者還有主動權選擇解除合同，并要求開發商雙倍返還訂金或尋求其它補償。一改過去消費者總是處于弱勢、處于被動，總是受害者的局面。

  實現此點的關鍵，就在于不能讓開發商在真正建成符合買賣雙方事先約定標準的房子之前，拿到任何消費者的房價款。如此一來，消費者的實體權利通過本模型的交易程序便得到根本的保障。

4)      防止假銷售、假成交，保護了真正的消費者

本模型要求開發商售房或消費者購房，不僅要簽訂房屋買賣合同，還要以購房訂金打入向開發商提供開發貸款的銀行的監管帳戶為合同生效條件。此舉可有效防范開發商或其銷售代理及銷售中介制造銷售假象，哄抬房價，欺騙消費者及從銀行騙取房貸等等，從而對真正的購房者形成保護。

5)      向承建商直接索賠的權利

本模型通過設置承建商向保險公司購買工程責任保險，使消費者的權益得到二次保障。消費者在交房后的一定期限內（重大問題如房屋結構出問題為7年），有權直接向其保險公司索賠。這樣安排的必要性在于：

a)         上述第3）點只能保證讓消費者在交房結算日之前，從表征上驗明所購房屋是否符合約定的標準。但在現實中，很多房屋質量問題卻只能在消費者入住后的使用過程中，才能夠得到暴露和發現。

b)        房地產項目的運作基本上都是就某個地塊的開發成立一個項目公司，并在法律上屬獨立法人。項目竣工、交房結算和工程決算之后，該項目公司不久也清算注銷了。屆時，開發商在法律上已不存在，消費者找不到追訴的主體。

c)        開發商作為自己產品的賣方，本身就有偷工減料、多報少做的利益驅動。而且，有些開發商本身就是從“包工頭”起家的，或者其物色的承建商就是自己的關聯公司或關系戶。

3.       對承建商的好處　　

1)     建設資金有保證，不再形成工程欠款，保證工期及竣工交房。　　

在本模型下，由于每期應付給承建商的工程款，都按照銀行貸款與開發商自有資金之間的設定比例，直接打入承建商在貸款銀行的工程結算專戶，過去十分普遍的工程款欠付問題即不會再發生了。建設工期得到保證，承建商財務報表也再不會積累大量應收賬款了。　　

2)     承建商的地位得到改善　　

由于承建商應收工程款在本模型下到了保證，過去接工程時常常被開發商壓價或被迫為開發商墊付工程款的被動情形將會得到大大改善或避免。也就是說，本模型將帶給承建商今后談判地位的提高和法律上更好的保障。　　

3)     承建商合同項下權益質押給貸款銀行　　

在本模型下，銀行的角色對承建商構成了直接和巨大的幫助，而作為對銀行幫助的回報，承建商則把其與開發商簽訂的建設施工合同項下的權益也質押給貸款銀行。這樣安排的好處是，即便開發商試圖向承建商施壓（或承建商出于某種原因愿意）配合開發商利用工程款作弊，他們也得考慮在法律上是否還行得通。　　

4)     承建商更愿意配合銀行的工作　　

作為貸款銀行直接與間接的受益者，承建商在其利益得到充分保護的同時，將更愿意配合銀行以及銀行指定的工程監理的工作。從而會減少通常可能發生的承建商賄賂或買通監理方，夸大工程量騙取工程款的情形。　　

4.       對開發商的好處　　

1)     靈活選擇銷售時機　　

除非房地產形勢處于下滑通道時銀行可能要求開發商先落實一定比例的房屋預售，一般情況下，是否選擇“賣樓花”或是賣現房，或是選擇在其它時點上銷售，都可以由開發商自我決定。　　

  控制銷售或預售的目的無非是為了防止房地產商玩“空手道”，達到保護消費者的目的。過去，開發商往往通過房屋預售快速拿到消費者的資金，并利用消費者的資金支持項目的開發，盡可能減少自有資本和銀行貸款，以謀得更大利潤。從這個意義上講，開發商玩的實際是讓消費者集資建房，但又獨吞了讓消費者集資建房的好處。退一步講，如果開發商真是將所有的預售款都投入了項目之中，尚不至于出現大的紕漏。但問題是，貪心不足的房地產商還往往將預售款挪用到去搶別的項目或充當別的項目的資本金，從而導致對交了房款的消費者利益上的傷害。　　

  所以，本模型抓住問題的要害，將重點放在對銷售資金的控制，而不是銷售時點的控制。一是消費者只需要交少量訂金便可與開發商確定房屋買賣關系；二是訂金打入由銀行監管的專戶；三是除訂金之外到開發商交房之前，消費者不需要再付任何其它款項。如此即干凈利落地斬斷了開發商再玩“空手道”的念想。過去的問題也就迎刃而解了。　　

2)     更易取得銀行的信任和支持　　

在本模型下，開發商按其與貸款銀行約定承擔的工程款比例，履行每期的工程款支付義務，既保證了工程按時完工，同時也向銀行充分證明了其自有資金實力。銀行對其今后的信用和資金實力也就更為放心、更愿意貸款支持其后續其它項目的開發。所以，本模型可以改善并提高開發商銀行信用記錄，使其更易取得銀行的長期支持，從而保證其長遠利益，立于行業不敗之地。　　

3)     優勝劣汰，有利于全行業的健康成長　　

本模型的全面推行，有助于優勝劣汰，將使強者更強。過去那種靠玩“空手道”運作房地產開發項目的情形會得到遏制。只有自有資金實力強者、銀行信用記錄良好者才能夠不斷發展壯大，反之則會逐步被淘汰。一個真正有眼光的理性的房地產商，對本模型一定會持歡迎態度，并會主動從每個項目盈利中補充自有資本，使其自有資金實力不斷加強。按此方式滾雪球壯大的房地產行業才是踏實的、可靠的，才是能夠可持續發展的。　　

4)     保證能以30％的資金成功運作100％的項目　　

按照本模型，開發商以30％的自有資金就可以杠桿運作所需100％資金的房地產項目，如此合算的買賣，均可以在銀行的資金支持下，一個接一個地成功地實現，作為開發商應該知足了。　　

  應該說，中國在改革開放初期，從西方引進并倡導的“顧客就是上帝”的理念還是具有非常積極的意義的。但時至今日，這個曾經給中國市場經濟帶來清新空氣的理念，早已被現代的市場精英們扔到了爪哇國。今日的現實是，精英們時常掛在嘴邊的是冠冕堂皇的“追逐利益最大化”。他們絞盡腦汁、挖空心思琢磨的是如何從“上帝”那里賺取更多的利潤。事實上，這些年中國商界對追求利益最大化的強調也實在是有些過分了，并在某種程度上成為一些逃避社會責任及喪失道德良知的經商者的遮羞布。追求利益最大化如果走向極端，必然導致投機取巧、導致“空手道”、導致道德良知的淪喪，進而導致對社會、對經濟、對消費者的極端不負責任。如任其發展下去，其必走向瘋狂、走向肆無忌憚地掠奪，最后必然導致行業的崩潰、經濟的崩潰，甚至社會的崩潰。　　

5)     避免及防范房地產行業的不良現象的再生　　

實施本模型將避免或大大減少過去房地產行業的不良現象。比如：　　

a)     避免預售款、工程款以及銀行貸款被挪用，保證工期及按時竣工交房，從而避免或減少經濟糾紛，并同時會減少商業腐敗；　　

b)     所謂“捂盤”、“惜售”等問題也會迎刃而解或得到抑制。因為在本模型下，開發商一方面從消費者那里拿不到任何房價款，一方面要承擔日日產生且比原來要搞得多的銀行貸款利息，其“捂盤”也好，“惜售”也罷，都要大大增加比以前更高的成本和資金壓力。　　

c)     由于成本及資金的壓力，開發商通過實現銷售回籠資金的愿望得到加強，其本身或通過房屋買賣中介機構人為地操縱做市的現象也會得到抑制。　　

6)     開發商與行業形象再造之良機　　

本模型的推行將成為開發商及房地產行業重塑其社會形象之良機。這些年來，房地產商一方面在中國富豪榜上不斷留名，同時又一直被全社會所詬病，這實在不是一件很合算、更不是一件很高尚的事情；與其通過什么“慈善”之舉來尋找心理平衡或進行形象修補（公眾對此實際上也并不買賬），倒不如通過本模型實現形象再造及價值的回歸。惟其如此，才是房地產商們對全社會的最大善舉！從此角度來講，房地產商接受本模型并認真遵循本模型確定的游戲規則，使整個行業步入正途，既能保證其長期收益，又能一洗過去長期以來留給公眾的為富不仁及暴利形象，最終實現名利雙收！　　

5.       對政府的好處　　

在列出房地產行業對政府具有何種好處之前，先厘清政府在房地產行業中的角色十分必要。角色界定清楚了，其好處也就自見了。　　

1)     真正的土地所有權人　　

在中國，由于土地屬于國有的性質，開發商通過繳納土地出讓金及相關稅費得到的只是完整土地使用權之“三權”（亦有“四權”說）中的“一權”即“土地使用權”。因此，中國所有房地產商從政府拿到的只能是《土地使用權證》而不是《土地所有權證》。政府才是并永遠是真正法律意義上的土地所有權人。　　

2)     房地產行業的起點與重大參與者　　

從事房地產行業的第一個環節就是要取得土地，即政府出讓土地使用權。政府作為唯一的土地所有權人，高居于房地產行業的頂端，既是該行業的重大參與者，又是該行業當然的第一獲利者。　　

  與土地出讓相關的一個較為普遍的問題是，由于開發商與政府之間并不是一手交錢、一手交地的關系，而是允許開發商分期付款，而且實踐中，即便是到了后續分期付款時間屆滿，開發商也往往會以某種理由申請延付。結果出讓款最終付清的時間也就大大推后。在這些年房地產一直往上猛漲的情況下，此推后的結果必然體現為開發商可以獲得額外的利潤（即房價上漲拉動的土地增值部分），而這額外的利潤實際上也就是政府的損失。更有甚者，某些地方政府除了允許開發商推后結清土地款，還為開發商減免相應有關稅費或給予種種優惠。　　

  實際上，從房地產行業的上述第一步即開發商取得土地開始，其整個經營過程可以推演出如下示意圖，并由此可知中國房地產這些年來大體是重復著這么一個可怕的循環：

  此示意圖充分顯示，房地產經營過程中的每一個環節都可以利用某種手法牟利，諸環節形成巨大合力，目標只有一個，即將中國房地產行業推向虛高、推向泡沫、推向遲早將要發生的崩潰。這也就是本模型要從整體上解決的問題。　　

3)     行業政策的制定者、實施者和監督者　　

鑒于房地產對整體經濟的巨大帶動作用，政府對該產業的關心、關注、重視乃至進行具體的管理和監控等等都是應該的、必需的。現實情況是，介入對房地產行業管理的政府部門是太多而不是太少。房地產企業在辦理一般工商企業涉及的工商、稅務等手續的時候，就要滿足針對房地產企業特定的資格審查。在這些前提具備之后，其開展正式經營活動中，每個項目以及每個重要環節，都要與一系列相應的房地產管理部門打交道，并取得他們的批準和同意。比如：要想辦法從其主要生產資料來源的土地主管部門那里取得土地；要從其產品設計規劃部門那里得到規劃許可批準；要從其產品投產及生產主管部門那里取得建設許可、開工許可及產品預售許可；要從其產品質量檢測及把關部門那里取得質量合格證；在生產資金融通及銷售資金回籠方面要適時受到中央銀行及銀監會的政策制約或調整；要遵守國家發改委在房地產投資規模、投資結構及行業其它方面適時出臺的管理及調控政策與規范。能夠隔三差五地享受諸如國務院多少個部委聯合發文“關照”的產業，在全中國恐怕是唯房地產行業莫屬。但事實一再證明，這怎么都算不上是該產業的一件殊榮！　　

4)     金融經濟安全的維護者　　

國家金融安全問題之凸起并受到重視，應歸功于發生于97年東南亞諸國的金融風暴。而由美國華爾街制造的次貸證券化引爆的新一輪全球性金融危機，更加讓各主權國家警醒。這方面的論述已相當多了，本文不想重復。至于房地產泡沫導致的經濟崩潰，既有較早的日本，也有最新的迪拜能夠佐證，也不提了。事實都在那兒明擺著，根本無需什么有識之士才能明白，相信中國政府也門清著吶。只是有一條：在國家與民族的整體利益面前，其它一切利益都得一邊歇著。如果這一點都做不到，那就應該讓置國家與民族的整體利益于不顧的人徹底歇了。　　

5)     民生工程的承擔者　　

這個沒什么好分析的，一句話，只要中國共產黨還在、還執政，只要中國還承認自己是社會主義國家（哪怕是有特色的），就應該做到能“讓大多數人買得起房子這才是正道”（全國人大財經委副主任賀鏗近日語）。至于領袖層面對人民群眾、對主人翁、對全中國人民根本利益的論述，本文就免提了（撰寫本文的過程中，欣慰地看到黨中央、國務院正在推出一些新舉措了）。　　

6)     房地產行業的最大受益者　　

a)     土地出讓金及有關稅費（包括質檢、抵押、公證等反面的收入）帶來的巨大財政收入　　

b)     對城市建設、發展及城市化的貢獻　　

c)     對拉動關聯產業的貢獻　　

d)     對GDP的重大貢獻　　

e)     對官員業績考核的貢獻　　

f)     執政黨“三個代表”理論及科學發展觀的具體體現　　

7)     房地產行業中的利益沖突者　　

從以上對政府的角色分析，可以清晰的看出政府在房地產行業中的角色多重性和利益沖突性。政府作為土地的唯一所有者，高居于整個產業鏈的頂端，是行業的第一受益者。緊接著，政府又作為全行業的政策制定者、管理者、監控者的角色貫穿于房地產整個經營活動的始終。而對政府更具考驗的，則是房地產本身又屬于民居工程，涉及到全社會的民生福祉。從這幾個層面上看，政府明顯處于利益沖突的中心。處理的好，政府當然是最大的贏家；處理的不好，即走向其反面，這也是顯而易見的。　　

  近幾年來，在政府接連不斷地出臺并實施控制房地產的政策措施的情況下，國內土地成交價仍屢創新高，“地王”記錄被不斷刷新。單從政府金錢收益上講，自是多多益善。但是，如果這種高地價不是建立在民眾的真實消費水平或合理的投資需求之上，而是靠開發商無節制的貪婪、市場投機者的瘋狂炒作等形成的房價虛高來消化，這樣的產業必然是建立在危卵之上的；這樣形成的產業拉動也是短暫的、脆弱的、不堪一擊的；這樣產生的GDP是好大喜功的、是虛空的、也是不可持續的；這樣的結果對民心民意是構成傷害的、是有損于執政黨形象的、也是與執政黨的“三個代表”理論及科學發展觀截然相悖的！　　

8)     解決政府利益沖突的出路　　

以矛盾論的觀點看問題，政府利益沖突的關鍵在于其出讓土地時賺取的收益；或者說，沖突的表現在于政府一方面存在從出讓土地賺取盡可能多收益的直接利益驅動，另一方面該利益驅動又與政府作為政策制定者、管理者、監控者以及民生工程的承擔者的角色之間產生矛盾。俗話說的，解鈴還須系鈴人。要實現對此矛盾的轉化，方法就在政府手中。我們不妨從以下幾點分析一下目前政府獲取土地收益的特征：　　

a)       土地收益的一次性。政府每賣出一塊地，只能收一次土地出讓金，屬一錘子買賣。這也是地方政府樂得看見地王不斷改寫的原因所在。　　

b)       土地收益會越來越少。雖然土地出讓單價在一定期間內會隨著新地王的產生不斷上升，但由于土地的不可再生性，政府能夠出讓的土地只能是越來越少，其從出讓土地的行為中謀取收益的機會也就越來越小，并最終趨于消失（雖然中國的新《物權法》規定了政府可以以一定的對價收回之前批出并已到使用期限的土地，但此規定仍然是很曖昧、很模糊的，有著很大的不確定性）。　　

c)       高房價的直接誘因。這個用不著分析，按中國房地產行業術語，單說新的地王形成的“樓板價”就已經高達每平方米2萬以上，甚至3萬，政府還有多少底氣去單方面聲討房價虛高只是開發商的貪婪或是投機炒房者的過錯呢？　　

正是因為以上特征，在中國出現官員現任不管后任、地方不管中央的局面就很好理解了。　　

  要想改變以上局面，方法很簡單，即本文第四.5點中提出的，盡快出臺并實施差別物業稅和資本增值稅。這兩樣東西，不僅可以打擊并遏制投機炒房，還可以將政府從土地出讓中尋找一次性的高回報沖動，轉變為對今后連綿不斷且取之不竭的財源的追求。此外，也可以順便打擊并遏制官員的腐敗（想象一下這兩樣東西一旦實施時，那些手上擁有數套甚至數十套住房的官員的心情以及今后開發商向官員變相贈房時，官員將面臨原來不曾有的如何繳納這兩項稅的顧慮）。　　

  如此，投機炒房受到有效遏制、政府利益從短期一次性轉變為長期源源不斷，開發商按本模型得到約束并獲得其合理利潤，銀行及金融風險得到控制，承建商和消費者權益受到保護，剩下房屋銷售中介機構諒也折騰不起大浪，中國房地產行業進入穩定、長久、健康可持續發展自指日可待！　　

七、結論　　

盡快統一實施本模型。

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