牛刀：房地產(chǎn)的泡沫緣于政府政策的重大失誤

牛刀按：很多網(wǎng)友讓我來(lái)反駁任志強(qiáng)，讓我十分為難。我一向?qū)θ沃緩?qiáng)不屑，當(dāng)然也深知任志強(qiáng)的駁無(wú)可駁。一個(gè)只為既得利益集團(tuán)瘋狂叫囂的犬類動(dòng)物，你和他談民族前途和人民利益，那不是很可笑嗎？盡管任志強(qiáng)也曾指責(zé)過(guò)一些地方政府，但那種指責(zé)只是狗咬狗的游戲，是一場(chǎng)在高房?jī)r(jià)對(duì)民眾的盤(pán)剝中分贓不勻的鬧劇。湘水之鶴先生的這篇博文，揭示了中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的一些弊端，提醒人們注意房?jī)r(jià)泡沫的衍生源頭的關(guān)注，發(fā)人深省，值得推薦。湘水之鶴原文：房地產(chǎn)的泡沫源于政府政策的重大失誤

近來(lái),國(guó)家相繼對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了幾個(gè)相關(guān)的調(diào)控政策,顯示決策者已意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),并已下定決心進(jìn)行調(diào)整。但是，從國(guó)家最近期推出的一系列調(diào)控組合拳來(lái)看，筆者根據(jù)多年的銀行從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，感覺(jué)似有隔靴搔癢之惑，恐有調(diào)控成“空調(diào)”的憂慮。為此，筆者特對(duì)當(dāng)前的調(diào)控提出如下的政策建議：

一、設(shè)置購(gòu)房利息稅。即要求國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)利用貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上房產(chǎn)的投資者和投機(jī)者在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上收取上浮10%或以上的購(gòu)房利息稅，由商業(yè)銀行作為扣繳義務(wù)人每月代扣代繳。設(shè)置此稅種有如下好處：一是稅收由投資者或是投機(jī)者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的環(huán)節(jié)直接負(fù)擔(dān)，防止購(gòu)房人出售房產(chǎn)時(shí)將稅收轉(zhuǎn)嫁下一個(gè)購(gòu)房人；二是有利于強(qiáng)化商業(yè)銀行的二套房貸的權(quán)威性。以前部分商業(yè)銀行為了惡性競(jìng)爭(zhēng)，大多放松對(duì)二套房政策的執(zhí)行力度，以讓渡利潤(rùn)的方式對(duì)符合國(guó)家監(jiān)管要求的二套房購(gòu)房者往往執(zhí)行利息不上浮政策，甚至享受首套房的利息優(yōu)惠政策。由于向購(gòu)房者讓渡利潤(rùn)是商業(yè)銀行的一種自身經(jīng)營(yíng)行為，而收取購(gòu)房利息稅則是一種對(duì)國(guó)家稅收的代扣代繳義務(wù)。二者力度不同，商業(yè)銀行自然不會(huì)對(duì)收取購(gòu)房利息稅大打折扣，從而把二套房政策中的差別利息政策落實(shí)到實(shí)處；三是給商業(yè)銀行提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。以前的二套房貸政策執(zhí)行過(guò)程中，各個(gè)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)者出于不同的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而對(duì)國(guó)家的二套房貸政策提出不同的解讀，并制定各個(gè)銀行內(nèi)部的二套房的執(zhí)行細(xì)則。由于各個(gè)商業(yè)銀行對(duì)于執(zhí)行細(xì)則的寬嚴(yán)不一，執(zhí)行力不一，因而使得二套房貸政策在商業(yè)銀行的惡性競(jìng)爭(zhēng)中變了樣，走了調(diào)，從而使國(guó)家調(diào)控政策難以取得預(yù)期效果。如果國(guó)家以稅收名義提出征收的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，將使得商業(yè)銀行沒(méi)有迂回或是逃避的空間，從而規(guī)范其征收行為；四是減少商業(yè)銀行的不當(dāng)?shù)谋├袨椤Ｉ虡I(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)監(jiān)管政策，執(zhí)行國(guó)家監(jiān)管政策是商業(yè)銀行的一種義務(wù)，而不應(yīng)由國(guó)家為調(diào)控需要而向商業(yè)銀行賜予一種收取不當(dāng)利益（即由商業(yè)銀行自身向二套房的購(gòu)房者收取上浮10%或是以上的利息）的機(jī)會(huì)。

二、對(duì)二套房購(gòu)房者制定嚴(yán)格的時(shí)間限制。對(duì)于凡是在三年內(nèi)利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)二次以上、五年內(nèi)利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)三次以上的購(gòu)房者都要認(rèn)定為投機(jī)性購(gòu)房者，國(guó)家要向其收取購(gòu)房利息稅。

三是對(duì)于二套房購(gòu)買(mǎi)者要以個(gè)人納稅證明代替以前的收入證明。在商業(yè)銀行以前的房貸政策中，購(gòu)房者需要提供收入證明。而收入證明獲取渠道較廣，而且要求不同，因此，在以前的個(gè)人按揭貸款中，收入證明則完全成了聾子的耳朵而成為擺設(shè)，使得假按揭盛行。如果要嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，監(jiān)管當(dāng)局要嚴(yán)格要求：對(duì)于那些利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)二套或是以上房產(chǎn)的購(gòu)房者，要求其提供個(gè)人納稅證明以替代原來(lái)的收入證明，以進(jìn)一步落實(shí)購(gòu)房人的購(gòu)房能力，防止假按揭貸款的發(fā)生。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套住房的購(gòu)房者，則要提供工作單位的收入證明，同時(shí)要求其提供工資卡的一年期的收入流水，以防止其提供虛假收入證明。

四是提高二套房及以上購(gòu)房者的首付款比率。按揭貸款是投機(jī)者的金融杠桿，要遏制投機(jī)首先要去掉投機(jī)者的金融杠桿。國(guó)家要嚴(yán)格要求各個(gè)商業(yè)銀行：凡是三年內(nèi)二次或以上利用銀行貸款、五年內(nèi)三次或以上利用銀行貸款的房地產(chǎn)投機(jī)者，對(duì)于認(rèn)定的二套房要求其提供的首付款比率不低于50%及以上，對(duì)于三套以上的，國(guó)家要嚴(yán)格要求商業(yè)銀行在三年不得再次向其發(fā)放按揭貸款，以真正遏制其炒房行為。

中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫肇始于投機(jī)。由于投機(jī)盛行，從而帶動(dòng)各種資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行投機(jī)，而利益各方從這場(chǎng)投機(jī)盛宴中獲取了巨大的暴利，而摧毀的則是一個(gè)民族整體的健康購(gòu)買(mǎi)力，從而給國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)泡沫的背后是政府政策制定和執(zhí)行的首鼠兩端，尤其是在一些重大決策前猶豫不決,導(dǎo)致決策的重大失誤，延誤經(jīng)濟(jì)的健康調(diào)整。政策失誤如果再不調(diào)整，將給國(guó)家和民族帶來(lái)重大災(zāi)難。

國(guó)家應(yīng)到了重拾1998年調(diào)控房地產(chǎn)泡沫的利劍的時(shí)候，否則，中華民族離厄運(yùn)已不遠(yuǎn)了。讓我們拭目以待吧！

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