向高房價宣戰

（宣言）

原文：http://caojianhai.blog.sohu.com/140501656.html

    本文寫于今年年初，針對美國金融危機以來，國務院出臺一攬子拯救房地產的政策，為亞洲博鰲論壇專題撰寫的騰訊特約專文，我把它發表在我的博客上。重讀此文，再回顧一年來公眾面對的經濟社會現實，悲憤、郁悶和豪情一起噴涌而出。以科學理論、學子激情、人文關懷為基本元素，這篇文章也成了《向高房價宣戰》一書的編寫綱要，并由我收錄為本書前言（出版時已有修改）。重讀此文，有利于我們變壓力為力量，培育起向達官顯貴和既得利益集團挑戰的決心。我們的宗旨，是以人民生活水平的普遍提高為己任，通過眾志成城、齊心協力的呼吁和有效的抵制高房價行動，徹底轟開維系高房價泡沫和暴利的堅固堡壘，讓高高在上的房地產大門為公眾敞開，實現詩圣杜甫的“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”愿望。

    房地產是中國未來最大的不確定因素，也是中國經濟這艘巨輪復蘇、返航面臨的巨大礁石。中國政府寄望繼續依賴房地產這一傳統引擎拉動日益重要的內需，而中國的老百姓普遍希望房價大幅度回落，或者由政府提供更多的經濟適用房和廉租房以解決居住問題。目前，高房價問題成為全社會最為關注的問題，怎樣解決這個問題，可以從根本上檢驗政府“執政為民”的成色，更體現政府領導人大國治理的能力和智慧。

    一、房地產業拉動經濟增長，是一個偽命題

    2008年11月10日，國務院總理溫家寶重申房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用，要求出臺政策促進房地產市場平穩健康發展。

    不過，由房地產業拉動的國民經濟增長，究竟是房地產開發商們創造的，還是由作為其上游的規劃設計、建筑、裝飾裝修、建材、家居設備等部門創造的，稍微有些常識的都可以給出惟一正確的答案。但是，在一個只允許開發商從事住宅開發的國家，即使是最高政府領導人，在推動國民經濟增長的產業判斷上，也會出現違背常識的情況。

    一個最簡單的道理，如果住房商品化可以覆蓋全部城鄉土地，如果在堅持嚴格的城鄉統一規劃條件下，允許任何經濟主體從事住房開發，則在中國城市化和新農村建設大背景下的中國，絕無房地產開發不振從而拖后國民經濟增長速度的情況發生；而為廣大人民詬病的高房價問題，必將在居民自建成本的壓迫下，低下它那持久高昂的頭顱。

    把老百姓的住房、醫療、教育等最基本需要，當成壟斷經營的企業事業單位借機要挾和財富掠奪的工具，是1998年中央政府為應對亞洲金融危機、擴大內需的重要改革之舉。其中，醫療、教育改革的最大成就，是造就了一大批心靈和肌體皆被金錢腐蝕的“白衣天使”和“人類靈魂工程師”群落，以及極其低效但昂貴的醫療和教育服務。目前，中國政府在公眾的巨大壓力之下，正在設法修復傳統的市場化、產業化改革帶來的負面影響。但在關系國民經濟增長的房地產領域，中央政府的所作所為，始終與公眾愿望存在巨大差距，甚至是背道而馳的。

    在房地產領域，溫家寶擔綱總理的第一任，就于2003年出臺了國務院18號文，將原有房改方案中作為供給主體的經濟適用房，列入只有少數中低收入階層才有可能享有的“保障性住房”，將絕大多數城鎮居民驅趕到開發商任意定價的商品房市場，由此中國經歷了2003年以來全國房價和房地產投資持續高漲、國人望而生畏、地方政府和開發商獲取暴利的虛假經濟繁榮時期。癡迷于高房價導致的房地產投資高速增長從而快速拉動經濟增長的夢想，現任和上屆政府始終對房地產業情有獨鐘，不顧公眾降房價的強烈愿望，導致民怨原來越多；而當政者也認為民眾不能理解其良苦用心。

    在我看來，高房價下的房地產業不僅不能成為拉動國民經濟增長的最主要動力，而且必將成為中國經濟復興的最大障礙。

    首先，高房價損害了居民消費福利，在高房價下，出現了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一些城市年輕人的創業熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義。

    其次，高房價必將危及中國產業的國際競爭力。高房價推動的高工資勢必推動商品價格的虛高，將使中國制造業步香港地區的后塵，失去國際競爭力。即使世界經濟復蘇，中國產品的出口也將失去擴張的機會。 

    最后，高房價直接影響社會總產品的交換和分配效率。房價高了，租金自然大漲，店鋪的生存就成了時下最艱難的一個問題。當商鋪普遍無法生存時，貨物必然不能暢其流，失去了“外部需求”的、全球1/4-1/3的工業品生產能力，必然面臨一個更加兇險的環境。由于國內消費被高度壓制和阻塞，大規模投資推動下的產能過剩問題會更加突出，必然在不久的將來深層危及中國的銀行體系安全，引起金融和經濟體系的大危機。

    二、高房價造就嚴重的社會分化，影響消費擴張和經濟可持續增長

    以促進國民經濟增長為借口，房地產業迅速大規模地轉移了社會財富，為地方政府和官員、開發商營造了一個取之不盡、用之不竭的滾滾財源。在房地產開發業為核心的利益機制下，地方政府、房地產開發商、炒樓機構和個人，甚至商業銀行，形成了極度強勢的壟斷房屋流通環節的產業鏈，他們相互勾結，藉此獲得巨額暴富。顯然，不打破房地產暴利，就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題，幻想維護中間環節高利潤條件下的改善民生肯定是不現實的。高房價、高地價形成兩極分化，打破了社會正常的價值體系。由此，土地、房屋成為聚集社會財富的“聚寶盆”，而流動性資產，包括貨幣（表現為通貨膨脹）、科技成果、人類精神財富等，相對處于貶值的狀態。

    在高房價下，既得利益集團借機暴富，已購住房自助者淪為房奴，而絕大多數新進入城市者則陷于買不起房甚至租不起房的窘境，整個社會財富呈現向土地房產集中的局面，推動了社會階層的分化。高房價的暴利機制，嚴重打壓了普通居民的收入增長空間。由于收入分配嚴重分化，絕大多數居民雖有消費的欲望，但根本沒有可支付的消費能力，中央寄望擴大內需特別是消費需求，也變成了海市蜃樓。

    仔細分析我國房地產業的崛起，以及給公眾和我國的經濟體系帶來的巨大陣痛，我們認為主要原因在于房地產業在發展壯大過程中，違背了經濟社會發展的三個基本原則：一是違背了市場經濟條件下公眾自主選擇原則。在我國的房地產領域，房屋開發只能經由房地產開發商，城鎮居民不能自己建房，不能組建住房合作社，很明顯違反了市場經濟條件下公眾自主選擇這一基本原則。二是違背了商品經濟社會公平交易這一基本原則。在房地產領域，不公平交易大行其事，如政府為高價拍賣土地，以公共利益為幌子，低價征用農民集體土地；政府與開發商之間，政府處于土地出讓的賣方壟斷地位，土地作價則根據官商關系不同而因人而異，形成形形色色的土地定價；在炒樓者和消費者之間，投機者輕易可以通過囤積房屋加價出售，這也明顯屬于不公交易。三是違背了私人勞動和社會勞動的一致性原則。個人或企業通過自己的私人勞動，提供社會所需要的物質財富，中國的開發商雖然也付出了“辛勤運作”的勞動，但是他們的私人勞動并不是老百姓愿意接受的。老百姓希望自己有權利建房子，不希望被你替代，更不希望以遠高過自建成本的價格購買房屋。所以強制性的房地產制度讓開發商做了房屋建設的甲方，并借此獲取超額壟斷利潤，其結果很難被群眾接受。

    很顯然，我們把房地產業當成支柱產業的政策，開始面臨著耕地與人民財力的枯竭，中等收入的城鎮居民，包括已經購房的中產階層消費能力枯竭問題。依靠這樣的嗜血產業拉動國民經濟增長，不僅房地產業本身必將面臨需求大幅度萎縮、房價調整等生死問題，從而拖累國民經濟增長；而且高房價對其他產業和居民消費的擠壓，也透支了我國經濟增長的未來空間。

    三、高房價和建筑垃圾化是中國政治腐敗的標志，形成黨群、官民對峙局面，嚴重損害了共產黨的聲望

    高房價既有建設開發體制問題，更與政治腐敗密切相關。事實證明，在中國這樣一個土地并不稀缺的國家，高房價實際上是與腐敗程度直接相關的。由于房地產開發中的官商一體化和狼狽為奸，社會矛盾被激化，共產黨員和官員的社會聲望普遍跌入歷史低谷，這恐怕是那些改革設計者所沒有預料到的。

    與高房價相對應的，是中國建筑物質量的低劣，早已成為普遍的問題。這既有房地產開發商、建筑商、監理商追求利潤最大化的內在原因，更有地方政府監管缺失的問題。在當代中國，民用建筑特別是住宅的壽命非常之短。例如在北京市，政府拆遷的最新重點已是80年代甚至90年代初的建筑物。根據建設部統計，中國各類建筑物以每年5億多平方米的規模劇增，而其中大量建筑物的實際壽命僅僅30年，遠低于《民用建筑設計通則》的規定年限。由于規劃短視、設計缺陷、偷工減料的綜合因素作用，中國建筑的平均壽命“50年罕見、30年普遍”，不及國標規定最低使用年限的60%。從這個角度看，所謂城市化建設“日新月異”，實際隱含著“金玉其外，敗絮其中”、劣質工程成規模制造的實質。

     建筑質量的日益低劣化，是有其深刻的中國特色背景的。從建筑業看，無論是工民建、市政，還是高速路橋、鐵路、水利的設計、施工、監理，都通過層層承包，向私人承包制發展且越演越烈。這種趨勢促進了建筑企業的日益空心化，即皮包公司化，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明顯；從房地產開發看，幾乎完全壟斷了商業和住房開發活動的、90%為私人企業的房地產開發企業，在其開發企業建造項目的過程中，為了追求利潤最大化，熱衷于使建筑成本“能小則小、不能小也要小”的運作方式，造成了建筑質量的大幅度下降；在建設規劃管理領域，一些地方政府領導在城市建設上不講究質量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期內的政績，城市建設中流行邊規劃、邊設計、邊施工的“三邊工程”，草率上馬，不少工程成為垃圾建筑。

    依據我國憲法，城市土地和集體土地都屬于公有制土地，政府本應通過劃撥手段安排土地給土地所有者——城鄉居民滿足居住需求而使用。由于理論認識上的一些誤區，由政府出面、開發商主要經營的所謂“土地市場化”，實際上是變相把公民擁有的土地，高價再賣給公民，而政府機構、行政官員和房地產開發商，則往往籍此謀取單位和個人的經濟利益。為了維護開發商等既得利益集團的利益，政府限制各種自然的、可能成為房地產開發商競爭對手的房屋建設形態，包括居民自建房、合作建房、集資建房、單位建房、建筑企業開發房屋等途徑，全力扶植房地產開發這一所謂的國民經濟支柱產業，促成房地產開發業這一超級創富模式，而且往往開發商背后，都有作為利益共同體的一個官員或官員集團，在其背后的鼎力支持。

    在中國，房地產開發企業是城市規劃的習慣破壞者。在最初的設想中，房地產開發企業的目標是統一規劃、統一開發。但中國的現實是，透過關系獲得土地、修改規劃以便更大限度地獲得土地增值，一段時間內，幾乎成了房地產開發企業的一種常態。在這種體制下，城市規劃就成了地方政府和房地產開發商任意涂改的試驗場——一旦是房地產開發商看上的土地，一些地方政府就設法修改規劃，然后不顧由此可能給居民帶來的損失，并動用各種力量強制拆除居民房屋，最后建成讓房地產企業實現最大化獲利能力的物業形態。2005年，洛桑國家管理學院在其編制的國際競爭力報告中，將中國城市規劃水平排在61個樣本國家的最后一名！

    四、高房價是中國城市化的最大障礙，解決“三農”問題必須解決高房價

    從更深層面上分析，鼓舞中國房地產業持續增長的城市化，其實質是包含大量失地農民和人口失業的虛假繁榮和貧困的城市化。盡管統計上的城市人口和實際的土地、房屋建設面積都在持續增加，但房地產行業已逐漸成為既得利益集團從城市原有居民和新進入的居民中轉移財富的游戲。

    人是城市的最基本要素。所謂城市化，實質上就是農村人口轉化為城鎮人口的過程，就是人口向城市地區集中、或農業人口變為非農業人口的過程。中國的人口中大頭是農民，目前我國統計局的城鎮人口在43%左右，但如果剔除根本沒有能力在城市置業甚至租房的農民工因素，實際城市化率只有28%。在城里絕大多數人都望而生畏的高房價面前，農民對于住房，甚至連想象都不不可能。

    1998年中國房改以來到2007年，中國的城市建成區面積由2.138萬平方公里擴張到3.547萬平方公里，增加65.9%；城市房屋建筑面積由1998年的70.9億平方米擴張到2006年的174.5億平方米，增加146.1%。但中國城市的人口密度實際上是下降的。2006年以前，我國城市人口數量限于城市戶籍人口，2006年修改為按城區人口與城區暫住人口之和。2006年我國城市平均人口密度為2238人，2007年降為2104人。

    即使包含了暫住人口，在高速的城市面積擴展面前，城市人口增加注定是滯后的。這決定了城市這樣一個高效利用土地的經濟聚集體，反而成為一個浪費土地的工具。顯然，高房價成為農村人口轉為城市人口的最大障礙。國家統計局的一項統計顯示，農民工在城市打工，大多居住在簡陋的宿舍里。據調查，有29.19％的農民工居住在集體宿舍里，有20.14％的農民工居住在缺乏廚衛設施的房間里，有7.88％的農民工居住在工作地點，有6.45％的農民居住在臨時搭建的工棚里，還有12.54％的農民工在城里沒有住所，只能往返于城郊之間，或回農村居住。

    可見，平抑房價不但直接影響“三農”問題的解決，還影響城市化進程。在城市工作的大部分農民工，沒有固定住所，無力購買商品房，無權購買經濟適用房，也沒有廉租房供應，大都只能住在城鄉結合部。這樣的城市化不是以人為本的城市化。只有廣大的沒有戶口的外地大學生和農民工在城市安居了，才能使城市真正和諧起來，促進城市進步和現代化進程。

    而在高房價的壓力下，城市僅僅是農民工停留的“驛站”，他們每年只能像候鳥一樣在城鄉之間漂移，形成一年一度的獨特春運景觀——這個應當令我們的執政者感到恥辱，激起他們與高房價斗爭不是包庇、沆瀣一氣的決心！

    五、香港模式終會將中國引向不歸之路，應立即遠離香港模式

    我國香港特區自上世紀90年代以來，通過“非飽和供應土地”來維持高房價，雖然為政府帶來了財政收益，但房地產業的“擠出”效應，使財富過多地集中在非生產性資產上，收入集中在非生產部門的居民手中。手中握有房產的中產階級不愿意資產貶值，而政府顧及中產階級利益，一直在維持高房價，導致香港長期競爭力的大幅度降低。目前香港的支柱產業主要金融、港口、機場、房地產業等現代服務業，由于地價過高，香港第二產業發展近乎空白，香港經濟對外依賴非常嚴重，經濟安全性較差；而且，由房地產催生的泡沫經濟，時常引發香港房價的大起大落，給香港經濟帶來了巨大的破壞性。

    中國效法香港住房制度，造就了目前全球最嚴重的房地產泡沫，迄今處于積重難返的地步。由于擔心房價回落對經濟增長的影響，中國政府采取了房地產救市、防止房價大落的一系列政策。除了各項購房稅收之外，政策還降低了信貸限制和住房消費信貸利率，在很大程度上將房地產行業風險轉移到銀行業身上，希望借助商業銀行體系獲得的國家信用，在保證貨幣流動性和降低存貸利差等手段基礎上，保持房地產市場的穩定。

    可見，高房價是發生經濟危機的罪魁禍首。上世紀90年代，全民炒房、土地價格高出美國3倍有余的日本房地產泡沫破裂，房市出現全國性大暴跌，整個經濟也受到了重創。此后10年，日本長期處于蕭條期，經濟增長始終徘徊于衰退與復蘇之間，被經濟學界稱為“失去的10年”。美國“新經濟”泡沫破滅后，房地產成為布什政府推動美國經濟增長和居民收入增加的重要手段，房價暴漲催生了次級按揭業務、以按揭貸款作抵押的證券、各種金融衍生品的爆炸式增長，成為本次金融海嘯的元兇巨惡。

    歷史反復證明了的一個顛撲不破的道理：不解決高房價、高地價問題，甚至依靠高房價拉動經濟增長，無疑是飲鴆止渴、抱薪救火，最后必然被高房價所害，最終引發嚴重的經濟危機甚至經濟崩潰。

    六、向高房價挑戰、解決城鄉居民住房問題，是中國政府和中國人民義不容辭的職責

    目前房地產市場蕭條主要表現為開發商主導的商品房市場蕭條，而政府主導的位置和價格合理的保障房則銷售旺盛。政府救房市的著眼點在于為開發商解困，我認為不如趁機厘清建設體制，撇開開發商留待以后處理。根據我的了解，即使開發商把房屋賣給政府用做保障房，或通過銀行貸款解決資金鏈之后，在房價繼續大幅走低的條件下，開發商并沒有動力進行房屋新建，從而國家希望救助開發商而拉動經濟增長的愿望勢必落空。

    與此相對應的，是我國各種自建房、集資建房、單位建房的欲望很高，也完全有能力建房；中低收入群體對于獲得政府保障房的期望很大；農村集體宅基地建設小產權房銷售的愿望也很大；地震災區災后重建家園的愿望很大。但是由于體制的限制，除災后重建外，上述有效住房需求則牢牢地被我國的土地管理和建設開發管理體制禁錮了；保障房建設政策的執行則被限定于“不會沖擊商品房市場”的原則下，將保障房建于偏遠地帶，并且定價水平越來越接近于商品房。可見，與其不惜未來銀行體系毀壞拯救房地產商，不如通過體制調整疏導居民住房消費需求，同時為銀行體系建立房地產信貸危機的“防火墻”，于國于民更為有利。

    只要保障房在正常地段正常建設，那么對擴大內需的拉動作用將是非常明顯的。從房屋形態的最終層面看，剔除土地位置引起的價格差異，商品房和經濟適用房在使用價值上并無任何不同，差的是后者不能為地方政府和房地產開發商提供不勞而獲的“暴利”。由此看來，以商品房投資為絕對主體的房地產開發業所創造的GDP，本質上是通過排斥居民自建、單位自建、政府保障性住房等形態而獲得的不當得利，不僅對城鄉居民消費，而且對農工商等經濟實體發展，都形成了嚴重的透支。

    經驗證明，以盈利性房地產開發為支柱產業的做法，雖然在拉動建材、鋼鐵及家電家居用品等產業方面發揮著重要作用。但是，以下兩個方面的負面影響，可能抵消上述積極作用：一是住房價格遠遠超過居民家庭收入水平及其增長，導致房屋大量積壓過剩；二是房地產的過度開發及其過度拉動的鋼鐵、建材等產業，對土地等自然資源和環境形成了嚴重的危害。

    相對而言，非盈利性或微利性住房開發按照相當于或略高于房屋建設開發成本核定房地產銷售價格，可以大大降低局面購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，同時合理安排吃、穿、用、行、教育、醫療等消費支出，實現生活水平的均衡提高；同時，非盈利性或微利性住房開發由于具有明確的使用指向性，不僅節約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建筑業等產業，因此大力發展非盈利性房地產產業對于當前我國具有重要的現實意義。具體而言，目前應著力發展經濟適用房、廉租房等住房形態，同時為開放居民自建房、集體土地房屋平等流轉等創造條件。

    作為任何一位有理性、有血性的中國人，在高房價面前，要勇敢說不，堅決不為高房價買單，即使政府百般倡議也不要為其所動；在任志強、潘石屹等房地產奸商面前，要大膽駁斥其荒謬觀點，同時堅決不買房地產奸商的住房，斷絕其經濟來源，割斷其豢養御用走狗的經費，使其付出與人民為敵的代價；對于人民赤子的倡議，要積極支持，不僅在口頭上，更要在行動上，一起為建設人文、和諧、人民當家作主的國家而奮斗。

《向高房價宣戰》已經出版，詳情請看鏈接地址：http://www.amazon.cn/mn/detailApp/ref=sr_1_1?_encoding=UTF8&s=books&qid=1261468317&asin=B00318BK6G&sr=1-1
2010年1月9日下午，中信出版社將在北京東北三環的中國國際展覽中心，為本書召開新聞發布會，邀請四十多家媒體參加，三劍客將同時出席，共同向高房價宣戰，歡迎大家光臨現場。

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