調控樓市能否化解明年信貸風險

2009年12月23日 每日經濟新聞

　　每經記者徐奎松

　　話題緣起

　　12月7日閉幕的中央經濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

　　12月9日的國務院常務會議提出終止二手房營業稅的優惠政策。

　　12月14日的國務院常務會議明確提出要遏制房價過快上漲的勢頭，抑制投資投機性購房。

　　12月17日，財政部和國土部等五部委聯手出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，其中規定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

　　與此同時，有媒體披露，根據學者測算，2009年信貸總量的30%進入房地產業；而大型房企的圈錢、圈地的氣魄，更是令人吃驚。因此，2009年的中國房地產業創造出驚天奇跡：房價越高售量越多；上半年是房地產商使盡手段蠱惑人心，下半年是投資者瘋狂搶房；天量信貸將地方政府、房地產商、銀行和投機者連成“四位一體”。未來如何化解信貸風險？《每日經濟新聞》邀請了兩位資深專家為您解析。

　　靠樓市拉升經濟風險大

　　NBD：兩位專家好！12月17日財政部等五部委出臺的《進一步加強土地出讓收支管理的通知》以及最近一段時間針對房地產市場的一系列政策，引起社會對房地產業的熱烈討論。臨近年底，作為宏觀調控，你們怎么看五部委出臺的《通知》？

　　曹建海：《通知》的目的很明確，是壓低拿地價格，控制拿地規模。在我看來，唯一能盡快達到目的的，是將土地出讓金一次性繳清。

　　袁鋼明：現在之所以把房地產炒得十分火熱，價格高得離奇，很大程度上說明開發商太有錢了，而把錢用在土地上是最安全、最保險的。所以，開發商拼命圈地。唯一解決的辦法，是控制房價不再上漲，土地圈占率才會下降。

　　NBD：房地產商圈地氣候是如何形成的？

　　曹建海：根據國家統計局公布的數據，今年的9.2萬億信貸中，1~11月，房地產開發企業本年資金來源48170億元，國內貸款8994億元，個人按揭貸款也超過7000億元，加上形形色色的貸款，以各種方式流入房地產，預計占總量的30%以上。

　　根據有關測算，今年有4.8萬億的信貸流進房地產業，房地產商又普遍地采用多種杠桿的方式，有的繼續采用貸款，還有就是在資本市場進行融資。

　　去年全球金融危機爆發后，中國的地方政府把2007年底出臺的土地出讓金收緊性政策放開，今年初，有些房地產商拿地還上繳15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不著急，所以，房地產商在這種極度寬松的政策下，用很大的金融杠桿撬動了更大的地產規模。

　　袁鋼明：借助了經濟刺激政策、寬松的貨幣政策以及年初給予的很多的優惠政策，房地產業火爆了一把，而經濟回升很大程度上是依靠房地產的拉動。但是，這種回升帶有很大的風險，現在已經體現出來了，這種回升不像工業回升那樣安全，房地產的回升本身就帶有很強的投機性和冒險性。所以，我們要依靠房地產拉動經濟，在房產繁榮到一定程度，就得想辦法控制，否則得不償失。

　　NBD：日前，建設部召集了200多名副市長共商房地產大計，主題是壓低房價嗎？

　　曹建海：建設部召集了200多名副市長開會，預計內容是不要讓房價漲得太快。這顯然沒有抓住乃至解決目前最主要的問題。目前老百姓的意愿是希望房價能夠理性回落，而且是回落到大家都能買得起的水平，一個家庭年收入的6倍能買得起一套房子，這是一個比較合理的基數。

　　袁鋼明：今年年初房價下跌時，為了抑制經濟低迷，特別是通過鼓勵住房需求政策活躍房地產市場，以拉動GDP，確保完成保八任務，這些政策是應該的。但是，自6月份之后，在房價回升的同時，住房供給需求一路上飚。整個下半年，根本分不清哪些是真正的購房需求，哪些是購房投機。

　　現在很多人買房不是為了居住，而是為了投資和投機。有個調查說，有70%的人對當前的價格不滿意，有30%的人很滿意。在我看來，這就很奇怪了，房價已經高得離譜，為什么還有30%的人希望房價上漲？我想，這部分人手里應該有投資房和投機房，他們買房是為了等升值而不是為了居住。由此可以判斷，房地產市場目前的投機概率大概應該在30%左右。

　　30%的投機率已經很高了，但是昨天王石說，據調查，有些城市的樓盤，投機性達到了三分之二。在國際上，最高的投機性才是10%，到了20%就越過風險線，我國30%的投機性是什么概念已經沒有恰當詞匯描述了。用房地產拉動經濟增長的政策沒錯，但是，忽略投機拉動經濟增長，可能就要出問題。日本泡沫經濟的崩潰，就是前車之鑒。

　　明年房價回落可能性大

　　NBD：決策層應該已經意識到房地產業的問題，因此，在最近的一段時間，針對房地產市場出臺了一系列的政策，那么，2010年的房地產市場會是怎樣呢？

　　曹建海：一些大型國有企業開始圈地、搶樓宇，一是說明信貸過剩，大部分信貸沒有進入實體經濟，這就說明信貸政策有問題，而且，銀行對資金使用的監管也十分不到位；二是也凸顯出國企管理的軟束縛，信貸政策成了廉價政策，賺了是國企的，賠了是銀行的。加上大型國企對市場的影響力比較大，一旦他們瘋狂地進入房地產市場，地價就會迅速上漲。這是最危險的。

　　有統計表明，2007年地方政府出讓土地收入1.3萬億，2009年預計至少將達到3.5萬億。由此帶來的問題是，2010年的房價回落的可能性很大，因為目前的房價已經太高了，很多消費者無法進入這個市場。我們說，自2006年以來，房地產調控政策作用不大，就是因為無論怎么調控，房價該漲還是要漲的。但是2010年的房價已經不可能再有上漲空間了，小概率是上漲，大概率是回落。所以，政府出臺控制措施，會起到作用的。

　　這樣一來，2009年拿地的企業或者是購買多處房產者，必然就要深套其中，國企乃至部分央企首先陷入資金鏈的困難，而由于他們的相當一部分資金來自銀行，銀行就會出現呆壞賬的問題。當年很多國企殺到海南，瘋狂炒樓房，很多企業被套死，最后引起大量壞賬情況，可能會再次上演。現在，很多城市都在瘋狂地炒地皮、炒樓盤，二三線的城市也參與了。

　　宏觀調控應該防止信貸過快增長，我預計這方面很快就會發生變化，或許明年的第一季度就會出現。如果更快，2010年1月份新的信貸政策就出臺，可能還有對土地政策的調整。明年主要應該控制信貸向房地產的流量，合理疏導信貸流向實體產業。最大的麻煩就在于，2009年流入股市和樓市的信貸資金被牢牢套住。很多地方政府與房地產商是利益共同體；現在房地產商把大量的信貸風險轉嫁到銀行，那么，房地產商與銀行又是一體；如果把個體炒房者加進去，就是“四位一體”了。

　　征收物業稅是個好辦法

　　袁鋼明：房地產的繁榮與信貸量有密切的關系，如果房價不上升，即使資金量很大，也不會形成投機炒作風潮。關鍵是，現在對房地產是鼓勵和放松的政策，所以，形成錢跟著政策走。實際上，資金是條件，不是決定性因素，關鍵是目前房地產的投機性太強。從本輪國有企業大量圈地的情況看，說明國有企業資金充裕，獲得信貸量很大；二是房地產的盈利前景非常可靠。兩個因素缺一不可。

　　五部委的《通知》規定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%，在我看來，讓房產商繳100%都不是問題。出讓土地具有壟斷優勢，打破房地產壟斷，還要中央出臺更務實以及真正具有限制性的措施，比如說，建設保障性住房，讓利百姓；還有，可以規定凡是拍到了地皮的房產商，每年應該拿出一定比例的土地(比如30%)，用于經濟適用房等建設；或者拿出一定比例的利潤投資城市基礎設施建設。如果有這樣一些政策出臺，房產投機性就會大幅度降下來。

　　房地產盡管能帶動建筑材料產業鏈條，但作為宏觀調控部門，不能把拉動經濟的法寶押向房地產，這樣風險太大。房地產如果按照目前的狀態持續發展下去，其帶來的副作用是顯而易見的，核心是房價繼續上漲到了沒人接手的時候，也就是很多投機性的購房將來賣不出去的時候，銀行貸款在規定的時間內還不上，那就是房地產泡沫徹底崩潰的時候。房地產市場崩潰了，整個經濟就要完了。

　　我們要看清楚目前房地產市場問題的嚴重程度，在拉動經濟持續增長的同時，已經埋伏下更大的風險隱患。今后，要控制房地產的風險，金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高貸款按揭利率，現在買房子很多是靠貸款，貸款買房可以避免通貨膨脹，按揭后的還貸實際是通脹里的錢。如果利率上漲幅度大于房價上漲幅度，取消7折的貸款優惠，占不到便宜，購房量和房價就會落下來。進一步說，用控制貸款手段不管用，也就是失效的情況下，我們可以采取征收物業稅的辦法。像日本當年面對房地產泡沫極度膨脹的時候，采用別的辦法都不管用，但用了征收物業稅的辦法，房價立馬就降下來。一旦征收物業稅，房子空置的比例就會很快下降。

　　結束語：兩位專家的分析告訴我們，由信貸拉動的房地產繁榮，某種程度上奠定了2009年經濟回升的基礎。但是，由于天量的信貸滋生了投機性和土地過度圈占，這必將給2010年帶來極大的風險，尤其是資金風險。為此，從某種意義上說，化解信貸風險可能是明年的主題。

　　對話記者

　　每日經濟新聞記者：徐奎松

　　對話嘉賓

　　曹建海社科院工業經濟研究所研究員袁鋼明清華大學世界與中國經濟研究

　　中心研究員

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