“全民炒房”已顯露 中國房地產市場成超級賭場

來源：人民網-時政頻道http://politics.people.com.cn/GB/30178/10621590.html 

　　引言：值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產品，房地產在很多地方已經成為公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態勢已經顯露。

　　如果中央政府不能通過冷卻樓價來消解房地產泡沫，那么經濟刺激的力度越大、時間越持久，中國房地產的美好時光變成險惡結局的危險就越大。

　　進入2009年底，歐美國家仍處于房價下跌和房屋拍賣的寒冷之中，但在中國，老百姓卻依舊在為買不到一套房和房價的持續大幅上漲而感到頭痛。從2009年3月開始，在房地產一攬子救市政策和天量信貸資金投放的催動下，中國房地產市場一改2008年初房價持續回落的頹勢，價格和成交量均出現了暴漲的行情，在北京，樓市出現了市民搶購風潮，房價也出現明顯上漲。截至2009年11月15日，北京二手房成交量已經達21.7萬套，接近2006年到2008年三年的總和，房價與2009年初相比，出現了30%以上的漲幅。

　　房地產市場的回暖甚至過熱，是中國經濟從本次全球經濟衰退中脫穎而出的一個關鍵因素。從投資者和房地產從業者的分析來看，城市化和經濟增長會支撐房價的上漲，他們熱衷于房價上漲帶來的投資利益；從政府層面來看，房價的繼續上漲刺激房地產市場交易活躍，土地財政和房地產的GDP拉動效應，都令政府不肯打壓過熱的房地產市場。所以，站在決策者的立場，只要在社會承受的范圍內，他們能夠且愿意接受房價上漲的各種社會損益及其現實。被寄予厚望的中央經濟工作會議，并沒有觸及全民關注的房地產泡沫問題，而是強調繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，給房地產熱提供了持續的政策想象空間。

　　值得全體中國人深思的是，作為最基本的民生產品，房地產在很多地方已經成為公眾最重要的投資工具，“全民炒房”態勢已經顯露。由于投資獲利的層層加碼，當前中國一些大城市的房價水平，相對于當地居民家庭的可支配收入，已經達到了超乎想象的高度。在北京，建成區的房價－家庭收入之比目前已經超過了30倍，房價—租金（年）之比則超過了50倍；在上海的中心區，不少樓盤的單價超過10萬元人民幣，超過了當前東京核心區的住宅價格，而上海的單位土地產出不到東京的1/20。中國的高房價問題，再次成為國內外人士熱議的焦點問題，包括美國《時代周刊》等媒體都對中國的房價引起的泡沫問題表示了關注。

　　2009年以來，已明顯樂觀得多的絕大多數分析者，并不認同中國房地產存在泡沫；或者，一些人雖然承認泡沫，但認為還遠未達到成為政府最大挑戰的程度。但是，喧囂的房地產市場，使得中央政府的決定明顯復雜化了。由于過于寬松的貨幣政策與樓價飆升存在著顯而易見的聯系，政府在短期刺激經濟政策與長期經濟持續健康發展之間的及時選擇必然受到影響，致使防止房地產資產泡沫的政策杳無蹤影。

　　如果中央政府堅持認為，當前為抗衡全球衰退而采取的寬松金融政策不可動搖，在“流動性陷阱”階段，大量注入的流動性將毫無例外地進入股市、房地產等資產市場，引起房價、股價在積存泡沫的基礎上持續上漲。這必然帶來政府領導人所不愿意看到的幾大問題：

　　一是引起占絕大多數的社會底層的普遍不滿，嚴重危及執政黨和政府領導人的公信力；二是對其他產業和居民消費的形成擠壓，人為壓制人民生活水平，阻礙產業結構升級步伐；三是由此培育出來的大量投機機構，利用相同手法炒作估值過低的農產品，引發全國農產品供給危機乃至混亂。

　　雖然中央強調經濟結構和轉換經濟增長方式，但由于實體經濟與虛擬經濟冰火兩重天，大量民營企業放棄實體產業經營，轉而從事房地產投資，甚至中國著名的聯想和海爾集團都已成為地產商。目前，中國急于將投資依賴型經濟轉換到以居民消費為主導的經濟上來，但高房價迫使許多家庭不得不將越來越多的收入投入到住房上，而購買其他商品的支出勢必被耗盡，嚴重影響民生水平和產業競爭力的提高。從長期來看，越來越大的泡沫破裂必然嚴重危及中國銀行體系——這是一個嚴重依賴房地產、把房地產信貸資產看作最優資產的商業銀行體系，它的安危關系到中國絕大多數人的生計和穩定。

　　在房地產問題上，政策的制定需要謹慎前行，但更重要的是能夠體現民意、適應時勢。怎樣實現既刺激經濟增長、又能有效地抑制房價上漲的目標，是擺在決策者面前的一個兩難選擇。或者，如果更換一種思路，通過擴大多種形式的住房供給、打擊房屋投機、降低房價的辦法，則有望實現房地產業健康發展與經濟可持續發展的雙贏局面。可惜，這種思路可能降低房價，首先會遭受來自已經持有巨量基于高房價風險敞口資產的商業銀行體系的堅決反對，地方政府和房地產開發商也不能容忍房價下降對自身利益的影響。由此，政策的發起，必然會遭遇重重的困難。但是可以肯定的是，如果中央政府不能通過冷卻樓價來消解房地產泡沫，那么經濟刺激的力度越大、時間越持久，中國房地產的美好時光變成險惡結局的危險就越大。

　　在我看來，即使著眼于房地產業的持續健康發展，也應當及時調整去年金融危機時期出臺的房地產政策，特別是要取消部分短期性的房地產優惠政策。這種觀點能不能得到認同，還取決于中央政府是否認同地方政府和開發商的立場和觀點。對于地方政府、房地產開發企業及住房投機者而言，延長短期政策的時間是越長越好。例如不少地方政府公開表態將延續現有的房地產優惠政策；有的房地產商則普遍認為目前房地產投資增長還不是很快，在經濟尚需企穩回升的前提下，沒有必要中止或調整房地產優惠政策。

　　慶幸的是，中央經濟工作會議提出大力增加保障房、普通商品房的供給，鼓勵個人自住消費和改善型居住消費，這有利于實現房地產業結構的調整；國務院此后及時出臺政策停止個人住房交易營業稅征免，給滾燙的樓市澆了一盆冷水。可以說，停止二手房營業稅優惠政策，是目前打擊房地產過度投機、抑制房價上漲的一項重要舉措。但是，考慮到其他消費政策保持不變，給以消費自住為幌子的住房投機者保留了僥幸心理，這個政策能否給樓市真正降溫，還有待觀察。根據最新的消息，２００９年11月新增貸款當中，近70%為以住房貸款為主的個人消費貸款，預示房市仍將面臨充裕的信貸資金和流動性。在我看來，如果不能將樓市過于充沛的流動性降下來，再次累積的泡沫，不僅可能繼續增加絕大多數國民的痛苦，更加大了爆發由房地產信貸危機引起金融危機的可能性。

　　中國有一句古話，“天下沒有免費的午餐”。任何政策的實施都是有代價的，更何況是充滿爭議的房地產政策。如果２０１０年中央政府繼續實施有利于地方政府和開發商的建議，或者實施貌似整治實則暗中鼓勵的政策，房價的回落則來自房地產泡沫的破裂，這勢必給中國經濟帶來毀滅性的打擊；而立足控制好金融風險的低房價策略和政策，將有可能給中國的房地產業和國計民生，帶來蓬勃向上的生機。

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