2009 以身“殉”房

2009年12月15日 來源： 《中國報道》

　　2009年房價到底上漲了多少？一直在看二手房的工薪族小安，年初在北京南三環的一個中檔小區里看的房子，年底價格已經將近漲了一倍。

　　今年6月，北京在售樓盤中，有近50個樓盤的售價已經達到其歷史最高點，多數樓盤在短短三個月的時間里漲幅超過20％。

　　這年頭，以身殉道的人少了。因為，人們都去以身“殉”房了。一部分人去做了，剩下的人都在這么想。

　　“二次房改”的幻滅

　　“二次房改”從何而來？

　　如果把1998年國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》——決定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，并建立職工住房補貼制度，完善住房公積金制度——視為“第一次房改”的話，依此類推，此次針對房改的強烈呼聲，則視為“二次房改”。

　　最早始于2008年6月，中國投資協會副會長劉慧勇的提議。即使在住房與城鄉建設部已經否認“二次房改”的說法后，他在接受本刊記者采訪時仍建議，企事業單位應自建廉租房，租給單位職工居住作為過渡房，建房資金可以來自房改售房款。“1998年的房改可謂是政府的一次‘賴賬’行為，因為并沒有解決對中低收入者的住房保障問題。”

　　隨后在2009年4月，清華大學教授李稻葵建議：“二次房改”應該由政府主導提供房屋住房服務，平租房等由政府提供的房子應該占到50％，將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。

　　7月，住宅法專家李明等14位學者提出的“二次房改”建議則可謂是掀起高潮。其內容是：建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5％利潤率，競房價、競建設方案，綜合打分高者得”的方式，提供準市場化的平價住房。

　　而即使有八成網友贊成，眾多學者專家參與到討論中，甚至有評論者都扯到“土改”的份上去了，“揚塵”已經迷人眼。最后，住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮出來表示，不論短期計劃還是“十二五”規劃中，住房目標仍然是“住有所居”，當前在住房發展過程中保障體系和市場化之間的結合有進一步的改善和調整的必要，但是這個基本方向中沒有“二次房改”。

　　“二次房改”就此幻滅，但“夾心層”這個詞在“二次房改”里“出鏡率”非常高，經此一役，其處境能夠被前所未有的關注，或許就是“二次房改”最大的價值所在。不僅保障性住房建設進展緩慢，收入也不高的“夾心層”群體的住房問題更應如何去保障？

　　“這還是從一個側面反映出了房改的一些問題，”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受本刊記者采訪時說，“但如果沒有房改，就沒有今天中國老百姓居住條件的快速改善，就沒有房地產成為國民經濟支柱產業等等。應該說，每項改革都有不足的一面，特別是在房價迅速上升的情況下，很多中低收入家庭都買不起房，人們就想到房改的問題。”

　　但他同時強調，“房價和房改是兩個問題，房價是一個市場問題，房地產不僅僅是住房問題，還有一個市場對國民經濟的關系問題。很多人搞不清楚，把它們混為一談。房價一提高，就認為是住房制度有問題，其實住房制度和房價是兩個概念，是兩個不同范疇的問題。”

　　房價再次起飛

　　依然是陳淮，在今年年初，就已經列出了包括“城市化進程、擴大內需、城市土地資源的有限性”等在內的房地產價格必漲的“十大理由”。

　　今年前三季度，全國房地產開發投資累計完成25050億元，同比增長17.7％；施工面積27.75億平方米，增長15.4％；竣工面積3.34億平方米，增長24.7％；全國商品房銷售面積58371萬平方米，增長44.8％；商品房銷售額27532億元，增長73.4％。其中，商品住宅銷售面積增長46.4％，銷售額增長78.2％；全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9％。 可以說，前三個季度房地產市場的火爆超出了很多人的想象。3月里的“小陽春”也“暖”得讓人“氣喘吁吁”。伴隨著成交量的放大，房價迅速攀升，北京、上海、深圳等一線城市漲幅驚人，甚至超過2007年的高峰期。

　　某基金公司分析師向本刊記者表示，今年的房價再次上漲可以用八個字來概括：“政策利好，供不應求”。說到底，中國的樓市還是“政策市”。更何況政策還意在“救市”。

　　2009年房地產市場的復蘇和回暖與2008年中央以及地方出臺的一系列政策密切相關。

　　政策的轉向首先從央行對金融機構人民幣存款準備金率與貸款基準利率變化開始。自2008年9月15日，央行宣布下調一年期人民幣貸款基準利率，此后，央行又連續下調人民幣存貸款基準利率及金融機構人民幣存款準備金率。2008年10月22日，財政部、國家稅務總局聯合出臺調整住房交易稅費政策，并且表示地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。2008年12月20日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》對改善性二套房給予了明確界定和政策優惠，降低了普通住房營業稅免征時限。隨后，國家4萬億元投資計劃推出。

　　顧云昌也表示，“政策利好，效果很明顯”。房地產市場迅速回暖。但是也產生了“副作用”，就是在銷售太旺的情況下，供不應求，導致了房價推升。

　　盛夏過后，房地產市場的熱度卻依然未減，對房地產“泡沫化”的擔憂又開始出現了。據北京市房地產交易管理網數據顯示，今年7月，租賃網上備案成交量環比上月下降幅度達49.9％，為近4月來的最低值，成交均價也下滑1.3％，租售比達到了1比495的歷史高位。

　　潘石屹說，“我們已經看到在市場恢復過程中，開發商拼命去拿地，出現了比2007年更瘋狂的泡沫。”

　　而陳淮對此的表示很幽默，“樓市泡沫一說，就像女性減肥。我知道很多女士都在減肥，其實她已經很健康了，但是還是會說，我身上充滿了泡沫。”

　　顧云昌對本刊記者說：“像美國的房地產的市場化已經很徹底了，但是他們的市場也有泡沫。就算完全市場化了以后，也會有泡沫。”

　　2009年將盡，2010年會怎樣

　　然而，諸多利好政策的暫定執行期是到2009年12月31日。對政策調整的預期已反映到各地樓市。將近年底，北京、上海、深圳等熱點城市都出現了集中成交，購房者為取得貸款優惠和免稅，爭著擠上“政策末班車”。

　　而10月中旬，多個省份住房和城鄉建設廳都召開了前三季度房地產形式分析會。湖南、吉林等省份分別通過不同方式表示，2010年當地省級政府出臺的房地產優惠政策不會取消。

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容撰文指出，鑒于部分房地產刺激政策導致國內房地產價格的快速上升，使得房地產泡沫越積越大，我們應當及時調整當前中國房地產政策，特別是要取消部分短期性的房地產優惠政策。當然，對于地方政府、房地產開發企業及某些住房炒作者而言，延長短期政策的時間是越長越好，這樣就可以繼續刺激房價的上漲，就可以從不斷吹高的房價中攫取可觀利潤和實現土地財政。

　　某基金公司分析師向本刊記者表示：明年的房價趨勢可能會是“一線城市趨于平穩，二三線城市價格上漲”。但是顧云昌的看法卻不一樣：“這些都是個人猜測。什么叫二線城市，什么叫三線城市？都沒有具體的劃分。各個城市的供求關系，具體情況不一樣，房價就不一樣，不能這樣簡單來劃分。”但同時他還表示：“現在價位已經很高了，再往上推恐怕很危險了。房價要保持相對穩定，如果出現大的起落，對宏觀經濟發展不是好事情。而且目前看，穩定的可能性還是有的。”

　　11月16日，中國社會科學院財政與貿易經濟研究所發布的《住房綠皮書——中國住房發展報告2009—2010》預測，從今年第四季度至2010年第四季度，住房市場將呈現春暖秋涼、價穩量增的發展態勢。2010年第一季度銷售量可能出現緩降，而價格基本保持平穩；第二季度受通貨膨脹預期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩定或出現下降，開發投資上升或保持穩定。

　　而值得注意的是，通脹預期已經成為支撐新一輪樓市行情的重要因素。央行發布的《2009年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述》顯示，有投資意愿的居民比例達到41.6％，為連續第三個季度攀升，已接近2007年第三季度44.3％的歷史高點；65.2％的受調查城鎮居民認為當前房價"高，難以接受"，但預期未來3個月準備購房的居民達到了17.1％，說明購房需求仍然旺盛。

　　10月20日，國務院會議今年來首次提出管理通脹預期，并第一次將管理通脹預期，與保增長、調結構相提并論。11月3日，中國人民銀行、銀監會發布通知明確，申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％；對囤積土地、囤積房源的房企，不得對其發放貸款。而最新消息則是，北京、廣州、深圳市部分銀行的二套房貸首付已提至四成。

　　“我們下一步怎么辦？既要保證穩定增長，又要使房價保持一定的穩定，這些都不斷給我們提出新的問題來。”顧云昌最后說。

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