非理性繁榮的房地產市場——我們不無擔憂！　　

劉宏寶　　

“非理性繁榮”是美聯儲主席格林斯潘1996年底在華府希爾頓飯店演講中，談到當時美國金融資產價格泡沫時所用的一句名言。當前，我國的房地產市場正是典型的“非理性繁榮”，具體表現如下：　　

首先，按照國際通行標準，房價收入比在3至6倍之間為合理區間。現在我國很多城市這個比值都要達到20倍以上，這個價格遠遠高于房價收入比在3至6倍之間的合理區間。而在2003年的時候，房價大約是普通家庭收入的4至5倍。合理的房屋租售比在1：200——1：300之間。中國指數研究院指數研究中心的統計顯示，今年1至10月，北京地區房屋租售比達到1：434，上海地區達1：418。據美聯物業北京市場研究部調查顯示：11月以來北京的樓市租售比再創紀錄首次突破了1∶500，達到了1∶546，部分區域甚至達到了1∶700。而這一比例在2008年基本在1∶400左右，上漲幅度達到了25%。房屋的資產價格遠遠超過合理價位，價格和價值嚴重背離，房地產泡沫加劇。　　

其次，樓市泡沫的主因是投機性需求，其次是恐慌。由于市場上有很多投資者，當一批投資者認為價格過高時，總有另外一批投資者進入市場推高價格，使得原來看空的投資者轉變觀點，進入市場又推高了價格。在不同群體的投資者的交替推動下，價格會越來越高，隨著房價的增高，原來觀望的或者不具備買房實力的人群陷入對未來的恐慌，寬松的貨幣政策和信貸政策帶來非常強勢的通貨膨脹預期，加劇了這種恐慌，從而以“房奴”方式加入樓市。房價進一步增高。因此，市場上會出現各式各樣的新奇現象，比如高價倒賣樓號，合伙買房，街上出現房地產中介公司比飯館還多，供需規律“負反饋”，價格的上漲反向引發交易量的放大，更多資金的追漲令泡沫進一步膨脹。　　

第三，樓市泡沫的推動是賣方的“惜售”行為，具體表現為新樓盤推遲開盤以等待高價，或者二手房賣主在簽約前后仍多次漲價等。惜售行為在泡沫上漲期助推價格上漲。統計顯示，1至7月，全國商品房銷售面積達41755萬平方米，同比增長37.1％。但在量價齊升的背后，開發商刻意捂盤、投資性需求膨脹、空置率升高。　　

第四，進入泡沫膨脹期后，房產價格加速上漲。正如FT中文網在《解密金融泡沫》中指出：在泡沫膨脹期會出現下列的現象： 　　

1．理性的投資者從一開始就看出了泡沫的存在，因此做空或觀望。　　

2. 賺到錢的投資者開始拋出手中的籌碼，但是有更多的新投資者進入，所以價格還是加速上漲。　　

3. 很多新近進入市場的投資者賺到錢，在新聞媒體的報道下，這些人成為眾人羨慕的對象。　　

4. 更多的人發現靠工資生活太無趣了，所以也決定一試身手，價格被進一步推高。　　

5. 媒體、輿論、學術界就是否有泡沫分歧很大。　　

6. 最初理性的投資者開始懷疑自己的初始的判斷，由于害怕錯過這次機會，所以也買入。　　

7. 在不同的投資者之間，分歧仍然很大。看空和看多的投資者都占相當大的比例。　　

第五，住房建設投資結構性失衡導致保障住宅不足。（保障性住房在地方政府的開工面積里應不低于40％，實際開工面積不到10％）　　

　1998年7月3日　，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號文）的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革開始。有關內容如下：　　

建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系　　

對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。　　

調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。　　

停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積為　60平方米　的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上。　　

十年來的住房建設以住房全盤商品化、市場化的供應體系取代“以經濟適用住房為主的住房供應體系”，嚴重的結構性失調，拉動了“非理性繁榮”的房地產市場。　　

第六，制造業經營環境的惡化和產能過剩，導致大量資金轉向樓市投機，哄抬高房價，造就了房地產市場的“非理性繁榮”。　　

根據國家統計局的統計數據，到2007年，房屋銷售價格上漲到1999年的1.6倍以上，同期土地交易價格上漲幅度接近1.8倍。到2009年，據上海永慶房屋統計，近4年上海市區（外環以內）一手住宅均價漲幅達88.5%。2006年上海市區一手房成交均價為1.22萬元，2009年（截止到10月）均價攀升至2.3萬元，近4年上海市區一手房屋銷售價格上漲1.8倍以上。到2009年，一個又一個“地王”產生：在北京，中化方興40.6億元拿下廣渠路15號地，創造北京地王的“新紀錄”；在上海，國企綠地集團拿下“今年上海最貴地”，投資金額達12億元；在廣州，廣州城建集團競拍下今年的廣州地王，溢價高達154%。　　

從國際上來看，日本房地產市場從1985年開始的快速上漲，到1991年泡沐破裂時，上漲幅度約50%；美國房地產市場價格從2000年到2006年達到頂峰時，上漲幅度達到90%左右。我國房地產市場價格上漲幅度已經超過當時的日本，與美國的情況相類似。　　

據商務部官員表示，預計2009年全國社會消費品零售總額能達到12萬億元。中國房地產銷售總額將達5.7萬億—6萬億元，中國居民近半花銷用在“買房”上。高房價擠壓中國居民對其他行業產品的消費，導致單一行業的虛假繁榮，國內總體內需不足。　　

目前房地產市場的繁榮并不是建立在有效購買力的真實需求基礎之上，是流動性泛濫和投機恐慌的產物。歷史及國際經驗證明，這種繁榮勢必會催生房地產泡沫的破裂，是不可持續的。　　

面對非理性繁榮的房地產市場——我們不無擔憂！　　

一旦房地產泡沫破裂，房地產市場風險將通過地方政府的債務風險，最終向銀行集中。一旦房地產市場泡沫破裂，還貸的違約率將上升，這將直接威脅銀行體系的資產安全，并可能引發銀行系統的信貸危機，對實體經濟產生巨大的負面影響。這正是美國次貸危機中所發生的事情。　　

格林斯潘看到“非理性繁榮”，但是，他沒有干預！用一個泡沐掩蓋另一個泡沐。　　

面對非理性繁榮的房地產市場——我們如何干預？！ 　　

　2009-12-15　　　

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