迪拜危機(jī)拉響中國(guó)房地產(chǎn)泡沫警報(bào)

余豐慧

    迪拜當(dāng)局25日宣布，受巨額債務(wù)困擾，迪拜世界將重組，公司所欠近600億美元債務(wù)將至少延期6個(gè)月償還，其中包括迪拜世界下屬地產(chǎn)巨頭納西勒公司即將于12月到期的35億美元伊斯蘭債券（11月28日新華網(wǎng)）。
迪拜市是阿聯(lián)酋第二大酋長(zhǎng)國(guó)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力在阿聯(lián)酋排第二位，阿聯(lián)酋70%左右的非石油貿(mào)易集中在迪拜，所以習(xí)慣上迪拜被稱(chēng)為阿聯(lián)酋的“貿(mào)易之都”。迪拜世界是迪拜最大國(guó)有集團(tuán)，堪稱(chēng)迪拜經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和旅游投資開(kāi)發(fā)。
   迪拜世界基本上走出一條大舉借債投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和旅游業(yè)的路子。據(jù)透露，截至8月，迪拜世界擁有590億美元債務(wù)，占迪拜政府800億美元總負(fù)債的73.8%。當(dāng)?shù)习菔澜缧佳舆t償還債務(wù)后，周五的亞太市場(chǎng)創(chuàng)下至少三個(gè)月來(lái)最大跌幅；前一天收盤(pán)創(chuàng)下七個(gè)月來(lái)最大跌幅的歐洲股市27日開(kāi)盤(pán)后繼續(xù)大幅下行。最新收盤(pán)（紐約時(shí)間27日）的道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)下跌了154.48點(diǎn)，紐約商業(yè)交易所原油期貨下跌了2.20美元，收于每桶75.76美元。迪拜世界590億美元債務(wù)的債權(quán)人涉及世界各地：有歐洲、美國(guó)、亞洲的銀行和投資公司，也有歐美的大牌明星們。這是當(dāng)?shù)习菁瘓F(tuán)宣布延期償還債務(wù)后引起全球市場(chǎng)如此動(dòng)蕩的原因。
    有人驚呼，迪拜世界可能成為雷曼兄弟第二，引發(fā)全球第二波金融危機(jī)。以筆者看，雖然不至于如此嚴(yán)重，但是，對(duì)正在復(fù)蘇中的全球經(jīng)濟(jì)打擊是大的，起碼告訴人們，金融危機(jī)并沒(méi)有遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步履并沒(méi)有那么樂(lè)觀(guān)。特別是對(duì)于復(fù)蘇中信心的挫傷是巨大。試想，普遍認(rèn)為富得流油、金錢(qián)堆積的神話(huà)，突然沒(méi)有錢(qián)了，突然還不起債了，這對(duì)于世界金融市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心是何等的打擊。
    迪拜到底危機(jī)在哪里？原因何在？這是國(guó)際社會(huì)非常關(guān)注和急需探究的問(wèn)題。原因可能有種種，但是，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，迪拜的盛衰與其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有關(guān)，可謂成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。過(guò)去數(shù)年，迪拜在海灣地區(qū)異軍突起，走的就是高端地產(chǎn)和旅游開(kāi)發(fā)路線(xiàn)。世界最高摩天大樓“迪拜塔”、世界最大人工島“棕櫚島”、最豪華的別墅群等宏大工程令世人炫目，吸引包括英國(guó)足球明星貝克漢姆在內(nèi)的大量機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金涌入。隨著金融危機(jī)深化，曾有傳聞，迪拜成為海灣地區(qū)受創(chuàng)最深的犧牲品，許多工程因資金困難停工，大批外籍勞工返鄉(xiāng)。雖然當(dāng)局予以否認(rèn)，但紙是包不住火的，最終還是破滅了。而再深入思考一下，本次金融危機(jī)不也正是房地產(chǎn)惹的禍嗎？美國(guó)本世紀(jì)初網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后，無(wú)形中把經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)到依靠房地產(chǎn)繁榮上，結(jié)果2007年爆發(fā)次貸危機(jī)，2008年引發(fā)金融危機(jī)。再往前追溯，日本神話(huà)的破滅以及香港經(jīng)濟(jì)幾次起伏不都是房地產(chǎn)泡沫這個(gè)禍根嗎？
   迪拜危機(jī)爆發(fā)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大警示就是，決不能重蹈無(wú)數(shù)國(guó)家甚至就在眼前的事實(shí)已經(jīng)證明過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)這個(gè)走不通的路子。金融危機(jī)爆發(fā)后對(duì)中國(guó)出口造成巨大影響，進(jìn)而影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速。中國(guó)采取了大舉投資保增長(zhǎng)的措施，而房地產(chǎn)投資無(wú)形中扮演了主導(dǎo)角色。在這種情況下，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)幾個(gè)不祥之兆。
    在中國(guó)房市里基本上是投機(jī)和投資性需求，形成最終消費(fèi)能力的自住型需求已被高房?jī)r(jià)擠出了市場(chǎng)。有分析認(rèn)為，投機(jī)性需求占到了70%。把房市變成冒險(xiǎn)家的樂(lè)園，變成一大賭場(chǎng)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。商品房空置率也許就是一個(gè)證明。有研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中國(guó)商品房的空置率在30-50%。而美國(guó)空置率如果達(dá)到10-20%時(shí)就被認(rèn)為是一個(gè)非常可怕的事情。筆者認(rèn)為不是中國(guó)30-50%空置率不可怕，而是可怕的事情還沒(méi)有到來(lái)。
    “地王”的不斷出現(xiàn)就決定了其背后必然是大片大片的豪華別墅建筑。現(xiàn)在幾乎對(duì)此無(wú)人問(wèn)津和限制。迪拜世界的豪華高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)惹出的禍對(duì)中國(guó)應(yīng)該是一個(gè)深刻教訓(xùn)。2009年的“地王”創(chuàng)造了歷史記錄，而且大部分都是國(guó)有企業(yè)成為東家。而國(guó)有企業(yè)的資金大多是舉債而來(lái)。這就是筆者要談的下一個(gè)問(wèn)題。
    我國(guó)房地產(chǎn)由于管理徹底失控，開(kāi)發(fā)商幾乎將“空手套白狼”運(yùn)用自如。買(mǎi)地時(shí)有銀行貸款，開(kāi)發(fā)時(shí)有預(yù)售款，開(kāi)發(fā)商只要買(mǎi)通政府管理部門(mén)人員，就可以不用任何本錢(qián)（自有資金）在房地產(chǎn)市場(chǎng)謀取暴利。證券分析創(chuàng)始人、著名投資家、金融家本杰明-格雷厄姆在《證券分析》一書(shū)中說(shuō)，所有成本都可以通過(guò)舉債來(lái)支付，開(kāi)發(fā)商可以一文錢(qián)不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí)，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高負(fù)債行業(yè)，僅房地產(chǎn)貸款保守估計(jì)在10萬(wàn)億元人民幣以上（包開(kāi)發(fā)商貸款和個(gè)人住房按揭貸款）。一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)金融“地震”絕對(duì)沒(méi)有言重。
    由于GDP政績(jī)和土地、住房開(kāi)發(fā)對(duì)稅收的高貢獻(xiàn)率以及巨大利益，一些地方和城市經(jīng)濟(jì)如迪拜一樣是房地產(chǎn)在支撐著。此前有專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的命脈。迪拜的教訓(xùn)告訴我們這是一個(gè)不祥之兆。
    當(dāng)前，最為擔(dān)心的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫誰(shuí)也不敢刺破，誰(shuí)也負(fù)不起刺破帶來(lái)的后果。一旦刺破，GDP增速迅速下降，金融風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生，一些官帽可能落地，誰(shuí)能負(fù)起這個(gè)責(zé)任？在中國(guó)房市里，居民買(mǎi)不起問(wèn)題已經(jīng)退居第二位，因?yàn)槊鎸?duì)畸高房?jī)r(jià)居民不是失望而是絕望了；第一位的問(wèn)題是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的巨大泡沫、畸形發(fā)展已經(jīng)在扭曲中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融安全。
    我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，長(zhǎng)痛不如短痛，紙是包不住火的，泡沫就是泡沫，最終是會(huì)破滅的。寧愿泡沫不大時(shí)破滅造成小的危害，也決不能吹成大泡沫時(shí)破滅造成大的危害。任何人放任、縱容、漠視、回避中國(guó)房地產(chǎn)的嚴(yán)重泡沫和問(wèn)題，都是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)人民極端不負(fù)責(zé)任的行為。中央政府是英明的，中共中央政治局11月27日召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)只提到和要求“加強(qiáng)住房保障”六個(gè)字。

新聞鏈接：http://news..xinhuanet.com/fortune/2009-11/28/content_12552842.htm
http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-11/27/content_12550930..htm

畸高房?jī)r(jià)不下來(lái)，消費(fèi)水平難上去

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局核算司司長(zhǎng)彭志龍2日表示，盡管經(jīng)歷了較快增長(zhǎng)，但我國(guó)居民消費(fèi)增長(zhǎng)速度與GDP同期增速相比仍然滯后（12月3日《中國(guó)證券報(bào)》）。

    彭志龍司長(zhǎng)列舉的一些數(shù)據(jù)很有說(shuō)服力，令人很受啟發(fā)。“中國(guó)居民消費(fèi)率不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家，也低于發(fā)展中國(guó)家。”彭志龍表示，2008年中國(guó)的居民消費(fèi)率為35.3%，美國(guó)為70.1%，印度為54.7%。他介紹，我國(guó)消費(fèi)主要包括居民消費(fèi)和政府消費(fèi)兩大類(lèi)。1978年至2008年，我國(guó)居民消費(fèi)扣除價(jià)格變動(dòng)影響后年平均增長(zhǎng)8.8%，相對(duì)同期GDP9.8%的增速仍然滯后。

    然而，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，在三駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)中目前急需消費(fèi)這架馬車(chē)啟動(dòng)起來(lái)。因?yàn)椋隹谝呀?jīng)受阻而且出口拉動(dòng)越來(lái)越多的受到國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義的制約，指望出口這架馬車(chē)再跑起來(lái)難度顯然很大。金融危機(jī)后大舉投資發(fā)揮了巨大作用，但是，一些負(fù)面效應(yīng)也顯現(xiàn)出來(lái)，比如：產(chǎn)能?chē)?yán)重過(guò)剩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以消化大舉投資造成的過(guò)剩流動(dòng)性使得資本市場(chǎng)和樓市泡沫泛起等。特別是在最終消費(fèi)沒(méi)有啟動(dòng)起來(lái)時(shí)，盲目投資可能導(dǎo)致生產(chǎn)力的極大浪費(fèi)。從國(guó)際上看，世界貿(mào)易的嚴(yán)重不平衡也要求中國(guó)必須擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)。國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)使得中國(guó)任何時(shí)候都沒(méi)有現(xiàn)在、都沒(méi)有如今對(duì)啟動(dòng)消費(fèi)、刺激消費(fèi)的迫切需要。

    中共中央政治局11月27日召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)把促進(jìn)消費(fèi)放在了明年經(jīng)濟(jì)工作的首位。指出，要促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力，完善促進(jìn)消費(fèi)的政策。然而，如何提振消費(fèi)？制約消費(fèi)的最大阻力在哪里呢？除了已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的：居民收入過(guò)低，沒(méi)有消費(fèi)能力；社保保障體系不健全，居民不敢消費(fèi)外，又出現(xiàn)了一些制約消費(fèi)水平提高的新因素，其中畸高房?jī)r(jià)就是制約居民消費(fèi)的最為重要的因素。

    從各個(gè)群體來(lái)說(shuō)，由于歷史原因我國(guó)城鄉(xiāng)收入差距很大，依靠廣大農(nóng)民來(lái)促進(jìn)消費(fèi)潛力很大，但是，需要一個(gè)過(guò)程，因?yàn)榇蠓忍岣咿r(nóng)民收入不是短期內(nèi)能夠解決的。城市高收入階層消費(fèi)已經(jīng)飽和，消費(fèi)欲望已經(jīng)不是十分強(qiáng)烈，況且這個(gè)階層人員較少。城市中等收入以下家庭在國(guó)內(nèi)外都是促進(jìn)消費(fèi)的主力軍。這部分群體消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，數(shù)量較大。但是，一個(gè)畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)使得這個(gè)群體不能也不敢消費(fèi)了。為了一套房子一家三代人一生收入都要搭進(jìn)去，這對(duì)收入的制約可想而知。一位“房奴”如是說(shuō)：“背負(fù)幾十萬(wàn)的房貸，你讓我如何放心消費(fèi)？拿啥消費(fèi)？”。

    從實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，畸高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)的暴利正在誘使許多實(shí)體企業(yè)放棄本行業(yè)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面對(duì)其他行業(yè)已經(jīng)造成重大影響，影響著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，另一方面眾多企業(yè)一窩蜂涌進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)導(dǎo)致泡沫被吹大，已經(jīng)埋下巨大金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。最為嚴(yán)重的是，畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生了嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，阻礙著消費(fèi)的啟動(dòng)和消費(fèi)水平的提高。畸高房?jī)r(jià)已經(jīng)造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)畸形。

    恰逢中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)在即，啟動(dòng)消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)肯定是會(huì)議的重頭戲，筆者希望會(huì)議一定要在降服畸高房?jī)r(jià)上出臺(tái)強(qiáng)有力的政策，徹底鏟除畸高房?jī)r(jià)這個(gè)阻礙消費(fèi)水平提升的攔路虎。

新聞鏈接：http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20091203/05237048958.shtml

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