http://stevenchzhch.blog.sohu.com/137740052.html

陳真誠：前腳禁黃后腳開房

——土地新政或再成稻草人，是政策遭賤還是有人幽默到家？

文/陳真誠

（內容導讀：在超20萬平方米面積出讓北京市順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地的榜樣作用下，土地新政會不會再次變成一只紙老虎，或只是一個稻草人…本文內容系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業做出任何決策的依據，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。）

娛樂業常有一種灰色幽默：邊禁黃邊開房

每到年底歲末，往往會習慣性地展開一場傳統行動——“掃黃打非”，以整治社會治安。只是，也因為是年底，各大公司或部門的娛樂應酬頗為多起來，也往往是娛樂消費旺季，娛樂業經營者往往不會錯過這個“人傻錢多”的賺錢機會。于是乎，在一些地方，常有娛樂業內從業者傳出笑話稱，某某官員哥兒，剛下午開會布置“掃黃”行動，緊接著，在當天的晚上，就去“快樂之地”開房找樂了……當然，娛樂業這種邊禁黃邊開房的灰色幽默的傳說，我只是聽說過而已，無法去驗證，但也相信有不少人聽說過，足可稱得上一個廣為流傳類的冷笑話。

今天在此提及這類冷笑話，并不是要說娛樂業的事，而是因最近發生的房地產領域的一些事情，容易讓人聯想到這個冷笑話。也實在想不出更恰當的類比了，姑且暫時用這個冷笑話來類比下房地產的事兒。

打擊囤地調兒很高動作不少

說起房地產，大家一直在關注房價上漲、房價走勢、去年出臺的優惠政策是否真的會到期退出，以及不斷攀升的地價、不斷疊出的“地王”等等，尤其是李澤楷旗下的房地產公司盈科大衍地產公司，囤積炒賣位于北京核心城區的工體四號地塊一事，在11月1日，被中央電視臺《經濟半小時》節目報道暴光后，開發商囤地閑地炒地這號事，再次成為了焦點，掀起了輿論上的軒然大波……

可以說，在2009年11月，在房地產領域，土地市場成為了絕對的主角，囤地成為了熱門關鍵詞，呼吁政府打擊囤地閑地炒地成為了公眾、輿論界、業界共同發聲的最強音。

繼8月23日國土資源部表示下半年要加強土地的批后監管、嚴查囤地未建現象、防止趁機搭車圈地以來，國土資源部一直在采取措施，不斷推進加強土地市場監管等調控工作。

9月28日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，要求開發商必須一次付清地款才能取得土地權證。國土資源部提高了房地產企業購地成本，改變了過去開發商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權證，進而利用土地使用權向銀行抵押貸款的做法。在9月，國土資源部還下發了《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》，目標直指囤地危機甚至觸及背后的土地儲備運行制度。

10月, 針對開發商囤地現象，國土資源部規定在新土地出讓合同中防止土地閑置。10月28日，國土資源部相關負責人表示，各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點對囤地開發商進行查處，為此已經制定了詳細的方法，采取四大措施打擊開發商囤地：一是要求實行“凈地”出讓，二是合理控制單宗土地出讓規模，三是規定每宗土地的開發建設時間，四是加大閑置土地的處置力度。

到了11月，國土資源部更是掀起了意在打擊囤地的高潮，開啟新一輪土地市場調控，更奠定了囤地作為房地產市場的熱門關鍵詞的地位。

11月9日，國土部宣布將啟動一場全國范圍內的土地調研，兵分十路，調研對象直指開發商“囤地”。

11月12日，國土資源部調控司司長張婉麗在廣州調研表示，房地產市場牽涉利益面廣，地方政府在出臺政策的時候，不能只看到眼前的利益，否則即使當前的政策有效果，也不能長期持續。張婉麗指出土地政策有針對性地調整，是保證經濟健康發展的條件。張婉麗還對廣州市政府收回閑置不開發“地王”的舉動給予了肯定。也是11月12日當天，國土資源部出臺了土地新政，發布了《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》的通知：對商品住宅用地的宗地出讓面積，通知給出了明確的上限：大城市20萬平方米（約300畝），中等城市14萬平方米，小城市（鎮）7萬平方米。

11月13日上午，在國家發改委等部門召開“抑制部分行業產能過剩和重復建設，引導產業持續健康發展”第二次部門聯合信息發布會上，國土資源部規劃司司長董祚繼表示，國土資源部正在研究并將很快出臺專門辦法，對開發商囤地行為進行治理。

11月18日，國土資源部又下發了《關于開展第二次全國土地調查中“批而未用”土地核實工作的通知》，對“批而未用”土地展開核實。同時，國土資源部還要求各派駐地方的國家土地督察局負責對核實結果進行重點督查，形成督查結果。

此外，11月，國土資源部還組織召開了北京、上海等10個重點城市房地產市場和土地市場運行座談會，各省土地部門主要負責人參加。據媒體報道，座談會除了對2009年房地產形勢和土地市場運行情況進行通報總結外，更多是醞釀2010年的土地調控政策：除了限制單宗地出讓規模外，諸如稅收、閑置土地增值稅等一系列控制“地王”的土地政策，有望在2010年初被重新祭起。

不難看出，進入11月，包括重點旨在打擊囤地等內容在內的土地市場治理風暴已經驟起，新一輪土地市場調控已經在緊鑼密鼓地運籌，部分內容甚至已經在開始推進。有輿論認為，國土資源部展開的新土地市場調控，最為突出的目的之一，應該是著力治理囤地和地王，調兒很高，動作也不少。以土地市場調控先行和重點內容的新一輪房地產調控，已經開始。

公眾對限單宗最大面積的土地新政本寄予了厚望

應該說，在自8月以來，國土資源部所采取的行動中，尤以國土資源部11月12日發布的關于發布《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》的通知最為引人注意，被認為是出臺了一個以前沒有過的土地新政：對商品住宅用地的宗地出讓面積，通知給出了明確的上限。政府出讓用于房地產開發的單宗土地，新政給出了明確的面積限制：大城市20萬平方米（約300畝），中等城市14萬平方米，小城市（鎮）7萬平方米。

本來，對于這個土地新政，公眾寄予了厚望。輿論普遍認為，出臺土地新政，說明政府在采取新措施，加大防止開發商囤地、打擊囤地的力度。本文作者陳真誠也曾經撰文分析指出，土地新政具有8個方面的積極意義：一是可遏止大開發商拿地后的囤地行為，二是可抑制土地資源越來越向少數大開發商集中的趨勢，三是可防止一些大開發商利用相對壟斷所造成的市場話語權推漲房價從而有利于抑制房價非正常上漲，四是可加快土地項目的開發速度、加速土地形成房屋供應上市以滿足市場需求，五是可積極鼓勵開發商在拿地環節能夠形成真正的競爭從而增加大小開發商拿地、參與競爭的公平性，六是可促進開發商投資建設更多的中小戶型房屋產品以滿足不同層次的消費者需求，七是可防止土地市場因宗地總價過高而增強土地價格的參照樣本作用從而拉升地價預期，八是可增加地塊供應宗數，以降低開發商的地荒心理，增加不同開發商拿地的機會，不至于拼命地擠在一起爭奪土地抬高地價。

當然，這個土地新政依然存在一些急需修補的漏洞，可能使得政策在執行上遭遇一些困難：一是有關城市規模定義模糊。這是因為，大城市、中等城市、小城市屬于口頭用語，沒有明確、統一的認定標準，除北京、上海、廣州、深圳這些一線城市之外，難以鑒定哪個城市到底屬于大城市或是中等城市還是小城市。為應對政策，恐怕直轄市及所有的省會城市乃至一些地級市都可能會認定自己是大城市，按照最高上限來執行政策。如果是這樣的話，那就等于這個政策又可能成為無法執行或執行起來沒有多大意義的政策。二是新政可能被“化整為零”所化解。一種可能是，為規避政策，一些地方政府可能采取與開發商“勾地”出讓的辦法，把一宗大面積地塊分拆成幾個符合政策規定的地塊，然后，開發商在出讓方設定特定條件“約束”的幫助下，分期、陸續把實際上的整塊大面積土地全部拿下。

不過，話又說回來，盡管土地新政存在一些漏洞需要修補，但本文作者陳真誠認為，終究是一個對單宗土地出讓面積做出了具體上限規定的政策。在當今房地產市場情勢下，土地新政，對減少“地王”出現機會、打擊囤地等方面當具有重要意義，至少具有威懾的力量。業內人士也普遍認為，此舉正是為了遏制“地王”頻出的現象，并抬高開發商囤地成本。然后，令人大跌眼鏡的是，就在11月12日出臺大城市出讓單宗用于房地產開發的土地最高限制在20萬平方米以內這個土地新政后不到10天的日子里，就在皇城根下，就在出爐政策的打印機桌子下北京，11月20號，緊接著就暴出新地王的面積超過50萬平方米，即便去掉代征面積，依然超過了20萬平方米。這不能不說是給土地新政在執行方面來了個灰色幽默。

土地新政立即迎來了實打實的熱諷刺

11月20日，北京市大龍房地產開發有限公司以50.5億元拍得順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地。據悉，該宗地土地面積 526737平方米，其中代征地面積255171.6平方米，總建筑面積169126平方米，去除綠地道路等公建面積，容積率為0.62，是北京近期少有的低容積率地塊，可以開發成聯排別墅、疊拼別墅加公寓。該地塊的樓面價為2.97萬/平方米，成為北京樓面起價、樓面地價、地塊總價“三料地王”，引起了廣泛關注。

對于該地塊，許多人關注的是，由于樓面價已近3萬元/平方米，有人保守估計該項目建成后的銷售均價可能在3.5萬元/平方米左右甚至更高，因此可能進一步把該地區的房價推向更高，從而更有人堅定了房價不會降而會有大漲的信心，預期房價還有很大的上漲空間。也許由于這個問題顯得很吸引人們的目光，使得另一個重要關注點沒被太多人注意到。

另一個重要關注點就是，該宗地塊總面積 526737平方米，即便去掉代征面積后，建設用地面積依然達到了271565平方米，比剛于其前11月20日出臺的土地新政規定的20萬平方米完超出了7萬多平方米，給土地新政的執行問題來了實打實的熱諷刺。

聯想到此前出臺的閑置兩年及以上的土地“堅決無償收回”的政策成為空文，一直沒能得到有效執行，讓人直感覺政府出臺的土地政策真就象個稻草人。

前面剛出臺不久的政策還是個直見紅光的大烙天，馬上就被潑上一盆冷水，讓人直聽得冷熱淬擊下的“刺”“刺”聲，不能不說是對土地新政來了個灰色幽默。尤其是，政府出讓用于房地產開發的單宗土地面積最高限不得超過20萬平方米這個政策是政府制訂、剛出臺的，而北京順義區后沙峪鎮天竺開發區22號這個超過20萬平方米的住宅用地也是政府賣出的，怎不讓人直疑土地新政到底會被執行得如何？

土地新政會不會依然只是個稻草人

也許有人會說，順義區后沙峪鎮天竺開發區22號這塊地是政策出臺前定下要這樣賣的，不受政策制約。如果真是這樣，會不會在全國出現“榜樣的力量是無窮的”的情況？既然北京做出了樣板，其他城市為什么不能學？為什么不能也把超面積土地出讓計劃說成是此前已定的，以謀得個“既往不咎”？事實上，這種情形不能說是不會發生的。如果真是這樣，對土地新政來說，那可未必是好事。

事實上，最近，由于國土資源部正在展開新一輪土地調控，尤其出臺了限制單宗土地面積的新政策，于是，一些政府便在抓緊時機推地賣地。如在廣州市，根據廣州市國土資源和房屋管理局的公告顯示，截止11月24日的公告，將在12月推出38宗地塊，平均每三天將舉行一次土地拍賣會，出讓的建筑面積更是達驚人的5841872平方米。對于在一個月之內如此密集地推地38宗、建筑面積達5841872平方米的行為，有輿論指出：“不免讓人產生一種趁著樓市紅火狠撈一把的想法”。

再則，順義區后沙峪鎮天竺開發區22號這塊地，如果真是因為屬于政策出臺前定下要超20萬平方米地出讓而不受政策制約，那是否就意味著土地新政依然高舉“既往不咎”的旗幟？如果真是這樣，那就可想而知了，包括“過期”的“地王”在內，對此前大量囤積閑置土地，就很可能不會施以“法”力而“懲前毖后”了。

事實上，多年來，中央政府已經多次出臺文件打擊囤地閑地炒地行為。早在1994年，中央政府就頒布了《城市房地產管理法》。其后，在1999年，國土資源部門又發布了《閑置土地處置辦法》。到2008年1月7日，國務院辦公廳再次下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》：嚴格執行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。只是，由于這些政策一直幾乎沒有得到有效執行，至今受處罰的企業實在難覓，也少有看到超過兩年期限的閑置土地真正被“無償收回”，開發商囤積土地被政府無償收回的風險近于零，違反政策的成本太低，于是，幾年來，囤地現象愈演愈烈，囤積在開發商手上的土地越來越多。

如今，政府再次出臺土地新政，如果土地新政依然只是個稻草人，做做擺相來糊弄下老百姓，不會得到有效執行，如果土地政策不能做到懲前毖后，如果新一輪土地市場調控依然只是吹吹風，其效果是否將依然是個迷局？打擊囤地閑地炒地，是否會依然只是出出政策、發發號召而難見成效？“地王”頻現、地價房價繼續非正常上漲之勢是否會依然繼續？

面對土地新政剛出臺就來了個灰色幽默這個現實，人民不能不發出諸多疑問。我們在此只能說的是，但愿不會是那樣！否則，在超20萬平方米面積出讓北京市順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地的榜樣作用下，新政很可能再次變成一只紙老虎，或只是一個十足的稻草人！至于執行效果到底會怎樣？公眾只能做的是，靜待未來！

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號