樓市調控政策悄然轉向？

來源： 《觀察與思考》

 
　　10月21日，國務院常務會議首次提出，將保增長、調結構和管理通脹預期的關系列為今后幾個月的重點調控內容。這一提法與此前持續逾半年官方強調的“把促進經濟平穩較快發展作為經濟工作的首要任務”有了明顯變化。當前，房地產市場各方最關心的是房地產政策的變數會有多大。

　　在短短半年內樓市經歷了從量價齊漲到量跌價漲的快速轉變，目前樓市已到了敏感期，任何風吹草動都有可能帶來變數。年底是政府決定明年施政政策的關鍵時期，國家會否推出新的樓市調控政策近期受到社會各界的關注。

　　據透露，現在方方面面仍舊處在調研階段，考慮到房地產市場牽一發動全身，至于樓市新政明年怎么辦，一些年底到期的樓市政策是否存續，這一切都要等12月中央經濟工作會議結束之后才會有定論。

　　分析人士認為，短期內房地產政策不會大調，微調難以避免，二套房貸松綁和營業稅減免政策最容易讓投資投機者搭順風車，可能按期終止。至于其它鼓勵首次置業需求的政策，比如契稅、印花稅、土地增值稅的相關優惠，可能維持不變。

　　中國樓市泡沫加劇

　　自9月份以來，“地王”頻出再次成為引人注目的現象。今年三季度，各大房地產企業都加大了土地儲備，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。

　　有關專家指出，由于樓市的持續好轉，加上資本金比例下調的最新利好政策，去年還在資金困境中掙扎的中國地產商，現在似乎已經緩過氣來。擺脫資金之虞的地產企業尋找新的土地儲備已成當務之急，而近期不少開發商確實已開始了新一輪的跑馬圈地。

　　另外，隨著經濟刺激計劃逐步奏效，宏觀經濟“觸底回升”的概率在增大，而通脹預期也在加強；因此，現金充裕的開發商此時拿地，一定程度上也出于抵御通脹的考慮。

　　今年以來，大型上市公司在融資圈地中優勢凸顯，這也刺激了那些未上市的房企加快上市進程。業內預計，四季度房企海外融資或達近千億元人民幣，遠超2007年的歷年最高水平。

　　融資再圈地，上市公司在資本市場的優勢凸顯。大型上市房企的擴張行為刺激了地產同行們，房企上市正在形成一股洶涌奔騰的潮流。

　　據中原地產發布的信息，有上市計劃的房地產公司中不乏中信地產、綠地集團、恒大地產、龍湖置業這樣全國性的大型房企。

　　據了解，目前已經啟動或有上市計劃的地產商近20家。除上述的大型房地產公司，中駿置業、佳兆業、卓越集團、農工商房產、同策房產、策源置業等區域性的房產公司也有各自的上市計劃。

　　買地—圈錢—再買地，在資本市場瘋狂的2007年，如此循環的資本運作模式讓不少地產企業獲益匪淺。如果大型上市房企沒有在股市上圈到錢，即使地產銷售形勢再好，一時也無法調動大筆資金四處圈地。在資本上獲得的支持，對這輪圈地運動起了非常重要的作用。

　　今年的經濟形勢逐步企穩，與去年房企對土地毫無問津的氣氛不同。今年一線城市和二線城市的開發商拿地熱情高漲，“地王”頻現。其他一些城市也是水漲船高，全國的地價水平都呈上漲的趨勢。

　　值得一提的是，地價與房價之間一直存在著“面粉貴導致面包更貴”的說法，地價水平的上漲直接導致房價的成本上漲。在開發商保持利潤不變的情況下，房價上漲后勁依舊強勁，未來房價上漲的可能性很大。

　　觀望，還是觀望，但和以往不同，這次開發商面對買房人觀望，似乎變得從容起來。面對前來“探營”的購房者，開發商顯得非常“小氣”，不僅難覓打折促銷，一些買房人甚至遭到銷售人員的冷遇。

　　據稱，現在出手購買的基本上是以投資目的為主了，剛需能消化的今年消化得差不多了，沒消化的在目前高房價下都有一定難度，市場只要一冷，成交量將瞬間消失。

　　一直以來，樓市的“怪現象”往往在市場處于變盤的節點冒出來，就如當年大規模退房在房價從高點跌落的時候出現。而“零成交”現象近期突然在上海等一些城市出現。

　　上海佑威樓市通數據顯示，9月共有80個項目取得銷售許可證，其中19個樓盤在10月上半月中零成交，大部分位于郊區的金山、松江等區域。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示，零成交樓盤，其中較大部分屬于項目尾盤的情況，但也有不少項目延遲推盤，個別項目確實是賣不動。

　　從上海金山區到今年被過度刺激拉高的整個樓市，以目前的狀況，一旦投資需求萎縮，整個市場可能突然面臨購買力消失的危險局面。而這種危機出現的主要原因就在于剛需被過度透支。

　　多項權威數據顯示，目前正處于市場需求被透支的高點。上海銀監局日前發布的三季度房地產信貸運行報告顯示，截至9月末，上海全市中外資銀行房地產貸款余額首次突破7000億元大關，達7134.1億元，比年初增加1175.8億元。

　　上海銀監局指出，個人房貸迅猛增長出現新特點，一是新建住房貸款增量占比上升，二是“兩外人士”（外地人和外國人）住房貸款增量占比上升，1-9月高達36％。眾所周知，新房、兩外人士，恰恰是樓市投資需求最集中的。

　　分析人士表示，雖然目前新房在品質、地段和資源附加值上具有優越性，但以租金回報率衡量，多數樓盤定價并不具備投資價值。但現在來源于壟斷型和高收入行業的購買力異常強勁，因此，高價樓盤并未曲高和寡。

　　樓市調控信號明顯

　　去年第四季度伴隨金融危機和樓市低迷產生的樓市調控新政不少即將到期。據了解，“國十三條”、二手房稅收優惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。隨著國家有關部門開展新一輪房地產市場調研工作，鑒于政策對房地產市場一貫的影響，政策風向是否轉變幾乎成為當前開發商和購房者最關注的話題。

　　10月9日，國土資源部智囊機構中國土地勘測規劃院發布了一篇題為“房地產行業價漲量跌現象探析”的報告指出，9月份以來出現的“價漲量跌”問題可能是個危險的信號，沒有實體經濟復蘇和適當的調控政策應對，房地產行業會走向一個更危險的極端，并建議年底可以考慮適當從緊的政策對房地產市場進行調控。

　　而國家信息中心10月15日發布報告認為，要真正促進消費增長，需要對中國住房政策作出必要調整，避免居民住房支出增長過快產生對其他消費的擠壓，還應完善社會保障體制，有效降低居民儲蓄。

　　該報告認為，居民在住房方面的支出增加過快，可能使其他消費受到嚴重擠壓，消費在經濟增長中的份額不斷下降。因此需要在住房政策方面作必要調整，正確處理住房與經濟增長的關系。避免住房過度市場化導致低收入群體買不起住房，以及帶來經濟結構失衡和扭曲。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥在國慶前表示，住房部不支持高房價，希望各地增加普通商品住房的供應。除了加大土地供應，加強市場監管和推進保障房建設，也成為“不支持高房價”的行動注解。包括中央投資在內，齊驥預計今年全年對于保障性安居工程的最高投入將達到3000多億元。

　　日前住房和城鄉建設部也全文發表了一篇住建部部長姜偉新的署名文章，姜偉新指出必須建立分層次供應的住房體系，鼓勵自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

　　而銀監會早前發文要求各商業銀行嚴格執行關于二套房按揭貸款的規定，收緊此前被各地放松的二套房房貸政策。北京市銀監局發出了從9月1日起執行《關于規范存量房貸款業務有關問題的通知》。上海銀監局在10月10日下發的《關于進一步維護上海銀行業良好競爭秩序的通知》中再度強調，上海各商業銀行“特別要嚴格執行二套房貸的相關監管要求”。

　　10月10日，南京市全面收緊了住房公積金政策，出臺3項公積金貸款新政。國慶長假剛過，深圳等一些城市也相繼傳出政策收緊的消息。目前，上海多家商業銀行內部流傳一則消息，七折優惠房貸利率可能從明年1月起叫停，政策最早有望在11月份公布。

　　據稱，目前廣州二套房貸政策執行相對前三季度嚴格了許多。建設銀行目前嚴格按照銀監局的規定執行二套房貸款政策，首付需四成，利率為基準利率的1.1倍。而工行、農行、興業、華夏銀行仍可首付三成，工行和華夏銀行在利率方面就沒有任何優惠，甚至要上浮10％，而興業和農行則表示利率可以有15％的優惠。交通銀行則要首付四成，但利率最多可以下浮25％。

　　分析人士認為，如果出臺調控樓市的新政，最有效、起決定性作用的還是二套房貸和利率政策。隨著明年國家的貨幣刺激政策逐步退出，熱錢將大大減少，明年開發商的資金流量也會收縮，一旦二套房貸收緊，有可能使樓市產生180度的轉變。

　　而目前市場上的投資、投機需求都要依靠低門檻的二套房貸政策，收緊二套房貸將使房地產的投資價值降低，預計將減少市場上超過一半的購房需求。

　　中原地產的相關人士就認為，政府出于保增長的需要，如果樓價持續走高而令樓市成交量的萎縮程度超過政府可控預期，將不排除會通過取消二手房優惠稅費政策，來抑制三級市場需求，分流客源到一手房市場，保證一手房市場的平穩。

　　去年10月出臺的包括營業稅在內的多項樓市優惠政策，明年是否存續，再度成為市場焦點。

　　接近住房和城鄉建設部的人士表示，二套房貸松綁和營業稅減免政策規定今年年底截止，當時制定時就有一定的提前量。當時的判斷是，通過一年的政策提振，樓市走好，這兩項容易引發投機的政策功成身退。

　　據透露，相關職能部門已經為樓市新政做好幾套不同預案，最后采取哪種方案，就要看12月的中央經濟工作會議如何為中國經濟定調。

　　樓市短期內難“剎車”

　　2009年年底就要到了，去年年底出臺的為期一年的穩定房地產市場的政策是否會調整，就成了市場關注的熱點。但鑒于房地產業作為“重要支柱產業”對經濟的拉動作用，一些市場人士建議近期不應調整房地產調控政策。

　　盡管樓價上漲迅速，但宏觀經濟是否已真正走出困境還有待觀察，這也推遲房地產調控到來的時間表。政府部門已多次表示要維持寬松的貨幣政策，以保證經濟的持續復蘇，面對對經濟增長有巨大拉動作用的房地產行業，調控之手恐將難以落下。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩表示，在住宅價格和租金雙雙上漲的時候，寫字樓租金反而跌了，這在一定程度上說明實體經濟還沒有完全復蘇。為了保證經濟的增速，相關部門不可能輕易出臺樓市宏觀調控政策。可以肯定的是，未來幾個月內，政策都不會有太大變化，即使有政策出臺，也只能是微調。

　　中國房地產業協會副會長朱中一表示，明年只要中國出口沒有根本扭轉態勢，房地產業仍肩負保增長和保民生兩大重任的話，房地產政策不會有太大調整，但不排除微調的可能性。

　　國家信息中心預測部高輝清表示，房地產今年呈現了量價齊升的局面，使經濟增長也超計劃完成目標，房地產的貢獻很大，但是另一方面價格漲得太快，政府并不認可高房價。

　　不過，中國經濟的恢復還需要房地產的拉動作用。政府既希望房地產成交旺盛，又不希望房價上漲過快。就目前來看，要解決這一問題的方法就是增加土地和繼續刺激開發投資量，來穩定房價。在這樣一個房價悖論下，一方面，明年政策仍走寬松基調暫不打壓房價，另一方面，增加保障房的建設以緩和住房矛盾。

　　有關專家指出，年底可以考慮適當從緊的政策對房地產市場進行調控。并不是說要穩定房地產投資就對房地產高投機行為放任不管，積累泡沫而發生較大的系統風險。可以采取具體政策對房地產市場比較明顯的問題進行局部調整，不建議對2008年底出臺的穩定房地產市場的政策進行大幅度調整，但是有些扶植性政策可以廢除。

　　也有些專家認為當前房地產市場情況不構成對房地產行業實行緊縮性調控的理由。“金九銀十”出現的交易量下降問題，只是個別城市的問題。市場交易量在9月份以后出現了企穩，就說明了市場將走向一個穩定發展的時期。

　　一部分專家認為，樓市有其自身的發展規律，不管價格和成交量如何變化都是由供求關系決定的。如果價格不斷上漲，成交量也在增加，證明樓市的需求大量存在。相反，如果價格上漲而成交量下跌，這種狀態維持到一定時候，市場的杠桿自然會起到調節作用，開發商會在競爭中下調價格。因此，樓市的調控不應該由人為來干涉。

　　值得一提的是，中國民生銀行董事長董文標表示，對政府而言，目前應該精心呵護市場復蘇的良好態勢，繼續維持當前政策環境的松緊度，推動行業進入買地開工的新一輪良性循環。應該利用當前有利時機，抓緊研究出臺支持房地產業長期健康發展的制度性措施。

　　瑞銀證券首席經濟學家汪濤聲稱，今年的宏觀經濟增長主要是由政府投資拉動的，但如果沒有房地產行業的投資復蘇，“保八”目標也是非常難的。2010年基建和政府刺激對經濟增長的貢獻會大大減弱，在這種情況下，最重要的還是要靠房地產業持續復蘇來支持內需。

　　因此，2010年是否就要對房地產市場進行緊縮性調控，依然要看2010年宏觀經濟的開局怎么樣。

　　不過，也有專家認為，樓市正處于十字路口，國家刺激經濟增長的政策在今年底才到期，新的調整政策可能要到明年才會推出，但開發商和投資者都應提前做好應對調整的準備。

　　有開發商認為，政策調控的可能性不是沒有，就是調控最嚴的2007年到2008年，也沒有開發商因此死掉，現在有國家依靠房地產保經濟增長的大環境，更不用擔心政策調控了。

　　而當前房地產企業由于今年銷售保持良好的勢頭，因此資金鏈并不緊張，在這樣的現實條件下，政府近期不會輕易轉變支持房地產市場發展的政策取向。

　　分析人士認為，從開發商持續積極高漲的拿地熱情以及政府明確的“保增長”態度這兩大前提來看，短期內樓市都不會有“急剎車”的政策出臺。

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