王煉利:學者官員的錯誤！——房地產問題從理論到實際的一次梳理

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[北京大軍觀察中心編者按：本網站發表的房地產文章已經有不少，王煉利女士最近又發來這篇更深入的研究。希望大家關注。]
房地產真實需求和影響房價的真正原因

——學者官員的錯誤，房地產問題從理論到實際的一次梳理

王煉利

2006年8月4日

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    經濟學說比其他任何科學的學說，更容易為那些沒有科學訓練和也許只是間接聽到而斷章取義的人所引用。——阿.馬歇爾

一、無知還是故意？——學者官員在“需求定律”前失去了斤兩

對特大城市持續高漲的房價怎樣給民眾一個說法，學者和官員是作了努力的。一段時間以來，我們可以從學者官員口中筆下反復聽到這樣一種“理論”：房地產價格不高，因為需求很大，面對如此的需求，房子應該還要漲，這在經濟學上是有說法的，叫做“需求定律”。需求定律說，價格越低需求越大，現在需求這么大，就說明房價不高，就說明房價還要漲，什么時候房子賣不掉了，才證明房價真的高了。

不！真正的經濟學大師不是這么說的。首先把“需求”當作一個定律來定義來闡述的，是生于1842年的英國劍橋大學經濟學教授馬歇爾。他的代表作是著于1890年的《經濟學原理》。此書是西方流行了半個世紀的權威教科書，第二次世界大戰后流行的薩繆爾森《經濟學》教科書則綜合了《經濟學原理》的基本內容。全書共六篇，圍繞著馬歇爾的核心理論“均衡價格論”展開。在第三篇敘述消費與需求的專論中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”。

馬歇爾是怎么說？需求定律到底說的是什么？“……因此，就可得出一個普遍的需求律：要出售的數量越大，為了找到購買者，這個數量的售價就必然越小；或者，換句話說，需要的數量隨著價格的下跌而增大，并隨著價格的上漲而減少。”

以上黑體字，就是原汁原味的馬歇爾需求定律。這個定律往往被誤讀，誤把馬歇爾說的“需要的數量”（即通常所說需求量）當成現實世界中真實發生的交易量了！馬歇爾需求定律中“需要的數量”指的是什么？他是指有一個確定的消費者，當問這個消費者每鎊茶葉的價格是50便士時，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6鎊；價格40便士時，最多愿意買多少？回答買7鎊；價格33便士時最多愿意買8鎊……當價格跌到17便士時，他說他最多愿意買13鎊了。這在一定價格限制下的最高購買數量6鎊、7鎊、8鎊、13鎊才是需求定律中指的“需要的數量”，即“需求量”，這個需求量是消費者的需求意愿的量的表現式，也是理論上的需求量。

需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現，事實上并不存在。而哪個經濟學者把不存在的需求量當成真實的市場成交量，那是被張五常譏為“低能之輩”、斥其“錯得離譜”的——如何使用需求定律來解釋經濟現象是體現經濟學家斤兩的大學問，“需求定律是經濟學的靈魂，而這靈魂的重點是需求量這個抽象概念。這是科學起點的需要”（張五常《經濟解釋》）因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學活用”、“急用先學”的。中國的學者連帶著官員在一個科學的起點問題上失去了斤兩，真不知道是無知還是故意！

看似簡單才幾十字的需求定律為什么是經濟學的靈魂？就是因為需求定律能夠解釋人類大部分行為和現象！幾十字的需求定律有什么魔力能解釋千差萬別的經濟行為和社會現象？就是因為怎樣使用需求定律是有講究的。需求定律是約束價格變量與需求量（需求意愿）變量之間的關系的，但能影響需求量（需求意愿）的因素多了去了，決不只有價格才能影響。所以，想用需求定律解釋行為，首先得分清楚，千差萬別的影響需求量（需求意愿）的因素中，那些屬于價格因素的影響、那些屬于非價格因素的影響；這些因素又是怎樣影響需求量（需求意愿）的……，把這些都弄明白了，需求定律就驗證了行為和現象，行為和現象就得到了解釋。

把住宅的成交量大當成需求量大是“錯得離譜”的，以為住宅的成交量大即是證實了需求定律，這說明即使是經濟學專家，也缺乏經濟學的基本訓練和邏輯學的基本訓練。需求定律是不能推翻的鐵律，就像幾何學上的公理，不需要任何人去證明的。“兩點決定一條直線”，還需要你去證明嗎？“平行四邊形的對角相等”，還需要你去證明嗎？即使你證明了，又說明什么？最多說明你在做無用功！并且，由于需求定律反映的是在價格約束下的需求趨勢，而不是真實發生的需求，所以，也根本無法用事實中發生的成交量來驗證需求定律，也就是說，需求定律本身是無法被驗證的（但需求定律能驗證現象、解釋行為）。

為了讓大家不被專家官員誤導，有關經濟學需求關系的基本概念我們是需要弄清楚的。

1. 什么叫需求量？需求量是經濟學者為了經濟學解釋現象的需要杜撰出來的，是表達需求的意愿，生活中沒有需求量，人們通常說的需求量其實是成交量。

2. 什么叫需求？走在路上天突然下雨了，我要買一把傘，這是需求；年輕人要成家，需要房子，這是需求。

3. 什么叫需求增加和減少？當多層住宅每平方米4000元時，你原本會買50平方米，但因為其他各種原因的需要，你要買80平方米了，這增加的30平方米所付的價，表示了你的需求增加；別墅500萬元一套，你準備買這一套，當漲到600萬元一套，你還是要買這一套，這多支付的100萬表示了你的需求增加。當多層住宅每平方米4000元時，原本你會買50平方米，因為你失業了，或者貨幣大貶值了，你只買40平方米了，這面積減少10平方米少付的價，表示你的需求減少；別墅200平方米500萬元一套，你準備就買這一套了，突然看到有200平方米400萬元一套的（比500萬元一套低一個檔次），你就買400萬元一套了，這比原先少支付的100萬表示你的需求減少。

4. “需求增加”始終與價格緊密關聯，始終與收入緊密關聯，不存在脫離收入的“需求增加”；同理，理論上的“需求量”增加減少不但取決于價格，也取決于收入大小。所以，從經濟理論角度談論住房的市場需求量，決不應該只有一種市場需求量，而是應該根據消費者的不同消費層次，尋找與各自消費能力契合的消費需求，這樣，市場在需求量上就應該有這樣的區分：高收入者的需求量：在3萬單價上，買150平方米，在2.5萬的單價上，買200平方米；中等偏上收入者的需求量：在6500元單價上，買110平方米，在6000元單價上，買100平方米……，中等收入者、中等偏下收入者乃至低收入者，都可以寫出自己的需求表。這張需求表不局限于買，可以擴大到租，各種收入的人可以作不同的租賃選擇，而市場，就將根據不同收入群體的不同需求來安排供應，包括租賃的供應。

中國城市的房地產市場供應之所以“不市場”，是因為供應者所謂的“需求”是不考慮收入的需求，連中等偏上收入者的收入都不予考慮！供應者只根據自己的賺錢意愿在“供”，如果這是一個真正意義上的產品市場，供應者是不敢這么做的。而他們敢這么做，并且越是這么做越能賺大錢，這就說明這個市場不正常了。

5. “一切需要的最終調節者是消費者的需要”（馬歇爾語）。如果整個商品經濟大市場缺乏了對最大多數人最需要的物品特別是生活必需品的供應，這個物品市場反映的信息絕對是虛假的、不真實的。無論是市場經濟社會還是計劃經濟社會，都不能缺失對社會絕大多數人生活必需品的供應，計劃經濟社會是在有限制下的分配下來解決全社會的生活必需品的供應（在正常情況下，這種供應雖然有限制，但有著低標準的保障），而在1949年前，大城市的赤貧階層也都能自己解決住所，即使條件差到如 “滾地龍”，雖然從十九世紀中葉的大清政府到20世紀上半葉的國民政府一再立法取締上海地區的草棚屋，卻始終取締不了，甚至代表政府的工部局最終只能與赤貧者對等談判以取得妥協（Subei People in Shanghai,1850~1980， by Emily Honig ，1992 Yale University Press）。這是因為當時社會需要這些赤貧者提供的勞務，說明赤貧者既然給社會帶來了價值，社會總得安置他們。

因此，在21世紀的當今中國，要把從中等收入者開始以降的中等偏下收入者、低收入者這些社會的絕大多數經濟活動人員都排除出住房供應體系以外，這不僅在21世紀的文明社會中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產市場已經喪失了市場的基本功能。

6. 需求定律反映了凡是價格變動引起的需求量變動，總是價格越低需求量越大，但價格之外因素引起的需求量變動，并不是價格越低需求量越大的。在高溫40度的天氣，西瓜價可以比平時上漲50%，這是人們對西瓜的“需求”增加了，如果連下大雨，西瓜跌價50%都賣不出去，這是人們對西瓜的“需求”減少了。天氣影響使得要么西瓜價格比起原來高了，卻比原來賣得多，要么西瓜價格比起原來低了，卻比原來賣得少，此刻影響西瓜需求量的因素是天氣，而不是價格。天氣因素不屬于需求定律的約束范圍。

同樣，當房地產需求量單由價格決定時，是價格越低需求量越大的，但如果一個城市面臨連續多年的大動遷、面臨大量的投機客時，需求量就決不是由價格所決定、決不是價格越高需求量越少的。需求量既然不是由價格決定，價格高低在這個前提下就不能影響需求量，關于這個問題，下文還將詳述。

7. 需求定律能成立是有局限條件的。一、需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才能成立，只有愿意消費某物品的人才會對某物品的價格變化敏感，才會根據價格變化調整自己的消費意愿、調整自己在各個價位的不同的需求量。需求定律邏輯很清楚，你想買房，有著對住房的需求欲望，但房價很高時你未必想買，這時如果價格降了下來，降價刺激了你消費，你的需求量增加了（從零增加或者從任何數量上增加都可以）；至于你想乘機投機購房，這個買房行為就不同于因為生活需要的購房行為——基于生活需要的購房行為因為受收入和價格約束，總是呈現價格越低需求量越大的趨勢，而投機購房可能是價格越高你買得越歡，所以，投機購房雖然也使你的需求量（或者社會總需求量）增加了，但這與生活需要增加的需求量不是同一種需求量。對于你個人來說，也許這兩種需求量沒有區分必要，但對于產品市場來說，這兩種需求量必須區分得清清楚楚。區分清楚了，供應才不至于盲目。

二、需求定律是不解釋對某物沒有購買意愿的人的行為的。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機，你對住房就沒有購買欲望，價高價低與你完全無關，不降價你的需求量為零，降價你的需求量還是為零。但如果因為動遷要你買房，由于動遷不是你自己的選擇，按照需求意愿來說，你的需求意愿還是等于零，你也就沒有需求量發生。至于市場上的成交量因為你動遷而增加，那增加的不是你的需求量，而是讓你動遷的地方政府的需求量。

一言以蔽之。需求定律是基于消費行為是由個人作選擇基礎上的定律，消費行為如果不符合“由個人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。

如果一個產品市場不能區分這多種需求量（價格引起的需求量、天氣引起的需求量、動遷引起的需求量、投機引起的需求量等等、等等）之間的關系，這個產品市場也是喪失了基本功能，如果這個產品市場不考慮這眾多的需求量后面反映的眾多需求群體的需求，其供應行為一定會影響和破壞整個社會層面的資源配置，拖跨整個經濟市場。因此，搞清楚經濟理論問題并非只是象牙塔中的營生，在股市房市滲透社會各個層面時，了解些經濟學基本知識不僅有利于我們能不被有著明顯利益傾向的經濟學家誤導，也有利于我們在市場經濟中與利益群體較量。

二、學者官員犯了哪些邏輯錯誤

中國的學者官員是這樣來“驗證”需求定律的：既然需求定律說價格越低需求量越大，現在需求量這么大，說明房地產價格并不高，面對如此的需求，房子應該還要漲，才符合需求定律。現在我們來分析這段話的邏輯錯誤在哪里。

1、從邏輯判斷角度分析其錯誤

如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結構：1.肯定式 ：如果價格低，那么需求量大；現在價格低，所以需求量大。2.否定式：如果價格低，那么需求量大；現在需求量不大；所以，價格不低。

在以上兩種邏輯結構中，“價格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。

現在，中國學者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結構的：如果價格低，那么需求量大；現在需求量大，所以價格低。這里的邏輯錯誤是：必要條件是不能作推斷的，“需求量大”是必要條件，不能作 “價格低”的推斷。因此，邏輯判斷不能成立。

2、從邏輯推理角度分析其錯誤

根據需求定律建立推理式，這個推理式中是不存在充分必要條件關系的，即不存在“如果有大學，必定有大學生，如果沒有大學，必定沒有大學生，大學存在是大學生存在的充分而且必要的條件”這樣一種條件關系，但學者官員口中筆下的“需求定律”就存在了這種關系，他們說，如果價格低，需求量一定大；如果價格不低，需求量一定不大，然而因為價格低決不是需求量大的充分必要條件、造成需求量大的理由多了，所以，這個邏輯推理也不能成立。

但我們的學者官員把價格當成了影響需求量的充分必要條件，還因此導出了房價還能繼續漲的理由，這就要誤國禍民了！

為什么不能相信來自房地產市場的需求信息？

學者和官員一直對特大城市住房的成交量津津樂道，“這么大的成交量，怎么會有泡沫？”“這么大的成交量，那是真實的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例？

占全國商品房銷售面積9%的上海，2002年動遷戶購房要占到上海個人購房總量的40%（王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結構性調整已經到來》，上海房地產市場報告總165期），2003年上海的中心城區拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、是2002年拆遷面積的1.75倍！

1995年時，上海城市的中心地帶有250萬戶家庭（當時浦東13個街道28萬家庭戶），十年間有80多萬戶牽涉到了動遷，這是32%的動遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動遷比例，對房地產市場成交量的影響遠不止百分之三十、百分之四十！可以想見，如果不是大規模動遷，這個城市的住宅銷售量會跌去一半！

普通商品房的另一個重要需求是投機。上海普潤房地產顧問有限公司王水田先生在2004年這樣評論上海的投機現象：“最初，投資投機性購房只集中于中心區的高價房，而今迅速蔓延至內外環線的中低價房，甚至外環以外和遠郊城鎮的低價房。原先‘炒樓者’以境外和外省市人士為主，而現在上海市區居民和郊區本地人也加入其中。原先以新建商品房市場為‘炒樓主戰場’，現如今早已遍及二手房市場。以往以‘炒’住宅樓為主，現在卻像連鎖反映般地擴展至商用房、辦公房甚至旅游房產、工業房產等所有商品房領域。起先‘炒樓者’都是高收入群體，而現在卻是大量的中等收入甚至中低收入家庭也傾其所有，或不惜東拼西湊地競相加入炒樓大軍。”“地處遠郊城鎮，離市中心有三、四十公里的一些低價盤甚至連價格都未定、樓書還沒有印出來，就已被化一萬元訂金的捷足先登者搶訂一空。”當時的上海媒體是這樣說的：“香港人一飛機一飛機的來買房，溫州人一火車一火車地來買房”、“整套整套地買，除了看樓層和結構，基本不看房型”、“有人一次買五、六套，出手十分闊綽”、“買房子象買小菜，價格再高都不愁賣”、“購房者通宵排隊、排號預訂”，從2003年開始，很多上海遠郊中低價樓盤還沒有正式預售就已銷售一空，那是被炒家 “購買”后 直接進入中介的門店了。

“據上海有關部門對上海中心城區180個樓盤的抽樣調查表明，2003年上海投資性購房的比例已高達16%，并仍有不斷增長的趨勢。”（王水田）2003年上海商品住宅成交均價是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價要比2003年增加28%，2005年成交均價比2003年增加4.9%，2004年的投機者購房占全部購房者的比重應該比2003年還要高是無疑的了，2005年成交均價沒能大漲，應該是投機者從一季度以后想觀望一下吧？

動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房購房量約占總購房量的20%，還剩多少是市民的自主購房行為？學者如果把“購房人為什么購房”這個問題肯稍微化些時間研究研究，不要急著忙著做地方政府的“粉絲”，這個問題是不難正確解答的；而官員也需要把這個問題搞清楚，只有弄清楚什么是人民的真正需要、人民到底需要什么，才能來為人民服務。特大城市大城市的購房信息都電子化了，要查清楚很容易的。

前面已經闡述，需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才成立，只有愿意消費某物品的人才會對某物品的價格變化敏感，才會根據價格變化調整自己的消費意愿、調整自己在各個價位的不同的需求量。需求定律是不解釋對某物沒有購買意愿的人的行為的。那么，當大城市的住宅銷售量中有40%左右是屬于被動消費時，這部分人的消費意愿就缺失了。大城市的住宅銷售量中有近20%是投機購房時，這部分人的需求意愿能告訴你嗎？你可以知道他什么時候買進，你能知道他什么時候打算賣出嗎？你能算到有多少人會來接盤、在什么價位接盤嗎？我們不但無法從房地產市場上了解這龐大的被動購房者的真實需求信息，無法捉摸規模不小的投機購房者的動向，就連那些非動遷因素買房人的真實需求信息，都會因為這批龐大的被動購房隊伍存在和不少的投機購房隊伍的存在而失真。倒是從房地產市場以外的渠道，我們還能了解到市民真實的需求信息。

2004年6月，《解放日報》“誠信咨詢”機構對1100戶上海居民抽樣調查顯示，上海有59.2%的居民近4年沒有買過房子，其中20%因為經濟能力問題；44.3%在觀望等待，可以想見，如果沒有大規模動遷，這4年沒有買過房子的居民比例應該在百分之八十以上。浦東新區統計部門在2003年年中作的居民購房意向調查顯示，城區居民家庭中86%近三年無購房意向，其中39.7%是因為房價過高無力購房（那還是按照2003年的房價）；有購房意向的家庭占14%，總數8.6萬戶，其中要到三年以后才打算購房的占59.4%。

所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房都不能當回事的——你知道其中有多少是政府的大動遷造成？

這些調查數據充分說明，中國房地產市場不是一個能供市民選擇消費的市場，這是政府掌控著消費的市場。這個市場只有一種選擇：買商品房。

中國的房地產市場也是一個不能準確提供市場需求信息的市場，市場雖然不斷在做著交易，交易量不斷增長，但市場無法提供“比起原先，需要增加多少”的信息，這里的需要，當然指城市各階層市民在各個價位上對住宅的不同需要。問題關鍵在于，這個市場不需要知道這些信息，沒有這些信息，不是也銷售得很好？這個市場只需知道，政府能否把動遷進行到底？只要政府決心把動遷進行到底，這個市場就不用擔心沒有大交易量！這個大交易量，若要以個人選擇作為基本出發點的需求定律和需求量是推不出其發展趨勢的，這個大交易量，不是由個人的消費意愿加總而得來，而是由房地產市場的已有的供應量而決定，這已有的供應量能得以產生，在住房商品化前是近乎于盲目的，這是沿習“計劃”思路產生的盲目；當住房開始商品化以后（只不過是把權力邊緣者推向市場化、權力中心者卻瘋狂享受“計劃”最后大餐的那種“商品化”），大量的住房供應量得以產生，那是權力圈中人已有把握，相當部分的供應量能用權力“分配”出去！當然，如今的分配是要用真金白銀換的。

這就是在住房商品化過程中，中國城市普通百姓為之付出的代價。為什么改革開放以后，在衣食住行最基本的生活需要市場中，老百姓能從衣、食、行的市場中得益，能用錢換來消費的最大滿意和滿足，而在住的方面辦不到？因為衣、食、行的市場中，政府舍得放開，唯獨“住”的市場，政府不舍得。

三、住房是必需品，就應該滿足各階層市民的“必需”

住宅是生活必需品。這一點，應該沒有人會反對。衣食住行，都是文明社會最基本的需要。100年前的馬歇爾這樣說：“比較寬敞而設備完善的房屋，即使對于最低的社會等級的人，也是一種‘維持效率的必需品’”。

住宅是生活必需品，那就是在任何社會中任何人的使用需求都應該得到滿足的物品。

由于人們對于一種消費品的需求量除了取決于該商品價格以外，還取決于收入的大小，因此，作為生活必需品的住宅，理所應當要給消費能力不同的社會各個階層提供有著不同價格選擇的住宅；就像100年前英國人可以在21便士一鎊茶葉到50便士一鎊茶葉間做不同的購買選擇，今天的中國城市居民更應該在住房消費上有豐富多彩的選擇、從價格到房型的豐富多彩的選擇。這樣的選擇越多，人民越滿意，大家安居樂業，幸福祥和。

如今的城市居民有這種選擇嗎？有，但只是部分有，大部分沒有。高收入者有這種選擇。這幾年，在上海這樣的城市里，別墅高檔公寓已經占到住宅銷售面積的10%，供應量則占到20%，那是一半對一半的選擇余地。

底層社會外來務工人員倒也有這種選擇。特大城市里外來民工四~ 五人合租小戶型二室一廳，人均租賃費200~350元，這個租賃費是這個社會層次成員在住房消費上的最高承受能力，他們還有著再低一個消費檔次和更低消費檔次的選擇：選擇租賃老式工房、租農房、租倉庫和舊式里弄房子老四合院、在市區邊緣聚居在臨時違章建筑里，或者干脆住在工棚和打工場所。他們的收入很低，但他們在夾縫中求生存，他們尋求生存的市場都是充分競爭的市場，既然是充分競爭的市場需要他們的存在，這個市場中就會提供適應他們收入和適應他們需要的住處（哪怕暫棲的老工房、農房、舊里遭拆遷了，市場總有辦法安置他們；不管他們的住所與“觀光城市”何等不和諧，也是取締不了的。）

中等偏上收入者的選擇是“普通商品房”，這個“普通”，是相對于別墅和高檔公寓，對中等偏上收入者來說，“普通”商品住宅可能在房型和地段上還有著的選擇，但在價格上，已經不是普通人所能承受，中等偏上收入者應該還屬于普通人范疇，所以，他們中眾多的“小白領”成了“房奴”。

中等收入者和中等偏下收入者是中國城市中對住房最缺乏選擇的一族，但他們組成了城市人口的絕大多數，中等收入者還應該包括剛踏進社會不久的大學生群體。現在，這個收入層次的人既沒有適合他們收入和需要的商品房，也少有適合他們收入和需要的租賃房。除非動遷，他們根本買不起房，而動遷，根本不是由個人意愿而選擇。現在的中低價房的銷售對象是基本定向的，那就是拆遷戶，一直到2005年，大動遷持續的第十個年頭，上海才有文件規定“動遷房源達不到70%的，不批準拆遷許可。”可見以前動遷房源一直不足。上海動遷房大部分在外環線外，屬于“中低價房”，針對政府這種削拆遷戶腳來適應房地產商履的行為，大多數居民用腳投票，統計數字表明，只有27.6%的人樂意接受郊區低價建筑，45.5%的人表示無法接受，主要障礙在于生活和交通上的不便。（華東師大商學院肖劍：上海樓市“無房可賣”的原因與對策）

應該指出，把在中心城區工作學習的人們趕到遠郊居住，現代化國家并沒有提供先例，美國是“郊區化”的，但人家郊區化是在市場經濟下自發產生的，而不是政府“統一規劃”的。美國的“郊區化”源于美國政府對高科技產業的扶持，這種扶持改變了區域經濟機構和分布，使得相當居民在就住的郊區實現了生活工作一體化。這與我們在遠郊建造以中低收入者為主的純居住區根本不是一回事！

住房既然是必需品，必需品的價格必須是能夠提供“必需”的價格，并且，作為生活必需品還要讓使用者能得到便利，如果生活必需品不能被便利地使用，就不具備必需品的功能。如果市民難以覓到這樣的必需品，這就是政府的問題。

四、住房改革——人民為國家挑重擔，地方政府的回報

——“成片改造”中心城區，給房地產商“甜頭 ”

不要給住房改革制度貼金。為住房改革制度貼金者無不是“福利分房”的既得利益者，特別是取消“福利分房”過程中和最后關頭的既得利益者。而在取消所謂“福利分房”后（對于計劃經濟時的千百萬城市勞動者而言，住房本是屬于工資的一部分，而不是福利），又是他們在住房改革制度中得到更多更大的好處，人民有目共睹。

從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺的背景是什么？是當時城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來！就全國而言，1998年全國商品住宅空置房面積是6146萬平方米，連帶商業用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國國有單位的職工工資總額。以上海為例，1995年當年住宅竣工面積是530萬平方米，當年銷售面積是536萬平方米，空置面積是346萬平方米，空置房相當于該年銷售面積的65%，1999年住房全面商品化前夜，上海房地產業當年竣工面積是1229萬平方米，當年銷售面積1243萬平方米，空置面積增加到922萬平方米，空置房相當于該年銷售面積的74%。

當時的宏觀形勢是東南亞經濟危機對我國出口商品競爭力產生了嚴重影響，國內消費品市場已經出現 “買方市場”格局，這些因素匯集在一起，使我國要維持GDP增長速度必須發掘新的經濟增長點。這才導致1998年下半年國發[1998]23號文件出臺。文件規定：“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際確定”這個“逐步實行”是使得各地有足夠的時間空間讓權力圈中人士先把住房“分配到位”的。

既然國家需要人民為之挑擔（還是朱熔基先生實事求是，他曾在公眾場合“求”大家把銀行里的錢拿出來消費，以讓他這個當時的總理日子好過些），國家當然也要考慮人民的承受能力，并在政策制訂時盡力給以“政策性傾斜”。所以，國發[1998]23文件還是估計到住房市場化后職工可能遇到的實際困難，因此建議“停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼 。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據本地實際情況制訂，報省、自治區、直轄市人民政府批準后執行”，可見，國務院在1998年時就提到房價與家庭收入比問題，提出房價與家庭年收入比到達4：1以上，可以對住房低水平的職工給予補貼了，這說明當時國家是了解民情的，說明國家是把房價收入比4：1當成了一個標桿的。但對于文件中的這個精神，相信中國城市絕大多數居民是不知道的。文件還指出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供 的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住 房”。注意，國家態度很明確：是高收入家庭才購買和租賃市場價商品住房，中低收入家庭（即中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的統稱）購買經濟適用住房，這是國家對住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導意見，但這個精神被閹割篡改了，現在提起中低收入家庭，竟然相當于吃救濟的同義詞，而買商品房、甚至高價商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的唯一選擇。你買不起嗎？對不起了，你們就等著政府“構筑住房的社會保障制度”吧，因為“除此之外，似乎并沒有更好的辦法”。（見某教授高論《一個英國人看京滬樓價》）

結果，有著原則性指導意義的國發[1998]23文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬，如果按國務院文件提及的4：1的房價比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房價也就是是11.32萬，即每平方米1887元。上海市民什么時候聽說有這么個房價？！也因為如此，靠市民能力是消費不了多少商品房的，靠外地和外國人購房則是有限的，靠炒房則不確定因素太多，因此，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，唯一的辦法就是不斷制造動遷理由，讓政府有計劃的大動遷來制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動遷掉的市民來消化房地產商的“供應”，又給了房地產商賺取黃金地段級差地租差價的“甜頭”。地方政府對此解釋：不給房地產商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！結果呢？房地產商是得足了“甜頭”，普通市民解決住房困難更加無望、普通市民為房地產商能嘗“甜頭”而吃足了苦頭！

至于動遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“良入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來了多少困難和不便，都因為制造動遷的人的住房問題已經在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會為這種動遷制造冠冕堂皇的理由、而且只要他們感到需要，這種理由永遠不會窮盡的。

理由無窮盡，動遷無休止，大規模動遷就是在用政府行為解決住房供需不對稱的矛盾。

五、動遷是什么？——先由政府制造供應、再由政府制造需求

如果是一個由個人選擇消費的市場，每個人會根據自己的需要和能力選擇消費，無數人根據自己需要和能力選擇的消費行為加總，就總能反映這個社會真實的消費能力。個人根據自己需要和能力選擇的消費行為，就是經濟學意義上的“自私”行為、“追求個人利益最大化”的行為。參與市場活動的眾多個體根據自己需要和能力選擇的消費行為加總，就能反映全社會的真實需求，市場就根據這種需求來進行資源配置、來組織再生產。之所以把“自私”當成經濟學的基礎假設，道理就在此。

我喜歡吃雞也喜歡吃魚，在收入有限的條件下，我選擇多吃魚就要少吃雞，我選擇多吃雞就要少吃魚，無論多吃什么，這是我自己的選擇，怎么吃都不會吃得讓自己活不下去，因為我是根據收入在決定怎么吃。我是自私的，是追求個人利益最大化的：我既要滿足自己吃的意愿，又不能吃窮自己。而很多很多人將這樣“自私的吃”的信息傳遞到市場，市場就知道了這很多很多人在“吃”的領域的消費水平和消費意愿，就能根據社會總消費水平來安排多層次的吃的方面的供應，讓社會各個層次的人都能滿意消費。

但房地產業的供應就是做不到這一點。這是地方政府利益使然。當我國事實上不可能對土地供應環節進行真實的監督時——如果能履行真實監督，田鳳山劉志華早就能及時挽救了——土地供應必然伴隨“尋租”行為。這種非市場化的自私行為得以泛濫，使得有部分利潤總是遠遠超越社會平均利潤，資本也就固執地集聚在很狹窄的幾個點面上，莊家就在這幾個點面上呼風喚雨興風作浪。而莊家身后就站著官家，因此，其實只有官家才是房地產市場的唯一利益方——沒有這些年的官家們，哪有這些年呼風喚雨的房地產商！

然而，“供”總是要有人來“應”的，要有人 “需”才能最終把錢落到袋里。在漠視了社會大多數勞動者需求的情況下，相當多的產品很難變成商品。不過強有力的地方政府與房地產商聯合起來，就既能憑著“能賺錢”的感覺制造供應，也能憑著“要賺錢”的決心制造需求。

城市大規模的動遷，就是政府和房地產商一手制造了供應（每年有那么多房制造出來又不斷積壓），再一手制造大規模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產商共同賺取級差地租、從級差地租中得益的動機。

六、大動遷的動力——奪得中心城區的最高級差地租

要老百姓動遷，總需要高尚的理由。“為人民”是張嘴就來的理由。那么動遷總應該動遷最差的房子，應該“雪中送炭”吧？不！上海在1980年時中心城區有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，10年減少了314萬平方米， 1999年，除浦東新區外的9個中心城區還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年， 9個中心城區危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。90年代后期開始，大動遷就是致力于動遷黃金地段的房子。

政府和房地產開發商實現了雙贏。政府是土地唯一賣家，政府本有著“造價”的便利，但政府以“有利舊房改造”為由，以低于實際價值的價格出讓了土地（有時是零地價，所以地價是否真的高了納稅人是不知情的），說其中并無政府利益和政府官員利益，到目前為止似乎缺乏證明；房地產商則以低于實際價值的價格得到了土地，原住民被廉價打發（最近的世博會大動遷并沒有廉價打發原住民）。

是政府通過大動遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產權和使用權進行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級差地租新價值得以抹去，而這個級差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權利把原先就在一塊高的級差地租地段上生活的原住民動遷掉，然后將高級差地租的土地給屈指可數的幾個房地產商去大賺特賺地段差價？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入卻從不進國民生產總值（GDP），人民從不知道政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、有多少益處反饋給了人民！難道土地收入是地方政府的小金庫？難道土地的價值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創造出來的嗎？不！級差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結果，計劃經濟時雖不得顯現其價值，但中心城區特別是核心區的土地的確是在不間斷地升值的，今天發現了土地價值不等于土地價值今天才制造出來！房地產業之所以能暴富，是地方政府奉送給房地產商暴富的機會還奉送給房地產商暴富的成本，高級差地租的土地就是房地產商暴富的成本、甚至不須自己支付的成本！

用這樣的成本，去年上海房地產價格的漲幅創造了世界之最！從2004年7月到2005年3月，僅8個月時間盧灣區新盤住宅成交均價從14082元萬飆升到30925元，上漲了一倍多！黃浦和靜安區也分別上漲了1萬元（2005年第五期《上海房地產市場報告》）。不要說中國，全世界都不見這樣的漲幅！這還叫“市場價”嗎？

如果不發生大動遷，普通居民是在替國家暫為保管“級差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動遷發生了，房地產商利用高級差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計。他們這是一次性掠去了經歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創造出來的城市價值！而這個權利，竟然是政府給的！

嗚呼！田鳳山、劉志華不過是已被發現的……。

七、缺乏選擇的動遷真是為老百姓嗎？

政府一手制造了供應和需求，這需求原本是政府的需求，而不是老百姓的需求——寸土寸金的中心城區的核心區，把居住密度極高的居民聚居地動遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？一個城市五年間建造的地鐵里程要接近東京80年間建造的地鐵里程，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子已經被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對象了，也是老百姓需求？不！這些都是政府需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實質上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級差地租的需求。

百姓真正的需求是自會用錢來投票的，但政府和房地產商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區面積都只有289平方公里，城市最主要經濟活動集中在289平方公里里面。但是行政區面積就大了。按“市區”計算，北京有1.2萬平方公里市區面積，上海有5000平方公里市區面積。由于居民生活工作都在289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、一萬平方公里處市區的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠的地方去（上海已經竣工的多層住宅有55%建在外環線以外，這幾年新開工的多層住宅則有70%左右建在外環線以外）。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費午餐？交通費用的大幅增加將是城市居民對GDP新的巨大貢獻！而如果住房能讓市民作自主選擇，有哪個開發商敢把房子造到1萬平方公里、5000平方公里的市區邊緣！即使倒貼房地產商地價，他都不敢造！

政府制造了動遷，對于老百姓來說，如果我正想改善住房，這固然與我愿望合拍，但是我還想選擇地段呢，你能滿足我嗎？你能滿足我，我當然高興，你不能滿足我，我不搬行嗎？當然不行，你會要我舍小家為大家，要我為了子孫的長遠利益犧牲眼前的利益。問題是老百姓都看清楚你的小家越來越多越來越大，連你的子孫的長遠利益都在眼前得到了滿足，你還有什么資本和資格來教導我呢？

至于哪些根本不想搬遷的居民，你硬要我搬，我自己的住房消費卻由不得我自己做主，那么，就只能是我不愿意的消費在消費我的代價（不僅是一次性增加了搬遷支出、還永久性地增加了時間成本、交通費成本、并影響到每天的休閑和睡眠）。

總而言之，是政府在主導搞大規模動遷，而政府又給民眾提供了多少種選擇？——不是要我搬哪里我就得搬哪里的選擇，而是我想搬哪里，哪里總有著能滿足我要求的選擇——這才是服務型政府做的事情，能做到這些，政府就服務到位了！政府本身是房地產市場最大得益者，政府得了益為什么不把這種益處返回給這個市場中最需要住宅又最缺乏選擇的最大多數市民呢？

到現在為止，選擇是乏善可陳，動遷是要進行到底的。地方政府已經從動遷中發現，動遷能給高房價尋找一個最底的支撐點——地方政府是決不愿意讓房價跌下來的。想一想吧，如果沒有大動遷，上海住宅的銷售量在現有基礎上約要下降50%（如果拆遷了一萬戶，安置時決不止是一萬戶，這里不僅有著拆遷后分戶因素，還有不包括在拆遷安置費用內的但受拆遷影響的重擇住所行為），這個數字還不夠影響價格嗎？

八、動遷是怎樣給高房價尋找最低支撐點的？

眾所周知，拆遷戶大多數是中等收入者、中等以下收入者，他們的收入有限，如果沒有動遷，在商品房價每平方米單價六、七千元又多是大房型時，決然不會有買商品房的需求，按他們的實際收入水平，只有當每平方米房價2000、3000元、最多4000元時才有改善居住條件的“需求”，但是，當動遷房是每平方米四千元多時，動遷戶就會在每平方米四千多元的價格基點上，產生購買每平方米六、七千元房子的 “需求”，因為這意味著他們是用單價二、三千多元的代價住單價六、七千多元的房子。這時，也只有在這時，拆遷戶自愿購房的“需求”才開始產生（注意：“需求量”可不是屬于拆遷戶的，是屬于政府的，在經濟學上，“需求量”與“需求”是兩個不同的概念）。他們在有著一筆能買到每平方米住宅4000多元的補償金的前提下，計算著單價如果加上2000元（每平方米6000元），在什么地段買多少面積、單價加上3000元（每平方米7000元），又在什么地段買多少面積。。。。。在這種情況下，每平方米6000元、7000元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米6000元、7000元的住宅是適應中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

所以，大規模拆遷這種不是由消費者個人選擇導致的消費行為的確擾亂了市場價格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價位就在每平方米6000元、7000元的底價上得到有力支持——怎么能不有力？那是占市場三分之一~二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！

普通商品房房價的低價位在每平方米六、七千元上得到了支持，普通商品房的高房價要往下降就有了強有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八、九千乃至一萬多的高房價就無奈也無話可說。他們只能當房奴了。

即使對于高收入群體來說，這類群體固然有錢，但有錢不等于你開多高價我就得接受多高價。在一個真正的市場上，商品的價格從來都不是因為賣方提供了買方所需，買方就心存感激，自覺接受這個價格然后買賣成交。買方和賣方都要追求自身利益最大化的，賣方提供商品，當然賣得越貴越好， 買方需要商品，當然買得越便宜越好，但買賣雙方都明白，貴和便宜都不可能沒有邊，尋找這個“邊”， 就到市場來檢驗——對賣方來說，商品賣不出去，要么商品沒有社會需求，要么市場不接受這個價錢，賣方就不斷調整價格，調到能暢銷了，供不應求了，賣方又要把價再調高，等調到又賣不出去了，再把價調低。。。。。。，如此往復無窮盡，這才是市場。

現在，一些高收入者、中等以上收入者接受了普通商品房的高房價。他們真的那么情愿嗎？不情愿，但是沒有辦法。因為與房地產商在市場上討價還價的下限受阻，他們被迫接受了高價。這個下限，就是因為大量的動遷購房的存在——不要誤會，這決不意味著拆遷戶把房價抬高了！拆遷戶得到的級差地租補差和遷到遠郊后增加的生活成本遠遠低于他們與政府、與房地產商博弈多個回合才得到的補償價的。

這種高房價能支撐多久？如果拆遷不再大規模開展——即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價就難以為繼。

但是，政府制造需求量的積極性會降低嗎？看這樣幾個數據吧：從1999年到2004年，全國房地產業每年新開工的商品住宅建筑面積累計是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計是13.8億平方米；每年的銷售面積總是低于新開工面積——只有新開工面積的68%左右。2005年年末，全國商品住宅空置面積是8319萬平方米（國家信息中心經濟預測部）。上海的全部空置房面積近一千萬平方米，空置的住宅估計有700萬平方米吧。

看來，特大城市連續多年的大面積大范圍的動遷，有利的是可以解決部分積存的空置房和消化大量新竣工的商品房，至于總體上是利大于弊還是弊大于利？回答是：只消看看這些城市的主要商業區是靠商業在贏利還是靠收辦公樓租金在贏利吧！

九、房地產業的發展是“新的利益增長點”的發展

2003年到2004年，有著31個門類的制造業的固定資產投資是25410億，房地產業一個門類的固定資產投資是25764億，從1999年到2004年，制造業累計投資只占房地產累計投資的75.6%。第一次經濟普查數據顯示，2004年，有著18.1萬億資產的制造業利潤總額9548億，有著7萬億資產的房地產業利潤總額1226萬億。制造業利潤總額是資產的5.3%，房地產業的利潤總額是資產的1.75%。眾所周知，制造業中生產性固定資產要占相當比例，房地產業不需要生產性固定資產（造房子用的固定資產是建筑業的固定資產），但房地產業利潤占資產的比例反倒小于制造業利潤占資產的比例。這不由得人們懷疑房地產業這個“支柱產業”為國民經濟支柱了什么？貢獻了GDP ？是的，但房地產業貢獻的是“固定資本形成總額”，1995年時，全國房地產業的新增固定資產占全部新增固定資產比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產業的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產固定資本形成總額占的比重越大，社會再生產資本占的比重就越少，因此，房地產業固定資本比重增大未必是好事。

并且，固定資產形成總額的猛增還直接影響到居民消費在GDP中的比重。從2000年住房商品化全面鋪開起，全國居民消費占GDP 的比重從2000年的48%下降到2005年的38.2%，是1978年以來最低的比率，居民消費和政府消費算在一起，全部消費占GDP的比重也是2005年最低，從2000年的61.1%跌到2005年的52.1%。而在占到全國房地產業利潤34%的上海（全國經濟普查數據），居民消費占GDP的比例更低，從1999年開始，一直在33%~35%徘徊，全部消費占GDP的比重也只有42.5%~45.4%，這是因為居民的購房費用屬于固定資本形成，購房費用占多了，其他的消費支出就壓縮了，這就是住房消費的“擠出效應”：房地產業固定資本的增加與居民消費能力的減少形成了鮮明對照。

我們有必要與其他國家相比一下一個國家的所有消費（政府消費+居民消費）占GDP的比重（即最終消費率）。世界銀行2001年統計數據：在43個國家中，除了新加坡和馬來西亞的最終消費率在50%以上60%以下，其余全在70%以上，其中80%以上有14個國家，包括美國、英國、南非、埃及，也包括斯里蘭卡、菲律賓、孟加拉國。

因此，當房地產業貢獻的GDP大幅增加時，對國民經濟未必有利，如果居民消費能力同時下降， 就說明房地產把其他消費“擠出”了。

人，難道是就為房子而活？只有房子才會給人帶來樂趣？

至于房地產業對GDP 的拉動作用，應該讓所有關心中國經濟的人士有一個這樣的認識：任何國民經濟產業，對GDP都有拉動作用的。GDP是什么？GDP中60%是勞動者的收入（包括個體經營者的利潤），23%是企業的收入即企業的贏利部分，17%是政府的稅收收入（所得稅不計在內），勞動者、企業、政府的三種收入構成了“收入法GDP”，也就是我們長說的GDP 。這樣就很清楚：任何正常的生產活動，都會產生GDP ，我們從事經濟活動的每個人都在為GDP作貢獻——我們每月每年的收入就是我們的貢獻！ 90年代后千軍萬馬奔房地產，并不是房地產業的貢獻特別大（筆者曾計算了上海2000年國民經濟投入產出表40階矩陣，得出了“房地產業對其他行業的影響力和推動力是夸大的”這樣一個結論，見《國民經濟核算體系中的上海房產市場和房地產業》第二部分：兩個小于1的正分數撼動了什么），而是在尋找“新的經濟增長點”過程中，發現了房地產業這個“新的利益增長點”，這個利益增長點是唯一可直接與官員利益掛鉤的——政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當這個利益增長點的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監督的地方政府圍繞著土地擺下的一局局盛宴就不難理解了！

十、解決中低收入者住房的重要政策措施——讓造中低價房的商人能賺錢

老實說，靠限制房地產商蓋房的面積是不可能從根本上解決中等收入者、中等偏下收入者和低收入者的住房問題的，只有通過政策讓為大多數人造房的房地產商能賺錢，才能真正解決中低收入者的住房問題。“只給富人蓋房”為任志強招來一片聲討聲。但是，任志強為什么敢理直氣壯地這樣說？無疑是只給富人蓋房才能帶來高利潤，商人奔利潤而去，本沒有什么不對。我們要考慮的是，我們的政策和執行政策的過程中哪些環節出了問題，使得房地產商感覺到為大多數的人造房賺不到錢、使得房地產商認為只有給最富的人蓋房才能賺錢？

房地產業不為大多數人造房倒不是輕視不富的人，而是造普通住宅與造高檔住宅建筑結構上沒有大區別，水電煤衛都要五臟俱全，論土建的價格，這兩類住宅每平方米單價就差五、六百元，但售價要相差幾千上萬元，所以房地產商不愿造中低價商品房，要造也要造大面積房，賣一套大面積房等于賣兩三套小戶型房。 我們的房地產政策要面對這個現實，要讓造普通住房的房地產商享有政策優勢，可以考慮用政府在土地上的收入來“刺激”造中低價房的房地產商，這比用政策來劃分讓哪些人住中低價房要合理得多。在我們這個市場游戲規則很不規范的市場里，如果靠政策劃線決定由哪些人住中低價房，必然事與愿違。我們只有靠政策來鼓勵房地產商造房，給為造中低價商品房的商人以“甜頭”，造中低價商品房的商人得了甜頭，在造中低價商品房的商人中就會形成競爭，而商人間的競爭是利于消費者的，一旦競爭局面形成，中低價房就不會短缺。

一個真正的市場，是在社會的各個層面、在市場需要的各種行當都有賺錢的機會、都能賺到錢，并且賺錢的概率基本相等。不否認有些行當是利潤很高，但高利潤同時陪伴著高風險。然而房地產業存在什么高風險了？目前中國的房地產業風險等于零！也就是說，以造高檔商品房為主的中國房地產商人的風險等于零！根據《2004年中國房地產金融報告》和《中國統計年鑒》提供的數據分析，房地產的投資資金中，55%是用銀行的錢，35%是用買房人的錢，全世界哪個國家和地區的房地產商是如此幸福？如果房地產商是沒有背景的普通商人，能享受這份優越？如果這個市場有相當部分是由炒家在操作，炒家的力量又從何而來？《中國統計年鑒（2005）》顯示，在城鎮固定資產投資中，私營和個體占13%，這13%的私營個體投資資金中，88%投向房地產業——2004年私營個體對第三產業總投資是4501億，其中對房地產投資是3973億。在房地產投資中，私營個體是超出了國有及國有控股投資的——后者投資額是3565億。但這些投資是不用投入真金白銀，甚至連向銀行貸款的利息都有他人來承擔相當部分——建設單位是要“帶資”才能取得“建設資格”的。

一個組織市場制造生活必需品的行當能夠在風險幾為零的前提下賺取高利潤，賺取高利潤又只是因為能置多數人而不顧，那也就怪不得房地產商都不肯造中低價房了！

所以，用政策扶持造中低價房的房地產商、用政府的土地收益來支持造中低價房的房地產商，這不僅是解決中低收入者住房的關鍵，也是讓房地產業內形成充分競爭、良性競爭的需要。而目前給房地產商規定造房面積的政策，不僅解決不了根本問題，也不符合商品經濟社會的運行規則，其結果是，中低價房繼續短缺下去，真正需要住房的人們仍然得不到房；并且，圍繞著 “平方米以下”“平方米以上”，新一輪的尋租可能也開始了。

當然，讓造中低價房的商人能賺錢有個先決條件，就是政府要給造中低價房的商人以土地。至于城市中有沒有土地，回答就是一個：政府心中有百姓，供百姓造房的土地就會有。這句話不是口號，而是現實中存在的嚴峻問題。筆者就不止一次聽到黨員干部、“梯隊”的培養對象這樣再說：窮人嗎，應該把他們趕到鄉下去，好的地段就是應該讓給有錢人。筆者認為，這話說到根上了，這才是導致城市中低價商品房缺乏的根本原因！

缺乏成熟的房產租賃市場，地方政府有責！

當最大多數人無法在市場上選擇到合適的住房時，一些一貫正確的專家學者出來說話了：不是能租房嗎？年輕人，不要一步到位嘛！親愛的專家學者們，你們怎么就是山藥蛋作家趙樹理筆下的“常有理”呢？“一步到位”不就是你們這些專家學者提出來的？中美兩國兩老太的故事不就是你們杜撰的？是你們從進入21世紀前后起就不斷“引導”市民在房地產領域消費，你們怎么就那么健忘呢？

普通居民從未拒絕租房，在特大城市上海，80歲左右的老人大多是50年多前的租房客，他們用金條將房子從二房東手中“訂”下來，他們就有了長久使用權，二房東是不能隨心所欲把房客趕走的！而現在中國城市的房地產租賃市場根本還未形成！還是以上海為例，根據《上海統計年鑒》數據，1995年，房地產業的商品住宅出租給個人的面積相當于銷售給個人的住宅面積的6.1%，2000年，相當于0.88%，到2004年，只相當于0.85%。政府是什么時候想到還有一塊“租”的市場的？是到房價已經漲到連中產階層都無力承擔時，是房價漲到激起眾怒時，再來告誡大家：即使在發達國家，也有一半人租房住的！那么，為什么要到2006年，這個信息在主流媒體上才形成“流”呢？筆者早在2002年11月針對當時主流媒體和官員讓居民買房要“一步到位”的鼓吹，就告訴上海市民，香港有46.5%的住戶是租房戶、香港居民36%住在40平方米以下、47%住在40~69.9平方米的房子里，購房能力比我們高出許多的香港市民都做不到在住房上“一步到位”、都有近一半居民租房居住，我們為什么一定要為房地產商買單（《希望與危機并存的上海房地產業》）？這篇在網上廣泛流傳的文章，因為與“大主流”聲音有悖，即使在主流媒體上出現，也只能被小心翼翼地引上幾段。

現在，政府想到租房市場了。目前的租房市場主要是由民間個體操作——政府放棄了，民間自會來拾遺補缺，但是，當社會還沒有建立對租房業的制度性保障時、當整個社會都缺乏信用時，即使是需要租房的人又怎么能放心租房？現在上海有三分之二以上的租房居住者是外來人員，租房以臨時和短期為主，而定居者要求租房時間相對要長，要有穩定居住的保障。政府能以制度給以保障嗎？反之，有房出租的人也因為這個社會缺乏信用，無法保障其利益而不敢輕易租呀！

所以，自從“住房商品化”后，中國城市居民需要住房就只有一種選擇 ：買房。

當大部分居民對生活必需品——住房的需求增加了，卻面臨著買不成也租不成時，社會能安定嗎？

政府不是“常有理”，社會不安定，政府是該反省的。

十一、不必把境外需求視若洪水猛獸，最危險的投機者在國內

的確有國外投資者在收購中國特大城市黃金地段、鉆石地段的樓盤。這部分投資者也可能會暫時拉高特大城市中心城區的核心區的高檔住宅、高檔商品房的房價。我們的措施已經跟上了——《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》已經出臺了！

購買中國的特大城市房產，可能是國外投資者組合投資中的一個組成部分，但不會是重要組成部分。國外投機者不會主要以不動產來投機，他們購買國內住宅的目的是隨時準備在短期內賺差價。即使他們要賺人民幣升值的差價，賺了又如何？我們各行各業讓人家明賺暗賺的還少嗎？只要他們按規則出牌，你還怕他來買房子？你的房子不就是為賣出去而造的？外來者把高檔商品房價格拉高，在市場如果是分層次供應分層次消費的正常情況下，是不會影響符合大多數人需要的住房價格的，但現在市場缺乏符合大多數人需要的住房供應，國外投資者的行為是不是更加影響到大多數人需求呢？不會的，因為到了一定價位，這住房就與普通人無關了，在高檔住宅高價位面前，普通人本沒有需求！當然，國外投資者的行為會影響到高檔房的價格，然而，因為高檔商品房的消費對象本來就不是以本地居民為主，而是以中國頂尖的富人為主，這些富人對住房有著讓華爾街的金融商都自嘆不如的消費能力，旁人操什么心？

主要的危險，還是來自國內投機者。國外投機者剛“發力”，已經被監視、已經被限制了，國內的投機者從投機中賺得再多，不到連根刨的那一天，就沒有事！其實，大家早都知道大量中外投機資金隱身于房地產中，學者和官員卻偏要把投機當成正常需求，因為這能制造成交量大的假象，為了個人和集團的私利，他們完全可以置國家和人民利益以不顧，不讓國家和人民知道潛伏的危機之真相！

目前外匯占款占基礎貨幣的比重已經從2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中國人民銀行發放的基礎貨幣是6.4萬億，外匯占款達7.12萬億。這些外匯是通過貿易得來的嗎？讓我們來計算一下吧：從2000年到2005年，我國外匯增加了5.6萬億，可是同時間段的貿易順差只有1.95萬億，貿易增加的外匯只是外匯增加總量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世紀中國房地產大投機的兩個高峰年，貿易增加的外匯僅僅只有當年外匯增加量的18%和15%！多出來的外匯增加量難道都是國外投機者的？不至于吧！ 2003年和2004年的外匯占款增加量增加得如此反常，為何沒有人出來提醒呢？

至于有學者說“全世界各地的人”未來要“移居北京和上海”，這只能看成某些“飽食之士”不負責任的信口開河，絕對當不得真。與這些學者的輕率形成鮮明對照的是，2005年5月~7月，香港規劃署作了《香港居民在中國內地居住的情況和意向》的調查，24800名18歲以上香港居民接受了調查。調查部分結果如下：到2005年7月，香港居民在內地購買住房181600個，比2003年下跌了16%，租賃房屋30600個，比2003年增加了28%；購買和租賃住房者90%住在廣東，其余住福建和上海；買房者的實用面積中位數是90.1平方米； 香港有97%的居民表示無意到內地居住，其中難以適應內地環境的占28%，因為香港有物業的占27%；打算到內地居住的人中，只有61%準備在內地購買物業，12%打算租賃，其余選擇住在親戚家中；當問及在什么情況下愿意到內地居住，82%的人回答任何情況下都不會考慮到大陸居住；愿意到大陸的居住的重要原因是要么是退休了，要么是在內地就業。

這個調查報告屬于香港2005年主題性住房統計調查，反映了香港居民對于大陸房產的需求，該統計數據的確給了我們很大啟示，告訴我們“全世界各地的人”是不會盲目移居的，不把他們的移居意愿搞清楚，是沒有根據說 “當我們說房價對于這兩大城市（北京上海）的市民來說望塵莫及的時候，對那些還不是當地居民但卻希望未來移居北京和上海的全世界各地的人們來說，他們看到了北京和上海的未來前景和潛力，因而他們愿意付出這樣高的價格。”

其實，特大城市為海外人士準備些住宅沒有什么錯的，為全國各省市的先富一族準備些住宅也沒有什么錯，問題在于地方政府自己不能領頭干燒香趕和尚的事，如果這樣干了，人們就有足夠的理由懷疑你的動機。因為很顯然，這里面充滿了尋租機會。

是城市為在茲生活工作的人提供服務。不是生活在城市里的人要為城市服務。筑巢引鳳是可以的，但為了引鳳把自家的房子都拆了，那是本末倒置了。

房價難跌，但該跌；跌了，天塌不下來！

摩根士丹利的謝國忠一直預言房價要跌，但一直沒跌下來。

從長期看，房價一定上漲的。但這句話說了等于沒說，因為工資總會上漲的，物價總會上漲的。美國1941年只有9%的家庭年收入超過5000美元，31%的家庭年收入在1000美元以下，到1969年，美國46%的家庭收入超過1萬美元，1000美元以下家庭只1.6%。1941年，居住在美國居住管理局所屬住宅的全部家庭年平均收入為837美元，年租金152美元。租金占收入18%；1962年，美國有20%的家庭年收入7千到一萬美元，年收入6千到7千、1萬到1.5萬美元的家庭各占11%，那時公寓平均年租金是2340美元。1964年開始，凡房租超過個人收入25%的費用一律由政府補貼。

現在的中國學者官員是完全撇開收入談房價，說房價由需求決定的。但是，經濟學的基本常識告訴我們，需求量是收入的產兒，需求量取決于兩個因素：價格和收入。不同的收入階層有不同的需求曲線需求量，不能混為一談。

別墅高檔公寓對應的只能是富人，如果高價房供過于求了，幾萬元的高房價維持不下去了，再對人家諂媚說 “看好未來”也是沒有用的，投機者對“未來”興趣不高，除了自住，沒有必要買個房子儲存起來去“長期看漲”，資金要流動才能增值這個基本道理投資者不會不懂；而買了高檔住宅單為收取租金的人也不太可能有——租金高了，對租房者來說還不如按揭，租金低了，要幾十年才能收回本錢，有這么投資的嗎？ 2005年一季度以后，高價房明顯“漲不動”了。當然，秋后的螞蚱總會有的。

特大城市的“普通商品房”（動遷用房不算）之所以好銷，有拆遷戶在買，也有相當投資客在買，那么普通商品房能跌嗎？如果動遷不止，就很難。那是最低價在高位得到支撐了。像上海世博會的動遷，倒是大部分拆遷者都能滿意（看樣子動遷成本是由世博會來承擔了），但是，動遷者雖滿意對于需要改善住房的市民未必是好消息，普通住房一旦在更高價位得到支撐，不動遷的百姓就更加無望得到改善，最后將形成這樣的惡性循環：要改善，等動遷。本來不符合民眾意愿的動遷變成民眾盼望的，那是因為不動遷，就得不到補貼，有了補貼款，才有希望多一份選擇。比起要你搬哪里你就得搬哪里，當然是希望能多點選擇余地。

房價下跌是艱難的。但是，下跌艱難是一回事，該不該跌又是一回事。現在一些學者官員以所謂“房價下跌造成資產縮水”來臆造房價不能跌的理由，似乎是悲天憫人，其實站不住腳。當年股市狂漲，不也有人反對擠股市泡沫嗎？不也炮制了千萬條股市不能下跌的理由嗎？但當莊家把千萬股民玩夠以后逢高出貨逃之夭夭——相當資金逃到了房市——不就是2001年以后的事嘛——股民的資產不是大大縮水了嗎？縮水也就縮水了，損失慘重也就自認倒霉，股民自殺只在股市剛開始有耳聞，以后大家對風險的承受能力都增加了。同時他們學會用腳投票了，不再輕易“跟進”了。“股民”總比“房民”多得多吧？股市跌下來了，股民該怎么活還得怎么活，GDP不也是年年見漲嗎？

至于說到資產“縮水”，現在的人們已經司空見慣了。小到高溫天雞毛菜（一寸多長的小青菜）賣到4元一斤（平時一到兩元），薺菜要賣到12元，你買了，就意味著你的資產“縮水”了，國家通貨膨脹則是大家的資產縮水。銀行存款利息上調，存錢在銀行的人很高興，其實上調利息往往就意味著你存在銀行的資產在縮水。前天肉是10元一斤，你不買肉，把錢存銀行了，如果年息5%，每天利息1.37厘，今天年利息上調到6%，這10元錢的每天利息是1.64厘，比原先多了0.27厘，你高興嗎？那么告訴你，昨天的肉已經10.0 1元一斤，漲了一分錢，這一分錢就是你不買這一斤肉省下來的利息的3倍。（當然，這里是打個比方。銀行存款利息上調的原因多了，但銀行利息大上調物價水平總體上漲的道理不會錯）。漲工資是大家盼望的事情，可哪一次漲工資不是伴隨著物品價格上漲？漲工資同時，工資總歸多少要縮些水。漲工資是物價上漲的結果，不是原因，中外無一例外。漲工資的好處在于，你可以對物品有更多的選擇，是的，還是“選擇”，在市場經濟社會，選擇最為重要。

房價大漲，如果其他商品不漲價，就意味著其他商品相對于房子價值在縮水。原先你30萬一套房可以換一輛中檔轎車，現在同樣房型要漲到60萬，意味著要2輛中檔轎車換一套房，這“車”相對于“房”就縮水一半了。物價指數告訴我們，以2000年為基準，到2004年，上海的商品零售價格指數下跌6.3點，房價指數上漲53.6點。那就是說，2000年到2004年，所有的商品相對于房子而言都在大縮水，縮水幅度高達60%。怎么沒有官員為其他商品這樣大幅度的縮水而叫喚呢！

“這樣，不正說明買房能保值嗎？”說得好。既然房子有這樣的保值功能，房地產商何必做鋪天蓋地的買房廣告？他們自己留著保值不就得了？其實他們是知道的： 房屋不可能保值，更不可能升值，只會越住越不值錢，否則就沒有“房屋折舊”一說，值錢的只能是地皮，讓地皮值錢是故意的、人為的，馬歇爾就說過，一些地方的環境改善，那是“由于土地使用者為提高土地的價值而故意投資造成的”。因為值錢的是地皮，而地皮不會屬于買房者，因為房子總是越住越不值錢，因此，你就根本無法為你的房子保值。一個很簡單的例子：前幾年拆遷的黃金地段的新式里弄房子當初原住民買下時的價格都不菲，他們當時也想著：“買房保值呢”，結果是多少錢被打發走的？你能因為“當初多少條子買來的”為由而討價討到同樣價值？好房子本身不能以好價格保住，還保什么值？

所以，不要用“資產縮水”來嚇唬老百姓。 但也只能這樣來嚇唬老百姓，如果用百姓都能懂的話來教導百姓，當官還能有這么好當嗎？

筆者以前一直認為，作為居民必需品的住房讓居民中大多數買不起是不應該的，所以房價總會跌下來。現在看來，的確是估計錯了。一旦強有力的、不受約束的地方政府介入了這個市場，這就不是市場了，既然不是市場，怎么會按市場經濟規律行事呢？房地產的價格獨立于所有商品價格以外大漲特漲，這哪有一點商品經濟的影子呵！

一些學者官員拼命解釋：住宅不是普通商品，是投資品，天下哪有天生的投資品？投資品能成為投資品，都是“故意”的，是人為的。80年代的鋼鐵批條就是投資品，比當時投資黃金鉑金回報率高得多的投資品！現在鋼鐵批條還能成為投資品？過了這個村就沒有那個店了，當“收藏品”去收藏吧！

房子到了該跌的時候還是會跌的，跌了，天也塌不下來！香港房市大跌的日子沒有過去多遠。2001年初，新界荃灣中心65平方米的房曾以60萬元港元成交，2002年，香港每月按揭還貸三、四千元就可以成為業主，香港地產界權威人士認為“這是任何社會不常出現的情況”。香港地價大跌也歷歷在目，新界的住宅用地1997年是每平方米7.33萬港元，1998年跌到2.81萬港元，并一直在低價位徘徊好幾年，市區住宅地價1997年是每平方米21.41萬港元，1998年跌到6.66萬港元。香港政府在土地上是有寸土寸金的投入的，1985年時，填一平方米土地成本是400~600港元，90年代填地成本每平方米一千港元，但即使這樣的投入，該跌時照樣跌。我們需要認真對待的倒是并不在于香港房地產曾跌了多少，而是香港房地產在大跌前，就象我們今天一樣的瘋漲，當然，還漲不過我們。

今天已經在高價位買了房的人們當然不希望房價跌，這樣的心情不難理解。 但事實往往不以人們意志為轉移。有哪個股民希望股市大跌的？但股市說跌就跌了。隨著反腐的力度加大，房市能逃過這個規律嗎？很難說。在一個缺乏信用的環境里，走向真正的市場經濟總要付出代價的。只是希望代價能使我們進步。我們化的代價已經很不少了！

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