給中國現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)商畫像

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社科院 曹建海博士

   中國的房地產(chǎn)開發(fā)商都說自己是造房子的，但是如果我們把這些人的團隊分別放逐到建筑材料豐富但同樣狼群出沒的荒島上，估計他們中的絕大部分都會淪為野狼的美餐。即使是知名如潘石屹、張寶全、任志強、王健林等，野狼也不會因為他們的嘴巴好使就放掉他們的身體。原因何在？他們根本不會造房子！造房子的事對他們而言根本不是什么“小兒科”，反過來，“造房子”是大人才會干的事！所以從此以后奉勸中國式的房地產(chǎn)開發(fā)商，千萬不要說自己會造房子了，更不要說什么“建外SOHO”、“蘋果社區(qū)”、“世紀城”這些房子是我造的啦！
    中國式的房地產(chǎn)開發(fā)商說到底不過是以房屋建設(shè)為載體的房地產(chǎn)投機商，他們把自己扮演成物質(zhì)財富的創(chuàng)造者，至少說是對社會公眾的不誠信！房地產(chǎn)投資商和投機商有什么區(qū)別呢？前者以投資房地產(chǎn)為從事某項實業(yè)的固定資產(chǎn)，通過固定資產(chǎn)經(jīng)營獲得投資回報；后者則低價買進住房高價賣出。和買成品房的投機商有一點不同，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商投機買進的是土地和建筑活動，賣出的是經(jīng)過一段時間之后剛剛封頂?shù)陌氤善贩亢鸵呀?jīng)完工的新房。可見，把簡單的“投資”過程掩飾為“勞動創(chuàng)造”過程，對于公眾而言，實在是一個欺騙！道理十分簡單，如果讓一個農(nóng)民雇請建筑隊蓋房子，他自己在建設(shè)期間被馮小剛拉到《天下無賊>劇組演那個傻根了，農(nóng)民回來后發(fā)現(xiàn)，房子設(shè)計和建造質(zhì)量都超過了北京的“建外SOHO”水平，你問問農(nóng)民他這個蓋房子的“業(yè)主”,他自己創(chuàng)造了多少財富呢？他一定會一頭霧水！因為在他看來，蓋房子不過是把自己貨幣形式的財富轉(zhuǎn)換成為房屋形式的財富而已。蓋的房子好沒有什么值得炫耀的，因為房子并不是他自己蓋的，他的房子比別人的蓋得好，關(guān)鍵是花的錢比別人多。這個例子告訴我們：不管是房地產(chǎn)投資還是投機過程，本身不可能創(chuàng)造任何價值，因為投資過程僅僅是財富形態(tài)的轉(zhuǎn)移過程，投機過程不過是在不同買賣主體之間的財富轉(zhuǎn)移而已。
    中國的房地產(chǎn)開發(fā)商是一個沒有錢的投機商！現(xiàn)在我們看到那么多超級富豪，他們沒有錢嗎？有，有很多！但是他們的企業(yè)往往沒有錢，因為他們基本上不需要錢。在中國，只要從銀行搞到了首筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款，就可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過程資金的啟動。因為土地競賣的資金可以分期付款，而建筑商的墊資和房屋預(yù)售，可以使開發(fā)商在項目竣工以前就賺得盆滿缽滿。對建筑商的墊資和工程款往往要等到開發(fā)商在其他項目上的多次周轉(zhuǎn)之后，才會考慮如何分期分批歸還。所以我們的建筑民工經(jīng)常拿不到工資，很大程度上要拜我們的房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”的手段所賜。我們的溫總理曾經(jīng)親自為四川一位女性農(nóng)民討要建筑工錢，把扳子打到了建筑商的屁股上了！今年溫總理又在公眾對房價和開發(fā)商的巨大爭議中，直接授予房地產(chǎn)開發(fā)商“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”榮譽稱號，實在是沒有看到開發(fā)商體制對建筑業(yè)和農(nóng)民工的殘酷剝削。
    房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)是什么？自從王志綱出世以來，“策劃創(chuàng)造財富”成了很多有志青年人追捧的話題。看看中國大陸，最具有策劃能力的機構(gòu)莫過于美國的麥肯錫公司了，但麥肯錫公司沒有成為最富有的公司，而許多根本沒有聽說過麥肯錫的縣級房地產(chǎn)開發(fā)商，他們經(jīng)過自己的“土法”策劃，創(chuàng)造了麥肯錫公司想都不敢想的財富神話。這些策劃的秘訣何在呢？我舉一個例子，伊拉克和科威特地下油層相連，兩國共同蘊藏了豐富的石油資源，后來科威特請了一個中國知名的房地產(chǎn)策劃工作室，提出通過掏空地層的手段把科威特的儲油層下沉20米，從而幫助科威特從伊拉克那里獲得了大量的石油資源，增加了國民財富——這大概就是中國策劃家的真實本領(lǐng)吧！為什么在中國不論是開發(fā)商還是作為開發(fā)商寄生蟲的策劃機構(gòu)，敢如此大言不慚號稱自己是財富的創(chuàng)造者呢？關(guān)鍵是有以下三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)可以運作和策劃：一是在土地征用和拆遷安置的過程中，通過自己整合“腐敗”資源的能力，開發(fā)商可以把每畝1000萬元的土地以50萬元的代價拿到，房屋拆遷過程中本該每套房子補償100萬元，被開發(fā)商以10萬元的價格就拿下了；二是通過運作政府和規(guī)劃部門，可以通過改變土地用途、改變?nèi)莘e率和建筑覆蓋率的手段獲得財富；三是通過開發(fā)商壟斷銷售的機會，通過取名“瑤池宮”、“華清池”、皇家園林”等名字，把國外只能賣2000-3000元/平方米的房子，直接賣到了1萬元以上。這些能力是那些國外房地產(chǎn)開發(fā)商根本就不具備的，甚至想都不敢想的！我在這里說明一下，我們的社會把這種財富“收集”叫做財富創(chuàng)造的習(xí)慣和規(guī)則，應(yīng)當直接歸入“八恥”之列！而像中國那樣的整合黑社會性質(zhì)的拆遷隊，在任何法治社會都是要冒殺頭危險的，而在我們這里竟然成了慣例！
    和郵票商人一樣，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商說到底是一個倒騰房地產(chǎn)、從事房地產(chǎn)買賣的貿(mào)易商。房地產(chǎn)開發(fā)尚所說的所謂程序集成和專業(yè)化服務(wù)，在郵票商人那里甚至還可以再細化和神話100倍，從而證明郵票投機商的偉大。和任何流通環(huán)節(jié)一樣，商業(yè)的價值在于減少物質(zhì)生產(chǎn)部門的流通費用，所以這個部門在全社會中不可能而且不應(yīng)該做大做強。把一個貿(mào)易業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的國家政策，在歷史上只有歐洲的“重商主義”可以相比。但是，在“重商主義”時代，“貿(mào)易”是一個國家征服另外一個國家從而獲取“金銀”的重要工具；而我們的開發(fā)業(yè)呢？是通過地方政府和開發(fā)商的密切合作，征服農(nóng)民、被拆遷者和住房消費者之后，獲得巨大的利益，成為國家不可或缺的“支柱產(chǎn)業(yè)”。所以，我們的這個“支柱產(chǎn)業(yè)”比不得歷史上西班牙政府的那個“貿(mào)易業(yè)”，后者可以為國家?guī)碚鎸嵉狞S金白銀，而我們的這個以開發(fā)經(jīng)營為名的貿(mào)易業(yè)，不可能為我們從國家之外拿到一分錢的財富，反而讓那些外國的開發(fā)商從我們這里拿走了不少真金白銀。
    也許，開發(fā)商可能會承認他們不會造房子，但仍然信誓旦旦他們對風(fēng)險的承擔改變了中國城市的面貌。我一直不能理解開發(fā)商所說的“高風(fēng)險、高收益”中的高風(fēng)險在哪里？因為如果幾乎不需要花自己的一分錢，即使項目失敗，虧掉的是銀行貸款、建筑商墊資和消費者預(yù)付款，開發(fā)商幾乎可以毫發(fā)無損全身而退，那里有什么風(fēng)險呢？所以目前的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個無風(fēng)險超級回報的行業(yè)。開發(fā)商的這種超級回報不僅僅侵犯了社會公眾的現(xiàn)有物質(zhì)利益，而且損害了我們的子孫后代的長遠利益。現(xiàn)在我們習(xí)慣了的攤大餅的水泥城市、高樓大廈、小區(qū)式管理，這些由地方城市政府和開發(fā)商主導(dǎo)下的城市建設(shè)，被瑞士洛桑國際管理學(xué)院在國家競爭力“污染和城市規(guī)劃”項目排名中列入驚人的61名，而全部的樣本國家只有61個。
    在我們的現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍成了超級富豪和新聞明星，很多人獲得了“全國勞動模范”稱號，甚至進入了全國人大和政協(xié)，他們在社會的贊譽和光環(huán)下生存，接受來自社會各界的膜拜。批評開發(fā)商的學(xué)者往往不得人心，“策劃大師”王志綱有一句名言：現(xiàn)在的文化領(lǐng)域和學(xué)者，只要捆綁上開發(fā)商，對他們進行放大一千倍的批評和攻擊，就可以迅速成名成家。我這個沒有任何戰(zhàn)友的家伙，到現(xiàn)在還在自言自語地批判開發(fā)商，也是一種“臭名”模式吧。
    是讓現(xiàn)代人說明白，還是等到毀滅的那一天，讓歷史來說話，我確實有些迷惘了！

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