“房奴”只是小問題，大問題被遮蓋著

王煉利

http://column.bokee.com/147062.html

“房奴” ，一個簇新的詞匯出現在2006年春天的媒體。

　　“房奴”——都是“還貸”惹的禍！不過話說回來，買房貸款又不是從中國始，怎么就中國買房人買成了“房奴”呢？而這些“房奴”還大多是年輕有為的“小白領”？專家學者分析了很多種原因，唯獨忽視了去分析一下買房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、醫療保險的支出占整個居民消費性支出的比重，其實，通過對這兩個比重的分析才能找到為什么美國老太太買房不會成為房奴，聰明靈動的中國年輕人倒成了房奴的原因。

　　首先看買房支出占收入或支出的比例。

　　將2002年上海居民的人均購房支出占全部支出比重與1997年的美國比較(注：選擇美國1997年數據，是因為筆者搜索到的數據中唯這一年的數據能調整到與我國統計口徑相對應)，上海此比重是17.9%，要高于美國9.5個百分點。2002年，上海城鎮居民人均購房支出2721元，人均可支配收入13250元，人均實際支出15247元。實際支出超過人均可支配收入，超出部分就是借貸部分。

　　而1997年的美國，有關買房的人均支出（包括人均住房抵押貸款和利息支出、住房財產稅支出）共3196美元，占人均實際支出38061美元的8.4%。

　　其次，看食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重。

　　上海在2002年時食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重是54.2%（2004年占51.1%），而1999年香港居民的食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重是18.7%（亦按我國可比口徑調整）。 1997年美國居民的食品、教育、醫療保險的支出占消費性支出的比重是28.4%。

　　由此可見，美國老太太借貸買房行為是生活支出的有機構成，這種行為不會影響基本生活質量，不會影響子女教育培養，而我們則不然。食品、教育、醫療保險占消費性支出一半以上，即使不買房，房租波動照樣會直接影響到生活質量。

　　關于中國房價乃至上海的房價是否高、是否“不市場”，其實在2000年，一個香港著名的房地產企業早就下了結論。

　　2000年3月15日，這個企業的中國市場研究所在對上海房地產市場研究后作了這樣一個報告“……回收問卷1093份，按總價分為40萬以下40萬以上，40萬以上占31%……消費者作出購買決定的決定性因素在于房價和購買力。我們有理由認為房價對于絕大多數購房者已屬偏高……只有切切實實降低開發成本降低房價，才能進一步擴大內需，才會真正將市民購房的潛在需要釋放出來。”

　　即使不發問卷，只要在1998年前后到美國走一遭，也能得出中國房價、上海房價是否超常的結論。同濟大學的高級訪問學者吳光偉在1998年的美國眼見的是：美國的房價是平均一套三室一廳住房11萬美元，面積280平方米；100平方米的公寓房是4萬美元。吳教授連嘆美國的房價比1998年的上海房價便宜多了！（吳光偉：《來自美國的報告和反思》，吉林人民出版社1999年4月）

　　有意思的是，到2003年，那個香港著名的房地產企業就把那篇對上海房地產市場的研究報告從網上抽掉，而在此文抽掉前，早已大舉進軍上海的房地產業了。對此行為的最好解釋，是國家統計局最近發表的全國第一次經濟普查數據。數據顯示，到2004年，上海的房地產資產總計占全國房地產資產總計的19%，利潤占全國的34%。廣東房地產的資產利潤為其次，資產占全國的15%，利潤占全國的19%。

　　是商人，就決不會放棄賺錢的機會，這原本沒有什么可指責的。但需要指出，房地產的利潤如此集中化，當然離不開政府行為，當然有政府這只手在起作用；同時，也不要忘了其中也有 “房奴”的貢獻。

　　但現在賺得盆滿缽滿的房地產商對“房奴”說風涼話了： “你們活該！”為什么活該？因為你不自量力，因為商品房就是為中等收入以上和高收入者造的。那么，出于道義，那鋪天蓋地的房地產廣告起碼也應該象煙草廣告那樣提示一下：“本房源專提供中國最富一族，非最富者購買須謹慎考慮”吧？ 更加不要健忘的是，是政府用“市政改造”、“綠化”、“解決交通擁堵”等種種理由把全民都趕上了買房的華山一條路，而大量的政府官員、國有企業官員卻在住房市場化過程中成了擁有住房面積最多的“房主”。不信，請看中國統計出版社2003年8月出版的《中國2000年人口普查資料》中有關全國和分省市的按戶主職業分的家庭戶住房情況表和按戶主職業、購建房費用分的家庭戶戶數調查表，那才是真正的“用數字說話”呢！筆者在2004年春天撰寫的《國民經濟核算體系中的上海房產市場和房地產業》一文，第一章節就是把人口普查資料反映的上海住房情況告訴大家：到2000年為止，上海市區有12.5%的家庭戶人均建筑面積40平方米以上，這部分家庭戶擁有市區29.7%的房屋資源，這部分的房屋資源相當于上海市區所有人均建筑面積19平方米以下家庭擁有的全部房屋資源總和，上海人均建筑面積19 平方米以下家庭占了家庭戶總數的56.4%。這說明，到2000年年底為止，上海12.5%的家庭擁有的住房面積與56.4%的家庭擁有的相等。而在人均建筑面積達到40平方以上的家庭戶中占最高比例的，是黨政機關、黨群組織、企業、事業單位負責人。另外，在2000年，上海有44.3%的家庭戶僅有1間住房，40.5%的家庭戶擁有二間住房，有3間及三間以上的占家庭戶15.3%，這15.3%家庭戶與12.5%的人均建筑面積40平方以上家庭戶正好呼應。（人口普查資料的“說明”攔中，明確“間數”包括搭建房屋）

　　對90年代中后期大量的空置房、爛尾樓成了政府包袱的歷史，人們記憶猶新。當時誰買房多誰就是為國家分憂的功臣，就像50年代誰多生子女誰就是光榮媽媽。而“用明天的錢消費”是最時髦的理論，中美兩國兩老太的故事真的把中國城市的老頭老太都“忽悠”了；建設部的司局級官員們也在各種場合鼓吹：“買不買得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借錢去買。”當然，也并非沒有人對此敲過警鐘。但敲警鐘的，是不識事務者。筆者就曾是這樣一個不識事務者，1998年時就曾被上海市房地產部門的領導當面詰問：“講話是要負責任的，‘暴利’的結論不是隨便下的，現在房地產商已經很苦了”。而就從那時開始，筆者對明顯偏袒房地產商的政府官員產生了疑問。

　　現在，是常識在拷問我們的政策，我們在住房問題上的政策是不是真的“為民”？或者說 ，當初是“為民”政策的現在是不是還繼續“為民”？

　　譬如，公積金貸款政策目前就已經失去了當年的積極意義，“房奴”的誕生當然與此有關——當食品、醫療、教育占了消費支出的一半以上，公積金對買房行為的支持肯定至關重要。然而。根據上海公積金管理中心的統計數據，2000年時公積金還分擔了全部房價的29.6%，到2004年，只分擔了16.9%。因為2000年時是平均3326元/平方米的商品住宅銷售均價，公積金繳納者在交易市場每購一平方米房，公積金支持985.75元；2004年是平均6835元/平方米的商品住宅銷售均價，每購一平方米房，公積金只支持1076.92元。

　　從 2000年到 2004年 ，上海每平方米的公積金貸款額增加了9.2%，而同期銷售給個人的商品住宅平均銷售價格增加了96%（從每平方米3286元增加到6425元），別墅和高檔公寓的平均銷售價格增加64%（從每平方米6109元增加到10037元），非高檔商品住宅銷售價的上漲幅度是公積金上漲幅度的10倍多、且非高檔商品房的上漲幅度大大超過高檔商品房！而同期的銷售給個人的商品住宅造價（竣工價）上漲了 51.9%（從每平方米1947元上漲到2958元，包括地價），高檔房的造價（竣工價）上升38.2%（從每平方米3112元上升到 4302元，包括地價）。銷售給個人的商品住宅銷售價的上漲幅度是商品住宅造價上漲幅度的近一倍！

　　那么，收入增長如何呢？光算房地產商“認可”的商品房購買對象——中等以上收入者和高收入者的收入增長吧？同期上海中等以上收入者的人均可總支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可總支配收入增加了85.1%。很明顯，商品住宅銷售價格增長超過了中等以上收入者的收入增長整整一倍，也超過了高收入者的收入增長 。

　　事實上，眼下除了公務員買房還能從公積金中得到切切實實的支持，公積金對于其他白領階層只是有勝于無、“聊補”而已。而上海能得到公積金支持的買房者，僅僅占城鎮就業人員588.97萬（上海2005年國民經濟和社會發展統計公報數）的53.5%。如果按照全國首次經濟普查數據上海有從業人員950萬人計，繳存公積金的職工只占三分之一；而繳存公積金的人數，1997年有391.82萬，以后逐年下降，到2004年，繳存公積金的人數只有314萬了。

　　公積金這秤砣已經“打不住”高房價，這是鐵定的事實！

　　那么，你想知道上海房屋的確切造價嗎？從事過10年建筑安裝工程預算的筆者可以負責地告訴你，到目前（2006年），非別墅高檔公寓類的商品住宅的建造價格就在每平方米1400元到1600元之間。其余的是地價等其他費用，這些“其他費用”除了地價，還包括勘察設計費、住宅配套費、監理費、招標費、貸款利息等。但我們切勿不要忘記房價中還包括了一個紙面上不會出現的費用，那就是房地產商與政府官員交易的費用，交易什么？交易買土地的權利。是的，房地產商在買地時花了兩筆費用，一筆支付土地本身的價格，一筆支付對土地的購買權利。兩筆賬，一筆明的，一筆暗的，最后的買單者，是商品房的最終消費者。所以所謂“地價高導致房價高”并不必然成立——商品房造價增加52%、銷售價要增加96%就是明證！

　　中國的房地產投資規模已經在全社會固定資產投資中占了30%的比重，而在中國的私營經濟對第三產業的投資中，88%是投向房地產（引自第一次經濟普查數據和《中國統計年鑒（2005）》）。房地產是許多省市的支柱產業，這次經濟普查數據反映，房地產是私營經濟占較大比重的行業，地方省市的支柱產業主要由私營經濟來 “支柱”，這本身是很悖常理的、很悖國情的。如果以小人之心來忖度，也許私營企業更便于“操作”。

　　眾所周知，中國的房地產業是個“關系產業”，凡從事這個產業的，沒有非凡的關系別想涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地產業的肥水也不例外。

　　至于“房奴”，這個隊伍還會擴大。因為除了商品房，買房人別無選擇。

　　從2000年到 2004年，面向個人銷售的新建商品房是9889.23萬平方米，銷售交易的存量住宅房（二手房）是7051.12萬，存量住宅按交易量一半計算銷售面積，新建房存量房共計銷售13415萬平方米。但同時間段的公積金貸款支持的購買面積只是5103萬平方米。使用公積金的戶數是57.2萬戶，到2004年，歷年使用公積金貸款的總戶數累計是80.5萬戶，這80.5萬戶占了上海2004年總戶數的16%。這些數據一說明上海的房地產市場的確有潛力——有400萬戶籍戶還沒有買房呢！二說明上海的商品住宅大約有60%左右是非公積金享有對象購買。這60%的房主當然絕大多數不會是中低收入者，那么，這些60%的中高收入房主中又有多少人是投資者乃至投機者？弄清楚這一點非常重要，但凡上海的住宅市場只要有一半是投資者和投機者操縱的市場，這個市場還能說是健康的、沒有危機的嗎？

　　“房奴”問題，僅是這個不正常的房地產“市場”中暴露出來的小問題。只因為大問題被捂著蓋著，人們就只能不斷地逮些小問題做文章。

　　這本是無奈之舉呵！

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