房地產(chǎn)市場(chǎng)幾個(gè)重大問題反思
 
易憲容  
 
 
　　現(xiàn)代著名學(xué)者吉登斯指出：“在全球范圍內(nèi)，現(xiàn)代性已帶有實(shí)驗(yàn)性質(zhì)。我們?nèi)疾挥煞终f(shuō)地卷進(jìn)了一場(chǎng)宏大的實(shí)驗(yàn)。這場(chǎng)實(shí)驗(yàn)由我們來(lái)進(jìn)行，同時(shí)又在極大程度上超越了我們控制。這不是那種實(shí)驗(yàn)室中的實(shí)驗(yàn)，因?yàn)槲覀儾荒馨褜?shí)驗(yàn)結(jié)果固定在一定的參數(shù)范圍。它更像是一次冒險(xiǎn)，我們無(wú)論是否樂意都得參加。”

　　也就是說(shuō)，現(xiàn)代人類社會(huì)在征服自然、改造社會(huì)，創(chuàng)造財(cái)富與利得，提升自身福利水平的同時(shí)，也在制造在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，反思自身行為或現(xiàn)實(shí)生活，是人類規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種最基本方式。

　　從１９９８年的住房貨幣化改革開始，國(guó)內(nèi)掀起了一場(chǎng)轟轟烈烈的造城運(yùn)動(dòng)。從北國(guó)到南疆，從沿海到西部，一個(gè)個(gè)現(xiàn)代城市拔地而起。不少地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，民眾的住房條件也改善了，但由于這次造城運(yùn)動(dòng)中本身所具有的制度缺陷，也人為制造了許多風(fēng)險(xiǎn)。如，財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人集中，金融風(fēng)險(xiǎn)迅速向國(guó)內(nèi)銀行集中，社會(huì)不同階層矛盾對(duì)立與沖突白熾化等。如果不及時(shí)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)進(jìn)行深入反思，找到問題癥結(jié)所在，那么一旦未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，后果將非常嚴(yán)重。

　　在本文看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列問題，根源就在于以下幾個(gè)重大問題認(rèn)識(shí)的誤區(qū)上。

　　首先，住房是投資還是消費(fèi)。按照住房本身的特性來(lái)說(shuō)，住房既可是投資也可以是消費(fèi)。也正因?yàn)檎块T對(duì)住房的兩棲性認(rèn)識(shí)不足，從而導(dǎo)致了對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷與決策的誤導(dǎo)性；或是既得利益集團(tuán)利用這種兩棲性來(lái)混淆是非、制造虛假信息來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者及要挾政府。

　　比如說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以國(guó)際慣例為由，把國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)計(jì)算成投資。這不僅使得國(guó)內(nèi)居民當(dāng)前最大的一塊消費(fèi)完全沒有被體現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)報(bào)表上的居民消費(fèi)率連年下降，而且使得連年快速上漲的生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)未能傳導(dǎo)到最終的消費(fèi)品上來(lái)。不過，根據(jù)我的觀察，上游產(chǎn)品價(jià)格的上漲都傳導(dǎo)到住房?jī)r(jià)格上了。由于居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)不能反映居民消費(fèi)價(jià)格變化的真實(shí)情況，政府職能部門也就不能夠?qū)ΜF(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活作出正確的判斷與決策。

　　還有，既然把住房計(jì)算成投資，那么在中國(guó)資本項(xiàng)目沒有完全開放的情況下，國(guó)外資本要進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是要受到嚴(yán)格管制的，就如ＱＦＩＩ進(jìn)入國(guó)內(nèi)股市一樣，要受到額度等方面的限制。目前，還沒有相關(guān)渠道讓國(guó)外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從各種鋪天蓋地的信息來(lái)看，國(guó)外資金早就長(zhǎng)驅(qū)直入了。在此，我們要問的是，為什么相關(guān)的政府職能部門不對(duì)此嚴(yán)格監(jiān)管呢？為什么會(huì)允許這些國(guó)外的資金來(lái)炒中國(guó)的房地產(chǎn)，來(lái)推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格呢？

　　無(wú)論是“十一五”規(guī)劃，還是國(guó)家發(fā)改委的報(bào)告，都把當(dāng)前居民的住房購(gòu)買看做消費(fèi)，認(rèn)為以汽車、住房等消費(fèi)產(chǎn)品的升級(jí)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，因此政府要扭轉(zhuǎn)目前國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)率過低的局面、要擴(kuò)大內(nèi)需，就得加快國(guó)內(nèi)居民住宅的建設(shè)。

　　可以說(shuō)，正是由于政府職能部門對(duì)住房的兩棲性認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾大混亂。比如說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了給推高房?jī)r(jià)找理由，就鼓吹說(shuō)：住房作為投資品，其市場(chǎng)的價(jià)格完全可以由市場(chǎng)的供求來(lái)決定，根本不需要政府來(lái)管制（這既為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其對(duì)市場(chǎng)的壟斷操縱房?jī)r(jià)提供了正當(dāng)性，也為一些人利用銀行的金融杠桿炒作房地產(chǎn)提供了理由）。而且，既然住房是投資品，那么國(guó)內(nèi)大多數(shù)民眾的住房消費(fèi)也就不是市場(chǎng)應(yīng)該解決的問題，而是應(yīng)該通過政府的住房保障體系來(lái)解決，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的房子只能是富人玩弄的東西，而中低收入者只能遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　不同的政府部門及某些既得利益集團(tuán)總是利用住房的兩棲性，根據(jù)自身不同需要作出不同的解釋，發(fā)布不同的信息，提出不同的要求，并從中輕易地獲得各種利益。可以說(shuō)，如果不對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行深刻反思并達(dá)成共識(shí)，那么要調(diào)整目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的利益失衡問題，是不可能的。

　　其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)采取什么樣的發(fā)展模式。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最早始于廣東與深圳，由于毗鄰香港，就走上香港那種高地價(jià)、高房?jī)r(jià)及高福利房的發(fā)展之路。這種房地產(chǎn)發(fā)展模式利益更傾向于房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府，因此很快就在國(guó)內(nèi)遍地開花。我曾多次撰文指出，無(wú)論是從香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的基本內(nèi)容來(lái)看，還是從中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，都不適合中國(guó)。實(shí)際上，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式是英國(guó)政府在撤離中國(guó)以前以行政方式掠奪香港民眾財(cái)富的一種間接手段。盡管香港經(jīng)濟(jì)在中國(guó)改革開放中得到飛速的發(fā)展與繁榮，但政府通過這種房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式讓社會(huì)大多數(shù)財(cái)富轉(zhuǎn)向政府官僚及少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商手中。香港政府高官的工資居世界前列，房地產(chǎn)寡頭聚集了驚人的財(cái)富，而香港絕大多數(shù)民眾的住房條件卻很差，由此我們就不難看出其中的奧妙所在。

　　目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本上以香港模式發(fā)展為主導(dǎo)，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、高福利房（或中低收入民眾的住房要讓國(guó)內(nèi)住房保障體系來(lái)解決）成了各地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、國(guó)內(nèi)銀行甚至中央政府的共識(shí)。比如從２００５年中央出臺(tái)宏觀調(diào)控的文件來(lái)說(shuō)，其基本主旨就是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。不少人將這一文件理解為，政府出臺(tái)政策不是要打壓房?jī)r(jià)，而是要保護(hù)現(xiàn)有的房?jī)r(jià)。結(jié)果那些房?jī)r(jià)過高的地方，政府要千方百計(jì)地來(lái)“托”住當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的價(jià)格；而那些覺得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)不高的地方就得千方百計(jì)地來(lái)推高房?jī)r(jià)。２００５年我曾到了不少城市，親身感受到當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)人是如何來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)迅速上漲的。至于那些房?jī)r(jià)快速上漲的地方，如有媒體報(bào)道說(shuō)２００５年北京市房?jī)r(jià)上漲１９．２％，２００６年１－２月上漲了１７．３％。這樣高的房?jī)r(jià)上漲速度是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)嗎？

　　地方政府為什么都愿意把當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)推高？原因之一就是借此來(lái)推高地價(jià)。正如上面所說(shuō)，如果把住房看做是投資品，那么投資品的價(jià)格并不是市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，而是由投資者的預(yù)期來(lái)決定的。一旦開發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)提高，他們就愿意以更高的價(jià)格來(lái)獲得土地。不過，國(guó)內(nèi)各地方在學(xué)習(xí)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式方面，也僅是限于高房?jī)r(jià)、高地價(jià)，對(duì)高福利房則多以是文件上的空洞口號(hào)。比如說(shuō)，截至２００５年底，全國(guó)累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金為４７．４億元，不足北京市不少樓盤一個(gè)項(xiàng)目的投入，可謂杯水車薪。即便是所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，不少地方的投資也是連年下降，而且很多也僅是什么定向銷售，如北京。相比之下，香港居民公屋入住率達(dá)到５０％以上，即香港５０％以上的中低收入民眾可以通過住房保障體系來(lái)解決。

　　也就是說(shuō)，就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式來(lái)看，所學(xué)習(xí)的是香港的高地價(jià)與高房?jī)r(jià)而沒有學(xué)習(xí)香港的高福利房（當(dāng)然以往的計(jì)劃體制下的住房分配是另一種體制之結(jié)果）。從政府的意愿與房地產(chǎn)開發(fā)商的意愿來(lái)看，他們都希望中低收入民眾的住房問題由政府的住房保障體系來(lái)解決，但實(shí)際上，從中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，政府在這方面所能做的十分有限。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比一般應(yīng)該是在３－６倍區(qū)間內(nèi)，如果高于這個(gè)區(qū)間，那么說(shuō)明房?jī)r(jià)水平過高，市場(chǎng)住房需求就減少。如果國(guó)內(nèi)居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲是房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)壟斷定價(jià)及操縱價(jià)格的結(jié)果。在這種情況下，民眾也不能為“羊群效應(yīng)”所左右，輕易地進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)。

　　除了“住房是投資還是消費(fèi)”及“采取何種發(fā)展模式”外，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)第三個(gè)值得反思的問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求到底有多大？按照目前流行的說(shuō)法，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格之所以會(huì)居高不下，就在于社會(huì)有“剛性需求”。“剛性需求”是指住房作為每個(gè)人最基本的生活條件之一，是個(gè)人必需的產(chǎn)品。如，每年都有年輕人結(jié)婚；每年都會(huì)有許多人從農(nóng)村涌向城市，或從小城市涌向大中城市；同時(shí)，城市居民住房條件也會(huì)不斷地改善，由小房子換為大房子等。我記得有人曾說(shuō)過，中國(guó)的幾億農(nóng)民進(jìn)城，國(guó)內(nèi)住房的剛性需求是難以估計(jì)的。

　　這實(shí)際上混淆了一個(gè)基本的概念，就是把需要與需求混為一談。一般來(lái)說(shuō)，需求是指有效需求。即當(dāng)市場(chǎng)上的供求關(guān)系達(dá)到平衡時(shí)，市場(chǎng)的需求量便是有效需求。也就是說(shuō)，盡管個(gè)人對(duì)住房有很迫切的需要，但如果沒有經(jīng)濟(jì)支付能力來(lái)購(gòu)買，那么這個(gè)需要只能是個(gè)人的一種欲望，并不形成需求。

　　就目前而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要想滿足居民對(duì)住房的需要，當(dāng)然可以持續(xù)發(fā)展幾十年，但住房的需要并不是住房的需求。住房需求大小就取決于住房的價(jià)格水平與個(gè)人收入水平。１９９３年聯(lián)合國(guó)對(duì)世界１０９個(gè)國(guó)家調(diào)查后所得出的房?jī)r(jià)收入比，就是測(cè)量市場(chǎng)住房需求的一種方式。

　　按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比一般應(yīng)該是在３－６倍區(qū)間內(nèi)，如果高于這個(gè)區(qū)間，那么說(shuō)明房?jī)r(jià)水平過高，市場(chǎng)住房需求就減少。比如，２００４年中國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比，如果以戶均７５平方米計(jì)算為８．２倍，以戶均１００平方米計(jì)算為１０．９倍，而像上海及北京這樣的大城市收入房?jī)r(jià)比在１２倍以上，溫州等城市則超過２０倍。

　　正因?yàn)榉績(jī)r(jià)收入比過高，目前市場(chǎng)的“剛性需求”也就根本無(wú)法轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)需求。有人說(shuō)，在城市化過程中，有四億多農(nóng)民要進(jìn)城，他們進(jìn)城都得要有房子住，這是剛性需求。但是，在目前的房?jī)r(jià)水平與收入水平的情況下，連城里的絕大多數(shù)（７０％以上）居民都沒有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這四億多農(nóng)民就有能力嗎？

　　因此，當(dāng)前或在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，要把居民的住房需要轉(zhuǎn)變?yōu)樽》啃枨螅捅仨殙嚎s地方政府與房地產(chǎn)商的暴利，使國(guó)內(nèi)過高的房?jī)r(jià)向下調(diào)整，而不是什么穩(wěn)定房?jī)r(jià)；或是快速地增加居民的收入水平，使其收入增長(zhǎng)速度高于房?jī)r(jià)上漲速度。但對(duì)于后者，短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)向下調(diào)整是國(guó)內(nèi)居民住房需要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)需求的惟一之路。

　　可以說(shuō)，一年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之所以效果不佳，最大的問題就在于政府宏觀調(diào)控目標(biāo)有誤，從而找不到合適的宏觀調(diào)控工具。

　　第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率與房?jī)r(jià)水平。截至３月底，全國(guó)商品房空置面積為１．２３億平方米，同比增長(zhǎng)２３．８％。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成房屋施工面積１０．３１億平方米，同比增長(zhǎng)２３．３％；完成開發(fā)土地面積５２８４萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)５３．３％。來(lái)自成都市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，２００６年１－２月，該市商品房空置面積出現(xiàn)自２００５年下半年以來(lái)的首次大幅上升，全市商品房空置面積為１４７．２５萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)６２．６％，其中住宅空置６５．３６萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)７０．７％。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置率快速的上升說(shuō)明了什么呢？從發(fā)達(dá)國(guó)家的一般標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，住房空置率又可以分為一手房市場(chǎng)的住房空置率、二手房市場(chǎng)的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。綜合空置率一般是指一手房與二手房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)空置率加權(quán)指數(shù)。住房自然空置率是指房地產(chǎn)市場(chǎng)完全處于均衡狀態(tài)下仍然有一定的住房沒有進(jìn)入交易及使用環(huán)節(jié)。它是指由于市場(chǎng)信息搜尋成本的存在。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論哪一種空置率，只要超過住房的自然空置率，就是一種住房資源的浪費(fèi)或資源低效配置。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)的住房空置率基本上就是資源低效率配置的結(jié)果。目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門只有一手市場(chǎng)住房空置率而沒有二手房市場(chǎng)住房空置率，并沒有全面地反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源率運(yùn)作的情況。不過，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，一方面國(guó)內(nèi)商品房空置率居高不下，快速增長(zhǎng)，另一方面價(jià)格也在快速飚升，這也就說(shuō)明了國(guó)內(nèi)許多地方的房?jī)r(jià)上漲并不是由市場(chǎng)供求決定的，而是人為操縱之結(jié)果。

　　從２００５年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控以來(lái)，盡管一些地方的房?jī)r(jià)上漲有所放緩，如今年１－２月全國(guó)７０個(gè)大中型城市房?jī)r(jià)上漲幅度為５．５％，但一些地方的房?jī)r(jià)上漲過快也是不爭(zhēng)之事實(shí)。特別是進(jìn)入２００６年之后，以北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為首，深圳、廣州、上海等不少地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)在輿論看好中漲聲一片。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)炒作的嚴(yán)重程度，我們可以從金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得以佐證。央行的數(shù)據(jù)表明：２００４年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)３５％以上，個(gè)人住房消費(fèi)信貸總額達(dá)４７００億，而２００５年個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)為１５．８％，個(gè)人消費(fèi)信貸增加２６００億，僅及２００４年的一半。同時(shí)從２００６年一季度的情況來(lái)看，居民個(gè)人住房按揭貸款僅增２５６億元，增長(zhǎng)幅度僅７．３％，不及２００５年增長(zhǎng)幅度的一半。這里或許有居民住房消費(fèi)貸款提前還款的因素，也有房地產(chǎn)投機(jī)減弱的原因，但也表明了國(guó)內(nèi)居民住房消費(fèi)需求的下降。如果國(guó)內(nèi)居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲是房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)壟斷定價(jià)及操縱價(jià)格的結(jié)果。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷性操縱定價(jià)加劇，就會(huì)讓更多的人遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)。同時(shí)，在這種情況下，民眾也不能為“羊群效應(yīng)”所左右，輕易地進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，而是要多了解一些相關(guān)信息，更加理性地認(rèn)識(shí)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣才能保護(hù)好自己的利益。

　　從以上的分析可以看出，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，并不是如一些開發(fā)商所說(shuō)的那樣出現(xiàn)所謂的恢復(fù)性上漲，也不是什么住房的“剛性需求”導(dǎo)致不少地方的房?jī)r(jià)快速上漲，而完全是人為操縱之結(jié)果。如果把這種分析延伸到二手房市場(chǎng)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨著困難與問題會(huì)更多。因?yàn)椋M管相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門到目前為止還沒有設(shè)計(jì)出一套二手住房市場(chǎng)空置率的統(tǒng)計(jì)規(guī)則，也沒有把二手房市場(chǎng)的住房空置率納入政府決策的參考數(shù)據(jù)，但是二手住房空置率之高早已是不爭(zhēng)之事實(shí)。其理由有二：一是住房租金過低，就說(shuō)明二手房市場(chǎng)可以租出的住房過多；二是現(xiàn)在不少城市一些小區(qū)的房子，長(zhǎng)期沒有人交付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。而二手房市場(chǎng)空置率過高，不僅會(huì)壓低一手房市場(chǎng)的價(jià)格，也說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求。

　　總之，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的空置率及價(jià)格快速上漲既說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)人為操縱的情況非常嚴(yán)重，也說(shuō)明了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者過多，特別是當(dāng)外國(guó)資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)驅(qū)直入時(shí)，這種炒作就更為嚴(yán)重。如果這種情況延續(xù)下去的話，不僅會(huì)嚴(yán)重影響國(guó)內(nèi)居民住房條件的改善，降低國(guó)內(nèi)居民的住房福利水平，而且會(huì)使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)累積巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，政府有必要予以足夠的重視并采取相應(yīng)政策進(jìn)行調(diào)整。

今天主要討論兩個(gè)問題，一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡，一是國(guó)外資本能否進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以爭(zhēng)論如此之多、如此之激烈，消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的矛盾與沖突之所以如此之大，民眾之所以把高房?jī)r(jià)看作新的“三座大山”，一些地方政府之所以會(huì)向農(nóng)民掠奪土地而不顧政府之形象……這些問題歸結(jié)到一點(diǎn)，就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的利益失衡。

　　在人類文明社會(huì)中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在的意義就在于其能夠通過有效的激勵(lì)與約束來(lái)實(shí)現(xiàn)基本的利益均衡。什么叫利益均衡？就是在市場(chǎng)中，無(wú)論什么時(shí)候、在什么地方，只要出現(xiàn)了利益失衡，有效的價(jià)格機(jī)制就能夠把資源從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方，從一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)行業(yè)。

　　比如說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，盡管各種要素的價(jià)格表現(xiàn)形式不一，如勞動(dòng)力為工資、土地為地租、資金為利息、企業(yè)為利潤(rùn)，但是在有效的市場(chǎng)體系中，這些要素價(jià)格都是平均的，即這些要素的投資回報(bào)率是平均的，否則，就會(huì)通過要素的代替或轉(zhuǎn)移來(lái)改變這種不均衡價(jià)格。

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡可以表現(xiàn)為如下方面：行業(yè)之間的利潤(rùn)嚴(yán)重不平均，如房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率可以高到百分之幾十、上百，而其他不少行業(yè)利潤(rùn)率只有百分之二、三；這使得各行各業(yè)都涌入房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即高科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于利潤(rùn)嚴(yán)重不平衡，也使得整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同樣一塊土地，在農(nóng)民手中可能是一萬(wàn)，但一轉(zhuǎn)到政府手上，轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商手上，就幾十、幾百萬(wàn)了。農(nóng)民在城市化過程中越來(lái)越貧窮；房地產(chǎn)商卻一夜暴富，成為當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)財(cái)富最聚集的群體或階層。全國(guó)大多數(shù)購(gòu)房的民眾則成為一輩子難以翻身的“負(fù)翁”或“房奴”。

　　那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益失衡為什么不能通過有效的市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)調(diào)整呢？即使是市場(chǎng)失靈，又為什么不能通過政府之手來(lái)調(diào)整呢？其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益失衡的根源就在于我們以往的制度不完善及相關(guān)政府部門的不作為，使既得利益集團(tuán)利用這種制度缺陷瘋狂掠奪，并把這種利益失衡制度化。

　　比如，２００３年央行推出的１２１文件本來(lái)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行金融規(guī)范的一個(gè)有效的文件，卻因?yàn)樵獾綇?qiáng)大的房地產(chǎn)商勢(shì)力的反對(duì)而無(wú)法實(shí)施，并用一個(gè)有利房地產(chǎn)商的１８號(hào)文件取代之。幾年來(lái)事實(shí)已經(jīng)表明，如果當(dāng)時(shí)不是用１８號(hào)文件來(lái)取代１２１號(hào)文件，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)發(fā)展到今天這樣的混亂地步。這個(gè)１８號(hào)文件對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)引起的后患，歷史肯定會(huì)作出一個(gè)公正評(píng)價(jià)的。

　　還有，住房預(yù)售制度本來(lái)早就表明是漏洞百出，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，是利益與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)嚴(yán)重不對(duì)稱的規(guī)則。人大代表提議要廢除，但職能部門偏要說(shuō)有《城市管理法》，要依法來(lái)做。試想，就這樣一個(gè)爛法，難道就不可以改正廢除嗎？誰(shuí)說(shuō)過法律制定了之后就永遠(yuǎn)不可變化？法律是什么？不就是保證社會(huì)的公平與秩序嗎？難道是僅保護(hù)少數(shù)人利益的法律嗎？

　　再就是，地方政府為什么能夠輕易掠奪、侵占農(nóng)民的土地與利益？最根本的問題在于我們現(xiàn)行土地制度的嚴(yán)重缺陷。目前所謂的土地公有制，看上去是屬于全國(guó)人民所有，但是哪一個(gè)地方的土地征用、轉(zhuǎn)移是經(jīng)過全國(guó)人民代表大會(huì)審議來(lái)進(jìn)行的呢？公有土地并非僅是一個(gè)抽象的概念，而會(huì)具體地落實(shí)到一個(gè)個(gè)政府管理者手中。正因?yàn)檫@種土地的所有權(quán)，與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地控制權(quán)及土地剩余索取權(quán)嚴(yán)重的分離，才使得地方政府能夠輕易掠奪農(nóng)民土地資源與財(cái)富。

　　再有，政府為了所謂ＧＤＰ的增長(zhǎng)，拼命扭曲生產(chǎn)要素的價(jià)格，如嚴(yán)重壓低利率，讓有權(quán)者或靠近權(quán)力者能夠輕易地獲得銀行資金瘋狂對(duì)房地產(chǎn)投入，瘋狂地炒作房地產(chǎn)，把全國(guó)各地房地產(chǎn)泡沫吹大；通過戶口管制，限制農(nóng)民勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，從而使得農(nóng)民在城市工作受到歧視，不僅工作負(fù)荷重而且收入低；同時(shí)，通過種種對(duì)城市規(guī)劃等管制，使得整個(gè)房地產(chǎn)建筑的成本大大上升，從而讓房?jī)r(jià)高企，購(gòu)房消費(fèi)者只能接受高價(jià)產(chǎn)品，等等。

　　可以說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)這種嚴(yán)重的利益不均衡已經(jīng)不只是經(jīng)濟(jì)問題了，也不僅僅是什么市場(chǎng)的供求了，它早就轉(zhuǎn)化為嚴(yán)重的社會(huì)問題。如果政府不對(duì)這些問題有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，而還是什么穩(wěn)定房?jī)r(jià)，變相地讓房?jī)r(jià)只升不跌，那么結(jié)果是不可想像的。

　　對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度缺陷，不僅國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商已發(fā)揮到極致，而且國(guó)外資本也虎視眈眈。目前，從北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，一方面，房?jī)r(jià)的快速上漲；另一方面，各地又有大量的樓宇空置沒有出售。可以說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、國(guó)內(nèi)外炒作者、地方政府惡意推高房?jī)r(jià)的結(jié)果。從央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一年來(lái)，特別是２００６年一季度，個(gè)人住房按揭貸款成倍地下降（僅新增２５６億），這就說(shuō)明了國(guó)內(nèi)居民（其中也包括炒房者）住房消費(fèi)大量減少并發(fā)生了根本的逆轉(zhuǎn)。然而，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻異常活躍、價(jià)格迅速上漲。這其中，既有房地產(chǎn)開發(fā)與地方政府合謀做市，也可能有其他資產(chǎn)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

　　比如，據(jù)報(bào)道，近年來(lái)，廣東、福建、上海、浙江等有大量的僑匯資金流入。其中，浙江、上海的僑匯年增幅均在４０％以上，而上海和浙江的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)也遠(yuǎn)高于僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定的廣東和福建。２００５年全年，香港置業(yè)投資深圳物業(yè)達(dá)１．２２萬(wàn)至１．２６萬(wàn)個(gè)單位。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)、荷蘭國(guó)際集團(tuán)等諸多外資機(jī)構(gòu)已深度介入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。也有境外基金入股的內(nèi)地房地產(chǎn)公司正抓緊境外上市。這些現(xiàn)象都表明，外資進(jìn)入與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)存在很大的關(guān)聯(lián)性。

　　在現(xiàn)代文明社會(huì)，居住權(quán)是每一國(guó)公民最基本的生存權(quán)利。因此，在世界絕大多數(shù)國(guó)家，是根本不允許對(duì)住房進(jìn)行炒作的。為了防止外資對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，不少國(guó)家都制訂了相關(guān)的法律來(lái)遏制房地產(chǎn)的炒作并讓炒作者無(wú)利可圖。中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中的社會(huì)主義國(guó)家，國(guó)家更是有責(zé)任與義務(wù)來(lái)保證每一個(gè)居民的居住權(quán)。

　　住房作為一種投資品（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的界定），按現(xiàn)行的規(guī)則，在資本賬戶沒有完全開放的情況下，除了是直接投資，外國(guó)資本進(jìn)入應(yīng)該是嚴(yán)格管制的。事實(shí)上，外國(guó)資本通過直接投資的方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不多，如２００６年一季度利用外資同比下降到了１５．６％。也就是說(shuō)，目前房地產(chǎn)開發(fā)商大量宣揚(yáng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金并不是通過直接投資方式進(jìn)入的。從１９９７年?yáng)|南亞金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果對(duì)這種外資炒作房地產(chǎn)的行為不加嚴(yán)厲遏制與打擊，那么必然會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的金融危機(jī)。對(duì)此，政府絕不可小視。

　　從國(guó)家利益角度而言，政府也要嚴(yán)厲地遏制與打擊國(guó)外資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)。因?yàn)椋壳皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)暴利行業(yè)早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利并不是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者的能力與技術(shù)，也不因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的管理水平，而在于其利用稀缺的土地資源與廉價(jià)的資金與勞動(dòng)力，利用目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)許多掠奪性的制度缺陷。在這種情況下，如果讓大量的外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，那就等于把國(guó)家財(cái)富拱手相讓給外國(guó)投機(jī)者。這不僅導(dǎo)致了國(guó)家財(cái)富的流失，也嚴(yán)重侵蝕了國(guó)內(nèi)民眾的福利水平，破壞了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)利益的平衡。因此，即使國(guó)內(nèi)許多行業(yè)可以向外資開放，但房地產(chǎn)業(yè)則應(yīng)該對(duì)外資進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格的管制，重新審查與修改現(xiàn)行有關(guān)的法律制度，立即收緊現(xiàn)行的政策。

　　可以說(shuō)，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作已經(jīng)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)中重大的禍害。從世界不少國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資炒作本國(guó)的房地產(chǎn)所造成的危害早已是罄竹難書。對(duì)此，國(guó)內(nèi)政府應(yīng)該有足夠的警覺。
房地產(chǎn)的問題集中到一點(diǎn)就是房?jī)r(jià)太高。那么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)為什么會(huì)高？是市場(chǎng)供不應(yīng)求嗎？是市場(chǎng)“剛性需求”嗎？

　　其實(shí)，在一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來(lái)就不是問題。但目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況則不是這樣。一是住房作為現(xiàn)代文明社會(huì)民眾生活權(quán)利的一部分要予以保障；二是住房作為一種特殊的商品，開發(fā)商利用全民所擁有的資源對(duì)它進(jìn)行壟斷性定價(jià)，試圖以合法方式讓社會(huì)財(cái)富以快速向少數(shù)人聚集。這樣，高房?jī)r(jià)也就是成了大問題了。

　　一季度的個(gè)人住房消費(fèi)不及２００４年四分之一。從央行的數(shù)據(jù)來(lái)看，也沒有看到大量居民儲(chǔ)蓄存款減少轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)投資上來(lái)。但北京市房協(xié)蔡金水的研究表明，從１９９８年至２００４年，北京商品住宅的竣工總面積達(dá)到１１４７５萬(wàn)平方米，同期銷售面積則為８７７６萬(wàn)平方米，有２７００萬(wàn)平方米剩余。同時(shí)，２００４年北京商品房開復(fù)工面積９９３１萬(wàn)平方米，商品住宅施工面積達(dá)到６７５９萬(wàn)平方米，相當(dāng)于近５年年均銷售面積的４倍多。還有，從１９９２年以來(lái)，北京新建的住宅已達(dá)到２．４億平方米，人均超過２５平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京１８００萬(wàn)人口計(jì)算，人均建筑面積達(dá)３７平方米，超過不少發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房水平。目前北京開發(fā)商手上有１４４１０公頃左右的建設(shè)用地可用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果以２０００－２００４年年均供地１０５１公頃計(jì)算，這些土地可滿足開發(fā)商１０年開發(fā)要求。而這些土地建成商品房后人均（按１８００萬(wàn)人口計(jì)算）達(dá)５０多平方米。

　　既然如此，北京的房?jī)r(jià)為什么還會(huì)上漲得這樣快呢？問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、炒房者一起在炒作房?jī)r(jià)。

　　首先，目前國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)是政府政策的誤導(dǎo)結(jié)果。因?yàn)樵谡磥?lái)，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控就等于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就是讓房?jī)r(jià)不往下跌。這就是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)：既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、市場(chǎng)秩序與規(guī)則，既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系、運(yùn)作方式等等，都得維持。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府能夠做的只是通過調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到其均衡水平。

　　也正是在這種觀念或政策下，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管經(jīng)歷了兩年來(lái)的宏觀調(diào)控卻沒有效果。不僅房地產(chǎn)的投資在飛速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對(duì)立情緒越來(lái)越嚴(yán)重。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績(jī)高照，銀行利潤(rùn)可以在短期內(nèi)上升到歷史最好的水平，但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來(lái)越遠(yuǎn)。這個(gè)市場(chǎng)不僅社會(huì)公平性蕩然無(wú)存，而且也是一個(gè)低效率的市場(chǎng)，其經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也就無(wú)所不在、無(wú)時(shí)不有。

　　其次，房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，各城市競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重削弱。目前，一些高科技企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)甚至出口企業(yè)也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這勢(shì)必影響到中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。而且，房?jī)r(jià)的高企必然影響所在城市的競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)椋績(jī)r(jià)高企不僅增加的企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企業(yè)不敢進(jìn)入，原有的企業(yè)也紛紛退出。新的勞動(dòng)力人口無(wú)法源源不斷流入城市。那些潛力較高、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的勞動(dòng)力人口也會(huì)流出該城市。

　　再次，房?jī)r(jià)高企也必然強(qiáng)化地方政府進(jìn)一步所謂的經(jīng)營(yíng)城市。近幾年來(lái)，中國(guó)打造城市競(jìng)爭(zhēng)力一直陷入在一個(gè)誤區(qū)中，即中國(guó)的不少官員一談到城市競(jìng)爭(zhēng)力就是如何來(lái)經(jīng)營(yíng)城市。其實(shí)，對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，政府職責(zé)是什么？無(wú)非是通過政府權(quán)力來(lái)保護(hù)企業(yè)與民眾的產(chǎn)權(quán)，來(lái)保護(hù)合約的有效履行，來(lái)保證民眾的財(cái)富不受到侵犯與掠奪，并以此來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為城市居民提供生活便利的條件。

　　而政府要經(jīng)營(yíng)城市，就得通過權(quán)力的方式來(lái)與企業(yè)、民眾爭(zhēng)奪資源。如果這種權(quán)力監(jiān)管不嚴(yán)，就會(huì)演變成對(duì)企業(yè)、民眾財(cái)富的掠奪。這不僅惡化了整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，也惡化城市居民的生存條件。

　　近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多城市看上去是經(jīng)營(yíng)得有聲有色，ＧＤＰ迅速增長(zhǎng)、建筑堆積林立、財(cái)政收入迅速膨脹、規(guī)模也快速擴(kuò)張，但是這些成績(jī)多以是以國(guó)有土地為政策背景，借助對(duì)農(nóng)民、城市居民利益的掠奪而建立起來(lái)的。這導(dǎo)致了中國(guó)有史以來(lái)最大的一次社會(huì)財(cái)富嚴(yán)重的分配不公，不少城市與村鎮(zhèn)的社會(huì)矛盾也由此而不斷地激化。

　　再就是高房?jī)r(jià)嚴(yán)重威脅著中國(guó)的金融體系安全。目前，國(guó)內(nèi)銀行界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是個(gè)人住房消費(fèi)信貸。但這種看法是建立以下幾個(gè)前提條件上的：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠(yuǎn)保持在現(xiàn)在基礎(chǔ)上；三是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)繁榮不會(huì)出現(xiàn)周期性變化。但實(shí)際上這三個(gè)前提都是有條件的、不確定的，也是會(huì)變化的。

　　還有一種看法認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸所占銀行總信貸的比重僅１７％，與一些發(fā)達(dá)國(guó)家的３０％相比還差得遠(yuǎn)。從歐美的國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果不超過３０％比重就會(huì)構(gòu)成對(duì)金融體系的威脅。但是，我們應(yīng)該看到，一則國(guó)內(nèi)以銀行為主導(dǎo)的金融體系與美國(guó)以資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的金融體系是不一樣的。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金既可以來(lái)自銀行，也可以來(lái)自資本市場(chǎng)。特別是美國(guó)的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)，因此，美國(guó)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所占的比重十分有限。但中國(guó)的金融體系完全是以銀行為主導(dǎo)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的資金也基本上來(lái)自銀行。有研究表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資８０％以上來(lái)自銀行，只不過進(jìn)入的方式十分多樣。

　　最后，房?jī)r(jià)高企不僅加劇地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，也擴(kuò)大了民眾之間財(cái)富差距。隨著沿海一些地方的房?jī)r(jià)快速上漲，全國(guó)的信貸資金與財(cái)富迅速地向這些地區(qū)集中。盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，比如西部大開發(fā)、中部崛起等，但是實(shí)際上這幾年沿海地區(qū)，特別是那些高房?jī)r(jià)的地區(qū)與城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻越來(lái)越快。而這種經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)是以犧牲內(nèi)陸省份利益為代價(jià)的。

　　對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，除了房地產(chǎn)開發(fā)商成為最大既得利益者外，還有那些掌握著相關(guān)權(quán)力與靠近這些權(quán)力的人也從中受益。當(dāng)然，銀行的信貸人員也是這次房?jī)r(jià)上漲重要得益者，但與房地產(chǎn)開發(fā)商或政府的有權(quán)者比起來(lái)，可能是九牛一毛。

　　受到傷害最大的是廣大農(nóng)民和城市廣大的中低收人者。在這次“造城”運(yùn)動(dòng)中，盡管有些農(nóng)民土地出讓得到一定的補(bǔ)償，但是這種補(bǔ)償與政府土地出讓所獲得的收益也是九牛一毛。更為嚴(yán)重的是，房?jī)r(jià)飚升不僅阻礙了廣大農(nóng)民進(jìn)入城市，也阻礙了農(nóng)民收入水平的提高。

　　對(duì)于城市廣大的中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)飚升不僅使得他們遠(yuǎn)離房地產(chǎn)市場(chǎng)，其城市生存權(quán)也可能面臨著各種剝奪，而且增加了他們的日常生活壓力。試想，如果城市居民只能窮一生甚至幾代人的財(cái)富來(lái)支撐一套高價(jià)房子，那么他們的生存壓力有多大？大家都知道，如果絕大多數(shù)城市居民都靠住房保障體系來(lái)解決，那只能是一種烏托邦。

　　至于政府出臺(tái)什么政策來(lái)調(diào)控國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)，我想其實(shí)十分簡(jiǎn)單。一是打擊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重炒作，對(duì)內(nèi)可以出臺(tái)房地產(chǎn)交易所得稅、住房空置稅、房地產(chǎn)持有稅；對(duì)外要堅(jiān)決打擊外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作；二是央行不斷地調(diào)升利息，迅速提供炒作房地產(chǎn)者的成本，同時(shí)，也可以推行購(gòu)買一套住房者利率優(yōu)惠，兩套以上住房者利率隨行就市的政策；三是取消住房預(yù)售制度，特別是嚴(yán)格銀行紀(jì)律，對(duì)于那些膽敢違規(guī)的銀行信貸者要嚴(yán)懲不怠。消費(fèi)者一旦感覺政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控有決心了，自然會(huì)理性消費(fèi)。在這種情況下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)豈能不迅速回落？問題是政府下不下這樣的決心，下決心后能不能履行其承諾！

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