曹建海博士:房地產(chǎn)調(diào)控路在何方？

http://blog.sina.com.cn/u/488305cc0100047u

       住房問題讓溫總理再也坐不住了！昨天，溫總理主持國務(wù)院會(huì)議，提出了關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的六點(diǎn)意見。溫總理在當(dāng)天主持的國務(wù)院會(huì)議上，要求各地重點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)位住房，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例；提出有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策引導(dǎo)住房消費(fèi)。

    自古以來，中國人都是靠自己建房解決“住”這個(gè)消費(fèi)問題。歷史上，中國發(fā)生過多次災(zāi)荒，但基本上出現(xiàn)在“食”上，還從來沒有因?yàn)椤白　钡膯栴}鬧出什么災(zāi)難。1949年全國解放以后，由于政府把國民經(jīng)濟(jì)大量的投入都用在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來，住房這個(gè)基本消費(fèi)問題被列入“吃飯”概念，并沒有受到應(yīng)有的重視，加之低租金和福利分房，一定程度上造成城市制度性住房緊張。盡管如此，住房問題也從沒有引起什么天怒人怨，因?yàn)檎侵袊鞘芯用裣氡M辦法解決睡覺問題的努力，讓我們看到了人們在住房消費(fèi)上的彈性有多大——一個(gè)面積10平方米的房子竟然能睡下一家四代10個(gè)人口。在贊嘆之余，我們也為過去老百姓艱辛的住房條件而唏噓！

    改革開放以后，以鄧小平為首的中央領(lǐng)導(dǎo)集體，為了探求解決中國人住房問題的辦法，提出了改革建筑業(yè)和住房商品化的基本思路。由于當(dāng)時(shí)的建設(shè)主管部門認(rèn)識上的局限性，開發(fā)商這個(gè)所謂的資源整合商被設(shè)計(jì)出來了。隨著1998年下半年福利分房的結(jié)束，表明中央已經(jīng)下決心把住房這個(gè)關(guān)系國計(jì)民生的重要問題放權(quán)給開發(fā)商這個(gè)“改革產(chǎn)物”，希望通過開發(fā)商對利益最大化的追求和住房的市場化，徹底解決好全國人民特別是城市居民的住房難問題。

    然而現(xiàn)實(shí)總是難遂人愿！作為“改革開放產(chǎn)物”的房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)際上沒有什么價(jià)值創(chuàng)造在里面，開發(fā)商實(shí)際的作用是占據(jù)了建筑商的上游和下游，從而可以在建筑造價(jià)基本不變的條件下不間斷地抬高房價(jià)獲取暴利，成為中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的巨大成本。按理說，中間商的存在一般能夠降低消費(fèi)者獲得商品的成本。比如說消費(fèi)者自己直接和建筑商打交道，建設(shè)面積為100平方米每套住房的成本是15萬元（含地價(jià)款），折合每建筑平方米價(jià)格1500元，而專業(yè)的中間商的通過自己的信息搜尋、前期設(shè)計(jì)、建筑合同談判、建筑管理活動(dòng)等談判存在可以幫助消費(fèi)者以每套12萬元的造價(jià)（含建筑管理企業(yè)2萬元的的代理費(fèi)用）得到這套住房。這樣的中間商才具有存在的意義，他們是通過付出專業(yè)管理的勞動(dòng)，為消費(fèi)者降低了建設(shè)成本，并從總的成本降低的部分獲得自己應(yīng)得的報(bào)酬。

    回過頭來，看看我們的開發(fā)商們究竟做了什么？在他們那里，包括地價(jià)、建筑成本在內(nèi)的，即使是非專業(yè)的消費(fèi)者自建每平方米才1500元的房屋，在他們的“集成”管理和“智慧”銷售下，銷售價(jià)格達(dá)到了5000元、10000元，甚至20000元不等。其銷售價(jià)格的差異，很大程度上都是“市場供求”的結(jié)果。在房屋銷售價(jià)格和建筑造價(jià)（含征地價(jià)或者城市土地拆遷補(bǔ)償成本）之間，存在著一個(gè)巨大的價(jià)差，這個(gè)價(jià)差由地方政府的土地儲(chǔ)備中心和土地開發(fā)商（沒有一輛推土機(jī)的一級房地產(chǎn)開發(fā)商）、房屋開發(fā)商共同瓜分了。這三類機(jī)構(gòu)都沒有參與任何物質(zhì)生產(chǎn)勞動(dòng)，他們都是靠批文和眼光進(jìn)行開發(fā)的，他們的眼光是如何使自己的利潤最大化，而不是如何幫助消費(fèi)者降低購買成本。這三類機(jī)構(gòu)都屬于典型意義上的開發(fā)商，只不過我們的土地儲(chǔ)備中心是以地方政府事業(yè)機(jī)構(gòu)的名義存在著，但其危害已經(jīng)與下游的開發(fā)商不無二致。

    一個(gè)主要功能是坐地加價(jià)，根本不創(chuàng)造任何物質(zhì)財(cái)富和提供有用服務(wù)的行業(yè)，長期以來被當(dāng)成了社會(huì)主義事業(yè)的建設(shè)者，并被我們的有關(guān)部門甚至國務(wù)院文件看成是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)而大加發(fā)展，其健康發(fā)展的結(jié)果造成了現(xiàn)在我們擁有了歷史上最多的房子，但大多數(shù)人住不起房子，或者雖然住進(jìn)了房子，卻成了一個(gè)不敢消費(fèi)的“房奴”。開發(fā)商們被大眾看成了一個(gè)百發(fā)百中的神槍手，一槍消滅一個(gè)百萬富翁。一個(gè)由土地、鋼筋、水泥構(gòu)成的，過去老百姓自己建房時(shí)從來沒有被造價(jià)嚇倒的建筑物，在開發(fā)商的手中賣到了接近黃金的價(jià)格。這讓我想起了建國初期的糧商，現(xiàn)在大家提起他們還是咬牙切齒，但是對于性質(zhì)完全相同的開發(fā)商卻恨不起來。關(guān)鍵是建國初期的糧商是非法的，而現(xiàn)在我們的開發(fā)商是改革開放的產(chǎn)物，是受法律保護(hù)的、合法經(jīng)營的企業(yè)法人單位。

       突然想起來，被人們唾棄的建國初期糧商，是不是更像現(xiàn)在的開發(fā)商呢？我們是不是應(yīng)該給他們平反呢？因?yàn)轭惐痊F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商，建國初期的糧商完全可以改名為“糧食開發(fā)商”，他們不會(huì)種糧食，但是可以通過輿論宣傳標(biāo)榜自己是面粉的唯一生產(chǎn)者！農(nóng)民嘛，不過是糧食開發(fā)商雇傭員工而已！糧食開發(fā)商可以把糧食由每斤市場價(jià)格的9角錢按照國家征用價(jià)格3角錢得到，然后由面粉廠每斤1角的面粉加工費(fèi)，把這個(gè)原來每斤1元的面粉賣到接近黃金價(jià)格的每克100元，折算成每斤5000元，每賣出1斤糧食，面粉開發(fā)商們就可以賺取4999.6元，當(dāng)然政府同樣可以設(shè)立一個(gè)儲(chǔ)備中心或糧食一級批發(fā)拍賣商，從每斤糧食生產(chǎn)成本和銷售價(jià)格之間的巨大價(jià)差中獲取1000元、3000元、甚至4000元的“糧食出讓金”，然后將這部分“糧食出讓金”用于政府大樓、設(shè)立乞丐施舍中心等城市建設(shè)項(xiàng)目或社會(huì)福利項(xiàng)目。政府獲得的“糧食出讓金”的多少，取決于拍賣價(jià)格和“勾糧”的結(jié)果。可以想像，糧食價(jià)格成為了一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題，談?wù)摷Z食問題的學(xué)者被面粉開發(fā)商指責(zé)為“炒作自己”的無恥之輩。面粉開發(fā)商和政府一致認(rèn)為，先行糧食價(jià)格較高，是市場化的必然結(jié)果，公眾要求面粉開發(fā)商公布面粉開發(fā)成本沒有任何依據(jù)，因?yàn)檫@屬于公司法規(guī)定的商業(yè)秘密！

    糧食上漲也讓中央政府愁苦滿懷，為了控制面粉上漲趨勢，政府提出提高大多數(shù)公眾為了獲得面粉都必須到銀行貸款的利息，作為打壓面粉價(jià)格的最有力工具，這個(gè)結(jié)果讓面粉開發(fā)商們松了口氣，他們不怕取消開發(fā)商了！政府同時(shí)提出由面粉開發(fā)商們提供一些雖然發(fā)霉但是能吃的、每斤不超過1000元的面粉，面粉開發(fā)商當(dāng)中除了政府儲(chǔ)備中心外都表示不可能，因?yàn)榧热患Z食被政府儲(chǔ)備中心拍賣到了每斤4000元，他們只能去找農(nóng)民種植君子蘭一類的糧食，然后爭取每斤面粉賣到10000元。

    回到房子上來，一個(gè)本來由來百姓自己建設(shè)成本很低的房子問題，由于有了開發(fā)商（包括土地儲(chǔ)備中心），讓老百姓住不起房子，顯然所有的癥結(jié)都在開發(fā)商身上。對待糧商，見過初期政府槍斃了他們，因?yàn)樗麄兌鄶?shù)是國民黨政府時(shí)期設(shè)立的商業(yè)機(jī)構(gòu)；對待開發(fā)商，我們的政府卻無能為力，因?yàn)樗麄兪乾F(xiàn)行法律下的合法產(chǎn)物，并且與地方政府、銀行之間存在著千絲萬縷的關(guān)系。

    如果我們來到廣大的農(nóng)村，看看那里沒有開發(fā)商的世界，現(xiàn)在農(nóng)民最愁苦的是上不起學(xué)、看不起病，但他們一般不會(huì)住不起房，因?yàn)檎乜梢詮拇逦瘯?huì)獲得，或者以一個(gè)合理的價(jià)格從其他農(nóng)民手中買到，然后農(nóng)民可以找朋友蓋，可以找更專業(yè)的建筑隊(duì)蓋，一個(gè)200平方米建筑物的獨(dú)門獨(dú)院宅子，最多不會(huì)超過10萬元；如果是自己的宅基地，3－4萬元就可以解決。對于城里人來說，農(nóng)村人蓋房是他們羨慕但不可得的“世外桃源”，對于那些遙遠(yuǎn)的農(nóng)村，開發(fā)商們不屑到那里去“淘金”，因?yàn)槌鞘欣铩斑叺厥屈S金”。據(jù)說在北京市，每天在房地產(chǎn)開發(fā)上創(chuàng)造一個(gè)億萬富翁。農(nóng)村的房價(jià)一般是由地價(jià)、建筑成本（含建筑隊(duì)的合理利潤）、自己投入的人工（包含支付給用于建筑管理的“管閑事者”的工資。注意：如果這個(gè)“管閑事者”不能幫助農(nóng)民降低建房成本，他們是不會(huì)得到機(jī)會(huì)的?。?gòu)成的。農(nóng)民“開發(fā)”自己的宅子不會(huì)創(chuàng)造什么價(jià)值，因而也不能高價(jià)轉(zhuǎn)賣；即使轉(zhuǎn)賣也是以圍繞造價(jià)的價(jià)錢賣出。

    讓我們感到可笑的是，在城市開發(fā)商就聲稱自己額外創(chuàng)造了價(jià)值，并且可以賣到黃金的價(jià)格！如果宏觀調(diào)控不能影響遙遠(yuǎn)的農(nóng)村的房價(jià)，憑什么能影響城市的房價(jià)？

    讓我們感到可怕的是，遠(yuǎn)離城市的農(nóng)村在住房問題上的和諧景象并不具備多少法律上的合理性，而在接近城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民感受尤其強(qiáng)烈。按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民的建設(shè)的房子是不能拿到產(chǎn)權(quán)證的！城郊結(jié)合部的農(nóng)民建的房子基本上都是必須拆除重建的，也拿不到合法的產(chǎn)權(quán)證！這是不讓城市居民對農(nóng)民住房完全羨慕的重要原因。就是說，在現(xiàn)有的制度下，農(nóng)民的住房最終都要由城市開發(fā)商負(fù)責(zé)消滅的建筑垃圾，只有通過城市開發(fā)商這支“金手指”開發(fā)了的房子才能拿到產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)然價(jià)格自然不能等同于農(nóng)民蓋房子的價(jià)格。

    在這現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)下，宏觀調(diào)控也不過是為我們這個(gè)患了嚴(yán)重腫瘤的肌體退退燒而已，但我們的用藥再也不能消滅“好細(xì)胞”了，否則我們的生命何在？

    但現(xiàn)實(shí)是城市已經(jīng)患了嚴(yán)重的腫瘤癌癥，宏觀調(diào)控作為化療或者放療手段，的確是在現(xiàn)有醫(yī)療條件下最直觀的方子。這個(gè)方子管用嗎？我看根本不管用！到醫(yī)院去看看那些癌癥病人吧！化療讓他們更加虛弱，頭發(fā)都掉光了！放療讓他們不成人形，活著不如死掉！惟一的辦法是摘除瘤子，切掉這個(gè)消耗社會(huì)肌體能量的巨大腫瘤！如果政府手里只有木頭刀，或者是與這個(gè)腫瘤發(fā)生了感情，寧愿失去自己的生命也不愿意摘除自己心愛的瘤子，我這個(gè)“半仙”就一點(diǎn)辦法就沒有了！

    關(guān)于摘除瘤子的處方，我再強(qiáng)調(diào)一下！金融調(diào)控是許多政府智囊開出的方子，他們很大程度上代表了銀行界的意見?，F(xiàn)在銀行把大量貸款放到每平方米單價(jià)超過1萬元的住宅抵押貸款，而實(shí)際上這些房子拿到美國也超不過每平方米3000元。這樣就產(chǎn)生了如下情況：如果讓房子降到3000元，銀行資產(chǎn)將大規(guī)模縮水，可能引發(fā)公眾對銀行的不信任而誘發(fā)的擠兌現(xiàn)象，很多儲(chǔ)戶可能永遠(yuǎn)拿不回自己存在銀行的血汗錢了；如果維持房價(jià)虛高，繼續(xù)讓老百姓接受開發(fā)商的掠奪，房價(jià)早晚有一天要發(fā)生崩盤，不僅公眾存在銀行的錢同樣拿不回來，而且很多人將因?yàn)闇S為“負(fù)資產(chǎn)”擁有者。所以現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)給中國造成的危害，實(shí)在是任何人都不能擺脫的災(zāi)難！哪個(gè)災(zāi)難更重呢？兩者相權(quán)，后者自然更加可怕，也正是我們應(yīng)該而且必須回避的！

    政府既然想有所作為，就一定要把調(diào)控之手直接伸向開發(fā)商這個(gè)腫瘤！政府政策的正確方向是允許居民個(gè)人、居民集體、單位購買土地自己建房，這將成為開發(fā)商的真正噩耗！而大量的比現(xiàn)在的開發(fā)商更加專業(yè)的、為公眾服務(wù)的、收費(fèi)合理的建筑管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)運(yùn)而生，住房問題將不再成為中國人的噩夢！

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