取消開發商是開歷史倒車？
■《中國經濟時報》記者 周雪松
2006年5月10日
“不是官倒，勝似官倒！”這是近日曹建海博士在接受中國經濟時報記者采訪時，惟一重復說過的一句話。作為中國社會科學院工業經濟研究所研究員，曹博士最近將他的“矛頭”直指國內房地產業和房地產開發商。
“一個幾乎不做任何物質勞動和增值性服務的行業，或者說頂多做了房地產創意策劃和住房銷售的行業，卻獲得了遠比房地產金融、整個建筑業和房地產服務業等整個產業鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負擔的沉重成本。”曹不僅在他新近撰寫的博客文章里說房地產開發企業成為了公眾眼中的“壞孩子”，而且在接受記者采訪時，他還強調——“開發商，要消滅它。”
“這是一種極端的觀點，實在不值得一駁。”４月２０日，陽光１００常務副總經理范小沖終于打破了沉默，首次以開發商的身份并通過媒體正式對曹的言論作出回應。“取消開發商，取消房地產開發行業，意味著退回到計劃經濟時代。”范認為，曹分明是在“開歷史倒車”。
取消開發商勢在必行？
“現在的開發商差不多只要拿到一塊地，一輩子就吃不完。”在接受記者采訪時，曹建海給記者描繪了一幅房地產開發商的眾生像。他說，實際上許多開發商每天的“工作”就是“洗洗桑拿，打打電話，喝喝酒”，就是“跟在銀行行長們的屁股后面和圍著領導轉”，就是這樣一群人，他們不僅錢來得容易，而且很多借機謀取不正當暴利，上演一夜暴富的神話。
“我們看不到中國有一家開發公司做過任何意義上的建筑設計施工，也沒有看到哪家開發公司有能力向社會提供不動產金融方面的服務。”曹建海在他的文章里這樣提到，“在房地產開發資金來源方面，如果沒有銀行的信貸、建筑企業的墊款、消費者的預售房款，我不知道我們的開發企業憑什么運作如此龐大的社會資金？”
“現今的房地產開發商是一個具有中國特色的，以土地、資金、房屋建設活動、成品房屋等為倒賣對象的，迄今為止中國最大的倒賣商、皮包商和中間商。”
曹建海說，在國外，房地產業中并不存在我國這種基本上不做增值服務的房地產開發商，房地產業是由建筑開發企業、不動產抵押銀行、房屋信托資產管理、房屋中介代理、房屋開發創意策劃、房地產價值評估、產權代理、房屋租賃經營、物業管理甚至包括ＩＴ服務等行業構成的一個產業鏈和產業體系。
“美國的房地產開發企業都是建筑企業，這與我國把建筑業與房地產業相分離的管理體制模式截然不同。美國最大的房地產建筑開發企業每年獲得的利潤，拿到中國只能算是微薄的水平。”
曹建海指出，在我國被稱為房地產業的部分，在國外實際上只是作為建筑業下游的一個服務業，國外根本沒有單純的以開發為主營業務的企業的存在。“從這個意義上說，我國的這種以開發企業為主體的房地產業不具有任何前景，反而已經成了國民經濟的公害，一些部門或地方把這個第三產業行業定位為國民經濟的支柱產業更是根本性失誤。”
“在現實中我們看到，這種不做任何物質勞動的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業在開發公司的價值鏈上不過成了一個被動的、一個不顯眼的鏈條。”曹建海認為，開發商沒有任何存在的必要和意義，房地產開發環節純粹就是一個“坐地加價”的環節，應該取消。
曹建海認為，值得關注的是，房地產開發企業的利潤占到了整個房地產行業利潤的９０％，房地產行業的迅猛發展不僅“綁架”了銀行業，而且一定程度上使得建筑業也成了它的附庸。“建筑業的處境現在非常慘！”曹建海說，這是很不正常的。
“現在中國的人均住房比起改革開放的時候提高了很多，為什么還有不少的人根本住不上房子呢？可見根本不是供給規模問題而是分配問題，是現有的房屋建設開發體制出了問題。”曹建海在分析了房地產業存在的癥結后指出，房地產開發經營是一種不合理的企業模式。同時，曹建海還為住房問題指出了一條出路——讓老百姓自己集資建房，使老百姓集資建房成為開發商最大的競爭對手。
解決體制問題的三條建議
怎樣解決當前房地產開發體制存在的問題？曹建海認為主要應著眼于三個方面：
“首先必須立刻停止地方政府基于增加收入目的，在商業用途的土地上低買高賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機制。”“政府房地產管理的職責是通過立法形式、通過的土地利用規劃和城市建設規劃，管理房地產產權和辦理土地交易的各種手續，征收相關稅收等。”曹建海說，建議延長私人住宅７０年土地使用權為無限期，使土地使用權真正變成居民的房地合一的財產權，成為居民真正的私有財產。
“這樣不僅可以從根本上激活當前龐大的房地產存量市場，在很大程度上也可以起到抑制目前難以控制的建設開發活動。”曹認為，政府應鼓勵農村土地與城市具有永久使用權的土地和房地進行交易和置換，落實農村建設的房地產的合法權益，從城鄉一體化的角度優化全國的土地利用。
“其次要改革城市建設開發體制。”曹建海說，取消房地產開發商這樣一個中間商環節的同時，應恢復建筑企業房屋生產經營者的地位。建議通過立法，規定只有具備房屋生產功能的企業才能從事房地產建設開發經營業務，不再批準單純以“房地產開發與經營”為主業的企業設立，地方政府不再以任何形式向房地產開發企業提供土地，并對現有的房地產開發企業進行主營業務整改。
曹認為，現有的房地產開發企業只有整改為以房地產設計和建筑、不動產抵押銀行、房地產信托投資、房屋銷售和租賃經營、物業管理、創意策劃等為主業才允許營業；除房地產設計和建筑企業外，其他任何形式的房地產企業不得獲得開發企業資質。政府規劃和城市建設規劃應處理好自然人建房（含合作建房）和商業性建筑開發用地的關系，必須堅持自然人建設優先的原則。
來自地產商的質疑
“文章分析透辟，擊中了開發商的要害。開發商無競爭對手獲取暴利，房地產開發應取消！”４月１９日，一位網民對曹建海的文章做出這樣的評價。記者注意到，網友評論對曹的觀點基本上持贊成的態度。
“這種觀點是一種偏見，爭論下去，沒有意義。這是一個相當荒唐的命題。”４月２０日，陽光１００常務副總經理范小沖這樣對中國經濟時報記者表示。范小沖認為，倘若在改革開放初期，討論這個話題也許是情理之中的事情，但現在顯然“已經過時”。
“中國面向市場經濟的改革已走過２０多年的歷程，房地產業的發展也已超過了２０年。”范小沖說，取消開發商，由國家統一出圖紙，找工程隊蓋房，分配住房，意味著退回到計劃經濟時代，是一種歷史倒退。
“怎么能取消開發商呢？”寧波交通控股有限公司董事長虞順德也持類似的看法。“現在的開發商同時也是投資商，沒有開發商沒有投資，難道讓政府投資？無非是要房的人組織集體建房，委托開發商代建，只收一定的代建費，這種辦法原則上可行，但實踐證明集體建房組織不起來，除非政府去組織。”虞順德說。
范小沖認為，之所以有人提出取消開發商的觀點，主要有兩個因素：深層次的原因來源于公眾對發展商的不信任；直接原因在于人們對當前房價的不滿，將房價快速上漲歸咎于開發商，對開發商的地位、作用和形象方面存在誤解。
范小沖說：“開發商是一個集成商，房地產開發行業是一個高智慧行業，房地產開發商是一個集大成者。房地產開發的過程是一個以更有效的方式集成社會資源、創造價值的過程。建筑商永遠也代替不了開發商。”
“取消開發商，房價肯定能降。”范小沖說，但這種房價下降，對國民經濟、社會和城市發展，包括對公眾居住方面，有沒有好處，是值得思考的問題。“為了降低房價而取消開發商，很多改革的成果也許會付之東流。”
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